□文/張 娜

住房是人類生存的必要物質(zhì)條件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升，住房問(wèn)題成為了改善民生問(wèn)題的重要內(nèi)容之一，也成為了一個(gè)具有政治屬性的社會(huì)問(wèn)題。眾所周知，單純依靠市場(chǎng)不能解決所有人的住房問(wèn)題，中低收入家庭的住房問(wèn)題必須依靠政府提供的充足的保障性住房來(lái)解決。為了保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步，有關(guān)政府部門出臺(tái)了一系列的住房政策，例如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等相關(guān)管理辦法。

作為保障性住房的組成部分，公租房解決的主要是“夾心層”住房難的問(wèn)題?！皧A心層”主要指的是既沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買商品房，也沒(méi)有滿足申請(qǐng)條件去購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。這部分人在社會(huì)中所占的比重正呈擴(kuò)大之勢(shì)，他們對(duì)住房的關(guān)注度要強(qiáng)于其他群體。

基于這樣的原因，重慶于2010年2月啟動(dòng)了大規(guī)模的公租房建設(shè)計(jì)劃，并逐漸形成了所謂的重慶樣本。重慶公租房的推出，改變了目前中國(guó)城市住房供給主要由市場(chǎng)提供的單一供房體系，將住房供給模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ吓c市場(chǎng)供給并舉的雙軌運(yùn)行機(jī)制，為我國(guó)公租房的發(fā)展帶來(lái)了新的經(jīng)驗(yàn)和新的思考。

一、公租房的定義

《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》將公共租賃住房定義為：政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。公租房實(shí)際上是政府為解決社會(huì)“夾心層”住房問(wèn)題而主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房，公租房的建設(shè)主體是政府。它是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有保障性住房體系的一個(gè)補(bǔ)充。

公共租賃住房提供的是過(guò)渡性保障，基本原則是“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊倍皇恰熬诱哂衅湮荨钡睦砟睢，F(xiàn)階段，保障性住房的供需矛盾極其突出，作為一種新的保障性住房，公共租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)還處在摸索階段，不確定的因素很多，但這無(wú)疑是今后保障性住房發(fā)展的主要方向。發(fā)展并完善保障租賃市場(chǎng)，是住房保障體系的重要舉措。

二、重慶公租房發(fā)展現(xiàn)狀

在未來(lái)若干年，重慶市制定規(guī)劃將建4，000萬(wàn)平方米公租房，預(yù)計(jì)在2010～2012年的3年內(nèi)，每年建設(shè)1，000萬(wàn)平方米，今后視社會(huì)需求再建1，000萬(wàn)平方米或更多公租房。2011年重慶市還將開工建設(shè)8個(gè)公租房項(xiàng)目，包括北碚水土、九龍坡西彭、大渡口釣魚嘴、巴南區(qū)龍洲灣、渝北區(qū)木耳、復(fù)盛、空港保稅區(qū)、西永微電園等，共計(jì)1，350萬(wàn)平方米。重慶市對(duì)公租房的建設(shè)，以“五化”標(biāo)準(zhǔn)保品質(zhì)。設(shè)計(jì)高端化；戶型人性化；公交立體化；綠色生態(tài)化；設(shè)施配套化。因此，重慶市公租房具有以下特點(diǎn)：

1、規(guī)劃合理。公租房小區(qū)分為主城區(qū)項(xiàng)目和遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目，主要布局在主城區(qū)一、二環(huán)線之間新規(guī)劃的21個(gè)聚居區(qū)中，有較成熟的產(chǎn)業(yè)支撐。

2、交通方便。每個(gè)公租房小區(qū)均處在軌道交通的站點(diǎn)附近，公交路線充足并適當(dāng)設(shè)置公交轉(zhuǎn)運(yùn)站場(chǎng)，保證小區(qū)居民能夠出行方便。

3、配套完善。超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施配套，設(shè)有社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、文化、體育、社區(qū)管理、警務(wù)等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和公共活動(dòng)場(chǎng)地，水、電、氣、電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊配套齊備。

4、環(huán)境宜居。由有實(shí)力、高水平的設(shè)計(jì)單位對(duì)公租房樓宇立面、小區(qū)景觀和活動(dòng)場(chǎng)所進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)有門禁系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)等八大智能化系統(tǒng)，為標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代居住小區(qū)。小區(qū)容積率控制在3.5～4.0之間，綠化率35%左右，與周圍普通商品房樓盤大體相當(dāng)。

5、戶型合理。戶型在30～80平方米，60平方米以下的占總量的85%以上，分為單間配套、一室一廳、兩室一廳和三室一廳，廚房、廁所等功能齊全，能滿足不同類型人群和家庭的基本居住需求。

6、租售并舉。在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)確定的價(jià)格購(gòu)買。購(gòu)買后可以繼承、抵押，不得出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場(chǎng)交易。因特殊原因需轉(zhuǎn)讓的，由政府以購(gòu)房?jī)r(jià)加利息回購(gòu)，再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。

三、重慶公租房政府供給經(jīng)驗(yàn)借鑒

重慶市在建設(shè)公租房的過(guò)程中，已取得階段性的勝利。目前，已經(jīng)陸續(xù)有民眾搬進(jìn)了公租房。最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，重慶已開工20.4萬(wàn)套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，屬開工率較高城市。重慶市公租房建設(shè)自開始就受到了各界的普遍關(guān)注，并為我國(guó)政府供給公租房提供了一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

1、土地供給充足。重慶市政府從2002年開始進(jìn)行土地儲(chǔ)備，2003年成立了專門負(fù)責(zé)政府土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的重慶地產(chǎn)集團(tuán)。目前，重慶主城區(qū)用于城市建設(shè)的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府儲(chǔ)備的土地。同時(shí)，重慶市還將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)的供地，持續(xù)提高保障性住房用地占住宅用地供應(yīng)總量的比例。根據(jù)重慶國(guó)土房管局介紹，2010年1～9月份，全市已供應(yīng)保障房用地近700公頃，占住宅用地的比例達(dá)到33%。普通商品住房、保障房用地合計(jì)占住宅用地的比例達(dá)到97%。政府提供了建設(shè)公租房充足的土地供給，大大降低了公租房的建設(shè)成本。

2、多元融資渠道。重慶市三年建設(shè)4，000萬(wàn)平方米的公租房，大概需要1，000億元資金。針對(duì)1，000億元建設(shè)資金的籌集問(wèn)題，可通過(guò)現(xiàn)代化融資方式，即主要通過(guò)政府注資、依靠商業(yè)銀行貸款、公積金貸款、發(fā)行債券、房屋租售等方式吸引社會(huì)資金?；I集的資金可以通過(guò)以下三種途徑還款并支付利息：一是收取公租房租金平衡貸款利息；二是公租房的周邊配套商業(yè)設(shè)施通過(guò)出售、出租可以提供部分資金；三是按政府規(guī)定，公租房租住五年之后可按照成本價(jià)賣給承租人，實(shí)現(xiàn)一部分資金回流。

3、打破戶籍限制。重慶公租房的供應(yīng)對(duì)象條件為：凡年滿18周歲，在主城區(qū)工作的本市無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來(lái)主城區(qū)工作的無(wú)住房人員，均可申請(qǐng)公共租賃住房。申請(qǐng)對(duì)象不受戶籍限制，打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別。

4、重視選址且配套服務(wù)健全。重慶市建設(shè)公租房，并未將公租房?jī)H僅安排在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而是實(shí)行公租房與商品房“混居”，“不搞貧民窟”。規(guī)劃興建中的21個(gè)公租房建設(shè)點(diǎn)分布在主城區(qū)一、二環(huán)線之間，交通、環(huán)境、配套等條件較好，平均容積率控制在3.8。承租人只需自己配備家具、電器等就可以直接入住。

四、關(guān)于政府供給公租房的思考

重慶市的公租房建設(shè)仍在起步階段，不確定因素很多，而且配套的法律法規(guī)還不完善，缺乏系統(tǒng)完全的約束機(jī)制。由此可以看到重慶市的公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)還存在著漏洞，仍然需要持續(xù)關(guān)注公租房建設(shè)過(guò)程中所產(chǎn)生的各種問(wèn)題。

1、土地供應(yīng)中的博弈行為。在商品房開發(fā)中，土地供應(yīng)實(shí)行招拍掛制度，即有償使用，土地出讓收益是各地政府財(cái)政收入的重要組成部分。而公租房的土地來(lái)源為政府劃撥，即政府無(wú)償提供。正由于存在著這種懸殊的利益對(duì)比，政府提供給公租房的建設(shè)用地很可能位置較為偏遠(yuǎn)，并不能滿足城市上班族等的住房需要，使得公租房的功能實(shí)現(xiàn)受到限制。這就需要地方政府明確社會(huì)職能，改變發(fā)展觀念，犧牲近期的經(jīng)濟(jì)利益以實(shí)現(xiàn)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

2、公租房建設(shè)資金缺口。公租房建設(shè)資金有政府土地出讓金按一定比例劃轉(zhuǎn)的部分，也有住房公積金運(yùn)作產(chǎn)生的收益一部分，但是資金缺口仍然很大。政府應(yīng)在公共財(cái)政預(yù)算中安排住房專項(xiàng)資金，各級(jí)政府也應(yīng)每年劃撥一部分財(cái)政收入來(lái)充實(shí)專項(xiàng)資金；同時(shí)，要求銀行對(duì)此類項(xiàng)目建設(shè)資金的貸款提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，并由政府補(bǔ)貼其利息損失。

3、做好規(guī)劃選址和配套服務(wù)。公租房規(guī)劃選址應(yīng)從實(shí)際需求出發(fā)，明確需求層次，按照安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求進(jìn)行合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域。同時(shí)，公租房的配套服務(wù)設(shè)施及周邊環(huán)境也應(yīng)體現(xiàn)簡(jiǎn)約優(yōu)化特點(diǎn)，使公租房居住者能夠融入到環(huán)境中，使得生活更加健康生態(tài)。

4、重視公租房監(jiān)管工作。公租房監(jiān)管工作是一項(xiàng)公租房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。第一，要設(shè)立合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的審核制度，并建立公租房申請(qǐng)者信用檔案，實(shí)現(xiàn)操作程序規(guī)范化；第二，要嚴(yán)懲外借、轉(zhuǎn)租等非法行為，進(jìn)行定期核查，降低公租房空置率；第三，實(shí)施有效的退出機(jī)制，采用科學(xué)的管理方式，提高公租房的使用效率，充分實(shí)現(xiàn)公租房的保障功能。

除了上述問(wèn)題，還應(yīng)關(guān)注公租房的可持續(xù)發(fā)展、質(zhì)量等一系列問(wèn)題。目前，全國(guó)正在如火如荼地興建公租房，在這樣的歷史時(shí)刻，對(duì)于公租房的重慶樣本的經(jīng)驗(yàn)借鑒和思考有著現(xiàn)實(shí)意義，并且對(duì)公租房供給模式的探討將不斷深入下去，逐漸實(shí)現(xiàn)我國(guó)保障性住房體系的成熟和完善。

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