馬率鋒

(中國礦業(yè)大學(xué)文法學(xué)院，江蘇徐州221000)

警惕高房價背后的腐敗問題

馬率鋒

(中國礦業(yè)大學(xué)文法學(xué)院，江蘇徐州221000)

腐敗;房地產(chǎn);反腐倡廉

房地產(chǎn)市場關(guān)系著千萬百姓的安居生活，是社會和諧的重要保障。針對目前一度飆升的高房價，當(dāng)前國家正在進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，而腐敗問題不除，宏觀調(diào)控的效果將會大打折扣，建設(shè)和諧社會的目標(biāo)也會深受影響。就針對億萬人們熱切關(guān)注的住房問題入手，探究房地產(chǎn)市場背后的腐敗問題，以引起人們的高度重視。

自1998年以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，但是，同時房地產(chǎn)業(yè)也成為滋生腐敗的重點領(lǐng)域。隨著涉及房地產(chǎn)腐敗的一批高官相繼落馬，房地產(chǎn)腐敗一度成為人們關(guān)注的焦點。

一 房地產(chǎn)市場腐敗問題的根源

近幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的社會形象并不好，與暴利、土地黑幕交易、官場腐敗等有著糾纏不清的關(guān)系。造成如此局面的原因，概括起來主要有以下幾點:

(一)土地壟斷

我國憲法規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有”，政府高度壟斷建設(shè)用地供應(yīng)一級市場，很多地方政府設(shè)立土地儲備中心，代表政府經(jīng)營國有土地資產(chǎn)，負(fù)責(zé)統(tǒng)一收購、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備，并交由土管部門統(tǒng)一供應(yīng)，禁止企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)公司利用企業(yè)自有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。土地一級市場(征地)的政府壟斷和二級市場(建設(shè)用地)“一口進(jìn)一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、地段、用途結(jié)構(gòu)的絕對壟斷權(quán)力。我國法律規(guī)定國務(wù)院為國有土地產(chǎn)權(quán)主體，但是土地市場權(quán)力實際是在市縣級政府手中。能否保持土地市場的健康，需要看地方政府駕馭市場經(jīng)濟(jì)的能力，制定正確的土地出讓供應(yīng)計劃和供應(yīng)節(jié)奏。目前不少熱點城市房價不斷上漲的原因在于土地供給偏緊，但由于土地由政府壟斷供給，不少地方為了能最大限度地提高土地價格，故意制造土地饑渴癥，開發(fā)商乘機(jī)大肆渲染土地緊張，房價必漲。同時，壟斷供應(yīng)土地，開發(fā)商往往和地方政府官員勾結(jié)，暗箱操作，侵吞國家利益，極易滋生腐敗問題。另外，一些地方政府過度依賴土地財政，土地財政甚至占到了財政收入的30%到50%，為了提高財政收入，地方政府官員與房地產(chǎn)開發(fā)商相互勾結(jié)，客觀上存在一種“共生”的尋租現(xiàn)象。

(二)官商勾結(jié)，權(quán)錢交易

首先在土地出讓環(huán)節(jié)，開發(fā)商伸向政府部門的黑手“能量”巨大。其手法之一是與政府部門有關(guān)官員合謀，以免費(fèi)劃撥或者低價協(xié)議出讓的形式取得土地使用權(quán)。隨著國家土地宏觀調(diào)控的深入，以及通過招拍掛方式出讓土地的制度越來越嚴(yán)格，土地出讓環(huán)節(jié)又出現(xiàn)了一些新的腐敗“變種”。比如土地在進(jìn)行招拍掛之前，有一個信息公示的過程，要求有關(guān)部門在媒體上公開土地出讓信息。個別主管部門的官員則在公開信息的渠道和方式上大做手腳，有的選擇關(guān)注度不高的媒體，故意縮小土地拍賣信息的傳播范圍;有的選擇周末等時間發(fā)布，到了規(guī)定時間，只有兩三家打了招呼的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知道土地拍賣信息并做好了招投標(biāo)的論證工作。陽光招標(biāo)變成暗箱操作的“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”，所謂的招拍掛成為一場用來應(yīng)付國家制度規(guī)定的小范圍“路演”，“小圈子、大腐敗”的空間由此產(chǎn)生。

其次在規(guī)劃審批方面，根據(jù)現(xiàn)有制度設(shè)計，各級規(guī)劃部門對開發(fā)企業(yè)的約束性非常強(qiáng)，與此同時，其對許多制度的具體要求又有極大彈性，就為開發(fā)商提供了利誘的機(jī)會。目前，我國正處于城市化的高速發(fā)展階段，許多大中城市對老城區(qū)的建筑有硬性指標(biāo)約束，而對新城區(qū)的建筑規(guī)劃往往只是簡單分為若干功能區(qū)。許多城市新城區(qū)的項目開發(fā)均以大中型項目為主，單個樓盤動輒超過10萬平方米，一些大盤規(guī)劃面積甚至達(dá)到數(shù)百萬平方米。在這樣的情形下，樓盤容積率只要提高零點幾個百分點，就能夠帶來巨額利益。

再次，在土地用途轉(zhuǎn)換方面，我國實行土地用途管制制度，工業(yè)和商業(yè)用途的土地使用年限一般在50年以下，而住宅用途的土地可使用70年。一些開發(fā)商對有關(guān)部門進(jìn)行公關(guān)，做土地用途轉(zhuǎn)換的文章，在工業(yè)、商業(yè)項目上開發(fā)住宅項目以增加銷售利潤。工業(yè)、商業(yè)用地乃至公建配套用地被轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，開發(fā)商從中謀取了巨大的差額利潤，而對購房者則意味著利益剝奪。甚至有些居民買到房子后才發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用權(quán)不是國家規(guī)定的70年，而是50年或者更低。據(jù)專家介紹，發(fā)生這一現(xiàn)象的原因主要是土地用途發(fā)生了變更。消費(fèi)者支付同等的購房成本，卻莫名其妙地被減少了20年甚至更多的土地使用年限;一旦開發(fā)商不能辦妥土地用途變更的全套手續(xù)，房產(chǎn)證辦理、購房者落戶、孩子入學(xué)入托甚至包括水電使用成本都有可能受到直接影響。開發(fā)商和腐敗官員又一次在合謀中對購房者進(jìn)行了算計，并給之后的城市管理留下了重重隱患。

(三)體制和法規(guī)不健全

1994年的分稅制改革和1998年的住房制度改革推動了房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。土地財政體制雖然解決了政府流動資金的問題，卻滋生了房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗。

首先，地方政府的權(quán)力失去監(jiān)督。缺乏權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制勢必導(dǎo)致權(quán)力隨意濫用，最終發(fā)生腐敗;其次，房地產(chǎn)市場不健全。審批程序為政府設(shè)租提供了便利條件，土地批租制度的隱患和漏洞就在雙軌制和“暗箱操作”。這種制度包含計劃環(huán)境和市場環(huán)境。在計劃環(huán)境下，大量資源依然掌握在政府部門手中，于是在市場的資源配置方式之外，還存在著眾多的政府部門對資源的調(diào)配，這種調(diào)配與市場相比總體上是缺少效率的，但這種方式可以給商品和服務(wù)的供需雙方都帶來額外效益的可能，這種可能也是國家和集體損失的可能。行政價格與實際市場價格之間的巨額差價既是驅(qū)動不少地方政府大量賣地的動力，也是尋租行為產(chǎn)生的溫床。再次，房地產(chǎn)行業(yè)信息不公開。應(yīng)該說，一些地方政府對于政府信息公開做得并不到位，公眾無法得知土地是怎樣拍賣交易的。還有官員在房地產(chǎn)審批中收受了多少賄賂，我們也不會知道，因為我們對官員的個人財產(chǎn)不清楚。這一切的暗箱環(huán)境都為權(quán)力與資本的交易提供了極大空間。

二 房地產(chǎn)腐敗涉及的一系列問題

(一)影響民生問題的改善

21世紀(jì)，中國面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，同時我們又處在社會的轉(zhuǎn)型期，怎樣應(yīng)對在社會轉(zhuǎn)型期凸顯的一系列問題，顯得尤為重要。由于社會貧富差距的逐漸拉大，以及在社會轉(zhuǎn)型期難免出現(xiàn)的一些社會不公平問題，因此對民生問題的高度關(guān)注是保證社會穩(wěn)定和構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵。近幾年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，國內(nèi)房價飆升，房價瘋漲已經(jīng)成了整個社會矛盾集中與容易激化的導(dǎo)火線，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗問題更使人們深惡痛絕。房地產(chǎn)暴利是建立在對人民利益的掠奪之上的，房地產(chǎn)商與相關(guān)官員的暴富是通過民眾的致貧完成的。有些地方政府為了私利，隨意出讓農(nóng)民的土地，從貧弱農(nóng)民手中獲取的土地，最終成了某些有權(quán)有勢的干部和腰纏萬貫的商人之間權(quán)錢交易、迅速暴富、腐化墮落的樂土，一些地方貧富差距的擴(kuò)大，圍繞土地的變遷、運(yùn)作是其重要因素之一。

(二)腐敗成本成為房價的助推器

暴利、腐敗，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一個不成文的潛規(guī)則，腐敗成本抬高房價，這是有關(guān)調(diào)查的結(jié)論，也是活生生的事實。但是這種局面又是整個房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)市場不得不面對的。不回避房價的“腐敗成本”，進(jìn)而，鏟除房價的“腐敗土壤”，是民眾的期待。這一方面是加大反腐倡廉力度的需要，是從源頭上防治腐敗之舉;另一方面，如果讓房價中的“腐敗成本”直接惠民，房價降了，民眾買房的熱情也會高起來。此外，鏟除房價的“腐敗土壤”，體現(xiàn)政府的反腐敗決心，政府反腐敗的決心也能提振民眾的消費(fèi)信心，剔除房價“腐敗成本”還可以提振消費(fèi)信心。正如國務(wù)院總理溫家寶作政府工作報告中指出:通過全面正確履行政府職能，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)投資的信心，增強(qiáng)社會消費(fèi)的信心，增強(qiáng)人民群眾對國家發(fā)展的信心。

(三)建筑垃圾的堆積

與高房價和房地產(chǎn)腐敗相對應(yīng)的是中國建筑物質(zhì)量的低劣，早已成為普遍的問題。這既有房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理商追求利潤最大化的內(nèi)在原因，更有地方政府監(jiān)管缺失的問題。在當(dāng)代中國，民用建筑特別是住宅的壽命非常之短。

建筑質(zhì)量的日益低劣化，是有其深刻的中國特色背景的。從建筑業(yè)看，無論是民建、市政，還是高速路橋、鐵路、水利的設(shè)計、施工、監(jiān)理，都通過層層承包，向私人承包制發(fā)展且越演越烈。這種趨勢促進(jìn)了建筑企業(yè)的日益空心化，即皮包公司化，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明顯;從房地產(chǎn)開發(fā)看，幾乎完全壟斷了商業(yè)和住房開發(fā)活動的、90%為私人企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其開發(fā)企業(yè)建造項目的過程中，為了追求利潤最大化，熱衷于使建筑成本“能小則小、不能小也要小”的運(yùn)作方式，造成了建筑質(zhì)量的大幅度下降;在建設(shè)規(guī)劃管理領(lǐng)域，一些地方政府領(lǐng)導(dǎo)在城市建設(shè)上不講究質(zhì)量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期內(nèi)的政績，城市建設(shè)中流行邊規(guī)劃、邊設(shè)計、邊施工的“三邊工程”，草率上馬，不少工程成為垃圾建筑。

三 針對目前出現(xiàn)的問題初步應(yīng)對的幾點建議

(一)建立健全市場監(jiān)督機(jī)制和信息披露的渠道

房地產(chǎn)開發(fā)必須公開、透明，要推行政務(wù)公開，堅持依法行政。涉及與老百姓利益密切相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃必須流程公開、事務(wù)公開。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府必須實行規(guī)劃批前、批中、批后的公示;對于土地審批、城市拆遷、房屋開發(fā)整個程序等都要公開，實行公開招投標(biāo)。

健全監(jiān)督機(jī)制，把公共權(quán)力置于法治和人民群眾的有效監(jiān)督之下。如果不對行政權(quán)力予以規(guī)制，商人的唯利是圖和“審批權(quán)力”的結(jié)合，必然造成金錢和權(quán)力的交換，導(dǎo)致腐敗滋生。為此，必須強(qiáng)化對公共權(quán)力的制衡規(guī)范，對公共權(quán)力建立強(qiáng)有力的民主監(jiān)督機(jī)制。比如要強(qiáng)化公眾對房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)實施的監(jiān)督;加快規(guī)劃審批監(jiān)控體系建設(shè);進(jìn)一步健全對房地產(chǎn)、市政公用市場監(jiān)管制度;加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)行政管理和監(jiān)控機(jī)制;完善行政執(zhí)法責(zé)任制和評議考核制;制定行政效能投訴、行政過錯責(zé)任追究辦法。同時還應(yīng)該不斷加強(qiáng)人大代表及政協(xié)委員在房地產(chǎn)腐敗問題上的監(jiān)督職能。其次，建立健全市場信息披露渠道。針對房地產(chǎn)市場存在的嚴(yán)重信息不對稱，政府應(yīng)當(dāng)建立信息披露制度，降低交易過程中信息的不對稱，為購房消費(fèi)提供“陽光樓市”。比如:進(jìn)行信息披露相關(guān)立法和完善商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)。

(二)標(biāo)本兼治

有效控制房地產(chǎn)腐敗，不僅在于“治標(biāo)”，即懲治腐敗，更著重在“治本”，即找出導(dǎo)致腐敗的實質(zhì)緣由及制度性原因，建立一整套管理和監(jiān)督比較完善的市場機(jī)制。

有效懲治房地產(chǎn)腐敗，必須標(biāo)本兼治。其中治標(biāo)的關(guān)鍵，在于把握治理的重點并加大懲處的力度。首先要重點整治:解決問題要善于抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位。“整治行動將緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐一檢查。對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點調(diào)查。”其次要嚴(yán)懲:檢察機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)要嚴(yán)肅查辦房地產(chǎn)腐敗案件。不僅要查處索賄受賄的國家工作人員，也要處理行賄的房地產(chǎn)商。

同時由于我國制度機(jī)制不夠科學(xué)、不夠完善，從某種意義上說，不少腐敗官員成為了該機(jī)制的犧牲品。決策者應(yīng)當(dāng)集思廣益，充分發(fā)揚(yáng)民主，通過體制創(chuàng)新和制度建設(shè)，建立一種有效遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)、腐敗發(fā)生的社會機(jī)制，編織全方位的科學(xué)有效可行的反腐敗大網(wǎng)，做到法網(wǎng)恢恢，疏而不漏，為反腐倡廉工作提供保障。

(三)向服務(wù)型政府觀念的轉(zhuǎn)變

地方政府及其官員，不能單純地從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上考慮問題，要多從民生的角度，從公共服務(wù)的角度出發(fā)，站在宏觀的高度上去看問題，確實執(zhí)政為民，為民著想，為廣大人民群眾服務(wù);多為民辦實事、做好事，想百姓之所想，急百姓之所急，用一顆博大仁慈的愛心樹立起負(fù)責(zé)任的服務(wù)型的現(xiàn)代政府的形象。

(四)政府責(zé)任的落實

“居者有其屋:最低的權(quán)利，最大的民生。”這已逐漸達(dá)成共識，然而住房問題目前在中國成為“新三座大山”之一，“房奴”遍地，特別是對于大部分來城市的中低收入者來講壓力更是大。離開了政府本著公平公正原則對住房市場的積極干預(yù)，中低收入階層住房問題的最終解決將無從談起。為富不仁的房地產(chǎn)大亨們可以鼓吹并且哄抬房價，但以民為本的責(zé)任政府則必須承擔(dān)起解決社會成員基本住房權(quán)的責(zé)任，必須真正從房地產(chǎn)的利益格局中退出來，而成為市場的監(jiān)管者和服務(wù)者，成為民眾基本權(quán)利與民生利益的守護(hù)者。為此應(yīng)加大土地供應(yīng)和資金投入。興建廉租房，加大房屋供給，改善房屋的供求關(guān)系。同時要加大公共財政的投入，通過對占城市人口絕大多數(shù)的中低收入群體提供購房補(bǔ)貼，保障80%以上居民的基本居住條件，房價就會自然回落。

［1］ 王新軍，王霞．房地產(chǎn)經(jīng)營與管理［M］．上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2005．1．

［2］ 林吉吉．權(quán)力腐敗與權(quán)力制約［M］．北京:法律出版社，1997．

［3］ 何增科．反腐新路一一轉(zhuǎn)型時期中國腐敗問題研究［M］．北京:中央編譯出版社，2002．

［4］ 胡金強(qiáng)．房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗問題懲防對策研究［M］．中國海洋大學(xué)研究生學(xué)位論文．2008．6．

［5］ 徐滇慶．房價與泡沫經(jīng)濟(jì)［M］．北京:機(jī)械工業(yè)出版社．2006．

Alerting Corruptive Problem of High Housing Price

MA Shuai-feng
(College of Literature，Law Politics，China University of Mining ＆Technology，Xuzhou Jiangsu 221000，China)

corruption;real estate;against corruption and promote clean-handed

Real Estate Market is an important guarantee of social harmony，it relates with thousands of people’s live life．Viewing of the current high housing prices soared，the state is further strengthening macro-control of real estate，but if corruption is not eliminated，the effect of macro-control will be greatly reduced，the goal of building a harmonious society will be profoundly affected．In this paper，facing with millions of people deeply concerned for the housing problems，we should explore the issue of corruption behind the real estate market to attract people’s attention．

D630．9

A

1673-2804(2011)06-0030-03

2011-03-01