| 文· 本刊記者 闞世華

2011年2月，日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三菱地所宣布與香港新灃集團(tuán)合作，發(fā)展及經(jīng)營(yíng)位于中國(guó)沈陽(yáng)的旗艦店——高級(jí)名牌特價(jià)購(gòu)物中心尚柏奧萊，正式進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。這是三菱地所首次在海外拓展業(yè)務(wù)，此舉足見(jiàn)三菱地所對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重視與信心。其中，三菱地所向新灃支付7,962萬(wàn)元人民幣，以換取Premier Ever的37.5%股權(quán)，余下62.5%股權(quán)則續(xù)由新灃集團(tuán)持有；Premier Ever持有Rivergold全部已發(fā)行股本80%權(quán)益。而Rivergold則持有沈陽(yáng)奧特萊斯房地產(chǎn)100% 間接權(quán)益，沈陽(yáng)奧特萊斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)為管理及經(jīng)營(yíng)尚柏奧萊。

三菱地所屬三菱集團(tuán)的一個(gè)核心企業(yè)，是日本人氣最旺、最頂尖的大型綜合建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，專于城市規(guī)劃、城市開(kāi)發(fā)、市區(qū)重建、高檔超高層寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)，超高層及各種規(guī)模的高檔商品住宅開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)，在日本持有大量的商業(yè)及住宅組合，其中包括在東京中央商務(wù)區(qū)之內(nèi)的30多個(gè)主要建筑物及位于紐約及倫敦的建筑物。此外，上海浦東新區(qū)科技創(chuàng)新中心、上海銀星皇冠假日酒店、上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃等建筑作品是三菱地所設(shè)計(jì)向中國(guó)遞交的一張“名片”。

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快和拉動(dòng)內(nèi)需政策的落實(shí)，二三線城市必將成為中國(guó)未來(lái)主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。多家外資開(kāi)始在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻動(dòng)作，不約而同地布局二三線城市。三菱地所這次在沈陽(yáng)的動(dòng)作，恰好表明其中國(guó)棋局的一顆“棋子”已經(jīng)落定。

中國(guó)機(jī)會(huì)

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2003-2010年，一二線城市購(gòu)物中心數(shù)量增長(zhǎng)約2.2倍，而三四線城市增長(zhǎng)了將近10倍！這無(wú)疑表明市場(chǎng)需求正吸引海量資金向二三線城市快速蔓延。

香港佳兆業(yè)集團(tuán)城市綜合體項(xiàng)目空降盤(pán)錦、馬鞍山億豐環(huán)球商業(yè)中心在建26萬(wàn)平方米城市綜合體、華強(qiáng)集團(tuán)投資33億建石家莊華強(qiáng)廣場(chǎng)城市綜合體、華潤(rùn)萬(wàn)象城和寶龍商業(yè)綜合體簽約西安灃渭新區(qū)、保利香港以2.82億美元在浙江余姚投建城市綜合體、金鷹擬建48萬(wàn)平方米的世界最大百貨、寶龍地產(chǎn)未來(lái)5年寶龍城市廣場(chǎng)的數(shù)量將達(dá)到100個(gè)、眾美集團(tuán)將選擇二三線城市新興區(qū)域重點(diǎn)打造眾美·歡樂(lè)匯……萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、中糧、綠地等地產(chǎn)巨頭均以超過(guò)30%以上的資產(chǎn)比例殺入商業(yè)地產(chǎn)……

中投顧問(wèn)高級(jí)研究員黎雪榮一言以蔽之，受?chē)?guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展前景影響，外資地產(chǎn)商的投資正在向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

新灃集團(tuán)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鑒于中國(guó)國(guó)內(nèi)和國(guó)際旅游蓬勃發(fā)展的客源市場(chǎng)，使零售業(yè)處于發(fā)展的前端，與三菱地所成立合營(yíng)企業(yè)，不僅可透過(guò)技術(shù)及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的交流來(lái)提高公司的競(jìng)爭(zhēng)地位，同時(shí)還客提供一個(gè)平臺(tái)，讓集團(tuán)在行業(yè)里能有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；透過(guò)公司在國(guó)內(nèi)豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和廣闊的網(wǎng)絡(luò)，再加上三菱地所的卓越聲譽(yù)和在購(gòu)物中心發(fā)展與經(jīng)營(yíng)的專業(yè)知識(shí)，兩家公司將產(chǎn)生有利的協(xié)同效應(yīng)。集團(tuán)有信心為中國(guó)名牌特價(jià)購(gòu)物中心市場(chǎng)的消費(fèi)模式帶來(lái)嶄新一頁(yè)，并期待將來(lái)可借此聯(lián)盟于中國(guó)的主要城市開(kāi)拓更多潛在的商機(jī)。

其實(shí)，在很早前由于日本國(guó)內(nèi)市場(chǎng)空間有限，部分資金充裕的日本企業(yè)開(kāi)始赴美大規(guī)模收購(gòu)房地產(chǎn)、企業(yè)等各類資產(chǎn)。1989年，三菱地所曾不費(fèi)吹灰之力，掏出近2,000億日元購(gòu)買(mǎi)了象征美國(guó)財(cái)富的大樓洛克菲勒中心。

當(dāng)時(shí)的一些日本企業(yè)還收購(gòu)了大批觀光旅游房產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)日本媒體報(bào)道，到上世紀(jì)80年代末，日本投資者在美購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)占美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總量的10%。但是，三菱地所始終未能從該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中盈利，直至1995年為彌補(bǔ)巨額赤字而低價(jià)出售，以本幣計(jì)價(jià)的虧損額高達(dá)800余億日元。同一時(shí)期，日本企業(yè)在美國(guó)收購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)也都經(jīng)歷了類似命運(yùn)。

事實(shí)上，從去年開(kāi)始，外資房地產(chǎn)企業(yè)就加速其在中國(guó)的擴(kuò)張步伐，希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的收益，來(lái)對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)周期的波動(dòng)。隨著住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控與降溫，進(jìn)入2011年，外資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資擴(kuò)張?jiān)俅翁崴佟?/p>

“收購(gòu)是跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的通用做法?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，一方面，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，一些資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)企業(yè)希望尋求股權(quán)合作開(kāi)發(fā)；另一方面，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景與長(zhǎng)期的投資收益也被他們所看重。

對(duì)于跨國(guó)公司在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的活躍投資，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，相對(duì)寬松的商業(yè)地產(chǎn)政策吸引了外資的進(jìn)入，同時(shí)也顯示外資普遍看好我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。中國(guó)城市化進(jìn)程的加速以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、消費(fèi)的提升都將促使商業(yè)的快速發(fā)展，這些無(wú)疑將大大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

“目前來(lái)看，我國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)份額基本飽和，外資投資將很大一部分影響到二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)?！崩柩s說(shuō)，外資投資將有利于提高資金流向效率，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起到引導(dǎo)和促進(jìn)作用。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增長(zhǎng)了8.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)了46.3%和22.1%。據(jù)北交所相關(guān)人士介紹，近來(lái)北京產(chǎn)權(quán)交易所舉行的年內(nèi)首個(gè)項(xiàng)目推介會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)了來(lái)自全國(guó)14宗項(xiàng)目中的9宗?！叭ツ瓯苯凰山坏姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目中，絕大部分也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

“除了住宅地產(chǎn)的調(diào)控助推外，目前商業(yè)地產(chǎn)的升溫主要還是受宏觀經(jīng)濟(jì)的整體向好所拉動(dòng)。”湘財(cái)證券地產(chǎn)行業(yè)研究員張化東認(rèn)為，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，外資、內(nèi)資企業(yè)對(duì)商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)越來(lái)越大。

“商業(yè)地產(chǎn)多年來(lái)一直發(fā)展穩(wěn)健，政策限制少，獲益穩(wěn)定?！敝袊?guó)寫(xiě)字樓研究中心主任劉凱認(rèn)為，目前住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響很大，而商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓目前是房地產(chǎn)最好的避風(fēng)港。一向因?yàn)橥顿Y大、稅費(fèi)高、回報(bào)周期長(zhǎng)而遭冷落的商業(yè)地產(chǎn)如今逐漸成為投資的“主旋律”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前投資首選的是商業(yè)地產(chǎn)，占比達(dá)到38.2%，而選擇住宅的開(kāi)發(fā)商銳減，只有12.3%。

黎雪榮分析稱，外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融資效率優(yōu)勢(shì)明顯，但總量具有“瓶頸效應(yīng)”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，境外房產(chǎn)投資基金大約有近千億的投資規(guī)模，但是外資投資心理較為謹(jǐn)慎，“投機(jī)”心理決定著投資資金規(guī)模不可能進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)而也不可能取代國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的主導(dǎo)地位?！伴L(zhǎng)期而言，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商將逐漸占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將由投資沿海一線城市，轉(zhuǎn)為投資內(nèi)地重點(diǎn)城市，投資性質(zhì)將以穩(wěn)健為主?！崩柩s表示。

新城市中心

如今，已成功入駐沈陽(yáng)沈北新區(qū)的尚柏奧特萊斯正在緊鑼密鼓的建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于明年4月正式運(yùn)營(yíng)。作為日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三菱地所與香港新灃集團(tuán)首次合作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尚柏奧特萊斯旨在將最純正的“奧特萊斯”模式引入東北，以歐美小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格打造最純正的美式奧特萊斯商業(yè)街道，各商鋪之間緊密相聯(lián)，形成一個(gè)集購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑的超大型、超完備的城市新中心。

所謂的奧特萊斯，其實(shí)是一種銷(xiāo)售模式的簡(jiǎn)稱。它最早起源于美國(guó)，由商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店為其構(gòu)成專業(yè)的供貨渠道。經(jīng)過(guò)了百年的進(jìn)化，奧特萊斯除了保持其原有生產(chǎn)廠商供貨直銷(xiāo)的模式以外，功能更加齊全，實(shí)現(xiàn)了休閑購(gòu)物一體化，并且講究購(gòu)物環(huán)境。以馳名世界、質(zhì)量上乘的品牌，超低的價(jià)格銷(xiāo)售，舒適便捷的歐式小鎮(zhèn)購(gòu)物氛圍三大特征為基礎(chǔ)，使得消費(fèi)者趨之若鶩。

奧特萊斯模式在中國(guó)的崛起有目共睹。自2002年燕莎奧特萊斯開(kāi)業(yè)至今，在不足十年的時(shí)間里，奧特萊斯模式成為焦點(diǎn)。根據(jù)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，作為面對(duì)高端客戶群的“品牌折扣中心”，奧特萊斯開(kāi)始被復(fù)制到全中國(guó)各個(gè)城市。

目前，全國(guó)大約有200多家以“奧特萊斯”命名的商場(chǎng)。奧特萊斯既分布在北京、上海等一線城市，同時(shí)也分布在杭州、成都等二、三線商業(yè)氛圍濃厚的城市。而今這股風(fēng)潮正在向東北地區(qū)蔓延。

據(jù)了解，沈陽(yáng)一共有四家?jiàn)W特萊斯模式的購(gòu)物中心，它們分別是城東棋盤(pán)山賽特奧特萊斯，城西奧特萊斯購(gòu)物中心，城南奧特萊斯精品折扣店和城北新灃尚柏奧特萊斯。奧特萊斯四面布局，搶灘沈陽(yáng)主力消費(fèi)市場(chǎng)，開(kāi)始在東北地區(qū)的擴(kuò)張。

尚柏奧特萊斯是時(shí)尚商業(yè)巨擘香港新灃集團(tuán)聯(lián)合亞洲最大商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三菱地所在內(nèi)地投資的第一家?jiàn)W特萊斯商廈。作為全球最大的奧特萊斯投資商和營(yíng)運(yùn)商，三菱地所擁有經(jīng)驗(yàn)豐富和技術(shù)先進(jìn)的商業(yè)管理精英團(tuán)隊(duì)，因而尚柏奧特萊斯無(wú)論在硬件設(shè)施還是軟件管理上，都具有國(guó)際頂級(jí)水準(zhǔn)。

尚柏奧特萊斯整個(gè)項(xiàng)目總面積達(dá)8.7萬(wàn)平方米，擁有停車(chē)位3850個(gè)，全部采用美式及歐式購(gòu)物小鎮(zhèn)街區(qū)設(shè)計(jì)，配合兩條敞開(kāi)式商業(yè)步行街和中央廣場(chǎng)，令人仿佛置身于歐洲的某個(gè)小鎮(zhèn)。尚柏奧特萊斯主題品牌優(yōu)惠廣場(chǎng)的核心部分更是名店林立，包含約150-200家世界一流品牌的優(yōu)惠店，每店面積150-1600平方米不等，目前已有多家國(guó)際一二線品牌簽約入駐，屆時(shí)將以低至3-7折的價(jià)格滿足當(dāng)?shù)厥忻窈陀慰偷男枨螅屜M(fèi)者享受到真正的奧特萊斯購(gòu)物模式。

沈北新區(qū)被批復(fù)為全國(guó)第四座新區(qū)城市后，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注沈北、認(rèn)可沈北、進(jìn)而轉(zhuǎn)向投資沈北、定居沈北。這里景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，聚集了眾多高校，同時(shí)還吸引了大量跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，令沈北新區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)力不斷攀升，顯示出無(wú)窮的商業(yè)潛力。

尚柏奧特萊斯作為東北三省引進(jìn)的首家最純正的奧特萊斯銷(xiāo)售模式專營(yíng)店，以及沈北新區(qū)第一家具有區(qū)域性商業(yè)模式的復(fù)合型購(gòu)物中心，將增加沈北新區(qū)的商業(yè)內(nèi)容，并提升其經(jīng)濟(jì)活力和整體環(huán)境的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)旅游、商貿(mào)、物流等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有助于沈北新區(qū)成為城市新中心，同時(shí)輻射鐵嶺、撫順、鞍山等周邊區(qū)域。

此外，專業(yè)的布局規(guī)劃、豐富的國(guó)際品牌合作資源、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理讓尚柏奧特萊斯優(yōu)勢(shì)更加突出。在這里不僅僅是為了購(gòu)物，而是在大自然中放松、休閑，度過(guò)一個(gè)愉快的假期。這里是全新意義的購(gòu)物殿堂，是東北三省第一家真正意義上的奧特萊斯廠家直營(yíng)商場(chǎng)。這里的種種實(shí)力條件，使得尚柏奧特萊斯項(xiàng)目一旦建成，將開(kāi)創(chuàng)度假式奧特萊斯商業(yè)模式之先河。

目前，尚柏奧萊已正式進(jìn)入招商階段。作為進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)山之作，三菱地所對(duì)新灃-尚柏奧萊的重視程度可想而知。掌控著包括紐約洛克菲勒中心、橫濱地標(biāo)大廈等在內(nèi)的諸多全球知名商用地產(chǎn)的國(guó)際地產(chǎn)大鱷三菱地所表示，會(huì)將自身最優(yōu)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)傾注到尚柏奧特萊斯的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)上來(lái)。

現(xiàn)階段，尚柏奧萊周邊的配套建設(shè)項(xiàng)目，如酒店、服務(wù)式公寓、高級(jí)住宅、俱樂(lè)部等，正在逐漸落成，碧桂園、龍湖等高端地產(chǎn)項(xiàng)目也正在建設(shè)過(guò)程中。這些項(xiàng)目的匯聚，將加快把沈北新區(qū)打造成“沈陽(yáng)副都——心臟”的步伐。

諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有這些國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)巨擘們的大手筆開(kāi)發(fā)和諸如三菱地所這樣的國(guó)際化開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，光環(huán)效應(yīng)下，未來(lái)十年內(nèi)，沈北新區(qū)將有望成為東三省及至東北亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。也因此，處于沈北新區(qū)的尚柏奧特萊斯，成了沈陽(yáng)乃至東北三省地區(qū)最受矚目的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。