房地產(chǎn)企業(yè)由于銷售產(chǎn)品的特殊性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)處理上有許多地方有別于一般工業(yè)、商業(yè)企業(yè)，會計(jì)核算雖然比較簡單，但是也有其特殊的地方，例如稅金的核算、成本的核算，尤其是往來的核算比較繁雜，只有在應(yīng)收、應(yīng)付等會計(jì)科目核算中建立比較好的核算體系，才能正確核算企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，并可以減少很多工作量，這一點(diǎn)非常重要。
　　
　　一、預(yù)收買樓款時(shí)相關(guān)稅金的處理
　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品在房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得了商品房預(yù)售許可證明時(shí)即可開始銷售房產(chǎn)，這時(shí)候銷售的是期房。企業(yè)收到預(yù)售收入(預(yù)收購房款，包括按揭購房從銀行轉(zhuǎn)入的款項(xiàng))時(shí)作如下會計(jì)處理：
　　借：現(xiàn)金(銀行存款)
　　貸：預(yù)收賬款—預(yù)售收入－××項(xiàng)目
　　同時(shí)，按規(guī)定計(jì)算應(yīng)預(yù)交的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。對于預(yù)交的各項(xiàng)稅金，一般的房地產(chǎn)企業(yè)有以下兩種會計(jì)處理：
　　第一種會計(jì)處理方法
　　在實(shí)際繳納時(shí)：
　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅
　　 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
　　 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅
　　 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
　　 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加
　　 貸：銀行存款(或現(xiàn)金)
　　當(dāng)會計(jì)上確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)，按照營業(yè)收入對應(yīng)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加：
　　借：營業(yè)稅金及附加
　　貸：應(yīng)交稅金———應(yīng)交營業(yè)稅等
　　這樣的會計(jì)處理符合會計(jì)核算的配比原則，操作性較強(qiáng)。但存在以下弊端：一是在沒有結(jié)轉(zhuǎn)稅金時(shí)因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅費(fèi)是一個(gè)負(fù)數(shù)，這會向閱讀會計(jì)報(bào)表的人傳遞錯(cuò)誤的信息，即企業(yè)多交了各項(xiàng)稅費(fèi)。二是如果收到預(yù)付款后暫時(shí)沒有繳納稅金，企業(yè)無法核算因?yàn)轭A(yù)收房款實(shí)際應(yīng)該支付的各項(xiàng)稅費(fèi)的金額。
　　第二種會計(jì)處理方法：
　　增設(shè)“待攤稅金——待攤稅金及附加”科目。
　　在收到預(yù)收賬款時(shí)，稅費(fèi)作如下會計(jì)處理：
　　 借：待攤稅金——待攤稅金及附加
　　 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅
　　 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加
　　實(shí)際繳納時(shí)，同第一種繳納時(shí)會計(jì)處理。
　　當(dāng)會計(jì)上確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)，按照營業(yè)收入對應(yīng)應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加：
　　借：營業(yè)稅金及附加
　　貸：待攤稅金——待攤稅金及附加
　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅等(差額)
　　這種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補(bǔ)第一種方法的不足，但是也存在弊端，那就是2006年的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》已經(jīng)取消了待攤、預(yù)提科目，如果企業(yè)執(zhí)行的是《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，設(shè)置待攤稅金科目不符合準(zhǔn)則要求。
　　筆者認(rèn)為可以作如下處理：在預(yù)收賬款中預(yù)售收入中設(shè)置預(yù)交的各項(xiàng)稅金，在收到預(yù)收賬款時(shí)：
　　借：預(yù)收賬款—預(yù)售收入－××項(xiàng)目預(yù)交企業(yè)所得稅
　　 預(yù)收賬款—預(yù)售收入—××項(xiàng)目預(yù)交土地增值稅
　　 預(yù)收賬款—預(yù)售收入—××項(xiàng)目預(yù)交營業(yè)稅
　　預(yù)收賬款—預(yù)售收入—××項(xiàng)目預(yù)交城市維護(hù)建設(shè)稅
　　 預(yù)收賬款—預(yù)售收入—××項(xiàng)目預(yù)交教育費(fèi)附加
　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
　　 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加
　　實(shí)際繳納時(shí)，同第一種繳納時(shí)會計(jì)處理。
　　當(dāng)會計(jì)上確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)，按照營業(yè)收入對應(yīng)應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加：
　　借：營業(yè)稅金及附加
　　貸：預(yù)收賬款—預(yù)售收入—××項(xiàng)目預(yù)交營業(yè)稅等
　　 應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅等(差額)
　　這種會計(jì)處理彌補(bǔ)了第一和第二種會計(jì)處理的不足，而且真實(shí)地反映出了該項(xiàng)目因?yàn)轭A(yù)售收入應(yīng)該實(shí)際承擔(dān)的應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)。
　　
　　二、應(yīng)付賬款的核算
　　房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付賬款很特殊，不像工業(yè)或商業(yè)企業(yè)確認(rèn)收到貨物，收到發(fā)票企業(yè)已付款即可完成各項(xiàng)業(yè)務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)付款后工程完工時(shí)還有一個(gè)財(cái)務(wù)決算的問題。因此，對應(yīng)付賬款的核算有以下幾點(diǎn)需要注意：
　　(一)不要用對單位的二級科目核算，應(yīng)采用往來核算，分一下單位的類別如：工程款、工程物資采購款、資產(chǎn)購置款等，如果每個(gè)類別的供應(yīng)商較多最好還要分一下如：總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，當(dāng)然如果是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開展，還要進(jìn)行分項(xiàng)目核算。
　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)的工程款大部分都是票款兩清，但是建議所有的付款都要通過應(yīng)付賬款科目核算，不要直接將支付的工程款計(jì)入開發(fā)成本，即用下面的會計(jì)處理方法：
　　借：應(yīng)付賬款
　　貸：銀行存款
　　借：開發(fā)成本
　　貸：應(yīng)付賬款
　　 不要簡化成
　　借：開發(fā)成本
　　貨：銀行存款
　　這樣會計(jì)處理的好處有以下兩點(diǎn)：第一可以隨時(shí)查出對每個(gè)供應(yīng)商已經(jīng)支付的款項(xiàng)金額；第二可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對賬一目了然。
　　
　　三、其他應(yīng)收款的核算
　　房地產(chǎn)企業(yè)還有一個(gè)很特殊的地方就是在報(bào)建過程中根據(jù)各地政府的不同要求會繳納一些保證金，比如墻改基金、散裝水泥保證金等，但是在實(shí)際工作中報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以入賬時(shí)要求報(bào)建人員把這些項(xiàng)目了解清楚，確認(rèn)要最后退回來的款項(xiàng)計(jì)入其他應(yīng)收款核算，并根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況督促報(bào)建人員及時(shí)向政府有關(guān)部門要回保證金。
　　
　　四、開發(fā)成本核算時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)
　　(一)明細(xì)科目的設(shè)置
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司會計(jì)核算，在實(shí)際工作中并不像其他企業(yè)那樣是按照會計(jì)年度進(jìn)行損益的核算，其經(jīng)營成果只能是一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，驗(yàn)收合格、交付使用以后，才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計(jì)算經(jīng)營成果。平時(shí)發(fā)生的成本費(fèi)用支出一般在“開發(fā)成本”科目核算。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開工前有工程預(yù)算，完工時(shí)還要工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算。為了便于后期項(xiàng)目決算、對賬工作順利進(jìn)行，在建立成本核算體系之前要與成本控制部門(預(yù)算部門)進(jìn)行溝通，做到預(yù)算部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，如設(shè)置的核算明細(xì)分為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)用(總包工程：建筑工程、給排水工程、采暖工程，分包工程，甲供材費(fèi))、開發(fā)間接費(fèi)用，這樣設(shè)置明細(xì)既便于日常和供應(yīng)商的對賬、日常提供和項(xiàng)目相關(guān)的成本情況，又便于決算時(shí)對賬。
　　(二)已發(fā)生未開票的項(xiàng)目核算
　　房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達(dá)30%～50%，時(shí)間長達(dá)數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時(shí)間，往往要經(jīng)過幾個(gè)會計(jì)年度才能完成。對此很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)不入賬，理由是沒有取得發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，造成賬面成本低于實(shí)際數(shù)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的成本入賬應(yīng)該依據(jù)工程節(jié)點(diǎn)時(shí)預(yù)算部門出具的結(jié)算單予以入賬，票到就實(shí)際入賬，票不到就暫估入賬(同工業(yè)企業(yè)的貨到票未到暫估入賬，下月票到后沖回)。這樣處理能真實(shí)反映企業(yè)工程狀況及應(yīng)付工程款的金額。防止出現(xiàn)資產(chǎn)及負(fù)債都不實(shí)的現(xiàn)象。會計(jì)處理如下：
　　借：開發(fā)成本
　　貸：應(yīng)付賬款(暫估)
　　票到時(shí)沖回，重新入賬即可。
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