摘要：情勢變更原則是民法的公平和誠實信用原則在債法中的具體體現(xiàn)，人民法院在解決目前房產(chǎn)買賣糾紛中必須慎用情勢變更原則，嚴格遵循其適用條件，否則處理標準的不統(tǒng)一，將會影響法院裁判的效力，引發(fā)新的社會不公。
　　關(guān)鍵詞：情勢變更原則 房屋買賣合同 適用
　　
　　針對房價上漲過快、房地產(chǎn)投機行為活躍的形勢，國家及各地區(qū)相繼出臺了一系列的行政、稅收、金融政策來調(diào)節(jié)控制房地產(chǎn)市場。各大銀行也紛紛提高購房人支付的首付款比例，加大對購房人的貸款審查力度，許多購房人因此無法按照原先的付款方式履行合同。有的買房人因國家及地方出臺的樓市新政導(dǎo)致無法辦理貸款手續(xù)，買賣合同無法履行，合同目的難以實現(xiàn)屬于情事變更為由，訴到法院，要求解除合同，返還購房款。類似的房貸糾紛、房屋買賣合同糾紛大量增多，而各地法院對此類新型案件處理標準極不統(tǒng)一。有的法院認為“新國十條”屬“無法預(yù)見”的重大變化，法院支持解除合同；而有的法院在類似案件中則認為，政策調(diào)整并非不可抗力，法院不予支持。①導(dǎo)致如此懸殊的裁決結(jié)果，究其原因筆者認為主要是對情勢變更原則適用條件理解的分歧所致。
　　一、情勢變更原則的構(gòu)成要件
　　情勢變更又稱情事變更，在英美法上稱為“合同落空制度”，我國《民法通則》并無情勢變更原則的具體規(guī)定。合同法制定過程中雖曾吸納這一原則，但有專家認為，根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)驗，難以對情勢變更做出科學(xué)界定，和商業(yè)風(fēng)險的界定也難以劃清，執(zhí)行時更難以操作，在合同法中作出規(guī)定的條件不成熟，建議對此不作規(guī)定。②雖然該原則最終未被立法機關(guān)采納。但這并不影響司法機關(guān)對該原則的援用，因為該原則是民法公平原則和誠實信用原則的必然要求。2009年最高人民法院頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》）第26條規(guī)定以司法解釋的形式首次規(guī)定了情勢變更原則。具體而言，適用情勢變更原則必須具備以下幾項條件：
　?。ㄒ唬?yīng)有情勢變更的事實
　　即以合同賴以存在的客觀情況確實發(fā)生了變化為前提，且客觀情況發(fā)生變化的時間必須是在合同成立以后尚未履行完畢之前。比如從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金存款利率，在重慶、上海等地開展房產(chǎn)稅征收試點等事實都可能使購房合同賴以存在的基礎(chǔ)發(fā)生重大變化。
　　（二）客觀情況發(fā)生變化須為當(dāng)事人所不能預(yù)見
　　如果情勢變更在客觀上是可以預(yù)料的，當(dāng)事人應(yīng)該能夠預(yù)料到而卻沒有預(yù)料或預(yù)料不完全時，如投機行為，也不能適用該原則。后果縱然對當(dāng)事人不利，亦應(yīng)自負其責(zé)。
　　筆者認為國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，并非當(dāng)事人所不能預(yù)見，應(yīng)屬于正常的商業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計民生，已遠遠超越經(jīng)濟范疇，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)建、社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。③但目前房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)失衡，住房價格不合理，價格的上漲幅度嚴重超過購房者收入增長幅度，房屋價格虛高等現(xiàn)象，威脅到整體宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。為此，從中央到地方，先后頒布了一系列樓市調(diào)控措施。從2007 “9.27”系列政策到2009年12月溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措的“國四條”；從2010.1.7國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的“國十一條”、2010.4.14新國四條、到2010.4.17《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即被稱為最嚴房產(chǎn)調(diào)控政策的新國十條，再到2010年5月27日國務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》中明確提出，逐步推進房產(chǎn)稅改革，到在上海等地推行房產(chǎn)稅制改革試點，2011年初北京、南京、上海等城市樓市限購措施的實行等等一系列調(diào)控組合拳頻頻出臺，國家和地方在土地，信貸，稅收等方面實施了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和控制房價上漲的舉措。今后也還可能出臺其他更嚴厲的調(diào)控措施，這是國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的必然結(jié)果，目的是精準打擊、抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于房產(chǎn)投資者而言理應(yīng)能夠預(yù)見到政府有可能出臺更嚴厲的宏觀調(diào)控政策以防止房產(chǎn)泡沫的發(fā)生，這應(yīng)當(dāng)屬于其可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險范疇。因此不能適用情勢變更原則。如果購房者要求退房，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　?。ㄈ╉毑豢蓺w責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因
　　即雙方當(dāng)事人對客觀情事的變化均無過錯。這就要求當(dāng)事人在引用情勢變更原則請求免除責(zé)任的時候負有舉證的義務(wù)，證明非因自己的主觀過錯而發(fā)生情勢變更。如果情勢變更的發(fā)生可以歸責(zé)于當(dāng)事人，則該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，不適用情勢變更原則。若發(fā)生的情勢變更是可以歸責(zé)于第三人時，則應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)責(zé)任，同樣不能適用情勢變更原則。
　?。ㄋ模┣閯葑兏l(fā)生后，如繼續(xù)履行合同維持合同效力，則會對當(dāng)事人一方顯失公平
　　由于我國立法沒有明文界定哪些屬于顯失公平的情形，從近期國家和地方政府出臺的宏觀調(diào)控政策的效果而言，并未使房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)較大幅度的波動，也未導(dǎo)致房屋買賣雙方利益的嚴重失衡狀態(tài)。雖然履行合同可能使一方處于不利境地甚至一時的履約不能，但這是其應(yīng)盡的合同義務(wù)，是另一方當(dāng)事人的合法期待權(quán)益，另一方并未因此而額外獲利。因此，不應(yīng)認定為顯失公平。
　　二、情勢變更原則與不可抗力的區(qū)別
　　不可抗力和情勢變更均是民事法律制度，二者有許多相似之處，如不可預(yù)見性、時間特定性（合同成立以后、履行完畢之前）、情事客觀性、免責(zé)性（免除了未履行合同義務(wù)當(dāng)事人的違約責(zé)任）等，但二者的區(qū)別亦非常明顯。
　　第一，二者的情事表現(xiàn)不同。不可抗力一般表現(xiàn)為地震、山洪暴發(fā)等自然災(zāi)害與罷工、戰(zhàn)爭等社會異常行為，而情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會經(jīng)濟形勢的劇變事件，情勢變更的情事在德國法中主要有貨幣貶值、法律變動與行政行為、天災(zāi)、經(jīng)濟環(huán)境的變化（如成本異乎尋常的增加、技術(shù)發(fā)展）④。
　　第二，二者雖均構(gòu)成履行障礙，但程度不同。不可抗力已構(gòu)成履行不能，而情勢變更仍屬于可能履行，只是其履行極為困難并導(dǎo)致顯失公平或合同目的難以實現(xiàn)。⑤
　　第三，根據(jù)《合同法》117條的規(guī)定，不可抗力屬于法定免責(zé)事由，法院或法官沒有自由裁量權(quán)。而情勢變更其本質(zhì)是使當(dāng)事人享有請求變更或解除合同的請求權(quán)，但同時賦予法院公平裁量權(quán)。這主要是考慮到社會生活環(huán)境，日月有變，其變化是否需要情勢變更原則的介入，沒有一定絕對標準，如果因當(dāng)事人的行使即發(fā)生效力，勢必引發(fā)新的糾紛，因此，在制度設(shè)計上，最終由法院根據(jù)具體的環(huán)境加以裁決。通過司法權(quán)力的介入，強行改變合同已經(jīng)確定的條款或解除合同，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志以外，重新分配交易雙方的利益和風(fēng)險，其追求的價值是公平與公正。⑥
　　第四，不可抗力是從違約的角度出發(fā)解決是否承擔(dān)責(zé)任的問題，情勢變更則是從合同效力角度出發(fā)，解決是否繼續(xù)履行合同的問題。
　　那么樓市調(diào)控政策是否屬于不可抗力？筆者認為，房地產(chǎn)市場同商品市場、外匯市場一樣都是高風(fēng)險市場，政府對上述市場進行調(diào)控，是平抑市場波動的正常舉措。在現(xiàn)代經(jīng)濟社會，政府調(diào)控行為非常頻繁，如果把政府行為列為不可抗力，容易導(dǎo)致對不可抗力制度的濫用，從而嚴重影響經(jīng)濟秩序，不利于契約精神以及公平原則的貫徹。⑦因此，不能以不可抗力為由解除此類房屋買賣合同。
　　三、法庭審理應(yīng)慎用情事變更原則
　　情事變更原則目的在于消除因合同的基礎(chǔ)發(fā)生變化而產(chǎn)生的不公平后果，追求的價值是公平與公正，但是若不恰當(dāng)?shù)剡m用，則會增加交易的不安全感和合同關(guān)系的不穩(wěn)定性，所以，我國各級人民法院在審理房產(chǎn)買賣糾紛時應(yīng)慎重適用情勢變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系，而非動輒以情勢變更解除合同，這對賣方當(dāng)事人同樣不公平。
　　
　　參考文獻：
　?、俜抠J政策調(diào)整買房人反悔，深圳特區(qū)報，2010年5月11日，B2版
　?、诟鹕偃A、崔析宗．情勢變更原則相關(guān)理論與實踐之探討[J]．社會縱橫，2009(7)
　　③