□文/高冉冉 于明泉

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響

□文/高冉冉 于明泉

本文分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理現(xiàn)狀，闡述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響，期望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為分析能起到一定的借鑒作用。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；盈余管理；房地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，適時(shí)分析房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理現(xiàn)狀以及新準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響顯得十分必要與重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。中國(guó)上市房地產(chǎn)公司具有十分明顯的區(qū)別于一般行業(yè)公司的特殊之處。

1、房地產(chǎn)公司的銷售收入主要來自于房屋的預(yù)售收入，并通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。我國(guó)1994年確立的房地產(chǎn)預(yù)售制度是一直以來房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)資金以及進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的最重要渠道之一，同時(shí)該制度也為房地產(chǎn)公司進(jìn)行盈余管理創(chuàng)造了機(jī)會(huì)：一方面為了達(dá)到少繳納或者推遲繳納企業(yè)所得稅的目的，房地產(chǎn)公司通常將收到的房屋預(yù)售款記入“預(yù)收賬款”科目并想方設(shè)法拖延將該科目的資金結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間；房地產(chǎn)公司利用同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤的機(jī)會(huì)，積累大量的開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用來減少賬面利潤(rùn)；另一方面上市房地產(chǎn)公司利用預(yù)收賬款作為利潤(rùn)的“蓄水池”，通過該科目進(jìn)行相應(yīng)的盈余管理調(diào)節(jié)來達(dá)到應(yīng)對(duì)證券市場(chǎng)監(jiān)管要求的目的。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)是分期開發(fā)的，并且在項(xiàng)目徹底完工后方才結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。縱觀房地產(chǎn)上市公司對(duì)外披露的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，其項(xiàng)目開發(fā)大都會(huì)涉及到兩個(gè)或兩個(gè)以上的會(huì)計(jì)期間。由于收益的結(jié)算只能等到項(xiàng)目徹底完工才能實(shí)現(xiàn)，這一特點(diǎn)給予了房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理的空間。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理方法與手段。房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)核算和銷售款項(xiàng)的收回有其自身的特點(diǎn)，同時(shí)也給其進(jìn)行盈余管理提供了一般企業(yè)所沒有的條件。

1、通過延遲收入確認(rèn)的時(shí)間以及隱匿收入來進(jìn)行盈余管理

（1）延遲收入確認(rèn)時(shí)間。新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入的確認(rèn)原則與一般商品銷售收入的確認(rèn)原則是一致的，即企業(yè)已經(jīng)將房屋所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給房屋購(gòu)買者。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司一般采用預(yù)收款的方式售房，公司在拿到售房款時(shí)并不能確認(rèn)相關(guān)的銷售收入，而是要等到房屋竣工驗(yàn)收完畢、與購(gòu)房者辦妥相關(guān)手續(xù)之后才確認(rèn)相應(yīng)的銷售收入。實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)公司通常會(huì)采取諸如拖延房屋的竣工時(shí)間、拖延辦理相關(guān)手續(xù)等手段來推遲收入的確認(rèn)時(shí)間，這樣就能減少當(dāng)期銷售收入的確認(rèn)，進(jìn)而減少當(dāng)期稅款的支付，從而達(dá)到盈余管理的目的。

（2）隱匿收入。除了開發(fā)房屋對(duì)外銷售之外，房地產(chǎn)公司還可能會(huì)經(jīng)營(yíng)諸如將自有的商品房對(duì)外出租、承建其他單位的樓盤、將待售商品房出租等業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)所得通常會(huì)被隱瞞不入賬，從而減少當(dāng)期的銷售收入、減少當(dāng)期的應(yīng)納所得稅額。

2、通過成本費(fèi)用支出的調(diào)節(jié)來進(jìn)行盈余管理

（1）根據(jù)需要分配房地產(chǎn)開發(fā)成本。我們知道樓盤的開發(fā)一般要兩年左右，房地產(chǎn)公司在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)經(jīng)常存在著多期樓盤同時(shí)開發(fā)的現(xiàn)象，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本應(yīng)與其銷售收入相配比計(jì)入當(dāng)期損益。而實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司往往是根據(jù)公司自身的需要來任意分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的成本：如果當(dāng)前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不夠好需要調(diào)高利潤(rùn)，則會(huì)把部分當(dāng)期完工樓盤應(yīng)該承擔(dān)的成本滾動(dòng)到未完工的樓盤項(xiàng)目上；相反，如果當(dāng)前利潤(rùn)過高需要進(jìn)行調(diào)低處理的話，則會(huì)把未完工樓盤的部分成本支出結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期已完工的樓盤項(xiàng)目上。

（2）根據(jù)需要進(jìn)行借款費(fèi)用的資本化。前面提到房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，資金需要量非常龐大，這使得即使是資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)公司也需要通過外部融資渠道來進(jìn)行融資，所以正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都會(huì)有巨額借款?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》對(duì)借款費(fèi)用的資本化作出了如下規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的構(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益”。實(shí)際上，房地產(chǎn)公司一般都會(huì)進(jìn)行人為的操作來按照公司的需要分配借款費(fèi)用的資本化金額，從而達(dá)到調(diào)節(jié)具體會(huì)計(jì)期間的利潤(rùn)及所需繳納的稅金的目的。

（3）根據(jù)需要分配其他成本費(fèi)用支出。利潤(rùn)高了，所需繳納的企業(yè)所得稅也會(huì)隨著增加，為了達(dá)到少繳稅金的目的，房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常會(huì)將其他的成本費(fèi)用支出，如房屋開發(fā)過程中的公用建筑物成本支出分?jǐn)偟綘I(yíng)業(yè)成本中。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司不區(qū)分所開發(fā)房屋的種類，平均分?jǐn)偝杀举M(fèi)用或者是根據(jù)公司的需要來分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，這么做會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表的盈余數(shù)字非常不準(zhǔn)確，同時(shí)也為公司借此進(jìn)行盈余管理提供了機(jī)會(huì)。

二、新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響

（一）新準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制

1、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法的限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制。當(dāng)存貨的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)常波動(dòng)時(shí)，選擇不同的存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法會(huì)對(duì)當(dāng)期盈余造成很大的影響。

新的存貨準(zhǔn)則取消了存貨發(fā)出的后進(jìn)先出法計(jì)價(jià)，規(guī)定企業(yè)只能采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法（包括移動(dòng)加權(quán)平均法）和個(gè)別計(jì)價(jià)法對(duì)發(fā)出存貨計(jì)價(jià)。此外，新的企業(yè)所得稅實(shí)施細(xì)則取消了存貨發(fā)出的移動(dòng)加權(quán)平均法，若房地產(chǎn)公司采用移動(dòng)加權(quán)平均法對(duì)發(fā)出存貨計(jì)價(jià)，繳稅時(shí)就需要進(jìn)行納稅調(diào)整，準(zhǔn)則和稅法的這點(diǎn)差異很可能會(huì)限制移動(dòng)加權(quán)平均法的使用。在物價(jià)持續(xù)上漲的今天，后進(jìn)先出法的“取消”以及移動(dòng)加權(quán)平均法的“限制使用”大大縮小了房地產(chǎn)公司進(jìn)行盈余管理的空間，有效地遏制了其盈余管理行為。

2、編制合并報(bào)表范圍的限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制。舊準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)合并范圍的界定主要是以股權(quán)比例作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的，即“母公司擁有被投資單位半數(shù)以上表決權(quán)資本就應(yīng)將其納入合并范圍”。而新準(zhǔn)則明確規(guī)定“合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定”，“母公司應(yīng)當(dāng)將其全部子公司納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍”。新準(zhǔn)則的這一改變使得某些房地產(chǎn)上市公司無法在業(yè)績(jī)不佳的年份通過收購(gòu)業(yè)績(jī)優(yōu)良公司的股權(quán)或者減持業(yè)績(jī)不佳公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資份額來達(dá)到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小規(guī)模子公司、業(yè)務(wù)性質(zhì)特殊的子公司以及所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)的子公司，就應(yīng)該納入合并范圍。合并財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)則這一新變化有效地遏制了房地產(chǎn)上市公司盈余管理行為。

3、其他方面的限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制。除了以上兩點(diǎn)之外，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值謹(jǐn)慎應(yīng)用的規(guī)定、對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資由權(quán)益法改為成本法核算的規(guī)定、對(duì)關(guān)聯(lián)交易披露嚴(yán)格規(guī)范的規(guī)定等等，這些新的改變都可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)公司的盈余管理。

（二）新準(zhǔn)則為房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為提供的新空間

1、減值準(zhǔn)備使用范圍的增加為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的盈余管理空間。新準(zhǔn)則增加了應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)范圍，在原來的“八項(xiàng)”資產(chǎn)的基礎(chǔ)上增加了生物資產(chǎn)、建造合同資產(chǎn)、金融資產(chǎn)和遞延所得稅資產(chǎn)等，所有這些資產(chǎn)均應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)期末判斷其是否存在可能發(fā)生減值的跡象，若存在則計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。準(zhǔn)則講解對(duì)建造合同減值準(zhǔn)備的處理作出了如下解釋，“如果建造合同的預(yù)計(jì)總成本超過合同總收入，則形成合同預(yù)計(jì)損失，應(yīng)提取損失準(zhǔn)備，并確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。合同完工時(shí)，將已提取的損失準(zhǔn)備沖減合同費(fèi)用”。新準(zhǔn)則給房地產(chǎn)公司提供了新的盈余管理空間。

2、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的盈余管理空間。已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及已出租的建筑物都屬于投資性房地產(chǎn)。第十條規(guī)定“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都能從公開市場(chǎng)上取得相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，再加上由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格一直在飆升，這使得按照歷史成本計(jì)價(jià)作為固定資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)化為采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)之后，其價(jià)值會(huì)增幅很大。

公允價(jià)值計(jì)量模式下不再計(jì)提折舊大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)公司的盈利?！锻顿Y性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》第十一條規(guī)定“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益”。而在新準(zhǔn)則實(shí)施之前，這部分投資性房地產(chǎn)是作為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算的，是需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的。因此，新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)大幅增加房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤(rùn)，同時(shí)也為其進(jìn)行盈余管理提供了更大的空間。當(dāng)公司需要調(diào)高利潤(rùn)時(shí)，通過在市場(chǎng)上尋找確鑿的公允價(jià)值證據(jù)改用公允價(jià)值計(jì)量原有的成本模式下的投資性房地產(chǎn)能大幅度提高公司的利潤(rùn)，從而會(huì)大大改善那些實(shí)際上經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很差的公司的對(duì)外報(bào)告業(yè)績(jī)，進(jìn)而使其避免被特別處理。

值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)公司只能選用一種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，一旦選用公允價(jià)值計(jì)量模式就不能再轉(zhuǎn)回成本計(jì)量模式?！锻顿Y性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》第十一條規(guī)定“成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理”，需要追溯調(diào)整以前年度損益。在目前物價(jià)日益攀升的情況下，這種轉(zhuǎn)化導(dǎo)致的追溯調(diào)整會(huì)在很大程度上增加房地產(chǎn)公司當(dāng)期的報(bào)告盈余。

3、借款費(fèi)用資本化范圍的擴(kuò)大為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的盈余管理空間。借款費(fèi)用資本化范圍的擴(kuò)大表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是擴(kuò)大了資本化的借款種類：除了專門借款之外，符合資本化條件的一般借款的費(fèi)用也可以資本化。我們知道，房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤，無論是要出售的存貨還是要出租的投資性房地產(chǎn)，其開發(fā)時(shí)間都是相當(dāng)長(zhǎng)的，其借款費(fèi)用（無論是一般借款還是專門借款）都符合資本化條件；二是增加了借款費(fèi)用資本化的對(duì)象存貨，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》第四條明確規(guī)定“符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)”。我們都知道，房地產(chǎn)公司開發(fā)的對(duì)外出售的樓盤存貨在其整個(gè)公司資產(chǎn)中占據(jù)相當(dāng)大的比重，存貨這一借款對(duì)象的增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)公司可以資本化的對(duì)象大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，即使資金雄厚的公司也需要占用很多的借款來維持正常的經(jīng)營(yíng)，因此借款費(fèi)用對(duì)損益的影響非常大。借款費(fèi)用準(zhǔn)則資本化借款種類的增加和資本化對(duì)象的增加，都為房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理提供了很大的空間。

總之，新準(zhǔn)則的出臺(tái)，在一定程度上的確限制了房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為，但同時(shí)也提供了新的盈余管理空間。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本身畢竟只是生產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的技術(shù)規(guī)范，無法從根本上消除企業(yè)的盈余管理。隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的日益完善，房地產(chǎn)上市公司盈余管理同企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間的相互博弈會(huì)愈演愈烈，盈余管理的手段也會(huì)愈來愈詭異、愈來愈難以識(shí)別。因此，客觀上也就要求我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定在向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則靠攏的同時(shí)，要具有一定的相對(duì)前瞻性和控制性，從而達(dá)到合理化配置資源的最終目的。

[1]勇小芹.基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的上市公司盈余管理分析[J].市場(chǎng)論壇，2010.1.

[2]任秀梅，趙曉華，任亮.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司盈余管理影響研究 [J].理論觀察，2006.10.5.

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（作者單位：山東財(cái)政學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院）