李之松

（溫州職業(yè)技術(shù)學院建筑工程系，浙江 溫州 325035）

基于“兩金”制度的二手房市場主體風險的防范

李之松

（溫州職業(yè)技術(shù)學院建筑工程系，浙江 溫州 325035）

居間交易模式是當前二手房買賣交易的主要模式。在居間交易模式下，買方、賣方和居間方作為市場主體，均會引致二手房買賣風險。通過“房屋交易保證金”和“居間責任保證金”，規(guī)制市場主體行為，加大市場主體的博弈成本，對防范二手房市場主體風險具有積極作用。

二手房；居間交易；市場主體風險

按照是否有中介參與這一劃分標準，二手房買賣交易有兩種基本模式：自主交易模式和居間交易模式。據(jù)估計，當前二手房買賣交易中有80%左右的業(yè)務是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的居間服務達成的[1]，這表明居間交易模式已經(jīng)成為二手房買賣交易的主流模式。但居間方參與市場交易使二手房買賣市場主體關(guān)系進一步復雜，其突出表現(xiàn)是由市場主體引起的二手房買賣糾紛不斷，風險事件頻頻發(fā)生。因此，加強對市場主體風險的防范，保障各方主體的利益，已成為當前二手房買賣交易的及時之需。本文提出基于“兩金”制度——“房屋交易保證金”和“居間責任保證金”，規(guī)制市場主體行為，防范市場主體風險。

一、市場主體風險及其在二手房買賣交易中的主要表現(xiàn)

風險的通俗定義為“可能發(fā)生的危險”，并且“風險意味著損失”[2]。從風險產(chǎn)生的原因來看，“在現(xiàn)代社會中，人們面對的許多危險往往主要不是源于自然界，而是源于人類自己?！盵3]在二手房買賣的居間交易模式下，作為市場主體的買方、賣方和居間方不但是構(gòu)成市場關(guān)系最為基本的要素，是二手房買賣交易關(guān)系產(chǎn)生、形成和發(fā)展的基礎，同時也是導致二手房買賣風險發(fā)生、增加風險損失概率和風險損失程度的重要因素。因此，本文對市場主體風險的定義是：在居間交易模式下，在二手房買賣交易過程中，由買方、賣方和居間方等市場主體引起，給其他相對主體造成損失的危險，主要包括買方、賣方和居間方引致的風險。

1.買方引致的風險

買方引致的風險主要表現(xiàn)為買方毀約不買、買方與賣方串通跳單和買房購房詐騙。在二手房交易價格下跌時期，買方毀約不買將使賣方遭受由于花費時間尋找其他購房者而導致房屋貶值的損失，同時使居間方遭受失去一宗交易而減少或失去傭金收入的損失。買賣雙方為了減少交易費用而繞過居間方私下成交或找其它中介成交，無疑會給居間方造成傭金收入損失。買方以貸款購房為由，在支付少部分房款、將房屋過戶到自己名下后再行轉(zhuǎn)賣他人，或?qū)⒎课莸洚?、拆借，謀取非法利益后潛逃，是買方實施惡意購房詐騙行為的典型表現(xiàn)。這不僅給賣方造成巨大經(jīng)濟損失，居間方也可能因為未能盡到對買方的合理審核義務而承擔賠償責任。

2.賣方引致的風險

賣方引致的風險主要表現(xiàn)為賣方毀約不賣、賣方與買方串通跳單和賣房詐騙。在二手房交易價格上漲時期，賣方毀約不賣不僅造成居間方的傭金收入損失，更讓買方因為承受更高的房價而遭受經(jīng)濟損失。賣方與買方串通跳單將給居間方帶來經(jīng)營收入損失。賣方賣房詐騙有三種情況：一是假“賣方”偽造相關(guān)證件，冒充業(yè)主，詐騙購房定金和房款；二是刻意隱瞞房屋交易情況，一房多賣，與多個購房者交易、收取定金和房款后潛逃；三是利用房產(chǎn)過戶的時間差，在房屋被司法查封前緊急出售、取得房款，使買方在辦理過戶手續(xù)時房屋遭查封的惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)行為。賣方一旦實施惡意的賣房詐騙行為，給買方造成經(jīng)濟損失和追討房款的難度是不言而喻的，居間方也因此經(jīng)常要承擔連帶賠償責任。

3.居間方引致的風險

居間方引致的風險主要表現(xiàn)為居間方通過虛假信息騙取購房資金、居間方“吃差價”和居間方卷款潛逃。居間方通過發(fā)布虛假的優(yōu)質(zhì)房源信息，誘使買方交納“意向金”、“訂金”，然后制造買方“違約”假象，騙取、強行克扣購房資金，從而給買方造成經(jīng)濟損失。居間方利用其專業(yè)優(yōu)勢和信息優(yōu)勢操控二手房買賣交易環(huán)節(jié)，使買賣雙方在整個交易過程中無法見面，通過低價買進、高價賣出房屋來賺取中間差價。居間方卷款潛逃常常使買方追討房款無門，損失難以彌補，如深圳“中天事件”、上海“創(chuàng)輝風波”以及北京的“堅石事件”、“佰家事件”、“中大恒基事件”等。

二、二手房買賣交易中市場主體風險的形成機理

從上述市場主體風險的各種表現(xiàn)來看，買方、賣方和居間方基于一定心理預期的逐利行為導致了其他相對主體遭受損失。分析各方主體選擇、實施這些利己行為的原因主要有以下三個方面：

1.二手房買賣的“陌生人”環(huán)境淡化市場主體的誠信意識和道德觀念

據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成的二手房買賣交易中，近八成的買賣當事人參與房屋買賣交易均是一次性的。這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)的深層次原因在于房地產(chǎn)商品的特殊性：不僅價值量大，而且使用周期長，對普通百姓來說，很少有人在一段時期內(nèi)重復多次進行房地產(chǎn)交易。因此，二手房買賣交易大都是“一槌子買賣”，三方主體在交易前互不相識，交易后也極少有持續(xù)交往的可能，造就了二手房買賣交易主體的“陌生人”環(huán)境?！鞍凑丈鐣W家的主流觀點，傳統(tǒng)社會是一個流動性較低的社會，同時也是一個‘熟人社會’，人們比較容易產(chǎn)生道德互信、道德自覺乃至道德自律?！盵4]而在二手房買賣交易中，買方、賣方和居間方幾乎都是在與“陌生人”打交道，“正因為這份陌生感加劇了人與人之間的不信任感”[4]，淡化了三者的誠信意識和道德觀念，導致了交易風險。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的低成熟度加劇市場主體通過失范行為逐利的傾向

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的低成熟度是不爭的事實。在成熟度低、運作不規(guī)范的市場上，逐利必然成為市場主體的基本價值取向，利益刺激不但導致其誠信意識淡漠，更誘使他們實施惡意的敗德行為，從而增加了其他相對主體遭受風險損失的概率和程度。如二手房的“一房多買”現(xiàn)象，其深刻根源在于二手房買賣的多家委托代理模式、行業(yè)內(nèi)房源信息的私盤制以及二手房交易信息公布平臺的缺失。一方面，在多家委托代理模式下，賣方可以同時委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售其房屋；另一方面，由于行業(yè)內(nèi)房源信息的私盤制使得機構(gòu)之間無法共享房源信息，從而無從辨別賣方所委托待售房源的有效性；加之，由于相關(guān)信息公布平臺的缺位，居間方、買方很難確切知曉一宗已上市二手房的交易進展。這些都是房地產(chǎn)經(jīng)紀市場低成熟度的表現(xiàn)，為賣方實施惡意的詐騙行為提供了條件。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法制建設滯后導致法律法規(guī)對市場主體規(guī)制乏力

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法制建設滯后是行業(yè)內(nèi)亂象叢生的重要原因，不但法律以及高級別的法規(guī)相當匱乏，而且現(xiàn)有的規(guī)章制度規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性，甚至會“有法不依”，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)資格問題。2001年修訂后的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》中強調(diào)：房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。但事實上，各經(jīng)紀機構(gòu)的業(yè)務員持證上崗者寥寥無幾，即便機構(gòu)本身，無證無照經(jīng)營的也不在少數(shù)。如資金監(jiān)管問題，幾乎各地均出臺了二手房交易資金的第三方托管辦法，但由于執(zhí)行不力，未能杜絕經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構(gòu)染指二手房交易資金，從而為交易資金的安全埋下了隱患。

三、防范二手房市場主體風險的制度建議

一方面，二手房市場主體風險屬人為風險，故“以法治人”應是防范二手房市場主體風險的重要手段；另一方面，二手房市場主體風險源于主體逐利的失范行為，故加大博弈成本應是制度建設的核心?；诖耍ㄟ^“房屋交易保證金”和“居間責任保證金”規(guī)制市場主體行為，對防范二手房市場主體風險具有積極意義。

1.房屋交易保證金

（1）房屋交易保證金的含義。在二手房買賣交易市場上建立房屋交易保證金制度，讓買賣雙方在交易前向指定監(jiān)管機構(gòu)繳存一定額度的貨幣資金作為二手房買賣交易的履約保證，既是督促雙方遵守市場規(guī)則和交易約定的需要，又能在其做出違約違規(guī)行為、給其他市場主體造成損失時，為相關(guān)主體獲得經(jīng)濟賠償提供保證。

（2）建立房屋交易保證金制度的必要性。在二手房買賣交易中，行業(yè)慣例是在買賣雙方達成初步的交易意向后，由買方向居間方支付意向金（誠意金）和向賣方支付購房定金作為履約保證。在這種情況下，如果買方反悔，其支付的意向金（誠意金）和購房定金將被罰沒，因而居間方和賣方由于買方原因?qū)е陆灰资《馐軗p失時獲得賠償較有保障。但這一慣例在實踐中存在兩個突出問題：一是不能有效約束賣方。因為賣方并不提供任何資金形式的履約保證，至多只將房屋產(chǎn)權(quán)證書押給居間方，但由于多家委托代理模式以及基于房源對經(jīng)紀機構(gòu)的重要意義而造成的賣方強勢，以“押證”作為賣方履約保證的做法在實踐中往往難以實現(xiàn)。當賣方違約導致買方遭受損失時，買方的利益很難得到保障。二是買方成為“替罪羊”。由于賣方并不提供資金形式的履約保證，即便其違約，居間方出于自身利益需要也會想方設法轉(zhuǎn)移責任，通過強行克扣買方支付的意向金（誠意金）、甚至購房定金來保障自身利益，使買方成為賣方的“替罪羊”，導致在房地產(chǎn)市場的多個利益主體中出現(xiàn)“最弱不過購房人”[5]的現(xiàn)象。顯然，這一慣例有失公平，買賣雙方作為平等的民事主體，無論是承擔履約保證的責任，還是所提供履約保證的形式均應是對等的。因此，建立房屋交易保證金制度是保障買賣雙方平等市場地位的需要，是督促買賣雙方遵守市場規(guī)則和交易約定的需要，是保證買方或賣方給相對人造成損害時追究其損害賠償責任的需要。

（3）房屋交易保證金制度的實施要點。

一是保證金繳存。在繳存時點上，買賣雙方應在入市交易前足額繳存保證金；在繳存額度上，主要考慮定金標準、傭金標準和市場行情，將三者之和作為買賣雙方繳存保證金額度的標準。一般規(guī)定定金的上限是交易標的的20%，建議取上限，目的是加大買賣雙方的博弈成本；考慮傭金標準的目的是在買方定金被罰沒或賣方賠償買方定金后還應有足額的資金來賠償居間方造成的損失；考慮市場行情是因為在特定時期房價漲跌幅度可能超過20%，僅按定金標準賠償不足以約束買賣雙方。

二是保證金監(jiān)管。應與已有的二手房交易資金第三方存管機制相結(jié)合，由資金監(jiān)管機構(gòu)為買賣雙方出具保證金繳存憑證，居間方以此憑證作為承接委托代理售房、購房業(yè)務的要件。如果簽訂二手房買賣合同前產(chǎn)生了風險事件，需要進行損失賠償，由資金監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)當事人的協(xié)商結(jié)果或仲裁、司法裁定直接進行賠償金的劃轉(zhuǎn)；簽訂二手房買賣合同后，買方保證金留存?zhèn)蚪鸷蟮牟糠挚赊D(zhuǎn)為房款。需要強調(diào)的是，在二手房買賣合同簽訂后市場主體風險仍然存在，但此時防范風險的主要手段在于嚴謹?shù)暮贤瑮l款。買賣交易結(jié)束后，資金監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)買賣雙方同意支付傭金的憑證進行傭金劃轉(zhuǎn)，同時將買賣雙方賬戶上的其他資金劃轉(zhuǎn)至相關(guān)主體。

三是保證金來源。對買方來說，目前購房首付四成的規(guī)定要求，買方籌集的首期房款足以支付保證金，因而不會對買方構(gòu)成資金壓力。問題在于賣方，房屋交易保證金制度無疑將提高賣方的入市門檻，繳存保證金將給賣方帶來資金壓力，解決該問題的方法主要通過自有資金和向金融機構(gòu)借款。前者是指具備支付能力的賣方以自有資金繳存保證金。后者有兩種情況：如果賣方房屋無抵押，可通過抵押貸款方式來繳存保證金；如果賣方房屋已抵押，則需要金融機構(gòu)創(chuàng)新金融業(yè)務品種，如部分銀行推出的個人住房循環(huán)授信業(yè)務。賣方通過貸款繳納保證金的，必須由貸款銀行將保證金直接劃轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管機構(gòu)，以保障其專門用途。

2.居間責任保證金

（1）居間責任保證金的基本含義。居間責任保證金是機構(gòu)保證金，而非個人保證金，具體是指從事二手房買賣居間業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，在指定的金融機構(gòu)開設專門賬戶、存入貨幣資金，當機構(gòu)因過失或故意而對買方、賣方造成損失時，專項用于對買方、賣方進行賠償?shù)馁Y金。

（2）建立居間責任保證金制度的特殊意義。在當前二手房買賣交易市場環(huán)境下，建立居間責任保證金制度的意義突出表現(xiàn)在以下兩個方面：一是為買方或賣方由于居間方原因遭受損失時獲得賠償提供保障。在二手房買賣交易中，由于居間方的疏忽或過失而給買方或賣方造成損失的風險事件時有發(fā)生，更為嚴重的是，當居間方實施惡意欺詐行為而給買方或賣方造成重大經(jīng)濟損失時，買方、賣方往往“贏了官司仍不一定能獲得賠償”[6]。建立居間責任保證金制度，不管居間方是出于過失還是故意，買方或賣方遭受損失時均可直接從其繳存的保證金中得到賠償，這對保障買方和賣方在二手房買賣交易中的合法利益有著極其重要的意義。二是有利于規(guī)范居間方的市場行為，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場成熟度還不高，經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)參差不齊，經(jīng)紀人員素質(zhì)普遍偏低，并且由于經(jīng)紀機構(gòu)與經(jīng)紀人之間的雇傭關(guān)系以及二手房買賣的居間活動形式和多方委托代理模式的存在，經(jīng)紀機構(gòu)之間、經(jīng)紀人之間競爭激烈，再加上由于相關(guān)制度缺失帶來的違規(guī)成本低廉，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人“不誠信”的失范行為大量存在。建立居間責任保證金制度有利于通過增加居間方的失信成本來抵制其不誠信行為，培育誠實守信、規(guī)范運作的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員，從而吸引更多買方和賣方選擇居間交易模式，促進經(jīng)紀行業(yè)的進一步發(fā)展。

（3）居間責任保證金制度的實施要點。

一是保證金繳存時間。新設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設立分支機構(gòu)的，繳存居間責任保證金應與機構(gòu)申請資質(zhì)備案同步進行，將其是否足額繳存保證金作為取得備案證書的重要條件，并采取“一票否決制”；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)分立、合并的，繳存居間責任保證金同樣應與換發(fā)機構(gòu)資質(zhì)備案證書同步進行，將補足保證金作為取得備案證書的重要條件，并采取“一票否決制”。

二是保證金繳存額度。建議以“繳存基數(shù)+浮動”的形式來確定保證金的繳存額度。其中，“繳存基數(shù)”應與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金對等，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金、資質(zhì)等級、業(yè)務范圍三者高度相關(guān)，確定繳存基數(shù)是保證機構(gòu)承擔相應損失賠償責任的基礎。“浮動”則應與機構(gòu)的規(guī)范經(jīng)營狀況相結(jié)合，如果機構(gòu)經(jīng)營規(guī)范，賠償率和賠償額較低，則可通過浮動降低其保證金的繳存額度；相反，如果機構(gòu)經(jīng)營不夠規(guī)范，出現(xiàn)了較高的賠付率和賠付額，則可通過“浮動”提高其保證金的繳存額度?！案印钡囊饬x在于促進房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與經(jīng)紀人員加強自律，更加規(guī)范地執(zhí)業(yè)。

三是保證金監(jiān)管和使用。眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)繳存保證金后將匯集、形成一筆龐大的資金，管好、用好這筆資金無疑是這一制度實施的重中之重。應由行業(yè)行政主管部門牽頭成立保證金管委會，保證金管委會由行業(yè)行政主管部門人員、行業(yè)協(xié)會人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代表、社會工作者和資深行業(yè)專家組成，負責繳存或補足通知、繳存額度核定、糾紛賠償裁定等具體管理工作。由保證金管委會委托金融機構(gòu)具體負責保證金的存取和支付工作，受托金融機構(gòu)為保證金管委會建立保證金專門賬戶，并在此專門賬戶下建立各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)保證金子賬戶，使保證金獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之外，與機構(gòu)的財產(chǎn)及債務脫離。受托金融機構(gòu)應以當事人協(xié)商結(jié)果或保證金管委會裁定、仲裁機構(gòu)裁決、司法機關(guān)判決為依據(jù)，從房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的保證金子賬戶中提取款項對受損方進行直接賠償支付。在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營期間，其繳存的保證金因機構(gòu)承擔賠償責任而被支取的，機構(gòu)應在規(guī)定的時間內(nèi)補足，未及時補足的，經(jīng)保證金管委會核實，行業(yè)行政主管部門可強制終止其主體資格。

四是保證金收益與退出。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)繳存保證金數(shù)額較大，在機構(gòu)持續(xù)經(jīng)營期間，保證金利息可視為機構(gòu)的營業(yè)外收入，在沖抵補足資金后仍有剩余，應允許其支?。环康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)申請注銷的，應自核準注銷之日起滿一年，方可申請保證金退還并結(jié)算利息。

[1]銀行“零傭金”戰(zhàn)中介 農(nóng)商行試水二手房買賣業(yè)務[EB/OL].（2011-01-07）[2011-09-10]. ht t p://www.zgj rw.com/News/201117/hom e/575358605702.sht m l.

[2]上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會.房地產(chǎn)經(jīng)紀門店店長執(zhí)掌[M].上海:學林出版社，2007:97-98.

[3]鄭保衛(wèi)，楊柳.論風險社會與危機傳播[J].新聞記者，2010（8）:4-8.

[4]李揚.“陌生人社會”不能無視道德冷漠[N].新華日報，2011-01-07（A01）.

[5]李開發(fā).房地產(chǎn)市場有10大利益主體 最弱不過購房人[EB/OL].（2008-02-22）[2011-09-10]. ht t p://www.hbj j rb.com/cyj j/CJ/200802/89170.ht m l.

[6]李貴良.國外房地產(chǎn)經(jīng)紀保證金及其對我國的啟示[J].商場現(xiàn)代化，2009（9）:200-201.

Prevention of Main Risk of Second-hand Real Estate Market on Basis of "Two Margins" System

LI Zhisong
（Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China）

Intermediary transaction is the main mode of the second-hand housing transaction. In the model, the buyer, seller and the intermediate side, being the main market subjects may cause the risk of second-hand housing transaction. "The housing transaction margin" and "the intermediary liability margin" can standardize the main market practice, increase the game cost of the main market and play a positive role in preventing the main risk of second-hand real estate market.

Second-hand housing; Intermediary transaction; Main risk of marke

F293.33

A

1671-4326（2011）04-0035-04

2011-09-29

溫州職業(yè)技術(shù)學院科研項目（W ZY2010030）

李之松（1973—），男，四川西充人，溫州職業(yè)技術(shù)學院建筑工程系講師，碩士．

于新穎]