摘要：2010年房地產(chǎn)銷量和價(jià)格逆勢(shì)上揚(yáng)，緣于南寧國(guó)際區(qū)域中心城市價(jià)值的提升、炒房客的大量投資以及返鄉(xiāng)置業(yè)潮帶動(dòng)的結(jié)果。為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須不斷完善住房供應(yīng)體系，大規(guī)模推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為并加大交易秩序監(jiān)管力度。
　　關(guān)鍵詞：新房貸政策 炒房客 公共租賃住房
　　
　　一、新房貸政策下南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
　?。ㄒ唬┥唐贩?jī)r(jià)格曲折上漲
　　2010年南寧市的房產(chǎn)市場(chǎng)以熱銷開頭，“日光盤”現(xiàn)象屢現(xiàn)。2009年11月12日，《重慶商報(bào)》以“南寧房?jī)r(jià)暴漲重慶客投10萬3天賺50萬”為標(biāo)題，從一個(gè)側(cè)面報(bào)道了2009年4季度南寧房產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍、房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲的火爆現(xiàn)象。2010年初，在2009年房?jī)r(jià)上漲的慣性作用下南寧市房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，4月份達(dá)到頂峰。此時(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控措施出臺(tái)，房產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯萎縮，價(jià)格也隨之開始“松動(dòng)”，觀望氣氛彌漫南寧房產(chǎn)市場(chǎng)，這種情況一直持續(xù)至2010年5月中下旬。6月下旬南寧房產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖。7月起，南寧房產(chǎn)的銷量開始回升，9月之后新房成交量一直處于“高位”。“9·29”二次調(diào)控之后，南寧房產(chǎn)價(jià)格不跌反升，而且出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。目前，南寧商品房均價(jià)達(dá)到7000—8000元/平方米，部分區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)過萬。
　　據(jù)南寧房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)，2010年9月南寧商品房均價(jià)是5901元/平方米，10月是6163元/平方米，環(huán)比上升了0.08%，11月南寧商品房均價(jià)達(dá)7056元/平方米，環(huán)比上漲了14.5%。12月至2011年1月中期，南寧房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出新盤多、價(jià)格高、品種多樣化的特點(diǎn)。從開盤的情況看，房源供應(yīng)出現(xiàn)頭重腳輕的現(xiàn)象，即低價(jià)房源少、高價(jià)房源占市場(chǎng)的主流。據(jù)南寧搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，僅2010年12月一個(gè)月，南寧主城區(qū)有房源在售的105個(gè)樓盤中，就有29個(gè)樓盤的銷售價(jià)格呈現(xiàn)出不同幅度的上調(diào)，占統(tǒng)計(jì)房源比例的27.8%，其中青秀區(qū)兩個(gè)加推項(xiàng)目的樓盤2011年1月比2010月12月分別上漲23%和4%，其它城區(qū)的樓盤價(jià)格漲幅普遍達(dá)到3—5%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格不斷走高。2010年下半年“日光盤”現(xiàn)象在南寧房產(chǎn)市場(chǎng)頻頻上演，排隊(duì)搶房現(xiàn)象屢現(xiàn)不絕。
　?。ǘ┩恋貎r(jià)格快速上揚(yáng)
　　受房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的影響，南寧市2010年的土地價(jià)格也出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。3月10日，南寧市舉行2010年第一期國(guó)有土地公開出讓拍賣會(huì)，位于金浦路的一宗地塊受到多加地產(chǎn)開發(fā)商的角逐，最終廣西紅日東升投資有限公司以8650萬元/畝的價(jià)格競(jìng)得該地塊，折合樓面地價(jià)達(dá)11033元/平方米，創(chuàng)出南寧市土地價(jià)格新高。在7月下旬的第十七期國(guó)有土地公開出讓拍賣會(huì)上，受樓市新政的影響，位于金象四區(qū)北面地塊由于無人應(yīng)價(jià)而流拍，而位于鳳凰嶺路地塊由于競(jìng)買價(jià)格不足競(jìng)拍底價(jià)而流拍。然而從10月份開始，隨著南寧樓市成交價(jià)格的不斷攀升，土地交易價(jià)格也開始扶搖直上。2010年12月14日，在南寧舉行的第40期國(guó)有土地公開出讓拍賣會(huì)上，三宗地塊共拍出21.4億元的高價(jià)，單價(jià)高達(dá)1240萬元/畝，樓面地價(jià)最高達(dá)到驚人的4650元/平方米。2010年南寧出讓土地面積共達(dá)2791畝，成交額145.75億元，比上年成交量增長(zhǎng)75%，成交額上漲1.3倍。
　?。ㄈ┐蟆⒅袘粜托枨笸?br/>　　新房貸政策實(shí)施后，由于具有面積大、居住舒適等自身優(yōu)勢(shì)，中大戶型的房子銷售明顯快于小戶型。據(jù)南寧房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)，2011年1月1日至10日南寧成交商品房1442套，面積144190平方米，其中青秀區(qū)成交量最大，成交623套，面積71119平方米，換算下來每套面積超過100平方米。大戶型購(gòu)買人群主要為改善型的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高端購(gòu)房者，而開發(fā)商也在努力給大戶型添加不少景觀、配套等“外部?jī)?yōu)勢(shì)”。
　　（四）商業(yè)地產(chǎn)異軍突起
　　商業(yè)地產(chǎn)是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，通常包括各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。房產(chǎn)新政出臺(tái)后南寧市不僅普通住宅類交易量上升價(jià)格上漲，商業(yè)地產(chǎn)交易也出現(xiàn)了價(jià)升量增的現(xiàn)象。例如大嘉匯·東盟國(guó)際建材家居城首期開盤僅一天內(nèi)便銷售360多套，如此“海量”銷售業(yè)績(jī)?cè)谀蠈帉?shí)屬罕見?！百I鋪比買黃金更能賺錢”成為2010年不少房產(chǎn)投資客的口頭禪。投資者參與商業(yè)地產(chǎn)投資的目的主要有三個(gè)方面：一是作為一種儲(chǔ)蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是為了抵制“通脹”。
　　剛剛過去的2010年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)史上調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，而南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎未受調(diào)控的影響。加息、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、認(rèn)房又認(rèn)貸、新國(guó)十條、二次調(diào)控等并沒能阻止南寧房?jī)r(jià)上漲的步伐，房產(chǎn)銷售均價(jià)突破了7000元/平方米，樓面價(jià)格屢被刷新，期間還出現(xiàn)了新的地王。
　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)的原因
　　（一）城市價(jià)值的提升
　　南寧已成功舉辦了六屆中國(guó)—東盟博覽會(huì)，東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)的建設(shè)正如火如荼，越來越多的外來人士堅(jiān)定了在南寧投資的信心，而中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成，受益最大的就是南寧。南寧是內(nèi)陸省份到東南亞地區(qū)海陸空交通運(yùn)輸距離最短、時(shí)間最少的必經(jīng)之地，是中國(guó)進(jìn)入越南、泰國(guó)等東南亞國(guó)家的橋頭堡，也是東南亞國(guó)家進(jìn)入中國(guó)的重要門戶。自貿(mào)區(qū)建成后，中國(guó)與東盟各國(guó)之間的貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易和投資貿(mào)易都大大加強(qiáng)。南寧保稅物流中心的建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)揮南寧作為國(guó)際區(qū)域性中心城市的作用，促進(jìn)中國(guó)與東盟開放合作，并與欽州、防城港、北海等出口加工區(qū)物流商貿(mào)基地相銜接，實(shí)現(xiàn)沿海港口和物流園區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，同時(shí)也為大西南包括泛珠三角的貿(mào)易往來提供平臺(tái)和便利。正因?yàn)槟蠈帗碛兄袊?guó)—東盟博覽會(huì)、中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)高端發(fā)展平臺(tái)，南寧的城市價(jià)值進(jìn)一步提升，吸引了眾多的投資者前來投資置業(yè)、購(gòu)買房地產(chǎn)。
　?。ǘ┩顿Y性需求的推動(dòng)
　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要活躍著以溫州為核心的南派，東北三省、山西、北京為代表的北派以及來自廣西區(qū)內(nèi)各地的本地派三股不同的炒房勢(shì)力。而炒房客堅(jiān)定的遵循著房地產(chǎn)價(jià)值投資的黃金法則：其一，在房?jī)r(jià)相對(duì)合理時(shí)才進(jìn)行投資，而所投資的房產(chǎn)租金回報(bào)必須要高于同期銀行存款利率，這是投資底線。其二，銀行貸款要嚴(yán)格控制在自己的還款能力之內(nèi)，這樣才能避免房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)自己負(fù)面的影響。溫州規(guī)模最大“存活時(shí)間”最長(zhǎng)的百盈房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司坦言，此次新房貸政策并未對(duì)他們的經(jīng)營(yíng)造成很大的影響。據(jù)了解，溫州炒房團(tuán)的資金大概在1000億元左右，新房貸政策出臺(tái)后只有10%的資金退出，90%的資金仍然留在房地產(chǎn)市場(chǎng)，目光集中在“抄底”上。南寧作為二、三線城市，相比于北京、上海一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格還有很大的升值空間。據(jù)房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)顯示，南寧市西鄉(xiāng)塘等區(qū)域的教育地產(chǎn)吸引大量來自玉林、河池等廣西區(qū)內(nèi)的投資者入市，而青秀區(qū)、鳳嶺等區(qū)域的住宅則吸引了不少來自東北、江浙的炒房團(tuán)，而傳統(tǒng)市中心的高端住宅、郊區(qū)的別墅地以外來投資客為主。保守估算高端住宅市場(chǎng)及東盟商務(wù)區(qū)等外來投資者所占比例達(dá)60%以上，而投資客投資的物業(yè)從住宅轉(zhuǎn)移到商業(yè)物業(yè)上。
　?。ㄈ┓掂l(xiāng)置業(yè)潮的影響
　　調(diào)查顯示，南寧市有大量在外上班、創(chuàng)業(yè)人員，主要集中在廣州、深圳、上海、北京等一線城市。被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”的“限購(gòu)令”率先在北京、上海、深圳、廈門實(shí)行。9月29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，其后廣州等更多一線城市出臺(tái)限購(gòu)令。樓市調(diào)控步步趨緊，部分在一線城市打拼的桂林人買房之夢(mèng)也漸行漸遠(yuǎn)。一線城市房?jī)r(jià)高企、限購(gòu)令等樓市調(diào)控將不少在異鄉(xiāng)辛苦打拼的南寧人阻擋在購(gòu)房的大門之外。面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多在外打拼的游子紛紛動(dòng)了“回鄉(xiāng)置業(yè)”的念頭，與此同時(shí)，那些經(jīng)歷過前沿市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息洗禮的桂林人也逐步把購(gòu)房的目光投向尚處在房?jī)r(jià)洼地的南寧。回鄉(xiāng)置業(yè)不僅可以節(jié)省購(gòu)房支出而且可以照顧父母和子女。“搜房網(wǎng)”調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有60%的人愿意選擇到像南寧這樣的二、三線城市置業(yè)。
　　
　?。ㄋ模┳宰⌒妥》啃枨蟮睦瓌?dòng)
　　雖然房貸政策不斷收緊，但住房?jī)r(jià)格依然不斷走高，其中的另一個(gè)原因是包括改善型購(gòu)房在內(nèi)的住房剛性需求人群需求較大等因素造成的。這種剛性住房需求一般不會(huì)隨房貸政策的改變而發(fā)生同步變化，同時(shí)也說明住房市場(chǎng)空間巨大，需求旺盛，抑制性房貸政策并未對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買意愿產(chǎn)生較大影響。
　　三、應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的對(duì)策
　　（一）加大廉租房建設(shè)
　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。在廉租房的建設(shè)和管理方面國(guó)外已經(jīng)有了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。
　　美國(guó)的“廉租房”有兩種，一種是集中建設(shè)在城市的某一區(qū)域內(nèi)被稱為“公共建筑”用房，另一種是分散在不同的普通租房戶中，為戶主所有但接受政府租房補(bǔ)貼。凡能夠證明處在低收入線的美國(guó)個(gè)人和家庭都可以申請(qǐng)廉租房，且只需拿出其全部收入的30%支付租房和水電費(fèi)用，不足部分由政府補(bǔ)足。美國(guó)房屋和城市建設(shè)部要求低收入者提出書面申請(qǐng)，提供完整真實(shí)的收入情況和家庭成員情況。
　　在新加坡，占很大比例的居民住宅屬國(guó)家所有。新加坡房產(chǎn)和發(fā)展委員會(huì)將“廉租房”分為兩個(gè)檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭只需繳占總收入的10%作為房租；收入在800—1500新元的家庭用于房租的錢為收入的30%。該委員會(huì)還計(jì)劃擴(kuò)大投資，建設(shè)新的供出租房產(chǎn)，而且這些房子與商品房混建，以平衡社區(qū)的人文居住情況。該委員會(huì)還將把部分空置樓房中的多居室，改造成一居或二居室的小單元，這樣就可以讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。
　?。ǘ┐笠?guī)模推進(jìn)公租房建設(shè)
　　公租房即公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，其產(chǎn)權(quán)不歸個(gè)人所有而是歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)和承租人承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租。公租房能夠滿足群眾的過渡性住房需求，應(yīng)該成為政府保障房建設(shè)的“重頭戲”。
　　首先，應(yīng)落實(shí)公租房建設(shè)資金，并對(duì)相應(yīng)稅費(fèi)給予減免。在滿足廉租住房保障的條件下按照規(guī)定在提取的土地出讓金、住房公積金增值凈收益里安排公租房的建設(shè)。
　　其次，保障公租房的土地供應(yīng)。公租房建設(shè)地塊可以采用劃撥的形式，也可以在掛拍的土地出讓中要求開發(fā)商配套建設(shè)公租房。
　　第三，做好規(guī)劃、科學(xué)合理設(shè)計(jì)公租房。從保障群眾居住需求和政府的提供公租房能力兩方面考慮，公租房面積應(yīng)在30—40平方米之間，公租房在城市中的位置要布局合理，同時(shí)確保住房功能的完善、居住舒適。
　　第四，制定和完善公租房管理制度，加強(qiáng)對(duì)公租房的管理。要嚴(yán)把公租房的準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審核申請(qǐng)人的資質(zhì)，完善公租房的退出機(jī)制，嚴(yán)格把好公租房建設(shè)的質(zhì)量關(guān)，確保工程質(zhì)量，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)高度重視，選聘優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，為住戶提供舒適的居住環(huán)境。
　?。ㄈ┮?guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，加大監(jiān)管力度
　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售信息的發(fā)布管理
　　對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)對(duì)外銷售。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，加大房?jī)r(jià)變動(dòng)監(jiān)控力度，防止開發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)、階段性變相抬高房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期行為。對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，如存在捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為，必須給予嚴(yán)厲的查處，取消其進(jìn)入市場(chǎng)資格，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
　　2、合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期
　　對(duì)成片開發(fā)建設(shè)的土地應(yīng)在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后再分塊供應(yīng)，防止開發(fā)商“囤地”。要將地塊的容積率、建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)、住宅套型、開工和竣工時(shí)限等作為土地出讓的前置條件在土地出讓文件中明確，并在土地使用權(quán)出讓合同中予以約定，規(guī)范用地行為。
　　3、是嚴(yán)格土地供應(yīng)后的監(jiān)督
　　建立土地供應(yīng)后的跟蹤管理制度，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)巡查，對(duì)超過合同約定動(dòng)工開發(fā)日后一年仍未動(dòng)工開發(fā)的，依法收取土地閑置費(fèi)；超過兩年仍然沒有動(dòng)工的收回土地使用權(quán)。收回的土地優(yōu)先用于廉租房或公租房的建設(shè)。對(duì)違反土地供應(yīng)政策，搞“以租代征”圈占土地，或以其他方式取得土地改變用途、未按出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)等各種違規(guī)行為要及時(shí)堅(jiān)決查處。
　?。ㄋ模┍M快開征房產(chǎn)稅
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查資料表明，中國(guó)居民戶均60%的財(cái)產(chǎn)來自房地產(chǎn)。開征房產(chǎn)稅有多方面的好處：一是有助于遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，提高住宅使用率，減少住宅閑置浪費(fèi)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，幾乎為零，而許多城市中的高檔住宅小區(qū)，房屋空置率很高，大大高于10%的國(guó)際警戒線。開征房產(chǎn)稅，提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，可以抑制房產(chǎn)投機(jī)投資需求，減少住宅閑置。二是可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象。三是可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來源，不再過于依賴土地。四是有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。
　　（五）引導(dǎo)資金合理投資
　　拓寬金融投資品種，提供多渠道的投資形式，引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中流動(dòng)和分配。加強(qiáng)外匯管制，嚴(yán)防投機(jī)性的資金流入，引導(dǎo)流入房市的國(guó)際游資向外轉(zhuǎn)移；加大證券市場(chǎng)的監(jiān)管力度，提高上市公司的業(yè)績(jī)，重建證券市場(chǎng)信心，吸引資金回流股市、債市；制定優(yōu)惠政策，吸引資金流向農(nóng)業(yè)、旅游、文化等領(lǐng)域，投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓民眾能找到除房子以外的、能確實(shí)有效保值增值的投資渠道。
　　
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