□余方

（復旦大學，上海 200433）

業(yè)主及其自治團體的法律地位確立問題探討

□余方

（復旦大學，上海 200433）

近年來，隨著中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛也隨之產(chǎn)生。其中，業(yè)主不交物業(yè)管理費和物業(yè)服務公司挪用業(yè)主共有收益的糾紛較為常見。本文通過界定業(yè)主在物業(yè)管理中的法律地位，認為糾紛產(chǎn)生主要原因在于業(yè)主自治團體的缺位所導致的業(yè)主的權(quán)利受到侵害；因此，應當通過確立業(yè)主自治團體的法律地位來理順物業(yè)管理中的法律關(guān)系，維護業(yè)主的合法權(quán)利，為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境。

業(yè)主法律地位；物業(yè)管理；業(yè)主自治團體

專業(yè)化的物業(yè)服務在我國大陸地區(qū)發(fā)展的時間并不長，但在這期間，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系卻時常處于緊張狀態(tài)：一方面，物業(yè)服務企業(yè)侵占業(yè)主的共有部分收益，侵害業(yè)主權(quán)利的情況非常嚴重；另一方面，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象也較為普遍。［1］盡管《物權(quán)法》、最高人民法院的相關(guān)司法解釋以及地方性法規(guī)的相繼出臺，對保護業(yè)主權(quán)利、規(guī)范物業(yè)管理中的法律秩序起到了非常重要的作用。但法律法規(guī)和司法解釋中有關(guān)業(yè)主自治團體的規(guī)定仍不明確，而這正是物業(yè)管理出現(xiàn)眾多矛盾和糾紛的癥結(jié)所在。本文從業(yè)主在物業(yè)管理中費用分攤和收益分配的法律關(guān)系入手，探討了業(yè)主自治團體在物業(yè)管理中的法律地位確立問題。

一、業(yè)主在物業(yè)管理中的法律地位

（一）“物業(yè)管理”是業(yè)主的自治管理，業(yè)主是“物業(yè)管理”的主體

上世紀80年代之前，我們的生活中沒有物業(yè)管理這個概念。我國第一家物業(yè)服務企業(yè)在1981年成立，公司名稱是深圳物業(yè)管理公司；此后，人們習慣于把物業(yè)服務企業(yè)提供的對不動產(chǎn)的專業(yè)管理稱之為 “物業(yè)管理”。［2］而法律層面也將物業(yè)管理公司界定為物業(yè)管理的主體。國務院2003年頒布的《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”［3］該規(guī)定沒有明確業(yè)主在物業(yè)管理權(quán)上的主體地位，反而將物業(yè)管理公司置于物業(yè)管理主體的地位。這種對物業(yè)管理權(quán)主體的認識錯誤，反映在實踐層面就是物業(yè)管理公司無所不能，將小區(qū)的一切事務均納入自己的管理范圍，因此，侵害業(yè)主權(quán)利的事件時有發(fā)生，有些糾紛甚至釀成嚴重的群體性事件，甚或?qū)е聵I(yè)主集體游行、上訪。［4］

《物權(quán)法》從立法上明確了物業(yè)管理權(quán)的主體是業(yè)主，而不是物業(yè)公司。該法第70條規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括對專有部分的專有權(quán)、對共有部分的共有和共同管理的權(quán)利。［5］條文中提出了 “共同管理權(quán)”的概念，這是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的當然組成部分，揭示了物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主對共有部分的共同管理；業(yè)主即使將物業(yè)管理事務委托給專業(yè)公司，也不能改變物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主的屬性。同時，該法明確了物業(yè)公司或者其他管理人是根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)選聘和解聘。［6］在物業(yè)公司的稱呼上，《物權(quán)法》將過去的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，［7］強調(diào)物業(yè)公司的服務性，將管理權(quán)還給業(yè)主；《物業(yè)管理條例》也做出了與《物權(quán)法》相適應的修改，將條文中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)統(tǒng)修改為“物業(yè)服務企業(yè)”。［8］

（二）業(yè)主有分攤“物業(yè)管理費”的義務

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。物業(yè)管理費在法律和實踐層面都被認為是業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)交納的服務費，物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)服務費的債權(quán)人，業(yè)主是債務人。最高院的司法解釋也支持物業(yè)服務公司起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費的訴權(quán)。這種認識和做法并沒有正確反映物業(yè)管理費所涉及的法律關(guān)系。與物業(yè)管理費相關(guān)的法律關(guān)系實際上分為兩個層次，一是業(yè)主之間的法律關(guān)系，業(yè)主有義務對全體業(yè)主分攤物業(yè)管理費用；二是全體業(yè)主與業(yè)主以外的人（包括物業(yè)服務企業(yè)）之間的法律關(guān)系，全體業(yè)主有根據(jù)合同支付物業(yè)服務費的義務。

⒈業(yè)主之間的費用分攤關(guān)系。為了保障業(yè)主的居住安全，保證建筑物及其附屬設(shè)施能夠正常運轉(zhuǎn)和使用，保證業(yè)主的正常生活，有必要及時對建筑物及其附屬設(shè)施進行養(yǎng)護和維修，那么由此產(chǎn)生的費用誰負擔，如何負擔，是廣大業(yè)主特別關(guān)注的一個熱點問題。［9］（p126）因此，《物權(quán)法》明確了業(yè)主分攤費用的義務：業(yè)主應對建筑物及其附屬設(shè)施的費用承擔分攤義務，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務；費用分攤的方式是：有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。［10］

根據(jù)這一規(guī)定，業(yè)主分攤的費用不是給物業(yè)服務企業(yè)的報酬：⑴分攤費用是業(yè)主之間相互的義務，不是業(yè)主對物業(yè)服務公司的義務；⑵該費用是用于養(yǎng)護和維修建筑物及其附屬設(shè)施及其它保障業(yè)主居住安全和正常生活的費用，不是向物業(yè)服務企業(yè)支付的報酬；⑶由于養(yǎng)護和維修建筑物及其附屬設(shè)施和其它事項的費用每年都會根據(jù)不同的情況有所變化，因此業(yè)主繳納的確定的分攤費用可能會有結(jié)余或者不足；業(yè)主可以根據(jù)情況多退少補。也正因為分攤費用是業(yè)主基于建筑物區(qū)分共有關(guān)系形成的相互之間的義務，因此，業(yè)主不能以物業(yè)服務企業(yè)服務不到位等理由為抗辯，拒絕分攤費用；同時，業(yè)主拒絕分攤費用，是違反對其他業(yè)主的義務，如果導致建筑物及其附屬設(shè)施得不到良好維護，價值貶損，損害的不是物業(yè)服務企業(yè)的利益，而是其它業(yè)主的利益。也正是因為這是業(yè)主之間相互的義務，所以《物權(quán)法》第83條還規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會對拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人停止侵害、賠償損失。

⒉業(yè)主與業(yè)主以外的人就建筑物及其附屬設(shè)施產(chǎn)生的債權(quán)債務關(guān)系。因為對建筑物及其附屬設(shè)施的管理，業(yè)主與業(yè)主以外的人（包括物業(yè)服務公司），簽訂委托合同或者其他合同，形成債權(quán)債務關(guān)系。由于建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主共有，業(yè)主全體才是合同的主體，業(yè)主全體享有合同的權(quán)利并承擔義務，而單個業(yè)主并不是合同的主體。在其他較發(fā)達國家和地區(qū)的立法中，一般確立了業(yè)主團體的法律地位，對外關(guān)系中業(yè)主團體是權(quán)利義務的主體；單個業(yè)主只對業(yè)主團體負有費用分攤的義務和享有收益分配的權(quán)利，與業(yè)主之外的人沒有直接的法律關(guān)系。

根據(jù)上面的分析，業(yè)主分攤物業(yè)服務費是對全體業(yè)主的義務，而不是對物業(yè)服務企業(yè)的義務。只是由于現(xiàn)階段立法上沒有確立業(yè)主團體的地位，全體業(yè)主并沒有形成一個法律實體，沒有收取或支付費用的資格，所以由單個業(yè)主直接交費給物業(yè)服務公司的做法在確立業(yè)主團體后應該改變。就現(xiàn)階段的這種做法，法律上的解釋可以是物業(yè)服務公司代全體業(yè)主收取物業(yè)管理費，但該資金是全體業(yè)主的財產(chǎn)，不能直接算作物業(yè)公司的收入。

二、業(yè)主共有部分收益的性質(zhì)、歸屬及其管理

（一）業(yè)主共有部分收益的性質(zhì)和歸屬

《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對共有部分的共有和共同管理的權(quán)利，法律中明確規(guī)定的共有部分包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。［11］

關(guān)于共有部分收益在業(yè)主之間的分配，《物權(quán)法》也作了規(guī)定，分配規(guī)則與費用分攤規(guī)則相同，即：“有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。但在共有部分收益涉及業(yè)主和第三人 （比如物業(yè)服務公司）的時候，如何確定其歸屬，物權(quán)法沒有規(guī)定。由于業(yè)主共有部分的復雜性，本文只對案件中爭議的共有部分收益進行分析。案件中涉及共有的收益有三項：場地租賃費、停車管理費、會所收入。鑒于原被告雙方都認可這三項收益是業(yè)主共有部分所產(chǎn)生的，由此推論雙方都認可這些收益是由業(yè)主公共場地、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和公用設(shè)施等產(chǎn)生的，是使用業(yè)主的共有場地、車位、設(shè)施所產(chǎn)生的收益。

收益在民法理論上分為兩種，一種是收取所有物的天然孳息，如種植樹木收取果實、飼養(yǎng)雞鴨收取禽蛋等；另一種是法定孳息，如貸出金錢收取利息、出租房屋收取租金等。［12］（p67）法定孳息系產(chǎn)生于報酬，系使用財產(chǎn)的第三人所為的給付。［13］（p106）從這些理論看來，案件中的三項收益應該是法定孳息?！段餀?quán)法》沒有給天然孳息和法定孳息下定義，但該法第116條規(guī)定了這兩種孳息的取得規(guī)范：“當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得?！边@里的當事人根據(jù)有關(guān)法定孳息的理論，應當是指財產(chǎn)所有人和財產(chǎn)使用人。具體到小區(qū)停車費收入和會所收入的歸屬問題上，全體業(yè)主是小區(qū)停車位和會所等共有部分財產(chǎn)的所有人，場地租賃人、停車人和會所使用人是共有部分財產(chǎn)的使用人；如果雙方有約定，可以按照約定來處理停車費、會所收入等共有部分的收益；如果雙方?jīng)]有約定，那么業(yè)主可以根據(jù)交易習慣取得這些收益。至于物業(yè)服務公司，由于它既不是財產(chǎn)所有人，也不是財產(chǎn)的使用人，無權(quán)獲得業(yè)主共有部分的收益。

（二）業(yè)主共有部分收益的管理

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。［14］也就是說，只要業(yè)主大會作出決議，共有收益也可以成為物業(yè)服務費的資金來源。如果有的小區(qū)經(jīng)營收益較多，足以支付物業(yè)服務費或其他公共事務費用的，經(jīng)業(yè)主大會同意，甚至可以在一定時期內(nèi)免除業(yè)主交納“物業(yè)分攤費”的義務。［15］

較成熟國家和地區(qū)的法律中幾乎都有關(guān)于業(yè)主團體財產(chǎn)的規(guī)定，業(yè)主團體財產(chǎn)用來支付物業(yè)服務費等共同的費用。業(yè)主共有部分收益屬于全體業(yè)主，因此，其用途應由業(yè)主決定。

以我國臺灣地區(qū)為例，公寓大廈的管理經(jīng)費來源于公共基金，由管理負責人或管理委員會負責管理。我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定，公共基金來源于四項：⑴起造人就公寓大廈領(lǐng)得使用執(zhí)照一年內(nèi)之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；⑵區(qū)分所有權(quán)人依區(qū)分所有權(quán)人會議決議繳納；⑶本基金之孳息；⑷其他收入。［16］我國臺灣地區(qū)《公寓大廈規(guī)約范本》中將管理費和公共基金區(qū)分開來，區(qū)分所有權(quán)人需繳納管理費，用于支付委任或雇用管理服務人的報酬、共用部分的維護管理、各種保險費、稅費、咨詢費，而公共基金則可以用來墊付管理費。［17］因此，在臺灣，公寓的管理費中包含了我們所稱業(yè)主繳納的分攤費，也可以包含“其他收入”。根據(jù)我國臺灣地區(qū)一些學者的解釋，“其他收入”是指因公寓大廈的管理使用可以獲得的收入，例如停車場的停車收費，或公共之運動休閑設(shè)施收取的使用維護費等，［18］（p73）類似于案例中的業(yè)主共同收益。因此，業(yè)主共有部分的收益是用來補充維修資金還是用于其他，例如抵充物業(yè)管理費，都應由業(yè)主自行決定。

三、業(yè)主自治團體的立法狀況

如上所述，業(yè)主是物業(yè)管理的主體，而實踐中由單個業(yè)主來行使物業(yè)管理權(quán)是不現(xiàn)實的，因而較發(fā)達國家一般在立法上都確立了業(yè)主自治團體的法律地位，即由該業(yè)主團體來行使業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)，并且履行相應的義務；而我國立法對業(yè)主團體問題沒有明確的規(guī)定，這在一定程度上導致了物業(yè)管理中存在混亂的法律關(guān)系以及業(yè)主權(quán)利得不到維護的后果。

（一）較發(fā)達國家和地區(qū)有關(guān)業(yè)主團體的立法

較發(fā)達國家和地區(qū)一般承認業(yè)主團體的法律地位，有的是賦予業(yè)主團體法人資格，有的雖然沒有賦予法人資格，但都確認了業(yè)主團體的民事主體資格或者當事人能力。法國、新加坡、美國部分州、日本的立法均賦予共有人組織以法人資格；而德國法則認為共有人組織在性質(zhì)上屬于“無權(quán)利能力社團”，具備當事人能力，即合法的成為民事訴訟的原告或被告的能力。［19］（p159－162）又如，我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定管理委員會有當事人能力。［20］一些臺灣學者分析，管理委員會的性質(zhì)相當于非法人團體，不具有實體的權(quán)利能力；真正法律上的權(quán)利主體是全體區(qū)分所有權(quán)人，他們以近似合伙的方式共同享受權(quán)利和分擔義務，當公共基金或其他由管理委員會或管理負責人掌管的財產(chǎn)不足以支付管理債務時，全體區(qū)分所有權(quán)人應連帶負清償責任。［21］（p69）《荷蘭民法典》也有關(guān)于業(yè)主團體的規(guī)定：其在“物權(quán)編”中規(guī)定，公寓權(quán)人協(xié)會是法人，管理共同體的財產(chǎn)，對外債務則是由公寓權(quán)人協(xié)會和公寓權(quán)人對與任一公寓有關(guān)的債務承擔連帶責任。［22］（p143－149）

（二）我國有關(guān)業(yè)主團體的立法

《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。根據(jù)全國人大法工委民法室編寫的《物權(quán)法》條文說明，業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。［23］（p115）既然是自治組織，就應當有相應的民事主體資格，至少應當具備訴訟主體資格，才能夠真正發(fā)揮其主體作用，比如自主管理全體業(yè)主的各項費用和收入、對外簽訂合同、起訴不交費業(yè)主等事務。然而《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等都沒有對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的民事主體資格和訴訟主體資格做出相應的規(guī)定。

在《物權(quán)法》草案征求意見時，曾有學者提出應當確立業(yè)主團體并指出：“從邏輯上看，先有業(yè)主團體，后有團體的組織機構(gòu)——業(yè)主會議（權(quán)力機構(gòu)）和業(yè)主委員會（執(zhí)行機構(gòu)）。但是，草案繼續(xù)沿用《物業(yè)管理條例》，直接規(guī)定業(yè)主權(quán)力機構(gòu)和業(yè)主委員會，而沒有規(guī)定業(yè)主團體概念。業(yè)主團體是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)性概念，承載著許多功能，沒有業(yè)主團體概念，業(yè)主自治難以進行?！保?4］從目前《物權(quán)法》的規(guī)定來看，這一意見顯然并未被采納。北京市也曾進行過建立業(yè)主自治團體的嘗試。《北京市物業(yè)管理辦法》草案稿中曾提出，具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，此條款引起了社會的廣泛關(guān)注，但在正式發(fā)布的文件中卻刪除了此項內(nèi)容。根據(jù)政府相關(guān)人員的解釋，考慮到《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》都未涉及其法人主體資格問題，而法人的創(chuàng)設(shè)應當由法律來規(guī)定，所以本次立法沒有對業(yè)主大會法人化問題做出規(guī)定。［25］

立法上業(yè)主團體地位不明，導致了我國司法實踐中在處理物業(yè)管理中的法律關(guān)系上混亂狀況及業(yè)主維權(quán)困難的狀況。首先，物業(yè)管理費收取問題的處理方式缺乏效率。物業(yè)服務合同是業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的，應由業(yè)主團體履行支付物業(yè)服務費的義務；但實踐中物業(yè)服務費的支付義務的主體是單個業(yè)主；而且司法解釋也賦予了物業(yè)服務公司起訴業(yè)主的權(quán)利，即如果業(yè)主不支付物業(yè)服務費，物業(yè)服務公司有權(quán)起訴業(yè)主要求支付，物業(yè)公司必須通過訴訟來收取物業(yè)服務費，而業(yè)主還可以以服務不到位為由進行抗辯，這對物業(yè)服務公司來說是缺乏效率的。其次，業(yè)主共有部分的收益應歸屬于全體業(yè)主，但業(yè)主沒有自己的賬戶，只能由物業(yè)服務企業(yè)收取，因而物業(yè)服務企業(yè)侵占業(yè)主收益的情況非常普遍。再次，個別業(yè)主損害業(yè)主共同利益的行為，本應由業(yè)主團體主張權(quán)利，而由于我國業(yè)主團體沒有民事主體資格，又沒有資金來源，靠業(yè)主主張權(quán)利很困難，司法解釋只好把訴訟權(quán)利賦予了物業(yè)服務公司。［26］然而物業(yè)服務公司不是業(yè)主權(quán)利的代表，甚至與業(yè)主存在利益沖突，將業(yè)主權(quán)利的維護委托給物業(yè)服務公司，這實在是無奈的舉措。因此，理清物業(yè)管理中的法律關(guān)系，關(guān)鍵是要明確業(yè)主團體的法律地位。

四、確立業(yè)主團體的法律地位，實現(xiàn)業(yè)主自治

聯(lián)合國歐洲經(jīng)濟委員會在 《轉(zhuǎn)型國家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)制度指南》（以下簡稱《指南》）中指出，為了確保業(yè)主們對共用部分的利益，業(yè)主協(xié)會必須能夠擁有進入合同關(guān)系的身份，在市場上集資的能力、在法院起訴與應訴的資格；因此，《指南》建議業(yè)主協(xié)會應經(jīng)過恰當?shù)膰易詸C關(guān)登記注冊為一個法律實體。［27］（p163）

就我國小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，《指南》的建議是非常中肯的。如果業(yè)主協(xié)會沒有民事主體資格，業(yè)主權(quán)利就很難得到保障，具體表現(xiàn)在業(yè)主協(xié)會不能以自己的名義收取物業(yè)管理費、管理業(yè)主共有部分收益，不能以自己名義對損害業(yè)主共同利益的行為提起訴訟，業(yè)主整體利益沒有一個民事主體來代表。目前，司法實踐中的做法似乎傾向于將這些權(quán)利義務都委托給物業(yè)服務公司，然而由于物業(yè)服務公司和業(yè)主之間存在利益的沖突，所以不可能作為業(yè)主代表來維護業(yè)主的權(quán)益，甚至還可能侵害業(yè)主權(quán)益。因此，確立業(yè)主團體的法律地位并建立起一系列相應的制度是非常必要的。就實踐中普遍存在的收費難和共有收益的保護問題，筆者認為只有建立業(yè)主團體才能從根本上解決這些問題。

（一）確立業(yè)主團體的法律地位，以解決物業(yè)收費難的問題

針對實踐中廣泛存在的業(yè)主不交物業(yè)費的問題，物業(yè)公司的訴權(quán)得到了最高人民法院司法解釋的支持，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持”。然而現(xiàn)實中的這種做法既不符合物業(yè)管理的法律關(guān)系，也不能解決業(yè)主對物業(yè)服務公司行使抗辯權(quán)的問題。

首先，物業(yè)服務公司直接起訴要求業(yè)主支付物業(yè)費，不符合物業(yè)管理的法律關(guān)系。根據(jù)前述關(guān)于物業(yè)管理法律關(guān)系的分析，業(yè)主應當向業(yè)主團體繳納物業(yè)管理費，而不是直接向物業(yè)服務公司交費；而部分業(yè)主不交物業(yè)費，損害的也是全體業(yè)主的權(quán)利，因為如果物業(yè)服務公司因欠費情況嚴重而降低服務質(zhì)量，會影響小區(qū)的品質(zhì)甚至會降低業(yè)主專有部分的價值，最終損害的是全體業(yè)主的權(quán)利。因此，業(yè)主應當向業(yè)主團體繳費，這是業(yè)主的法定義務。盡管司法解釋賦予了物業(yè)服務公司直接起訴業(yè)主的權(quán)利，但從法律關(guān)系上來看由物業(yè)服務公司起訴是不合適的。

其次，物業(yè)服務公司直接起訴業(yè)主的實際效果并不理想。物業(yè)服務公司起訴業(yè)主，業(yè)主可以以物業(yè)服務不到位為由進行抗辯。針對業(yè)主的抗辯，物業(yè)公司需要舉證證明自己提供了合同約定的物業(yè)服務，才有可能取得物業(yè)費，這是對訴訟資源的浪費 。

確立業(yè)主團體法律地位以后，物業(yè)服務公司的報酬應由業(yè)主團體以團體財產(chǎn)來支付，不需要通過起訴單個不交費的業(yè)主；而業(yè)主具有法定的分攤物業(yè)管理費的義務，所以業(yè)主團體有權(quán)要求業(yè)主支付分攤費，業(yè)主不能以物業(yè)服務不到位為由進行抗辯。

（二）確立業(yè)主團體的法律地位，以保障業(yè)主的共有權(quán)和共同管理權(quán)

業(yè)主是共有權(quán)和共同管理權(quán)的主體，然而由于多數(shù)小區(qū)缺乏有效的業(yè)主團體對其進行管理，物業(yè)服務公司常常未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)就對業(yè)主共有部分設(shè)置收費項目，而收益被物業(yè)服務公司占用，作為物業(yè)公司的利潤來源，侵害了業(yè)主的權(quán)益。但是，業(yè)主維權(quán)的成功案例卻不多見。最高人民法院公報曾刊登了“無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案”［28］的裁判文書，該案中業(yè)主委員會通過訴訟要回了業(yè)主的共有部分收益，成為業(yè)主維權(quán)的一個成功案例。但也有一些業(yè)內(nèi)人士認為該案的維權(quán)方式很難效仿，其原因在于：首先，對業(yè)主委員會成員來說，訴訟要付出大量的精力，追討并非個人所有的收益。在物業(yè)公司平穩(wěn)交接時，很少會有這類追討行為。一般只有在業(yè)委會和物業(yè)服務公司產(chǎn)生糾紛時，才會有人要求物業(yè)列出明細，追問資金去向；其次，停車費等收益事實上是物業(yè)服務公司維持生存的重要支撐，如果真的把停車費從物業(yè)服務公司手中剝離，除了近兩年成立的高檔小區(qū)外，很多小區(qū)都會面臨物業(yè)服務公司出走的境地，只能讓業(yè)主自己管理。而自己管理又會帶來資金監(jiān)管和法律后果承擔的問題，其結(jié)果甚至還不如讓物業(yè)公司管理。［29］

確立業(yè)主團體的法律地位以后，業(yè)主團體可以開設(shè)賬戶，管理業(yè)主共有部分的經(jīng)營和收益，從根本上避免收益被物業(yè)服務公司侵占；可以起訴有任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵害他人合法權(quán)益行為的業(yè)主，訴訟費用和律師費可以從團體財產(chǎn)中支付。這就可以從根本上解決業(yè)主公共事務無人管理、業(yè)主利益無人代表的狀況。

［1］搜狐焦點網(wǎng).物業(yè)管理亂象繁生 侵犯業(yè)主利益成行業(yè)潛規(guī)則［EB/OL］.http： //nj.focus.cn/news/2011－06－30 /1363542.html，2011－06－30.

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［5］［6］［7］［10］［11］中華人民共和國物權(quán)法［Z］.2007.

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［28］無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案［J］.中華人民共和國最高人民法院公報，2010，（05）：40－45.

［29］E房網(wǎng).業(yè)委會追索共有部分收益引熱議 業(yè)主物業(yè)眾說紛紜［EB/Ol］.http： /www.efw.cn /news/n53993.html，2010－06－05.

（責任編輯：牟春野）

Discussion on Legal Status of Estate Owners and Establishment of Estate Owners＇Organization

Yu Fang

In recent years，with rapidly development of commodity houses in china，disputes between owners and estate service enterprises keep on increasing，in which the main kinds of disputes are those about fee of estate service and income from common parts.This article clarifys the relationship between owners and estate service enterprises，concludes that the main reason is absence of the estate owners＇organization.So it is crucial to establish the estate owners＇organization.

estate owner；estate management；estate owners＇organization

D923.2

A

1007－8207（2011）10－0076－05

2011－08－14

余方 （1979—），女，江蘇南京人，復旦大學法學院民商法專業(yè)博士研究生，上海電機學院講師，研究方向為比較民法。