浙江省測繪大隊(duì) 楊元興

城鎮(zhèn)數(shù)字地籍調(diào)查中權(quán)屬核查的方法與處理意見

浙江省測繪大隊(duì) 楊元興

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查包括資料準(zhǔn)備、基礎(chǔ)控制測量、地形測繪、權(quán)屬調(diào)(核)查、地類調(diào)查、地籍要素補(bǔ)測、地籍圖編繪、地類圖編繪、屬性錄入、數(shù)據(jù)建庫、數(shù)據(jù)入庫等。

在權(quán)屬核查工作開展前，首先要對(duì)原有街道、街坊進(jìn)行整理和確定宗地編碼規(guī)則。

一、街道、街坊的劃分和合并及宗地編碼規(guī)則確定

原有街道、街坊的劃分受歷史原因的影響，劃分可能不夠科學(xué)合理，在新的形勢下，要充分考慮城鄉(xiāng)一體化對(duì)地籍管理的要求。一般來說，街道線應(yīng)直接采用鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的行政界線，只有在界線無法區(qū)分或相互飛地較多、界線形狀曲折多變時(shí)才考慮調(diào)整。街坊線一般以村(社區(qū)、街坊)界線為準(zhǔn)，但要考慮街坊線的走向合理，不壓蓋建筑物或明顯分界物，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地或不便劃分街坊時(shí)，可以以主要街道、道路、河流等線狀地物進(jìn)行劃分，而不必顧及原有行政村權(quán)屬界線，但在農(nóng)村一般要做到：街坊線不跨越村權(quán)屬界線，即一個(gè)街坊不能被二個(gè)或二個(gè)以上的村跨越，權(quán)屬界線內(nèi)可以包含多個(gè)街坊，即一個(gè)村內(nèi)可劃分二個(gè)甚至多個(gè)街坊。

宗地號(hào)：宗地號(hào)一般由19位組成(《浙江省地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫規(guī)范》為19位，即6-3-3-4-3)，前六位是行政區(qū)代碼，由國家統(tǒng)一編制，參照《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》(GB/T2260-2007)。第7-9位，是街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))編碼，按國家標(biāo)準(zhǔn)《縣級(jí)以下行政區(qū)劃代碼編制規(guī)則》(GB/T10114-2003)自行編制，一般縣(區(qū))級(jí)民政部門均有確定。第10-12位是街坊號(hào)，在街道內(nèi)部以三位流水編號(hào)。第13-16位是宗地主號(hào)，在街坊內(nèi)流水編號(hào)。第17-19位是宗地支號(hào)，也稱支宗，在本宗內(nèi)順序編號(hào)，當(dāng)本宗為非混合宗時(shí)，其編碼為“000”。

二、權(quán)屬核查資料的準(zhǔn)備

權(quán)屬核查是一項(xiàng)政策性強(qiáng)的工作，要求核查人員不僅具有地形測繪的技能，更要掌握宗地登記、發(fā)證和檔案管理的政策和地方的具體要求等。

首先應(yīng)調(diào)閱原登記發(fā)證資料，對(duì)于已經(jīng)建立信息系統(tǒng)的，可由管理信息系統(tǒng)中輸出資料；對(duì)于沒有建立信息系統(tǒng)的，可通過復(fù)印或照相的方法獲取原始資料，這些資料至少包括二表一圖（宗地登記表、界址確認(rèn)表、宗地圖(或宗地草圖)），需要時(shí)也可調(diào)查閱其他資料，如土地登記卡、審批表等。

由于街道、街坊的變動(dòng)，還要對(duì)所收集的資料進(jìn)行分類和整理，歸入到新劃分的街坊中。

按街坊將宗地在調(diào)查的工作圖上找到相應(yīng)的位置，根據(jù)需要到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，并可上門與權(quán)利人核對(duì)。

在權(quán)屬核（調(diào)）查的同時(shí)，對(duì)建筑物的樓層數(shù)、門牌號(hào)、地名等進(jìn)行調(diào)查(此項(xiàng)工作也可在地形測繪中進(jìn)行)。

三、權(quán)屬調(diào)查的三種情況

權(quán)屬調(diào)查包括：已登記發(fā)證宗地的權(quán)屬調(diào)查、現(xiàn)申請(qǐng)未登記發(fā)證宗地的權(quán)屬調(diào)查和未申請(qǐng)登記發(fā)證宗地的調(diào)查。

1、已登記發(fā)證宗地的權(quán)屬調(diào)查：對(duì)于調(diào)查區(qū)域內(nèi)已經(jīng)發(fā)過土地證的用地單位和個(gè)人，應(yīng)首先進(jìn)行全面清理核對(duì)，將宗地繪制于工作底圖上，注明地籍號(hào)等宗地信息及相關(guān)文字說明，填寫權(quán)屬核查表，而后進(jìn)行實(shí)地核查。

2、現(xiàn)申請(qǐng)未登記發(fā)證宗地的單位和個(gè)人，應(yīng)按街坊逐宗進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，確定界址，形成調(diào)查資料。調(diào)查時(shí)應(yīng)會(huì)同雙方法定指界人現(xiàn)場指界，確定權(quán)屬界址線，設(shè)置界址點(diǎn)標(biāo)記，用經(jīng)過檢驗(yàn)的鋼尺丈量界址邊長，繪制宗地草圖和填寫界址確認(rèn)表。此項(xiàng)工作由國土管理部門按日常地籍進(jìn)行。

3、未申請(qǐng)登記發(fā)證的地塊一般也須進(jìn)行調(diào)查，但調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查程度可減少。一般只調(diào)查權(quán)利人名稱、土地座落、土地利用狀況等，為以后發(fā)證做好準(zhǔn)備，同時(shí)也為分析統(tǒng)計(jì)提供必要的數(shù)據(jù)。在發(fā)證率高的地方也可只進(jìn)行相應(yīng)的地類調(diào)查，在圖上和入庫時(shí)只作地類表示。

特別說明：在城鎮(zhèn)區(qū)域也有一定數(shù)量的農(nóng)村宅基地，由于各地政策不同，不能簡單套用城鎮(zhèn)調(diào)查的方法。

四、核查的主要內(nèi)容

1、權(quán)屬信息：包括權(quán)利主體、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利等。

權(quán)利人名稱：屬個(gè)人的或幾個(gè)人共有的，則調(diào)查個(gè)人或共有人姓名；屬集體或單位的，則調(diào)查集體或單位名稱和法人代表人，集體或單位名稱為全稱，并與單位公章名稱一致，不能省略或縮略；個(gè)人的則與身份證和戶口簿一致。

權(quán)屬性質(zhì)：權(quán)屬性質(zhì)分為三類，第一類為國有土地使用權(quán)宗地，第二類是集體土地使用權(quán)宗地，第三類是集體土地所有權(quán)宗地。

使用權(quán)類型：土地使用權(quán)可以有出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押、交換、變更、繼承、贈(zèng)與、劃撥、終止等使用類型形式。

地(籍)號(hào)：指經(jīng)調(diào)查后最后確定的正式地籍編號(hào)，即宗地在該街坊內(nèi)的流水編號(hào)，新的地籍編號(hào)一般由19位組成。

登記日期：土地證登記發(fā)證的日期，但要注意宗地的變更情況，以最后登記日期為準(zhǔn)。

他項(xiàng)權(quán)利：土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。主要包括地役權(quán)、地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地租賃權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)和土地抵押權(quán)等。注：此項(xiàng)內(nèi)容由當(dāng)?shù)貒敛块T提供。

2、位置信息：包括土地座落、界址位置（四至關(guān)系）等。

土地座落：宗地所在的區(qū)(縣)——街道(鎮(zhèn))——街坊(村)及門牌號(hào)，由于近幾年行政區(qū)劃變動(dòng)較多，如縣(市)改為區(qū)，鄉(xiāng)并入鎮(zhèn)、鎮(zhèn)并入中心鎮(zhèn)，村并村、村并入中心村等，一定要分辨清楚。

界址位置（四至關(guān)系）：分別按宗地的東西南北或按界址點(diǎn)、界址線進(jìn)行描述。

3、利用信息：包括土地用途、利用狀況、建筑物等地表覆蓋情況。

土地用途：新的地類編碼按國家頒布的《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)標(biāo)準(zhǔn)表示。

使用期限：按國家對(duì)不同的土地用途規(guī)定的期限表示。注：劃撥土地沒有使用年限。

4、面積信息：包括宗地面積、使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e、建筑占地面積等。

宗地面積：按界址所圈定的面積計(jì)算。

使用權(quán)面積：如單一權(quán)利人，則使用權(quán)面積就是宗地面積，如二個(gè)或以上權(quán)利人共有的，則按協(xié)議表示。

分?jǐn)偯娣e：同一宗地共有權(quán)利人間公共或協(xié)議的公共面積，按協(xié)議進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

建筑占地面積：宗地內(nèi)的建筑物的占地總面積。

五、權(quán)屬核查的原則

總原則：查清歷史，說明現(xiàn)狀，提出建議。

權(quán)屬核查應(yīng)查清歷史，并尊重歷史，土地證是國家頒發(fā)給權(quán)利人的證書，受國家法律保護(hù)，任何人均不得侵犯。權(quán)屬資料會(huì)隨權(quán)屬要素變化而產(chǎn)生變更，因此需要對(duì)變更情況進(jìn)行調(diào)查。

權(quán)屬資料受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的要求可能不適應(yīng)現(xiàn)代管理的要求，可按現(xiàn)行法律、法規(guī)進(jìn)行修改補(bǔ)充更正。

權(quán)屬核查工作應(yīng)在國土部門統(tǒng)一部署下進(jìn)行，核查人員必須具有當(dāng)?shù)貒敛块T核發(fā)的工作證。核查時(shí)須對(duì)權(quán)屬現(xiàn)狀進(jìn)行全面描述。

權(quán)屬核查工作，除了國家政策法規(guī)外，地方也制訂一些規(guī)程和辦法，必須全面掌握。在核查過程中會(huì)出現(xiàn)一些新情況、新問題，調(diào)查人員應(yīng)及時(shí)反映，提出建議，由主管部門研究解決。

六、權(quán)屬核查中問題處理

1、對(duì)已登記宗地的各類信息均未發(fā)生變化的，保持原宗地的各項(xiàng)信息不變。

2、對(duì)已登記宗地的實(shí)地界址位置發(fā)生變化的，其操作原則為：調(diào)查底圖上界址附著物與已有地籍資料一致的，應(yīng)按原位置表示；調(diào)查底圖上界址附著物與已有地籍資料不一致的，應(yīng)根據(jù)準(zhǔn)確的界址或坐標(biāo)恢復(fù)表示。具有可按以下情形處理：

(1)界址變化有合法依據(jù)的，如經(jīng)批準(zhǔn)的翻建等，建議依法辦理變更登記，重新指界確認(rèn)、填寫權(quán)屬核查表、地籍調(diào)查表、繪制宗草圖。

(2)對(duì)界址變化無合法依據(jù)的，仍按原登記的界址位置設(shè)定界址。實(shí)際用地超出已登記宗地范圍的，將超出部分按實(shí)際使用情況進(jìn)行調(diào)查，并作出建議，如更正登記或按違法用地處理。

(3)界址變化屬原登記錯(cuò)誤的，根據(jù)正確信息填寫權(quán)屬核查表、地籍調(diào)查表，重繪宗地草圖，建議按規(guī)定程序辦理更正登記。

當(dāng)初以紅線發(fā)證的，由于其參照物已消失或無法確定當(dāng)時(shí)界址情況的，則暫按現(xiàn)狀界線進(jìn)行確權(quán)，新老界址線進(jìn)行比較，分別敘述界址變動(dòng)情況；當(dāng)初宗地圖上有坐標(biāo)的，可恢復(fù)當(dāng)時(shí)界址坐標(biāo)，進(jìn)行比對(duì)，說明變動(dòng)情況；由于測量或坐標(biāo)系統(tǒng)不同引起的界址的微小變化，可按現(xiàn)狀確權(quán)，在調(diào)查意見欄內(nèi)注明微小變化的原因。

3、若已登記的宗地的權(quán)利實(shí)體內(nèi)容(指權(quán)利主體、權(quán)利人名稱、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、土地用途等)發(fā)生變化的，按下列情形處理：

(1)權(quán)利實(shí)體內(nèi)容變化有合法依據(jù)的，需通知權(quán)利人持相關(guān)的權(quán)源依據(jù)前來申請(qǐng)變更登記，根據(jù)相關(guān)的權(quán)源依據(jù)內(nèi)容，填寫權(quán)屬核查表，按規(guī)定程序辦理變更登記。

(2)權(quán)利實(shí)體內(nèi)容變化無合法依據(jù)的，將實(shí)地核查的變化情況記錄在核查表中，由國土部門進(jìn)行處理。

(3)權(quán)利實(shí)體內(nèi)容變化屬原登記錯(cuò)誤的，根據(jù)正確信息填寫權(quán)屬核查表、地籍調(diào)查表、重繪地籍草圖，按規(guī)定程序辦理更正登記。

4、若已登記宗地的其他內(nèi)容(指行政區(qū)劃、土地座落、土地等級(jí)、他項(xiàng)權(quán)利、地上附著物等)發(fā)生變化，按下列情形處理：

(1)若行政區(qū)劃發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)地籍號(hào)編排規(guī)則進(jìn)行地籍號(hào)劃歸處理，填寫核查表，按核查結(jié)果對(duì)宗地進(jìn)行預(yù)變更處理，備注保留老地籍號(hào)，并建立新老地籍號(hào)對(duì)照表，待權(quán)利主體申請(qǐng)變更登記時(shí)予以變更。

(2)若土地座落(門牌號(hào))、土地等級(jí)發(fā)生變化，填寫權(quán)屬核查表，按核查結(jié)果對(duì)宗地進(jìn)行預(yù)變更處理，備注保留原信息，待權(quán)利主體申請(qǐng)變更登記時(shí)再予變更。

5、若他項(xiàng)權(quán)利、地上附著物情況等發(fā)生變化，有合法依據(jù)的，需通知權(quán)利人提供相關(guān)的權(quán)源依據(jù)，根據(jù)權(quán)源依據(jù)內(nèi)容填寫權(quán)屬核查表，已登記宗地信息保持不變；無合法依據(jù)的，填寫權(quán)屬核查表，建議移交執(zhí)法部門處理。

6、若 宗地的其他登記內(nèi)容屬原登記錯(cuò)誤的，根據(jù)正確信息填寫核查表、地籍調(diào)查表，重繪宗地草圖，按規(guī)定程序辦理更正登記。

7、若已登記宗地的面積發(fā)生變化，按下列情形處理：

(1)屬原面積測算錯(cuò)誤的，建議依法辦理更正登記。

(2)宗地界址未變更、因兩次測算造成面積差異，宗地面積以本次測算為準(zhǔn)，登記面積以原登記發(fā)證面積為準(zhǔn)，在權(quán)屬核查表中注明面積變化情況，待今后出臺(tái)相關(guān)政策后再作處理。

8、 有資料，但實(shí)地不能確定其位置的。首先要提交無法核查宗地清單給國土管理部門，闡述無法核查的原因，在國土部門的組織下，會(huì)同街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村組)前往實(shí)地調(diào)查，確定其位置。如不存在的，應(yīng)建議進(jìn)行注銷登記，調(diào)查不到的，也要注明原因。

總之，權(quán)屬調(diào)查并不復(fù)雜，可以用一句話來概括：即界址合法變化的，更新并建議重新登記；非法變化的，恢復(fù)原界址，說明現(xiàn)狀情況；屬登記錯(cuò)誤的，更新并建議更正登記。