鄭新海

河北省鄲市住房公積金管理中心武安市管理部 056300

住房公積金貸款擔(dān)保方式的創(chuàng)新

鄭新海

河北省鄲市住房公積金管理中心武安市管理部 056300

自1995年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》為降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)提供了重要的法律保障。而今，擔(dān)保已成為當(dāng)前住房公積金信貸管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本文就住房公積金管理部門如何通過(guò)擔(dān)保方式的選擇及創(chuàng)新來(lái)最大程度上降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)作一些粗淺的探討。

住房公積金貸款；擔(dān)保；置業(yè)擔(dān)保公司

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，住房公積金貸款已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民購(gòu)房貸款首選的貸款方式。這樣，信貸規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，貸款風(fēng)險(xiǎn)也不斷地增強(qiáng)。那么，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保住房公積金資金的安全，是住房公積金管理部門急需解決的問(wèn)題。為此，住房公積金管理部門把優(yōu)化擔(dān)保方式作為確保住房公積金貸款資金安全的一項(xiàng)重要措施，以此來(lái)促使住房公積金貸款的穩(wěn)健發(fā)展。

1 擔(dān)保方式選擇的可能性和必要性

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定擔(dān)保方式的多樣性為擔(dān)保方式的選擇提供了前提條件，《擔(dān)保法》第二條第二款規(guī)定，擔(dān)保的方式有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種擔(dān)保方式：

1.1 保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。

1.2 抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

1.3 質(zhì)押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利憑證移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利折價(jià)，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)款優(yōu)先受償。

1.4 留置，是指依照法律的規(guī)定，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

1.5 定金，是指合同當(dāng)事人一方于合同履行前，為了保證合同的履行，在應(yīng)支付的規(guī)定數(shù)額內(nèi)，預(yù)先支付一定數(shù)額的款項(xiàng)作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

在以上五種擔(dān)保方式中，留置是法定擔(dān)保方式，即債權(quán)人依照法律規(guī)定行使留置權(quán)，無(wú)需當(dāng)事人之間約定。其他四種擔(dān)保方式需由當(dāng)事人之間約定，是協(xié)議的擔(dān)保方式。這樣，選擇合適的擔(dān)保方式是可能的，而選擇最適當(dāng)?shù)膿?dān)保方式不僅可以使貸款的風(fēng)險(xiǎn)降低，而且可以提高住房公積金管理部門分經(jīng)營(yíng)管理水平，降低成本，提高效益。由此可見(jiàn)擔(dān)保方式的擇優(yōu)選用是必要的。

2 目前住房公積金貸款存在的擔(dān)保模式

目前，住房公積金貸款的擔(dān)保方式主要有：質(zhì)押、抵押、保證三種擔(dān)保方式。

質(zhì)押，即權(quán)力質(zhì)押，相對(duì)而言，債券、存單等質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)小，手續(xù)簡(jiǎn)單。只要質(zhì)權(quán)設(shè)定并辦理完畢相關(guān)的貸款手續(xù)方可發(fā)放貸款，質(zhì)權(quán)至借款人還清全部貸款本息時(shí)消滅。但是，在具體的操作中，能夠拿出充足財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押物的客戶不多。

對(duì)于抵押的擔(dān)保方式，在具體操作中，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，約定房屋作為抵押物，并到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押登記手續(xù)，待抵押登記辦理完成并辦理完畢相關(guān)貸款手續(xù)后，方可辦理貸款發(fā)放手續(xù)。抵押權(quán)至借款人還清全部貸款本息時(shí)消滅。這種擔(dān)保方式存在的一個(gè)問(wèn)題就是：把房產(chǎn)作抵押，我們會(huì)對(duì)抵押物處理和居民的搬遷心存顧慮，處置不好會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)，辦理抵押的手續(xù)繁瑣。

第三種擔(dān)保方式：保證，即符合法律規(guī)定的保證人為借款人提供全額連帶責(zé)任保證的貸款擔(dān)保，操作程序相對(duì)簡(jiǎn)單，在辦理完畢保證擔(dān)保的相關(guān)手續(xù)及相關(guān)的貸款手續(xù)后方可發(fā)放貸款。

某住房公積金管理中心某管理部，先前一直采用階段性保證加抵押的方式，它的基本運(yùn)作模式是：借款人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，以所要購(gòu)買的住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證，公積金管理部門受托的銀行向借款人發(fā)放的貸款。待《房屋他項(xiàng)權(quán)證》辦妥后，將它交貸款銀行保管，至此將房產(chǎn)抵押。這種擔(dān)保方式潛在的問(wèn)題很多，首先，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售或迫于資金壓力才成為擔(dān)保主體，如果開發(fā)商不能長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，住房公積金資金的風(fēng)險(xiǎn)就很大，除此之外，我國(guó)目前的個(gè)人住房貸款絕大部分是期房按揭形態(tài)，抵押尚不是物權(quán)意義上的抵押，如果期房發(fā)生“爛尾”想象，房屋的處置便會(huì)成為一張難以兌現(xiàn)的空頭支票，造成貸款資金回收的困難，同樣會(huì)導(dǎo)致住房公積金資金的流失。其次，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條第2款的規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！边@一規(guī)定表明債權(quán)人接受了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人不在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)及時(shí)辦理正式登記，則債權(quán)人的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。再次，日益增長(zhǎng)的公積金貸款業(yè)務(wù)量及瞬息變幻的金融市場(chǎng)變化都要求我們的貸款工作都更加細(xì)致化、專業(yè)化。因此，為了保證住房公積金貸款的資金的安全，我們有必要在保證擔(dān)保方式上進(jìn)行創(chuàng)新。

3 設(shè)置住房置業(yè)擔(dān)保公司，優(yōu)化擔(dān)保模式

住房置業(yè)擔(dān)保公司（以下簡(jiǎn)稱“擔(dān)保公司”）擔(dān)保是指借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，找置業(yè)擔(dān)保公司為自己提供連帶保證責(zé)任的貸款，如借款人在還款期限內(nèi)不能如約償還貸款，由置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶償還貸款本息的責(zé)任。借款人以所購(gòu)房屋或其他產(chǎn)權(quán)房屋向擔(dān)保公司提供反擔(dān)保。

3.1 設(shè)置擔(dān)保公司的必要性

采用擔(dān)保公司擔(dān)保的保證機(jī)制，有利于促進(jìn)住房公積金事業(yè)的健康有序發(fā)展。一方面，雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，但是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買房屋仍是一項(xiàng)大額經(jīng)濟(jì)消費(fèi)開銷。由住房置業(yè)公司來(lái)為購(gòu)房居民擔(dān)保，可以有效地解決廣大中低收入水平居民的住房問(wèn)題。另一方面，擔(dān)保公司作為專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范公司機(jī)制相對(duì)較為靈活，能集中人力進(jìn)行貸款信用調(diào)查、追蹤和貸款逾期催繳以及抵押物的處置工作。由此可見(jiàn)，設(shè)置擔(dān)保公司是十分必要的。

3.2 擔(dān)保公司的功能

擔(dān)保公司作為住房貸款的擔(dān)保模式，它不僅有效地改善了居民的居住條件，而且有力地降低了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面分析，我們可以發(fā)現(xiàn)擔(dān)保公司具有以下功能：

3.2.1 穩(wěn)定金融的功能

當(dāng)居民在償還住房貸款出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，擔(dān)保公司以自有資產(chǎn)首先為借款進(jìn)行代償，滿足了相關(guān)管理部門的監(jiān)管，維持了良好的金融秩序。而后，擔(dān)保公司再進(jìn)行后續(xù)問(wèn)題的處理，始終使金融秩序處于穩(wěn)定健康的狀態(tài)。

3.2.2 處置抵押房屋的功能

置業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供還貸擔(dān)保，一旦借款人違約本身就面臨風(fēng)險(xiǎn)，它首先要替借款人支付債務(wù)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)抵押物進(jìn)行處置。擔(dān)保公司拿到抵押物可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，重新上市。這使置業(yè)擔(dān)保公司在抵押物的處置方面具有優(yōu)勢(shì)。

3.2.3 完善信用體系的功能

擔(dān)保公司提供的擔(dān)保業(yè)務(wù)是以信用為基礎(chǔ)，以法律為保障的經(jīng)濟(jì)承諾。有利于增加社會(huì)的誠(chéng)信意識(shí)，擔(dān)保公司通過(guò)調(diào)查貸款個(gè)人的信用狀況來(lái)約束職工個(gè)人的誠(chéng)信。為社會(huì)信用體系的建立和完善提供了信息資料和基礎(chǔ)。

3.3 擔(dān)保公司的優(yōu)越性

住房公積金貸款采取擔(dān)保公司擔(dān)保的保證擔(dān)保方式比與以前采用的質(zhì)押、抵押以及階段性保證加抵押的擔(dān)保方式有著不可比擬的優(yōu)越性，具體而言，有以下幾個(gè)方面：

3.3.1 縮短辦理貸款周期

采用抵押擔(dān)保方式的公積金貸款，由于需要落實(shí)貸款人的抵押權(quán)，辦妥抵押登記手續(xù)才能放款，因此辦理貸款的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，可采用擔(dān)保公司擔(dān)保方式，其抵押手續(xù)可以后置辦理，期間的資金風(fēng)險(xiǎn)由擔(dān)保公司承擔(dān)，這樣受理周期大為縮短，同時(shí)在抵押登記手續(xù)辦妥前，銀行就可以提前放款。

3.3.2 簡(jiǎn)化貸款手續(xù)

采用擔(dān)保公司擔(dān)保方式，并將擔(dān)保公司設(shè)在公積金服務(wù)大廳，購(gòu)房的職工在公積金申請(qǐng)貸款時(shí)，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保合同，相關(guān)手續(xù)，擔(dān)保公司就可以代理辦理，在一定程度上簡(jiǎn)化了貸款手續(xù)。

3.3.3 貸款追訴權(quán)豁免

借款人在還款期間，如果遇到意外事故或完全喪失勞動(dòng)能力并且借款人的繼承人、受遺贈(zèng)人均無(wú)生活來(lái)源，可由繼承人、受遺贈(zèng)人提出書面申請(qǐng)并提供相關(guān)證明，經(jīng)擔(dān)保公司查證屬實(shí)的，由擔(dān)保公司向貸款人清償借款人的剩余借款本息，并不向借款人（包括繼承人、受遺贈(zèng)人）追償。

3.3.4 短期延遲還款

在還款期間，借款人因生活來(lái)源發(fā)生重大變化而造成生活特別貧困，這時(shí)借款人可以向擔(dān)保公司提出書面申請(qǐng)，并且提供相關(guān)的證明材料，經(jīng)擔(dān)保公司查證屬實(shí)的，可以推遲還款。

3.3.5 免除逾期罰息

借款人因無(wú)法抗拒原因，暫時(shí)無(wú)力還款，可要求擔(dān)保公司先行代為償還或協(xié)助其對(duì)剩余債務(wù)的還款期限、還款方式等進(jìn)行重新約定，經(jīng)擔(dān)保公司查證屬實(shí)的，酌情減免或緩收已代償?shù)挠馄诹P息。

4 結(jié)語(yǔ)

住房公積金牽涉到千家萬(wàn)戶，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)的防范任重道遠(yuǎn)，有效的擔(dān)保方式可以降低住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因此擔(dān)保方式的選擇和創(chuàng)新顯得十分重要。

在現(xiàn)階段，住房公積金貸款擔(dān)保方式創(chuàng)新的重點(diǎn)放在保證擔(dān)保的創(chuàng)新上，即推動(dòng)政府支持的專業(yè)擔(dān)保公司的發(fā)展，根據(jù)以上的分析我們可以看到，采用擔(dān)保公司擔(dān)保方式不僅可以使住房貸款的手續(xù)簡(jiǎn)化、期限延長(zhǎng)，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且可以使住房公積金健康、穩(wěn)定、安全、高效地發(fā)展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2012.19.102