【摘要】 文章在闡述中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式的基礎(chǔ)上，提出了適合其的新興融資渠道，構(gòu)建了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系，并提出了完善該多元融資體系的建議，以期為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，緩解融資困難。
　　【關(guān)鍵詞】 中小規(guī)模； 房地產(chǎn)企業(yè)； 多元融資
　　
　　中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身特征的限制以及市場(chǎng)環(huán)境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業(yè)因?yàn)橘Y金斷檔而面臨倒閉的窘境。當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)只能從尋找融資新渠道來進(jìn)行自救，如何在傳統(tǒng)融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關(guān)乎到企業(yè)的生存與發(fā)展。
　　
　　一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式
　　
　　（一）自有資金
　　自有資金主要來自于企業(yè)的股東出資、留存收益等等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有一定數(shù)量的自有資金是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的先決條件。國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%，低于這一規(guī)定不但不能獲得政府對(duì)開發(fā)的批準(zhǔn)，也很難得到商業(yè)銀行的貸款。這一規(guī)定對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量過多過濫、不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抑制作用，但普遍資金實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)卻因缺乏資金而無(wú)力進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)。此外，由于國(guó)內(nèi)宏觀政策多番調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金實(shí)力提出了更高的要求。
　?。ǘ┒ń鸺邦A(yù)收款
　　定金及預(yù)收款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金，是伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生的一種融資方式。自實(shí)行商品房預(yù)售制度以來，定金及預(yù)收款對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用不亞于銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，在房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的環(huán)節(jié)中起到了重要的作用。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，必將限制甚至取消房屋預(yù)售制度。此時(shí)，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)就很難采用定金及預(yù)收款方式籌集資金，進(jìn)而加劇其融資困境。
　　（三）銀行貸款
　　銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借入開發(fā)資金的融資行為，是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)最主要的傳統(tǒng)融資方式。銀行貸款的好處是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠開發(fā)資金時(shí)，可利用抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，確保有充裕的周轉(zhuǎn)資金，然而隨著央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴(yán)格，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說其貸款的艱難程度可想而知。
　　
　　二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建
　　
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金
　　房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)，為了基金持有人的利益，以組合資產(chǎn)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的一種信托基金制度。央行121號(hào)文件等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視房地產(chǎn)投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的缺失，還無(wú)法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，于是房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作，開展了“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)信托計(jì)劃。而實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金。近幾年，由于國(guó)內(nèi)金融體系的不完善和國(guó)家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控，以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式已無(wú)法滿足中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需資金，在這樣一個(gè)資金缺乏的背景下，真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展能夠進(jìn)一步拓寬中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統(tǒng)融資模式所積聚的融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。此外，近期國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)投資信托基金適時(shí)發(fā)展還將有利于匯集社會(huì)上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期的資本投資，對(duì)于抑制流動(dòng)性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金與國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的豐富積累，及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的逐步成熟，房地產(chǎn)投資信托基金勢(shì)必成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的主要融資渠道之一。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金
　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。由于國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)不健全、約束太多，目前大部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)起成立的，無(wú)論從規(guī)模還是水平上來說對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，只是一些類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。近年來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)信貸緊縮，對(duì)于以銀行貸款為融資主渠道的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，稍微運(yùn)作不善就可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境。若中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)能獲得產(chǎn)業(yè)投資基金的投資，不僅能拓寬企業(yè)的融資渠道，提供發(fā)展所需的長(zhǎng)期資金，還能有效破解中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在外部管理約束、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、增加企業(yè)價(jià)值、提升企業(yè)信用、分散和降低整體風(fēng)險(xiǎn)等方面的力度，也比以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式更加明顯。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然嘗試采用產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作模式進(jìn)行融資，但在與有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)合之間卻出現(xiàn)了一些問題，與國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金相比仍存在差距。因此，我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成熟經(jīng)驗(yàn)，消除阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的一員。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)合作開發(fā)
　　房地產(chǎn)合作開發(fā)是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。隨著房地產(chǎn)業(yè)資金門檻的不斷提高和土地監(jiān)管政策的日益嚴(yán)格，有些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有土地但因資金實(shí)力不強(qiáng)，籌錢無(wú)門而無(wú)力開發(fā)，或者雖有資金但卻拿不到土地項(xiàng)目的現(xiàn)象普遍存在，同時(shí)，市場(chǎng)上可供中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯(lián)合”或“中小聯(lián)合”的合作開發(fā)方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，不僅能很好地解決中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，而且能夠有效降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。可見，房地產(chǎn)合作開發(fā)不失為一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)、可操作性強(qiáng)的融資渠道。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，通過促使一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，緩解企業(yè)自身資金壓力、擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)諸要素的使用效率，進(jìn)而有效地提高中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)收益，分散和轉(zhuǎn)移企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　三、完善中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的建議
　　
　?。ㄒ唬﹤鹘y(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合
　　傳統(tǒng)融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，但長(zhǎng)久以來，傳統(tǒng)融資模式在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上一直占據(jù)主導(dǎo)地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析各種融資渠道的可操作性，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r和融資能力，依據(jù)其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發(fā)項(xiàng)目，將傳統(tǒng)融資和新興融資相互結(jié)合，確定合理的融資優(yōu)化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)主要經(jīng)歷準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷售三個(gè)融資階段，企業(yè)應(yīng)在充分考慮各個(gè)階段所面臨風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依據(jù)自身實(shí)際情況來選擇每個(gè)階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準(zhǔn)備階段和生產(chǎn)階段。準(zhǔn)備階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險(xiǎn)。該階段融資期限較長(zhǎng)，數(shù)額較大，受政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補(bǔ)充自有資金。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可在此階段選擇自有資金+房地產(chǎn)合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本。在該階段，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可選擇房地產(chǎn)投資信托基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實(shí)現(xiàn)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資。
　　
　?。ǘ┩晟品康禺a(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)
　　目前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產(chǎn)金融政策及相關(guān)法律法規(guī)。因此，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，為不同融資渠道設(shè)計(jì)與之配套的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策，細(xì)化基金的融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面的規(guī)定，為基金運(yùn)作提供規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的流程，保證基金在運(yùn)作中完全按照市場(chǎng)規(guī)則參與競(jìng)爭(zhēng)。此外，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等之所以能夠快速發(fā)展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵。因此，可參照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)稅法體制，制定專門針對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的減免稅收政策及法律法規(guī)，為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。只有這樣，才能使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系從開始就以規(guī)范的形態(tài)發(fā)展。
　?。ㄈ┙⒍鄬哟伪O(jiān)管體系
　　國(guó)內(nèi)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金、類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和基金業(yè)，這三個(gè)行業(yè)分別由住建部、銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)管理，還有國(guó)資委對(duì)大項(xiàng)目的國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行監(jiān)督?？梢?，如果沒有明確的監(jiān)管體系，勢(shì)必政出多門。建立多層次監(jiān)管體系是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的運(yùn)作不僅需要基金自身的監(jiān)管，而且還需要外部監(jiān)管。這種外部監(jiān)管不僅僅需要政府通過法律法規(guī)進(jìn)行宏觀監(jiān)管，同時(shí)還需要設(shè)立相關(guān)的行業(yè)組織通過行業(yè)自律作為輔助監(jiān)管，并聯(lián)同社會(huì)輿論一起監(jiān)督基金管理機(jī)構(gòu)的合法運(yùn)作。
　?。ㄋ模┰鰪?qiáng)相關(guān)專業(yè)管理人才的培養(yǎng)
　　房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的引入，不僅豐富了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道使之多元化，同時(shí)還是一種新經(jīng)營(yíng)管理理念的升華。由于基金的運(yùn)作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業(yè)管理人才參與基金的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作，他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析研究能力，還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律的知識(shí)，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域各個(gè)方面的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此，增強(qiáng)相關(guān)專業(yè)管理人才培養(yǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的規(guī)范發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，也是對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系可持續(xù)發(fā)展的重要保障。
　　中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過構(gòu)建多元化融資體系，優(yōu)化組合傳統(tǒng)融資與新興融資渠道，以取得良性發(fā)展，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的融資困境。●
　　
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