■ 李錚

（湖南省聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，湖南長沙410011）

房地產(chǎn)進場轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)著重把握的幾個法律問題

■ 李錚

（湖南省聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，湖南長沙410011）

在產(chǎn)權(quán)交易市場中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目是產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的重要業(yè)務(wù)品類。本文所探討的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售。

從法律屬性看，房地產(chǎn)是一種較為特殊的資產(chǎn)，屬不動產(chǎn)物權(quán)。因此，房地產(chǎn)進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)法律法規(guī)對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定。從實務(wù)操作的角度看，房地產(chǎn)進場轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)著重把握以下幾個方面的法律問題：

1 轉(zhuǎn)讓方對持有的房地產(chǎn)具有完全處分權(quán)

轉(zhuǎn)讓方對持有的房地產(chǎn)具有完全處分權(quán)是進場轉(zhuǎn)讓的基本前提。完全處分權(quán)可從以下幾個方面來理解：

1.1 擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，不存在任何權(quán)屬爭議。對此，《城市房地產(chǎn)管理法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》等法律、規(guī)章均有明確規(guī)定。

1.2 擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)未被抵押。若已設(shè)置抵押，則轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人的同意，或者注銷抵押登記后再行轉(zhuǎn)讓。

1.3 擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)沒有被人民法院采取財產(chǎn)保全措施。若被人民法院采取了財產(chǎn)保全措施，則財產(chǎn)保全期間房地產(chǎn)持有人不得擅自對外轉(zhuǎn)讓，但是人民法院依法執(zhí)行拍賣、變賣或者抵債的除外。

1.4 不存在法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的情形。比如擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)被依法收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。

2 房屋與相應(yīng)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這兩部法律的規(guī)定，實際上就是通常所說的“地隨房走”。

相關(guān)法律作出“地隨房走”的規(guī)定的原因在于：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是房地產(chǎn)的兩項基本權(quán)利。如果房屋所有權(quán)與相應(yīng)的土地使用權(quán)分別處分，則可能會出現(xiàn)房屋所有權(quán)與相應(yīng)的土地使用權(quán)分屬于不同的權(quán)利人，而房屋是建造在土地上的，若房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人對各自的物權(quán)行使不一致時，則無疑會嚴重影響房地產(chǎn)的正常使用，使物權(quán)關(guān)系復(fù)雜化，無法體現(xiàn)“物盡其用”的目的。

3 轉(zhuǎn)讓涉及劃撥土地時應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)手續(xù)

《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定另行辦理相關(guān)手續(xù)。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

4 應(yīng)當(dāng)充分保障優(yōu)先購買權(quán)人的法定權(quán)利

4.1 共有人的優(yōu)先購買權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》規(guī)定：共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

法律賦予共有人（包括共同共有、按份共有）享有優(yōu)先購買權(quán)，是基于限制共有人人數(shù)增加和簡化共有關(guān)系的考慮，以保持原共有財產(chǎn)的整體性。

4.2 承租人的優(yōu)先購買權(quán)

法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

法律規(guī)定承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，是基于以下立法初衷：

4.2.1 承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，可以維護和穩(wěn)定既有的物的利用關(guān)系，使物的所有和物的利用合二為一，更符合效率原則，并能降低交易成本。

4.2.2 承租人基于優(yōu)先購買權(quán)的合理預(yù)期，對房屋的使用作長遠打算，并盡最大努力維護該房屋，從而有利于提高房屋的使用價值。規(guī)定承租人取得優(yōu)先購買權(quán)，符合經(jīng)濟學(xué)上的資源配置原則。

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，相關(guān)司法解釋作出了較為明確的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，以下簡稱《解釋》）規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

《解釋》同時規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

此外，在實際工作中，關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，目前，法律法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定。對此，可結(jié)合《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（以下簡稱《復(fù)函》），根據(jù)具體情況處理。

《復(fù)函》明確：處理承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，可從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

5 房地產(chǎn)成交后的交付風(fēng)險承擔(dān)

《合同法》規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

根據(jù)上述司法解釋，在法律沒有另外規(guī)定、交易雙方?jīng)]有特別約定的情況下，房地產(chǎn)交付風(fēng)險轉(zhuǎn)移以是否交付使用為判斷依據(jù)，與房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)證過戶無直接關(guān)聯(lián)。

綜上，轉(zhuǎn)讓方與受讓方可在不違背法律法規(guī)規(guī)定的前提下，根據(jù)實際情況就房地產(chǎn)成交后交付風(fēng)險進行約定，以切實保障各方合法權(quán)益?！?/p>