王燕霞

(中共河北省委黨校，河北 石家莊 050061)

《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上、地下分別設(shè)立，明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立。土地分層利用的規(guī)定是我國(guó)土地制度史上的又一次重大變革，它的實(shí)施為土地立體開(kāi)發(fā)利用提供了法律支持。同一土地之上分層設(shè)立多項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，各權(quán)利的取得和范圍取決于登記制度。而且，為避免權(quán)利人之間相互沖突，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)，權(quán)利之間孰先孰后也須以各自登記時(shí)間先后為判斷基準(zhǔn)，故登記制度對(duì)于分層利用制度的實(shí)施至關(guān)重要。

一、空間建設(shè)用地使用權(quán)涵義

《物權(quán)法》明確規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，按照《物權(quán)法》第一百三十五條的規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”從這些規(guī)定來(lái)看，建設(shè)用地使用權(quán)不再是一個(gè)平面、二維概念，而是一個(gè)空間、立體的概念。以“地表”為客體而設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)為普通建設(shè)用地使用權(quán)，而以“地上”、“地下”的一定空間為客體設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)為空間建設(shè)用地使用權(quán)。因此，所謂空間建設(shè)用地使用權(quán)，是指以土地之上、下一定空間為客體，以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為目的而成立的用益物權(quán)。［1］

對(duì)空間建設(shè)用地使用權(quán)的界定，要說(shuō)明三點(diǎn):

第一，建設(shè)用地空間使用權(quán)的客體為空間?？臻g建設(shè)用地使用權(quán)作為一種物權(quán)，與其他物權(quán)的不同之處在于，他的客體并不是有體物，而是特定的空間，依據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條第二款的規(guī)定，作為其客體的空間是指依不動(dòng)產(chǎn)登記能夠卻確定的空間。因此，它至少具備下列條件:必須是可以確定的;必須是可以獨(dú)立使用的;必須是可以依不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行公示的。

第二，關(guān)于空間建設(shè)用地使用權(quán)客體的空間范圍。一種理解是包括地表在內(nèi)的地上地下的空間都可以設(shè)定地下建設(shè)用地使用權(quán)［2］141;另一種理解是建沒(méi)用地使用權(quán)所包含的空間范圍之外的空間才能設(shè)定空間建設(shè)用地使用［3］;本文認(rèn)為只有地表以外的空間才可以設(shè)定空間建設(shè)用地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第一百三十八條中規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中應(yīng)當(dāng)約定“建筑物、筑構(gòu)物及其附屬設(shè)施占用的空間”，普通建設(shè)用地使用權(quán)只能在該空間范圍內(nèi)發(fā)生效力，對(duì)于該空間以外的空間，普通建設(shè)用地使用權(quán)人無(wú)權(quán)利用。作為空間建設(shè)用地使用權(quán)客體的土地空間包括兩種，即地上空間和地下空間兩種。例如，為架設(shè)輕軌而取得的空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體是地上空間，而為鋪設(shè)地鐵、地下停車(chē)場(chǎng)等而取得的空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體則是地下空間。當(dāng)然，由于人們可能利用的地上空間和地下空間的范圍是非常有限的，能夠用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的空間范圍就更為有限。因此，法律往往將很高的地上空間和很深的地下空間規(guī)定為一種公共空間，不為土地所有權(quán)的效力所及，也不能作為空間建設(shè)用地使用權(quán)所支配的客體。由此，在我國(guó)物權(quán)立法中，普通建設(shè)用地使用權(quán)和空間建設(shè)用地使用權(quán)的區(qū)別，不像國(guó)外的區(qū)分地上權(quán)和普通地上權(quán)是以全層還是某個(gè)區(qū)分層來(lái)劃分的。這樣，在我國(guó)普通建設(shè)用地使用權(quán)和空間建設(shè)用地使用權(quán)的區(qū)別只能是能否對(duì)土地地表享有權(quán)利了。因此，地下、地上建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是指除普通建設(shè)用地使用權(quán)所支配的空間以外的一部分空間。同時(shí)，對(duì)地上空間和地下空間的利用往往離不開(kāi)對(duì)地面的利用，但空間建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)地面的利用具有輔助性，不能因此而改變空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體。

第三，空間建設(shè)用地使用權(quán)并非一項(xiàng)單獨(dú)的用益物權(quán)?！段餀?quán)法》出臺(tái)前，在學(xué)理上，對(duì)空間權(quán)能否成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)仍然存在爭(zhēng)議。我國(guó)大多數(shù)學(xué)者主張，空間權(quán)可以成為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或物權(quán)的權(quán)能，可以作為物權(quán)的客體。各國(guó)立法和判例學(xué)說(shuō)普遍承認(rèn)空間權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。從物權(quán)法的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)的空間建設(shè)用地使用權(quán)在性質(zhì)上并不是一項(xiàng)單獨(dú)的用益物權(quán)，而是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)這種用益物權(quán)的擴(kuò)張規(guī)定產(chǎn)生的，屬于建設(shè)用地使用權(quán)，屬于用益物權(quán)，但不是一項(xiàng)單獨(dú)的用益物權(quán)。

從法律規(guī)定來(lái)看，我國(guó)空間建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)與普通建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)相同，即空間建設(shè)用地使用權(quán)不是一種新的用益物權(quán)，而是一個(gè)特殊形式的建設(shè)用地使用權(quán)，它與普通建設(shè)用地使用權(quán)的主要區(qū)別在于標(biāo)的的范圍不同，而沒(méi)有本質(zhì)的不同。

二、空間建設(shè)用地使用權(quán)的登記現(xiàn)狀

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)采取登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)要以登記為準(zhǔn)，不登記不生效。建設(shè)用地使用權(quán)的取得以登記作為生效條件，我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十九條規(guī)定:“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)?！痹谖餀?quán)法的體系當(dāng)中，空間建設(shè)用地使用權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)，因此空間建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立變動(dòng)也應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記?？臻g建設(shè)用地使用權(quán)的登記可以參照有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。從登記的具體內(nèi)容看，對(duì)于空間建設(shè)用地使用權(quán)，也應(yīng)登記權(quán)利使用主體、權(quán)屬性質(zhì)、類(lèi)型、取得時(shí)間和使用期限等內(nèi)容。但是空間建設(shè)用地使用權(quán)與普通建設(shè)用地使用權(quán)的客體是不同的，空間建設(shè)用地使用權(quán)的客體是空間，這就在登記時(shí)不僅需要明確水平范圍，也要明確空間范圍。

目前，中國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的法律對(duì)空間土地權(quán)屬登記做出規(guī)定。由于現(xiàn)行的國(guó)家法律，如《土地管理法》以及建設(shè)部的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》沒(méi)有對(duì)利用地表以下、以上土地權(quán)利的登記進(jìn)行規(guī)定，而《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》也只是對(duì)地上建筑物權(quán)屬登記做了規(guī)定，并沒(méi)有涉及地下建筑物的登記。只是在2000年國(guó)土資源部對(duì)廣東省《關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》中，關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記問(wèn)題給予答復(fù)，將地下空間使用權(quán)視為土地使用權(quán)進(jìn)行登記利用，并就其特殊性提出相關(guān)登記要求。按照國(guó)土資廳函 (2000)171號(hào)規(guī)定:(1)凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。(2)離開(kāi)地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)(地下)。具體登記時(shí)，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應(yīng)地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán) (地下)在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押，這個(gè)規(guī)定反映了國(guó)家對(duì)地下不動(dòng)產(chǎn)登記的趨向。

2007年底國(guó)土資源部修訂通過(guò)的《土地登記辦法》，也沒(méi)有對(duì)地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記作出明確的規(guī)定，而是通過(guò)明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇。《土地登記辦法》第十五條規(guī)定:“土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容:(一)土地權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、地址;(二)土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況;(三)土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格;(四)地上附著物情況?！?《土地登記辦法》第五條規(guī)定:“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的地塊或者空間。”宗地被定義為土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的地塊或者空間，不再僅僅是一個(gè)平面的概念，而且還是一個(gè)立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利的登記問(wèn)題。然而，這個(gè)規(guī)定對(duì)空間建設(shè)用地使用權(quán)在登記項(xiàng)目以及登記辦法上都沒(méi)有作出明確的規(guī)定。土地上下立體空間物理范圍的確定方式到底如何進(jìn)行?技術(shù)方法上如何確定“宗地”，還需要做進(jìn)一步規(guī)范。

不可否認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行的土地登記制度是基于土地的平面利用而設(shè)計(jì)的，現(xiàn)行的規(guī)劃指標(biāo)體系主要是基于二維平面規(guī)劃設(shè)計(jì)的，無(wú)法滿(mǎn)足立體空間規(guī)劃的要求。由于二維地籍表達(dá)自身特有的局限性，它們對(duì)城市建設(shè)在三維空間內(nèi)的土地利用狀況沒(méi)有進(jìn)行完全的登記、記載，對(duì)于城市地下空間建設(shè)日益增多的電纜、管道以及地下交通設(shè)施等建筑物和構(gòu)筑物在宗地圖和地籍圖上沒(méi)有或者記載不完全。［4］總體來(lái)看，長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家層面上是缺乏土地空間權(quán)利及其登記的具體規(guī)范。但隨著土地分層利用特別是地下空間的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)化開(kāi)發(fā)的推開(kāi)，作為確權(quán)和保障交易重要手段的登記，被日益擺在了突出的位置。

近幾年來(lái)，伴隨著物權(quán)立法研究的開(kāi)展，地方上特別是發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)始有所探索和試點(diǎn)。2004年至2009年間，重慶、南京、上海、蘇州、杭州等地，都規(guī)定了地下建筑物的土地登記問(wèn)題。這些地方率先進(jìn)行了地方立法，將地下空間權(quán)屬登記納入原有的土地使用權(quán)登記體系，初步建立了地下不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施制度。比如，2002年浙江省政府頒布的《浙江省土地登記辦法》以及2003年頒發(fā)的《浙江省土地登記辦法實(shí)施細(xì)則》對(duì)地下建筑物涉及土地使用權(quán)登記做出具體規(guī)定，要求將地下空間使用權(quán)定性為土地使用權(quán)，依法進(jìn)行登記，并核發(fā)地下空間使用權(quán)證書(shū)，但具體如何登記并沒(méi)有給出更加詳細(xì)的規(guī)定。2005年9月出臺(tái)的《杭州市土地登記劃宗及分?jǐn)偡椒ㄈ舾梢?guī)定》規(guī)定:地下空間土地使用權(quán)的范圍為地下建筑物的垂直投影，其中地下空間層高必須不低于2.2米，按照地下建筑物的外墻壁劃分宗地 (墻壁厚度具體以施工圖為準(zhǔn))。2006年，上海市政府頒布國(guó)內(nèi)首個(gè)涉及地下空間建設(shè)用地審批和權(quán)屬管理的規(guī)定—— 《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》。同年，上海市出臺(tái)《關(guān)于貫徹 ＜上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定 ＞的實(shí)施意見(jiàn) (一)》對(duì)地下不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)如何登記做出具體規(guī)定。這兩部文件系統(tǒng)詳細(xì)規(guī)定了地下不動(dòng)產(chǎn)登記辦法，并對(duì)地下建筑物、地下空間使用權(quán)的登記內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。2008年，深圳市政府制訂了《深圳市地下空間開(kāi)發(fā)利用暫行辦法》規(guī)定:地下建設(shè)用地使用權(quán)登記以宗地為基本單位，并通過(guò)水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定其權(quán)屬范圍。宗地內(nèi)的建筑物、附著物以棟為基本單位辦理初始登記，以《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》確定的最小測(cè)繪單元為基本單位辦理分戶(hù)登記。地下空間宗地地界點(diǎn)采用三維坐標(biāo)的，其平面坐標(biāo)采用“深圳市獨(dú)立坐標(biāo)系”，高程采用1956年黃海高程。以協(xié)議或者招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得的地下建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等，應(yīng)當(dāng)遵照現(xiàn)行關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。對(duì)于權(quán)屬登記問(wèn)題，暫行辦法明確，地下建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬登記，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施，法律法規(guī)已有的一般性規(guī)定同樣適用地下建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬登記，同樣也適用地下建設(shè)用地使用權(quán)，但需特別注明“地下空間”。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這三個(gè)城市的規(guī)定對(duì)空間建設(shè)使用權(quán)的登記做出了有益的探索。

河北省地方性法規(guī)和規(guī)章《河北省土地登記條例》、《石家莊房屋登記條例》、《石家莊市人民防空警報(bào)設(shè)施建設(shè)與管理規(guī)定》等都沒(méi)有對(duì)空間房地產(chǎn)權(quán)利的管理進(jìn)行明確，因而無(wú)法開(kāi)展相應(yīng)的房地產(chǎn)登記工作。目前我省很多城市已經(jīng)開(kāi)始積極開(kāi)發(fā)地下空間，地下停車(chē)庫(kù)、地下商場(chǎng)發(fā)展使得地下空間作為商業(yè)用途也積極發(fā)展起來(lái)。由于尚未開(kāi)展空間土地使用權(quán)登記工作導(dǎo)致權(quán)利人實(shí)際享有的空間建設(shè)用地使用權(quán)不能成為轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的標(biāo)的物，已嚴(yán)重落后于現(xiàn)實(shí)需要。實(shí)踐中，一些地下建筑物因無(wú)法辦理登記，權(quán)屬不明，范圍不清，不僅會(huì)引起權(quán)屬糾紛，而且影響其投資積極性，不利于城市空間建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

三、其他國(guó)家和地區(qū)土地空間權(quán)利及登記的規(guī)定

從世界范圍看，地下、地上空間使用權(quán)性質(zhì)定義主要分為大陸體系的區(qū)分地上權(quán)以及美國(guó)獨(dú)立空間權(quán)兩類(lèi)。英美法系國(guó)家主要采用了空間權(quán)專(zhuān)門(mén)立法的模式。美國(guó)法律規(guī)定空間權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，并不是地上權(quán)的延伸。美國(guó)著名的《俄克拉馬州空間法》將空間權(quán)定義為:地表上下一定范圍的空間可以讓與、租賃，以此為客體而成立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。該法認(rèn)為空間是一種不動(dòng)產(chǎn)，與一般不動(dòng)產(chǎn)一樣，是所有、讓渡、租賃、擔(dān)保、繼承之標(biāo)的，并且在課稅及公用征收上與一般不動(dòng)產(chǎn)相同，依同一原則處理［5］。從大陸法系國(guó)家學(xué)說(shuō)、判例及立法情況看，地上權(quán)分為普通地上權(quán)和區(qū)分地上權(quán)，而將地下空間權(quán)直接視為地上權(quán)中的一種形式，即區(qū)分地上權(quán)。如日本、德國(guó)以及中國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)都定性為區(qū)分地上權(quán)，并參照普通地上權(quán)進(jìn)行登記。

1919年德國(guó)通過(guò)《地上權(quán)條例》，根據(jù)該條例第一條規(guī)定，所謂地上權(quán)，是指“以在——受負(fù)擔(dān)——土地地面上或地面下，擁有建筑物為內(nèi)容的可以轉(zhuǎn)讓并可繼承的權(quán)利”。也就是說(shuō)，獲取地上權(quán)的目的，在于在他人的土地上為自己建筑，從這一點(diǎn)看，地上權(quán)就是建筑權(quán)［6］227。地上權(quán)可以支配的土地地表及土地之上或者土地之下的空間，應(yīng)以建筑需要確定。雖然從土地所有人角度看，地上權(quán)為其土地上所負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)限制物權(quán)。但在德國(guó)物權(quán)法律體系中，該限制物權(quán)的地位非常重要，在法律上受到如同土地 (視同土地的權(quán)利)的對(duì)待。地上權(quán)有自己的登記簿簿頁(yè) (地上權(quán)登記簿)，它可以像土地一樣，在其上設(shè)定負(fù)擔(dān)(如設(shè)立次地上權(quán)、地上權(quán)抵押權(quán))，并受到土地所有權(quán)般的保護(hù)。在 (所有人)土地的登記簿簿頁(yè)中，地上權(quán)體現(xiàn)為負(fù)擔(dān);反之，在地上權(quán)登記簿中，記載有關(guān)地上權(quán)的權(quán)利交易 (如轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押權(quán)負(fù)擔(dān))。①參見(jiàn)德國(guó)《土地登記命令》第54－60條。

1966年，日本修正民法典，在第二百六十九條之二追加規(guī)定空間權(quán) (區(qū)分地上權(quán))制度，此即日本現(xiàn)行空間權(quán)制度。第二百六十九條之二第一項(xiàng):“地下或空間，因定上下范圍及有工作物，或以以之作為地上權(quán)的標(biāo)的。于此情形，為行使地上權(quán)，可以以設(shè)定行為對(duì)土地的使用加以限制”。據(jù)此規(guī)定，可知日本民法典上的空間權(quán)，就是指以他人土地空中或者下空的某一特定斷層空間為客體而成立的特殊地上權(quán)，即區(qū)分地上權(quán)。區(qū)分地上權(quán)的客體，為空中或地中的某一特定斷層空間。為配合這一區(qū)分地上權(quán)的規(guī)定，日本區(qū)分地上權(quán)設(shè)定登記時(shí)，將其作為他項(xiàng)權(quán)利登記，登記內(nèi)容由不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示、權(quán)利類(lèi)型、登記原因及日期、申請(qǐng)人信息、設(shè)定登記的目的、權(quán)利存續(xù)期間以及設(shè)定的范圍等。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法還特別規(guī)定了設(shè)定區(qū)分地上權(quán)的登記程序。依該法第一百一十一條第二項(xiàng)，設(shè)定區(qū)分地上權(quán)時(shí)，除須登記設(shè)定目的、存續(xù)期間及地租金額外，還須登記空中或地中的上下范圍，及有關(guān)土地使用的限制性約定等等。但是，此法未規(guī)定需附加地上權(quán)圖面［7］。就登記的效力而言，此登記為區(qū)分地上權(quán)的生效要件，亦即非經(jīng)登記不生區(qū)分地上權(quán)的效力。關(guān)于空間權(quán)利范圍的具體記載方法，原則上是以地理學(xué)之經(jīng)緯度以及自平均海面之高度表示，例如以東京灣平均海面以上100公尺到往上300公尺之間記載。毫無(wú)疑問(wèn)，在日本，地下的區(qū)分地上權(quán)是納入《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》，并通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記來(lái)公示這一權(quán)利的存在。但值得指出的是，他們將深層空間和淺層地下空間使用權(quán)區(qū)別對(duì)待，對(duì)于淺層空間的區(qū)分地上權(quán)采取一般不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度，而對(duì)深層地下空間使用權(quán)則另行在登錄簿上公示。根據(jù)日本大深度法而取得的地下深度空間使用權(quán)，是作為公用并限于公用而賦予基建單位公法上的權(quán)利，由于該權(quán)利一般不發(fā)生交易，并沒(méi)有納入不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍和體系進(jìn)行登記。［8］對(duì)于地下空間權(quán)客體在縱向上的終點(diǎn)規(guī)定有上限，根據(jù)《日本地下深層空間使用法》第二條規(guī)定，地下深層空間的標(biāo)準(zhǔn)是把通常建造地下室達(dá)不到的深度 (地面40米以下)或通常設(shè)置建筑物基礎(chǔ)達(dá)不到的深度 (支撐層上沿起算10米以下)作比較，以最深者作為該地區(qū)地下深層空間的基準(zhǔn)。

臺(tái)灣地區(qū)1988年制定的“大眾捷運(yùn)法”正式確立了土地空間權(quán)的法律制度。該法第十九條規(guī)定“大眾捷運(yùn)系統(tǒng)主管機(jī)關(guān)因路線(xiàn)工程上之必要，得穿越公、私有土地之上空或地下，其土地所有人、占有人或使用人不得拒絕，必要時(shí)得就其需用之空間范圍協(xié)議取得地上權(quán)，協(xié)議不成時(shí)，準(zhǔn)用征收規(guī)定取得之。但應(yīng)選擇其損害最少之處所及方法為之，并支付相當(dāng)之補(bǔ)償”。該條規(guī)定對(duì)“民法物權(quán)編”第七百七十三條規(guī)定進(jìn)行了限制。而“民法物權(quán)編”第七百七十三條規(guī)定“土地所有權(quán)，除法令有限制外，于其行使有利益之范圍內(nèi)，及于土地之上下。如他人之干涉，無(wú)礙其所有權(quán)之行使者，不得排除之”。在最近的一次民法典修改中，仿效日本，增加了第八百四十一條之一的規(guī)定，即“地上權(quán)得在他人土地上下之一定空間范圍內(nèi)設(shè)定之”，此即空間地上權(quán)。此次修訂明確規(guī)定了“空間地上權(quán)”，以“適應(yīng)土地利用向空中與地下由平面而趨向立體化的發(fā)展期能增益土地分層利用的效用”。［9］在2010年1月5日的所謂“民法物權(quán)編”修正中，又增訂了諸如區(qū)分地上權(quán)之意義、設(shè)定條件以及區(qū)分地上權(quán)準(zhǔn)用等條款，使我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的地下空間權(quán)的規(guī)定更加全面體系更加完備。

中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)生效要件。其《民法典》和《土地登記規(guī)則》規(guī)定區(qū)分地上權(quán)參照普通地上權(quán)的登記方式辦理。其設(shè)定登記依《土地登記規(guī)則》第一百零八條規(guī)定應(yīng)提交位置圖，具體登記內(nèi)容主要包括土地標(biāo)示、權(quán)利種類(lèi)、登記原因、原因發(fā)生日期、權(quán)利人信息、權(quán)利范圍、權(quán)利價(jià)值、存續(xù)期間、地租以及地上權(quán)設(shè)定的約定。區(qū)分地上權(quán)在具體登記過(guò)程中，其權(quán)利范圍欄登記為“見(jiàn)其他登記事項(xiàng)”，并在其他登記事項(xiàng)欄中加注“本件地上權(quán)設(shè)定于特定空間范圍，其范圍詳見(jiàn)位置圖”，與普通地上權(quán)相區(qū)別。［10］169－171，279－292對(duì)于區(qū)分地上權(quán)登記標(biāo)示至少亦必須包括地號(hào)、地目、等則、高度或深度、層數(shù)、面積、形式 (水平、傾斜或彎曲)及特約事項(xiàng);其中特約事項(xiàng)是由雙方當(dāng)事人所約定，譬如就“垂直的相鄰關(guān)系”之約定即可登記于此。至于區(qū)分地上權(quán)范圍之測(cè)量，則依地籍測(cè)量實(shí)施規(guī)則第二百三十一條規(guī)定辦理，即同一他項(xiàng)權(quán)利人在數(shù)宗土地之一部分設(shè)定同一性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)利者，應(yīng)盡量測(cè)繪在同一幅土地復(fù)丈圖內(nèi)。一宗土地同時(shí)申請(qǐng)?jiān)O(shè)定兩個(gè)以上同一性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)在同一幅土地復(fù)丈圖分別測(cè)繪他項(xiàng)權(quán)利位置。對(duì)于空間位置測(cè)量系依臺(tái)灣內(nèi)政部87年9月15日臺(tái)內(nèi)地字第8796413號(hào)函示，采兩種方式辦理:一是一般人民申請(qǐng)案件，由當(dāng)事人設(shè)立一固定參考點(diǎn)，并妥為保存，作為設(shè)定空間范圍高程之基準(zhǔn)，地政機(jī)關(guān)應(yīng)于相關(guān)位置上注明參考點(diǎn)。若有建物，得以該建物之某樓層或其上方特定空間之范圍為標(biāo)的。高程之注記，以公尺為單位，至小數(shù)以下第二位。(二)大型公共建設(shè)的申請(qǐng)案件，由工程單位提供參考點(diǎn)，作為設(shè)定空間范圍高程的相對(duì)基準(zhǔn)。［11］目前臺(tái)灣地區(qū)之高程系以基隆之平均平面為準(zhǔn)，但因海平面會(huì)有異動(dòng)，其在實(shí)務(wù)上較不易執(zhí)行，故實(shí)務(wù)上由設(shè)定人自己選定基準(zhǔn)點(diǎn)做高層估測(cè)。

由于臺(tái)灣現(xiàn)行地政機(jī)關(guān)對(duì)于分層設(shè)定地上權(quán)之記載例系以層別來(lái)劃分，層別之認(rèn)定，以建筑法規(guī)為依據(jù)，甚為明確。但對(duì)于其它工作物而言(如捷運(yùn)系統(tǒng))，則須顧及全線(xiàn)坡度之平順，不能隨沿線(xiàn)各棟建筑物之區(qū)別而有階段式高差，因此以標(biāo)高來(lái)劃分。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，臺(tái)灣和日本的許多做法值得我們借鑒，他們一方面把登記作為確認(rèn)、公示和保護(hù)土地空間所設(shè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的必要而有效手段，另一方面是盡可能將土地空間所涉不動(dòng)產(chǎn)的登記，納入傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記的體系之中，僅通過(guò)個(gè)別規(guī)范及技術(shù)上的調(diào)整來(lái)適應(yīng)三維空間記載的需要。

四、構(gòu)建空間建設(shè)用地使用權(quán)利登記制度的建議

1.實(shí)施統(tǒng)一登記空間權(quán)屬登記制度

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)是中國(guó)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展方向。我國(guó)物權(quán)法也規(guī)定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，《物權(quán)法》第十條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！倍囝^登記導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)交易登記成本的增加，給當(dāng)事人帶來(lái)極大的不方便，造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了登記機(jī)構(gòu)的公示公信力。同時(shí)，分別登記相互間信息不聯(lián)通，也不利于查詢(xún)。我國(guó)目前已完成了絕大多數(shù)土地的登記工作，具備了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ);從中國(guó)土地登記的現(xiàn)有技術(shù)基礎(chǔ)和管理基礎(chǔ)看，已達(dá)到實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條件，能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)化、電子化的管理。中國(guó)《物權(quán)法》將地下空間權(quán)利作為建設(shè)用地使用權(quán)的一種形式，具體登記時(shí)，可以參照地上不動(dòng)產(chǎn)登記方式辦理，因此也存在登記形式統(tǒng)一問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)利用建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的契機(jī)，實(shí)行空間建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一登記。同時(shí)明確空間建設(shè)用地使用權(quán)的登記必須明確記載的事項(xiàng)、權(quán)屬登記的審核內(nèi)容、規(guī)范確權(quán)和權(quán)屬登記的操作程序、“空間的上下范圍”等等，統(tǒng)一記載。

2.需要納入登記的對(duì)象

國(guó)內(nèi)關(guān)于土地空間的利用，類(lèi)型非常多樣化，除樓宇建筑外，還包括地下商場(chǎng)、購(gòu)物街、民防設(shè)施、各類(lèi)地下管線(xiàn)、過(guò)街天橋、地鐵、輕軌、地下隧道、高架路等基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施以及電力、電信、輸油氣等基礎(chǔ)設(shè)施等，是否都需要納入登記呢?我們認(rèn)為登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，其功能主要是確權(quán)和保護(hù)交易安全。通過(guò)登記這一方式，不動(dòng)產(chǎn)的真正權(quán)利人的權(quán)利得以向社會(huì)公示。同時(shí)，在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)情況下，通過(guò)登記方式也向社會(huì)傳達(dá)了這一變動(dòng)信息，有利于第三人知悉，避免了權(quán)利的糾紛，維護(hù)了交易秩序。顯然，像各類(lèi)地下管線(xiàn)、過(guò)街天橋、地鐵、輕軌、地下隧道、高架路等基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施以及電力、電信、輸油氣等基礎(chǔ)設(shè)施等，雖然可能由不同的公司單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)或鋪設(shè)，但其所有權(quán)一般歸國(guó)家所有，發(fā)生交易的幾率幾乎不存在。即使通過(guò)BOT方式建設(shè)的高速公路或其他交通設(shè)施，給予開(kāi)發(fā)商的也只是一定期限的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)而非所有權(quán)。因此，本文認(rèn)為，土地空間分層開(kāi)發(fā)利用所涉不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍，應(yīng)主要限于地下車(chē)庫(kù)、地下商場(chǎng) (購(gòu)物街)以及可以用于辦公等使用的空間。

3.登記的方式

對(duì)每項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)的公示，應(yīng)當(dāng)在登記簿上記載相應(yīng)的平面圖和立面圖，不僅應(yīng)當(dāng)記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形，還應(yīng)當(dāng)記載垂直方向的高程，在進(jìn)行土地登記時(shí)，構(gòu)成一個(gè)三維立體空間，載明相應(yīng)的三維座標(biāo)，明確出讓宗地的界址點(diǎn)和空間范圍，并以便識(shí)別權(quán)利所及的邊界，認(rèn)定權(quán)利所涵蓋的以體積表示的空間。

關(guān)于標(biāo)高范圍的登記。登記簿上不僅應(yīng)當(dāng)記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形，還應(yīng)當(dāng)記載垂直方向的高程。2008年4月29日，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本明確指出，出讓宗地空間范圍是以平面界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫(xiě);出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫(xiě)。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如:出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高+60米 (1985年國(guó)家高程系統(tǒng))為上界限，以標(biāo)高—10米 (1985年國(guó)家高程系統(tǒng))為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)〉的通知》也有類(lèi)似的規(guī)定。因此以后在登記實(shí)踐中，碰到此類(lèi)地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書(shū)約定的內(nèi)容加以登記即可。

登記簿內(nèi)容應(yīng)區(qū)別對(duì)待。同一主體開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程，根據(jù)地上建筑物與地下建設(shè)物之間的關(guān)系，分兩類(lèi)情況進(jìn)行登記?？梢越梃b《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》中的登記辦法:(1)地下建筑物與地上建筑物連為一體時(shí)，即為結(jié)建地下工程，連同地面土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)使用的可作為一個(gè)整體確定土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，直接參照地上不動(dòng)產(chǎn)程序和方法進(jìn)行，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。登記過(guò)程中宗地號(hào)、地籍圖和宗地圖都沿用地上表示方法。宗地號(hào)不再單獨(dú)編立，地籍圖采用現(xiàn)行的地籍圖表示，宗地圖沿用地面宗地圖表示。(2)地下建筑物與地上建筑物獨(dú)立時(shí)，即為單建地工程，其土地權(quán)利性質(zhì)可確定為地下空間土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，根據(jù)地下不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，其土地面積應(yīng)為地下建筑物垂直投影面積，采用單獨(dú)編立宗地號(hào)，并在備注欄注明相應(yīng)地上土地使用權(quán)的特征。地下部分的地籍圖可采用標(biāo)準(zhǔn)分幅圖或不依比例尺自由分幅圖，以垂直投影方式將地下空間的權(quán)屬界線(xiàn)、宗地號(hào)、建筑物等要素投影到水平面上，并疊加地面宗地界線(xiàn)、道路名稱(chēng)等要素。地下建筑物狀況的宗地圖由地下空間的宗地、界線(xiàn)、宗地號(hào)、建筑物等要素組成，其具體坐落位置也用三維坐標(biāo)描述和登記。

在登記過(guò)程中要明確地下建 (構(gòu))筑物的土地使用權(quán)范圍為該地下建 (構(gòu))筑物建成后外圍實(shí)際所及的地下空間范圍。地下建設(shè)用地的界址點(diǎn)以水平坐標(biāo)和起止高程表示。由于地下建筑物通行的需要，其在地面出入口應(yīng)當(dāng)與地面使用權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，設(shè)立相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利。如果依法需要登記時(shí)，還應(yīng)及時(shí)到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記確權(quán)，并在土地登記簿“其他事項(xiàng)”欄中進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。［12］

4.登記的內(nèi)容

地下、地上土地空間土地權(quán)利設(shè)定登記的內(nèi)容可以在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸，具體可以借鑒日本和臺(tái)灣地區(qū)的登記規(guī)定，設(shè)定地下空間權(quán)利主體、客體、以及權(quán)屬來(lái)源及其性質(zhì)等方面的內(nèi)容。權(quán)利主體即權(quán)利的歸屬，具體是指地下空間使用權(quán)歸屬。權(quán)利客體主要指權(quán)利信息，包括地下空間標(biāo)示、位置、權(quán)利價(jià)值、使用期限、登記權(quán)利類(lèi)型、登記時(shí)間、權(quán)利人信息等相關(guān)內(nèi)容并加附宗地圖。其中地下空間使用限制約定應(yīng)在登記簿“其他事項(xiàng)”欄中加以注明。權(quán)屬來(lái)源是指使用者取得土地的方式，土地權(quán)屬來(lái)源合法，是進(jìn)行土地登記、確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。

5.關(guān)于空間建設(shè)用地使用權(quán)空間范圍的測(cè)量

對(duì)于空間建設(shè)用地使用權(quán)登記不止需要明確土地水平范圍，還應(yīng)對(duì)地下、地上空間的范圍作詳細(xì)說(shuō)明，于登記簿上記明空間的上下范圍。對(duì)于空間建設(shè)用地用使用權(quán)的水平范圍，可以參照普通建設(shè)用地使用權(quán)的測(cè)量登記方法，不再贅述。空間的范圍如何測(cè)量的問(wèn)題亟需解決。

從我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)做法來(lái)看，他們是可以確定一個(gè)測(cè)量空間范圍的基準(zhǔn)，以相對(duì)基隆平均海平面為基準(zhǔn)，于澎湖地區(qū)，以相對(duì)馬公平海平面為基準(zhǔn)。［13］但是，由于以海平面為基準(zhǔn)測(cè)定空間范圍難度極大，操作性差，因此從便民角度出發(fā)，他們又都規(guī)定，可以以用地范圍內(nèi)某個(gè)不易變動(dòng)的特定點(diǎn)作為基準(zhǔn)。我國(guó)在測(cè)量空間范圍時(shí)可以參照這些測(cè)量方法，確定一個(gè)測(cè)量空間范圍的基準(zhǔn)，同時(shí)明確具體的測(cè)量方式，為空間建設(shè)用地使用權(quán)登記提供可操作性的指引。中國(guó)城市地下空間屬于國(guó)家所有，從統(tǒng)一有序開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，由國(guó)土資源管理部門(mén)確立一個(gè)不易變動(dòng)特定點(diǎn)作為測(cè)量空間垂直空間的基點(diǎn)。這樣空間范圍的測(cè)量方式就相對(duì)來(lái)說(shuō)就易操作了。高程之測(cè)量記載方式，不單純以平均海平面或者國(guó)家高程系統(tǒng)為參照標(biāo)準(zhǔn)，允許登記人在特定區(qū)域內(nèi)自己選定基準(zhǔn)點(diǎn)做高程估測(cè)。因?yàn)槿绻麊渭円云骄Ｆ矫婊蛘邍?guó)家高程系統(tǒng)為參照標(biāo)準(zhǔn)，其后果可能是無(wú)法通過(guò)該記載直接看出該空間距離實(shí)際地表的距離，畢竟每個(gè)城市的海拔高度是不一樣的，而且即使同一城市的不同區(qū)域甚至不同項(xiàng)目，其地面之高低起伏也是不一樣的。因此，在該高程系統(tǒng)之外，允許選定該設(shè)定土地空間之實(shí)際地表或附近一較永久性工作物作為基準(zhǔn)點(diǎn)進(jìn)行記載，還是必要的，也更加直觀(guān)［12］。為此，可以在一定級(jí)別的行政區(qū)劃內(nèi)，設(shè)立作為測(cè)量基準(zhǔn)的原點(diǎn)，對(duì)每宗建設(shè)用地區(qū)分使用權(quán)，可用由多個(gè)在水平面的橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)表示的頂點(diǎn)所形成的平面圖，以上限標(biāo)高與下限標(biāo)高之間的標(biāo)高差作為高程，從而建立一個(gè)三維坐標(biāo)體系。

6.建立一個(gè)三維座標(biāo)體系

地上或地下建設(shè)用地使用權(quán)登記以宗地為基本單位，對(duì)宗地號(hào)的編碼、地籍圖的繪制要打破傳統(tǒng)的技術(shù)方法，以滿(mǎn)足地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)屬登記要求。傳統(tǒng)的“四至”和二維坐標(biāo)無(wú)法對(duì)地下空間權(quán)屬的特征進(jìn)行描述，需要引入三維坐標(biāo)，對(duì)地下空間的位置、形狀、邊界、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行清晰完整的界定。通過(guò)三維空間坐標(biāo)確定其權(quán)屬范圍，有利于清晰反應(yīng)空間分層開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)。［14］但是，完全的三維地籍登記雖然形象直觀(guān)，與三維空間實(shí)體在幾何上的特征一致，但技術(shù)難度大，成本高。二維地籍加三維注釋操作簡(jiǎn)易。我們認(rèn)為，可以保留二維地籍，同時(shí)加上外部注釋表明三維狀況。最簡(jiǎn)單的方法是在登記中 (管理登記簿與地籍索引圖)貼上三維標(biāo)簽，實(shí)施成本較低，可以作為權(quán)宜之計(jì)。這種改革可以由粗到細(xì)，逐步到位。一旦由于建設(shè)用地空間使用權(quán)制度的發(fā)展，在一定地區(qū)范圍內(nèi)設(shè)有多個(gè)在水平方向和垂直方向的相鄰區(qū)分使用權(quán)，出現(xiàn)多個(gè)工作物相互毗鄰的情形，就應(yīng)當(dāng)創(chuàng)設(shè)更為科學(xué)和精確的劃定和標(biāo)示權(quán)利范圍的方式，確定其權(quán)屬范圍，以便于權(quán)利人行使權(quán)利，避免發(fā)生權(quán)利沖突和糾紛，也便于糾紛的解決。

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