| 文· 本刊記者 馮嘉雪 | 圖·TESCO提供

2011年“五一”期間，“浦上樂都匯購物中心”在廈門市倉山區(qū)開業(yè)，這也是在當?shù)芈鋺舻氖准覈H型一站式購物中心。由于緊鄰多個中高檔小區(qū)，因此開業(yè)之初，這家購物中心就吸引了大量的附近居民前往。他們有的直奔樂購超市而來，有的是為了到其中的金逸電影院看場電影，還有一些則是為了逛街購物、然后到美食廣場吃點東西，很多人甚至會在這個購物中心里消磨一整天的時間。

“樂都匯”是TESCO地產(chǎn)公司專為中國打造的全新購物中心品牌，集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體，其中TESCO樂購超市一般占據(jù)1/3面積，其余2/3面積由KTV、電影院、美食中心等其他品牌分享。

特易購（TESCO）始創(chuàng)于1919年，是英國最大的零售商、全球三大零售企業(yè)之一，也是現(xiàn)階段歐洲最大的土地開發(fā)商及土地擁有者。2004年，特易購正式進入中國，業(yè)務主要覆蓋華北、華東及華南三大區(qū)域。截止目前，特易購在中國已擁有97家“Tesco 樂購”大賣場、12家試驗階段便捷店。

TESCO在中國共有三項業(yè)務：特易購商業(yè)（“Tesco樂購”大賣場），特易購地產(chǎn)（“Lifespace樂都匯”購物中心）和國際聯(lián)采，分別由特易購商業(yè)、特易購地產(chǎn)和特易購國際聯(lián)采公司負責運營。其中，TESCO地產(chǎn)集團成立于2007年，專門負責購買、開發(fā)和運營綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是一站式、大型購物中心。

作為一家零售業(yè)的傳統(tǒng)大鱷，TESCO近兩年卻開始在中國頻頻發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，盡管商業(yè)地產(chǎn)利潤十分豐厚，但作為一個外來者，進入的風險也不容忽視。

事實上，不止特易購，家樂福、沃爾瑪、宜家等跨國零售巨頭近些年都在籌劃購買地塊、自建商業(yè)地產(chǎn)項目的事宜，特易購既不是第一也不是最早一個開始在華有所行動的跨國公司，但就目前的情況來看，特易購卻是步伐邁得最快的一個。

目前，已經(jīng)開業(yè)的“樂都匯”有5家，分別位于青島、秦皇島、鞍山、撫順和福州。據(jù)悉，2011年下半年，營口、廈門等地的“樂都匯”也將陸續(xù)開業(yè)。

特易購進入商業(yè)地產(chǎn)的原因何在？他們在中國的發(fā)展又面臨著怎樣的挑戰(zhàn)？

尋找空間

“其實，跨國零售公司在國外一直都是采取租賃與自建并行的模式?！盌TZ戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務主管及董事聶綺冰對《中國新時代》說，對零售企業(yè)而言，租賃經(jīng)營是一種比較方便的方式，但同時，在租賃模式下，零售企業(yè)就不能享受到物業(yè)的升值。

在中國這個GDP一直保持在8%以上，CPI也逐年飆升的發(fā)展中國家市場上，租金價格的上漲，無疑讓在華經(jīng)營的跨國零售企業(yè)倍感壓力。

隨著近年有關政策的開放，越來越多的跨國零售公司開始嘗試跨入商業(yè)地產(chǎn)領域，這樣既可以對抗通脹、增加利潤，還能帶動公司的主營業(yè)務發(fā)展。

特易購之所以在中國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，也有自己的理由?！疤匾踪徳谥袊l(fā)展零售業(yè)時遇到了挑戰(zhàn)：為超級大賣場選取高質(zhì)量的購物中心很難。在很多二、三線城市根本找不到合適的場地經(jīng)營超級大賣場。然而，經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國消費者對現(xiàn)代零售業(yè)的巨大需求沒有得到滿足。因此特易購決定采取自建與租賃相結(jié)合的模式在中國發(fā)展?！碧匾踪彽禺a(chǎn)集團首席執(zhí)行官霍蘭樂說。

事實的確如此。盡管租賃能令樂購超市在一定程度上加快擴張步伐，且投資風險較小，但隨著商業(yè)地產(chǎn)的升溫，城市有限商圈的飽和，他們發(fā)現(xiàn)，在中國一線城市有利商圈選址的難度越來越大。

特易購地產(chǎn)集團有關負責人向記者透露，其實對于不同大小的城市，他們都很感興趣，“只要當?shù)貙τ诂F(xiàn)代零售有強大的顧客需求，并且在經(jīng)濟、地理和其他一些因素上能滿足我們的標準就可以?！痹撠撠熑吮硎?，目前特易購地產(chǎn)在中國的重點發(fā)展區(qū)域是東部沿海省份。

就“樂都匯”已開業(yè)的5個城市來看，青島、秦皇島、鞍山、撫順和福州均為二三線城市，其中的原因很簡單——這幾個城市的地塊相對容易拿到。

“很多二三線城市的地方政府是非常歡迎跨國零售商在當?shù)亟ㄔ焐虡I(yè)中心的。”聶綺冰分析，與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商不同，這些跨國企業(yè)在零售業(yè)的經(jīng)營管理方面有著豐富的經(jīng)驗。這些商業(yè)中心開業(yè)后，將帶動周邊地區(qū)的商業(yè)繁榮，并拉動周邊地塊的升值。

例如，隨著浦上樂都匯購物中心的開業(yè)，同樣位于浦上大道的福州倉山萬達廣場、與之相隔不遠的倉山紅星美凱龍商業(yè)廣場也相繼開門迎客。

此前，東街口商圈、中亭街商圈以及后起之秀萬寶商圈已構(gòu)成了福州的三大商圈。而在樂都匯購物中心的帶動下，“浦上商圈”日漸成型，從而使福州擁有了新的四大商圈。

新商圈形成后，除了帶動當?shù)氐纳虡I(yè)氛圍，對于拉動就業(yè)也有一定作用，例如鞍山Lifespace樂都匯購物廣場和TESCO樂購大賣場開業(yè)后，就提供了近2000個工作崗位。因此特易購的到來，也受到了地方政府的歡迎。

生活中心

既然名為“Lifespace樂都匯”，特易購的購物中心自然主打生活牌。

每個“Lifespace樂都匯”都會有一家“Tesco樂購”大賣場先行進入，這樣的好處是能通過超市來帶旺人氣。同時，為了將樂都匯打造成一個吸引人的購物場所，特易購還會招募大量零售商戶入駐。

“在品牌選擇上，樂都匯注重適當?shù)钠放平M合，除了為消費者提供良好的購物體驗，還準備了豐富的休閑、餐飲、娛樂選擇，比如電影院，美食廣場、兒童游樂中心等?！碧匾踪彽禺a(chǎn)集團有關負責人透露，“Lifespace樂都匯”購物中心的零售面積通常為4-6萬平方米（相當于大約250家店鋪），其中包括1萬平方米的“Tesco 樂購”大型賣場，可以滿足顧客80%以上的常規(guī)購物需求。

由于特易購集團的主營業(yè)務為零售，因此在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時，特易購也能充分考慮其他零售商的需求，并將最適合于周邊消費人群的品牌引入到樂都匯中來。

例如，鞍山LifeSpace樂都匯購物廣場是特易購在中國自建的第四個綜合性購物中心。該購物廣場位于鞍山市鞍山火車站旁，擁有地上5層和地下1層，入駐品牌涵蓋流行服飾、化妝品、珠寶、運動休閑、家居生活用品、兒童樂園和餐飲。

結(jié)合該區(qū)域的消費人群特點，在餐飲方面，特易購引入了肯德基、好利來和谷本良田；在休閑服飾方面，特易購則引入了艾格、ONLY、杰克瓊斯、阿迪達斯、耐克、七匹狼、金利來等。

樂購超市則位于該廣場的二層和三層，為顧客提供多達5萬多支單品，其中包括物美價廉的TESCO自有品牌“超值”、“標準”系列商品和在TESCO獨家銷售的國際著名休閑服裝品牌F&F。

為了兌現(xiàn)“服務于當?shù)剜徖锖蜕鐓^(qū)”的承諾，特易購還會建立充足的停車空間以及免費的購物班車，以方便周邊居民前來。例如，浦上樂都匯購物中心就有900多個停車位，并為消費者提供12條福州市內(nèi)免費購物班車線路。

為了成為當?shù)厣鐓^(qū)的好鄰居，樂都匯還會在活動大廳常年為顧客提供如瑜伽、太極拳等免費課程，以及交誼舞和一些親子活動。同時，樂都匯還為居民提供了參與社會公益的平臺，時常組織慈善義賣等活動。

新的挑戰(zhàn)

隨著近些年市場競爭的日益激烈，零售業(yè)務的利潤也日趨單薄。某零售跨國公司高層曾透露，目前零售業(yè)務的凈利潤率不超過3%。公開資料顯示，國內(nèi)連鎖百強企業(yè)的平均凈利潤率只有1.32%，即使是銷售額排名前十位的國內(nèi)零售商，凈利潤率也只有1.77%。

因此，很多跨國零售企業(yè)都會將自己充裕的現(xiàn)金用于其他業(yè)務的發(fā)展，甚至專門成立一個財務公司來負責新業(yè)務的投資。

嚴格意義而言，零售和商業(yè)地產(chǎn)分屬兩個不同的行業(yè)，前者很重視現(xiàn)金流，而后者需要有雄厚的資金支持，因此如果零售企業(yè)能順利將自己的資金優(yōu)勢移植到商業(yè)地產(chǎn)項目中去，無疑有助于兩個板塊發(fā)揮協(xié)同效應。

“從財務上來看，在中國投資商業(yè)物業(yè)將為TESCO帶來很多利益?！被籼m樂表示。但是商業(yè)地產(chǎn)的風險也不容小覷。

“一個商業(yè)項目從拿地、投資、開發(fā)到運行，通常需要高資金與長期性的投入?！鄙虾Ｉ鐣茖W院商業(yè)研究中心主任朱連慶說。據(jù)悉，目前國內(nèi)每個購物廣場的投資額，包括地價在內(nèi)一般在4-7億元左右。

除了資金的風險，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理也更為復雜?！皩τ诹闶酃径?，從事商業(yè)地產(chǎn)畢竟是進入了一個新領域，他們前期要熟悉相關政策、拿地就是一個最大的考驗。”聶綺冰認為，其次，如何設計出一個符合當?shù)亟?jīng)濟特點的商業(yè)中心，招到合適的零售商入駐，以及后期的物業(yè)管理等，都是對作為“外行”的零售企業(yè)的嚴峻考驗。

對此，特易購地產(chǎn)集團有關負責人也表示：“做零售商時，更多是將注意力放在如何銷售商品賺錢上，而作為商業(yè)地產(chǎn)的投資商及運營商，就要在開發(fā)、運營、招商、物業(yè)管理等方面同時著力?！?/p>

因此，跨國零售公司在進入商業(yè)地產(chǎn)領域之前，首先要做的就是建立一支具有豐富運營經(jīng)驗的管理團隊。據(jù)悉，目前“樂都匯”在各個城市都由特易購自己的團隊進行管理。

此外，合作伙伴的加入也必不可少?！昂献骰锇閷τ谔匾踪彽禺a(chǎn)很重要。外來資本可以幫助我們加快增長步伐；合作伙伴也能夠貢獻技能、經(jīng)驗以及人脈資源。這些都有利于我們快速擴大規(guī)模，幫助我們推廣樂都匯品牌?！碧匾踪彽禺a(chǎn)集團有關負責人說。

據(jù)悉，特易購在各地的合作伙伴中有不少房是地產(chǎn)開發(fā)商，部分項目由特易購買地后自建，另一些則是特易購做好項目設計規(guī)劃后交由合作伙伴建造，之后特易購再將項目購買回來。

其實，特易購的商業(yè)地產(chǎn)不僅指購物中心，一些項目中還包含住宅公寓——所謂的“混合用途項目”。例如，特易購在撫順、鞍山的項目中，除了包含樂都匯購物中心，還附帶住宅公寓，目前這兩個項目均已建設完成。

“混合用途項目能帶來更多的經(jīng)濟回報。住宅出售可以改善項目現(xiàn)金流，并提高投資回報率?！贝送猓籼m樂還透露，由于地方政府經(jīng)常招排掛住宅加商業(yè)地塊，以保證周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，因此，開發(fā)混合用途項目有助于他們獲取地塊。

與住宅公寓將會做出售處理不同，由于零售和商業(yè)地產(chǎn)是特易購的核心業(yè)務，因此，霍蘭樂表示，他們會長期持有樂都匯的物業(yè)。