付向陽(yáng)

近年來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)的不斷發(fā)展和住宅的商品化與產(chǎn)業(yè)化，人們對(duì)住房的需求也日益增加，商品樓房如雨后春筍般拔地而起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)顯得異常激烈。在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何提高企業(yè)的投資效益，是當(dāng)前的一個(gè)重要課題，只有實(shí)現(xiàn)了效益最大化，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

1 房地產(chǎn)投資效益的基本涵義

房地產(chǎn)投資有無效益及效益的高低不僅直接決定投資者投資的可能性，而且決定了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。

房地產(chǎn)投資效益指的是在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的勞動(dòng)占用、勞動(dòng)消耗與勞動(dòng)成果之間的比較。簡(jiǎn)言之，即投入與產(chǎn)出的對(duì)比關(guān)系。房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的勞動(dòng)消耗，包括物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的消耗兩個(gè)方面。從價(jià)值形態(tài)的角度來看，表現(xiàn)為一定的投資現(xiàn)金流量的支出。房地產(chǎn)投資額是投資領(lǐng)域中勞動(dòng)投入量的貨幣表現(xiàn)。這種勞動(dòng)投入量所取得的成果，有直接的和最終的兩種形式。其直接形式是房地產(chǎn)投資活動(dòng)本身的產(chǎn)出，表現(xiàn)為一定的房地產(chǎn)投資所形成的生產(chǎn)能力或房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量。其最終形式是這一生產(chǎn)能力或房地產(chǎn)產(chǎn)品通過另一生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)過程的使用所取得的最終效益。這兩種形式之間具有內(nèi)在聯(lián)系:一方面，房地產(chǎn)投資的直接效益是最終效益的基礎(chǔ)。在一定的投資量下所形成的生產(chǎn)能力或房地產(chǎn)產(chǎn)品越多，質(zhì)量越好，就為最終生產(chǎn)出滿足社會(huì)需要的產(chǎn)品提供了更大的能力。另一方面，最終效益是評(píng)價(jià)直接形式效益的根本標(biāo)準(zhǔn)。消耗一定的投資所形成的生產(chǎn)能力或房地產(chǎn)產(chǎn)品，是否符合社會(huì)需要，最終要通過房地產(chǎn)資產(chǎn)的使用來檢驗(yàn)。如果投資所形成的房地產(chǎn)資產(chǎn)不能使用，則建設(shè)過程的勞動(dòng)就是無效勞動(dòng)。投資的直接效益與最終效益兩種形式都產(chǎn)生于建設(shè)階段的投入。

房地產(chǎn)投資效益，可以區(qū)分為微觀效益與宏觀效益兩個(gè)方面。投資的微觀效益是直接投資者企業(yè)所獲取的凈收益;投資的宏觀效益則是指對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)(城市)所起的促進(jìn)作用。一般來說二者是一致的，但也會(huì)發(fā)生矛盾，如房地產(chǎn)投資過熱，引起經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)，影響宏觀經(jīng)濟(jì)平衡。所以微觀投資效益要與宏觀投資效益協(xié)調(diào)一致。如果一個(gè)投資項(xiàng)目危及宏觀經(jīng)濟(jì)平衡，即使本身有一定效益，也是不可行的。

2 房地產(chǎn)投資效益的主要表現(xiàn)和特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資效益主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三大方面。房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益是指房地產(chǎn)投資所取得的經(jīng)濟(jì)成果，它可以用價(jià)值指標(biāo)借助貨幣來計(jì)量，主要衡量指標(biāo)是投資回報(bào)率、利潤(rùn)率。經(jīng)濟(jì)效益是投資效益最重要、最核心的組成部分。房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益，一般意義上包括房地產(chǎn)投資對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、城市建設(shè)、居住生活等方面所帶來的效益。房地產(chǎn)投資形成的城市建筑物和其他基礎(chǔ)設(shè)施，不僅體現(xiàn)了城市的發(fā)展水平，而且其布局、造型等還構(gòu)成城市文化景觀，影響城市的總體形象。同時(shí)，城市交通、通訊、購(gòu)物的方便程度，以及居民的住房情況，對(duì)創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)安定也具有重要的作用。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)投資在維持、改善和保護(hù)人們生存環(huán)境方面的作用。生態(tài)效益不僅關(guān)系到當(dāng)代人類生存和發(fā)展需要的滿足，而且關(guān)系到人類子孫后代生存幸福，是可持續(xù)發(fā)展的自然物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資要十分注意保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益的統(tǒng)一。雖然房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益很難用貨幣來直接衡量，但它對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善有著十分重要的意義。

與一般投資相比，房地產(chǎn)投資效益有著不同的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1)階段性和不平衡性。由于房地產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)的全過程要經(jīng)歷不同的階段，因而就有不同的產(chǎn)出形式，這就使投資的投入與產(chǎn)出的對(duì)比關(guān)系呈現(xiàn)出階段性。房地產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)在建設(shè)階段的產(chǎn)出形式是固定資產(chǎn)，而投資支出與形成的固定資產(chǎn)的數(shù)量對(duì)比，是房地產(chǎn)投資效益的第一大階段。固定資產(chǎn)交付使用后，房地產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)進(jìn)入了實(shí)際生產(chǎn)或消費(fèi)階段，這一階段生產(chǎn)或消費(fèi)的成果是投資效益在該階段的表現(xiàn)形式，構(gòu)成了投資效益的第二大階段。兩個(gè)階段的效益相互制約、相互關(guān)聯(lián)，共同組成了房地產(chǎn)投資效益的全部?jī)?nèi)容。2)多向性和擴(kuò)散性。房地產(chǎn)投資效益的高低，不僅對(duì)建設(shè)領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域，而且對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目本身、房地產(chǎn)業(yè)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重大的影響。首先，房地產(chǎn)投資效益與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重大比例關(guān)系密切相關(guān)，要同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào);其次，房地產(chǎn)投資效益直接影響投資者的經(jīng)濟(jì)績(jī)效，關(guān)系到投資者企業(yè)或個(gè)人收益和生存發(fā)展;再次，房地產(chǎn)投資效益還關(guān)系到城市建設(shè)、生態(tài)環(huán)境和社會(huì)生活的穩(wěn)定。所以在投資決策時(shí)，必須綜合考慮多方面的效益。3)長(zhǎng)期性和固定性。房地產(chǎn)投資效益的好壞給國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及投資主體帶來的影響是長(zhǎng)期的，一旦完成投資，效益高低也具有較強(qiáng)的固定性，經(jīng)營(yíng)方式及其獲得的收益高低依賴于事先確定的項(xiàng)目類型。產(chǎn)生這種特性的主要原因是房地產(chǎn)資產(chǎn)在投入使用后的壽命周期較長(zhǎng)。

3 提高房地產(chǎn)投資效益的主要途徑

提高房地產(chǎn)投資效益是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的核心。其主要途徑如下。

3.1 房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的合理控制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)存在著相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，其投資規(guī)模和增長(zhǎng)速度要與地區(qū)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，才能保持較高的投資效益。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)投資，一方面要為其他方面提供必要的固定資產(chǎn)以及為消費(fèi)者提供生活和工作的空間設(shè)施;另一方面又要消耗一定數(shù)量的活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)。一定數(shù)量的投資，能夠提供多少房地產(chǎn)資產(chǎn)，需要消耗多少活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)，即人力、物力、財(cái)力等社會(huì)資源，都會(huì)從不同的角度對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。投資規(guī)模過小或過大，對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是不利的。投資規(guī)模過小，既不能充分利用國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能的潛力，實(shí)現(xiàn)合理的擴(kuò)大再生產(chǎn)，也不能保證簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的正常進(jìn)行，從而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展和保持必要的增長(zhǎng)速度，進(jìn)一步又會(huì)造成過量的資金閑置，阻礙房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行。投資規(guī)模過大，則又會(huì)由于超過了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)所能夠提供的財(cái)力、物力和人力的最大限度，造成各方面的缺口過大，最后拖延建設(shè)工期，影響房地產(chǎn)投資效益，乃至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)極不平衡狀態(tài)。因而，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資規(guī)模要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，一方面，從價(jià)值形態(tài)上搞好財(cái)力的可能同投資規(guī)模的相對(duì)平衡;另一方面，從實(shí)物形態(tài)上搞好物力的可能同投資規(guī)模的相對(duì)平衡。

3.2 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要保持持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展，要以保持房地產(chǎn)產(chǎn)品總需求與總供給大體上的總量平衡為條件。這種總量平衡必須建立在結(jié)構(gòu)平衡的基礎(chǔ)上，否則將無法保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。房地產(chǎn)投資的總量平衡主要是指房地產(chǎn)投資規(guī)模上要考慮整個(gè)地區(qū)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的平衡。房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)平衡則是指在投資規(guī)模既定的基礎(chǔ)上要考慮整個(gè)投資結(jié)構(gòu)的相互協(xié)調(diào)問題。單純的總量平衡并不能保證房地產(chǎn)投資效益持續(xù)和穩(wěn)定，一定要有結(jié)構(gòu)平衡的支持才是可行的。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資中出現(xiàn)的許多問題，實(shí)際上就是一個(gè)結(jié)構(gòu)性失衡的問題，尤其是在開發(fā)結(jié)構(gòu)上偏重高檔、高價(jià)，忽視了房地產(chǎn)投資與一般消費(fèi)者之間的關(guān)系。例如，游樂設(shè)施、辦公樓、賓館、花園別墅、高檔住宅等投資過多，而對(duì)普通居民住宅投資過少，出現(xiàn)一面積壓空置，一面供不應(yīng)求狀況，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)而過度膨脹，時(shí)而萎靡不振的狀態(tài)，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供求失衡狀態(tài)。因此，要想提高房地產(chǎn)投資效益必須在調(diào)整投資結(jié)構(gòu)上下大功夫，使投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者或房地產(chǎn)用戶的需求結(jié)構(gòu)相互適應(yīng)起來。只有二者更高程度的適應(yīng)才能切實(shí)保證房地產(chǎn)投資效益的顯著提高。

3.3 房地產(chǎn)投資空間分布的合理配置

房地產(chǎn)投資的空間分布是通過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局實(shí)現(xiàn)的。在房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)既定的條件下，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的布局是否合理，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是不同的，也就是說其投資效益的大小是不一樣的。合理分布投資空間，首先有利于各地區(qū)揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，最充分地利用各種經(jīng)濟(jì)資源，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其次可以保證合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、規(guī)模結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等，在地域上合理布局，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。再次有助于消除房地產(chǎn)投資的外部不經(jīng)濟(jì)，保護(hù)環(huán)境。由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源情況和社會(huì)條件等因素的影響，不同地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是各具特色，不盡相同的，由此形成房地產(chǎn)投資空間布局的地區(qū)差異。充分重視這種差異，才能更好地提高房地產(chǎn)投資效益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.4 房地產(chǎn)投資決策過程的科學(xué)化

房地產(chǎn)投資決策是否正確、科學(xué)，直接關(guān)系到投資效益的高低。如前所述，房地產(chǎn)投資決策過程包括分析問題、設(shè)計(jì)方案、評(píng)價(jià)方案及實(shí)施方案、方案調(diào)整等幾個(gè)方面。隨著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)投資決策科學(xué)性的要求越來越高。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，許多投資決策中運(yùn)用簡(jiǎn)單的經(jīng)驗(yàn)法則，造成了許多失誤和浪費(fèi)。而避免房地產(chǎn)投資決策失誤首先應(yīng)當(dāng)規(guī)范投資決策過程，使投資決策科學(xué)化。規(guī)范投資決策過程，第一，要逐步提高房地產(chǎn)投資決策者的素質(zhì)，學(xué)會(huì)科學(xué)的決策，提高決策的質(zhì)量，進(jìn)而提高房地產(chǎn)投資效益。第二，在決策中運(yùn)用科學(xué)的決策方法，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)輔助決策過程，使決策方法更加可行、有效。第三，要逐步規(guī)范決策程序，盡量使整個(gè)決策過程處于規(guī)范程序的制約下，減少主觀因素對(duì)決策的干擾。

[1] 陳文科.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制探討[J].山西建筑，2009，35(6):225-226.