唐 波

（重慶教育學(xué)院 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，重慶 400067）

進(jìn)入21世紀(jì)后，城市人口老齡化的發(fā)展使我國快速進(jìn)入老齡化社會。中國老齡人口政策已開始逐步實(shí)現(xiàn)從“權(quán)益保障”向“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”轉(zhuǎn)型，住房是生活的基本需求，也是生活質(zhì)量的反映。據(jù)統(tǒng)計，2006年初，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)39500多個，總床位149．7萬多張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29680多個，總床位89．5萬多張。目前，這一數(shù)量雖有不少增加，但遠(yuǎn)不能滿足老年人的需求，中國的養(yǎng)老事業(yè)有著巨大的發(fā)展空間。［1］公寓式養(yǎng)老是一種發(fā)展方向，大力發(fā)展社會養(yǎng)老，興建老年公寓，為老年人提供多功能、全方位、綜合性的服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。重視老年公寓的開發(fā)，不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是一個必須面對的社會問題。

老年公寓的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分。有資料顯示，近年來率先進(jìn)入老齡化的上海，中高檔老年公寓則供不應(yīng)求。由此可見，老年公寓開發(fā)需求是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然反映。重慶市于1994年底就進(jìn)入了老齡化社會，比全國提早了5年。解決老年人老有所養(yǎng)、老有所居已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的重大民生問題。由于老年公寓建設(shè)是帶有社會性、福利性和市場性的事業(yè)，存在建設(shè)質(zhì)量要求高、投入大和回收期長的特點(diǎn)。破解這一社會難題，已經(jīng)引起了國家和社會的高度關(guān)注。

一、重慶市老年公寓開發(fā)的現(xiàn)狀分析

重慶市直轄以來，城鄉(xiāng)各種養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)數(shù)量逐年增長，到2007年末，全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到180家（不包括農(nóng)村敬老院）。主要形式有老年公寓、福利院、敬老院等，以福利院、敬老院為主。到2008年9月，在180家社會福利機(jī)構(gòu)中，三星級以上標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有6家。大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都處于城郊，渝中、江北、南岸等城市中心地帶的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較少。重慶市政府為加快重慶老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，連續(xù)兩年舉辦老年產(chǎn)業(yè)博覽會，以老年公寓為主的老年頤養(yǎng)園項目成為最大熱點(diǎn)。有6個老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)貿(mào)項目正式簽約，金額近40億元。但是，與重慶市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，呈現(xiàn)出的健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢相比，重慶老年住宅市場并不發(fā)達(dá)，且存在如下問題：

（一）數(shù)量少

老年公寓在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有占到一定比例的數(shù)量，以老年公寓形式進(jìn)行銷售的樓盤幾乎少見。目前重慶市年滿60周歲及以上老年人有455萬人。按照現(xiàn)在全市床位數(shù)計算，每100位老人才能攤上1．5張床。在重慶市，經(jīng)濟(jì)收入屬于中上等的老年人中，40%以上有到老年公寓養(yǎng)老的意愿；但是老年公寓的入住率僅為0．8%，而發(fā)達(dá)國家可達(dá)到17%。如果按照發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn) （有5%—6%的老人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來講，重慶還需要增加20多萬張床位。而以目前3萬／床位的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)計算，其市場前景將達(dá)到幾百億元。

（二）檔次低

目前，重慶老年公寓主要是在原來的福利院改建的，是以托養(yǎng)為主，主要表現(xiàn)在：住宅區(qū)規(guī)模小，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少，配套設(shè)施不足。生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套。符合國際標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓缺乏。老年公寓建設(shè)是社會化養(yǎng)老的一部分，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的最大區(qū)別在于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是針對生活不能自理老人，以此為社會和家庭分憂。老年公寓是適合不同的老年人群消費(fèi)。而且部分老年人群經(jīng)濟(jì)較富裕，有享受高品質(zhì)生活的欲望。在重慶有房產(chǎn)權(quán)的自住型老年公寓小區(qū)還有待開發(fā)。

（三）投資主體單一

目前重慶市老年住宅中國家、集體投資修建的接近80%，在重慶社區(qū)老年福利設(shè)施由國家、集體包辦，民政部門直辦直管的做法還沒有根本改變，福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)對象仍以傳統(tǒng)的社會救助對象為主。開辟國家、集體、社會組織和個人等籌資渠道，以多種所有制形式發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還很不夠。適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的社會養(yǎng)老保障發(fā)展機(jī)制尚待建立和完善。存在這個問題的根本原因為老年公寓是微利產(chǎn)業(yè)。根據(jù)統(tǒng)計，重慶老年公寓每張床位的占地面積，包括公共用地在20－30平方米之間，按照目前的房價，每張床位的建設(shè)費(fèi)用在8－10萬之間。而眼下普遍執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月不到400元／床，一個房間總收入只有4000余元。如2007年重慶市桂湖老年公寓的經(jīng)營業(yè)績表明處于一個微利狀態(tài)。投入巨大產(chǎn)出不高，決定了老年公寓微利甚至保本的經(jīng)營現(xiàn)狀。

（四）服務(wù)水平低

目前，在老年公寓或者養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工以及進(jìn)城務(wù)工人員，擁有各種專業(yè)技能和高學(xué)歷高素質(zhì)的老年公寓服務(wù)人員在整個老年公寓服務(wù)人員中所占比重太低。而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。以上問題的存在，與重慶大都市老年人群日益增長的物質(zhì)、文化需求不相適應(yīng)。［2］

二、重慶市老年公寓開發(fā)建設(shè)的對策及建議

（一）老年公寓的規(guī)劃建設(shè)要擺在同學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)等同的位置

興建功能齊全的、體現(xiàn)老年產(chǎn)業(yè)豐富內(nèi)容的老年公寓，是社會發(fā)展的必然選擇，體現(xiàn)著政府行為和功能。因此，老年公寓的開發(fā)建設(shè)要納入城市的總體規(guī)劃。要與醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園同步考慮布局，并且納入政府為市民辦實(shí)事的高度上予以落實(shí)。還要注意使老年公寓的建設(shè)與城市公共綠地有機(jī)地結(jié)合起來。把主要大型項目安排在以市域中心城市、區(qū)域性中心城市、次區(qū)域性中心城市的人口密集度大、老年人口比例高的區(qū)域。要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合重慶市場需求的老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，盡可能要將老年人住房建設(shè)納入計劃。在預(yù)留老年公寓用地時。地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。［3］

（二）建立和完善地方相關(guān)法律法規(guī)，支持老年公寓可持續(xù)開發(fā)

老年公寓（住宅）產(chǎn)業(yè)是帶有社會性、福利性和市場性“三性合一”的事業(yè)。政府在培育發(fā)展老年公寓（住宅）市場的過程中有著義不容辭的責(zé)任。要使老年公寓的開發(fā)具有可持續(xù)性，必須有相關(guān)法律法規(guī)作保障。盡管國家出臺了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，但在針對老年公寓的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步完善老年公寓的各項服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。如老年公寓的開發(fā)管理辦法和老年公寓的建筑與環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等。建議重慶市盡快出臺《老年公寓（住宅）規(guī)劃條例》、《老年公寓（住宅）用地管理條例》、《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，為老年公寓的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老年公寓的開發(fā)步入法制化的軌道。

（三）政府要以產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)老年公寓開發(fā)

政府在引導(dǎo)老年公寓發(fā)展上要加大力度，鼓勵社會資本進(jìn)入老齡產(chǎn)業(yè)，推動老齡產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化。政府要給予一定的優(yōu)惠政策，大力支持房地產(chǎn)商的大膽探索和實(shí)踐。在建新社區(qū)內(nèi)專辟老年公寓小社區(qū)，讓老年人共享社區(qū)內(nèi)已有的公共設(shè)施；在成熟社區(qū)附近開發(fā)新的老年公寓區(qū)，以充分利用成熟社區(qū)的商業(yè)供給網(wǎng)、醫(yī)療供給網(wǎng)和交通設(shè)施。可以通過置換聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商與老年人的最佳組合。老年人先住老年公寓，把自己的住房委托置換公司出租或銷售，租金可以交付老年公寓的租金，房款可以購買老年公寓的產(chǎn)權(quán)。老年人可以根據(jù)自己私有住宅的估價，選擇入住相應(yīng)價位的老年公寓。還可以通過引進(jìn)外資、發(fā)動社會募捐等多渠道籌資專款專用。要給予民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一些政策優(yōu)惠，比如免交排污費(fèi)、免交營業(yè)稅，自用房產(chǎn)和土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)等。由于新建模式化老年公寓是個涉及面廣的項目，開發(fā)老年公寓絕非一個單位所能完成，還要特別強(qiáng)調(diào)聯(lián)合開發(fā)的必要性。

（四）加強(qiáng)培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平

老年公寓養(yǎng)老，尤其自住型老年公寓養(yǎng)老與大型老年綜合社區(qū)養(yǎng)老，對養(yǎng)老服務(wù)要求較高。老年人不僅需要日常生活服務(wù)，如做飯、采購、料理家務(wù)、飲食起居咨詢等服務(wù)，同時也需要游覽、精神慰藉、家庭護(hù)理、娛樂以及康復(fù)治療等更高層面的服務(wù)。要按照質(zhì)量管理體系建設(shè)的要求進(jìn)行運(yùn)作。要以老年人為關(guān)注焦點(diǎn)，對服務(wù)過程進(jìn)行識別和規(guī)定，制定每一項服務(wù)過程的程序及要求，定期進(jìn)行評價，不斷改進(jìn)提高。要實(shí)行準(zhǔn)入制度，盡快出臺老年服務(wù)的相關(guān)法規(guī)，規(guī)范服務(wù)市場，嚴(yán)格就業(yè)門檻，從業(yè)人員通過資格考試后方可從事相關(guān)職業(yè)。學(xué)校教育應(yīng)契合社會形勢的發(fā)展，加大培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才的力度，利用各種形式組織培訓(xùn)，各職業(yè)學(xué)校也可以開辟這塊陣地，從事培訓(xùn)，盡快提高從業(yè)人員的素質(zhì)，以滿足老年公寓養(yǎng)老發(fā)展所需的人力資源。

關(guān)注養(yǎng)老事業(yè)，大力發(fā)展社會養(yǎng)老，要樹立正確的指導(dǎo)思想，積極引導(dǎo)老年公寓的開發(fā)建設(shè)與健康發(fā)展。政府要用好產(chǎn)業(yè)政策，在規(guī)劃、土地供給、資金，稅收政策以及建立和完善地方相關(guān)法律法規(guī)等方面，全面支持老年公寓的可持續(xù)開發(fā)；要從本地區(qū)的實(shí)際出發(fā)，特別要針對重慶的土地資源特點(diǎn)建設(shè)老年公寓，更好地把握老年公寓消費(fèi)市場；要以老年人為關(guān)注焦點(diǎn)，實(shí)行準(zhǔn)入制度，不斷提高服務(wù)水平，走養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化的道路，推動老年公寓服務(wù)上檔次上水平。

［1］王春敏．現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向及模式 ［M］．上海：上海社會科學(xué)院出版社，2002．

［2］陳叔紅等．養(yǎng)老服務(wù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展［M］．長沙：湖南人民出版社，2007．

［3］謝建軍．老年生活環(huán)境問題及對策初探 ［J］．山西建筑，2004，（8）：4－5．