涂利娟

（湖南第一師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，湖南 長(zhǎng)沙 410205）

長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)示范區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題研究

涂利娟

（湖南第一師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，湖南 長(zhǎng)沙 410205）

為了提高長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)示范區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平，本文以望城經(jīng)開(kāi)區(qū)為例，采用案例分析、實(shí)地調(diào)研、定量與定性分析相結(jié)合的方法，在充分了解園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，總結(jié)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)未來(lái)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并提出提高長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)示范區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平的相關(guān)對(duì)策措施。

園區(qū)；工業(yè)地產(chǎn)；望城

中國(guó)制造業(yè)的發(fā)展為工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊發(fā)展空間。工業(yè)地產(chǎn)健康、持久發(fā)展，不僅給所在地政府、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)廠商、勞動(dòng)者帶來(lái)多贏的開(kāi)發(fā)效果，而且可以促進(jìn)土地集約利用、資源節(jié)約，推動(dòng)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型兩型社會(huì)的建設(shè)。

一、工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵

（一）工業(yè)地產(chǎn)概念

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及此類土地上的建筑物和附屬物?，F(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)的含義更豐富了，它不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

（二）工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有專業(yè)性強(qiáng)、大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。

（三）工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的模式有工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、主體企業(yè)引導(dǎo)、工業(yè)地產(chǎn)商和綜合運(yùn)作模式。而工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式是我國(guó)比較常見(jiàn)的模式。建立和發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)，是我國(guó)改革開(kāi)放政策的一項(xiàng)重要措施。

開(kāi)發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對(duì)完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，全國(guó)90個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值26849億元，同比增長(zhǎng)25.7%；工業(yè)總產(chǎn)值77542億元，同比增長(zhǎng)25.8%。伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已逐步形成和快速發(fā)展。

二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題－以湖南望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為例

湖南望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)屬省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，納入長(zhǎng)沙（國(guó)家）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)系列，規(guī)劃控制面積約75平方公里，目前已建成15平方公里。

望城經(jīng)開(kāi)區(qū)至今已吸引美國(guó)、加拿大、澳大利亞、比利時(shí)、日本、韓國(guó)等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)180余家知名企業(yè)前來(lái)投資興業(yè)，形成食品醫(yī)藥、新材料加工和機(jī)械制造、印刷包裝、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（一）望城經(jīng)開(kāi)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

園區(qū)累計(jì)引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)7家，包括廣發(fā)隆平標(biāo)準(zhǔn)廠房、黃金創(chuàng)業(yè)園、沃頓服務(wù)外包項(xiàng)目、富能高科標(biāo)準(zhǔn)廠房、愛(ài)晚實(shí)業(yè)、開(kāi)天中小企業(yè)園、經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)孵化中心等。

目前，開(kāi)天科技園、富能高科、愛(ài)晚等3家工業(yè)地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)作、建成投產(chǎn)，建筑面積達(dá)到8萬(wàn)平方米，2010年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值8億元，稅收6000萬(wàn)元；2008年5月引進(jìn)的黃金創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目，一期投資達(dá)到2.76億元，首期建筑面積14萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將吸納入園企業(yè)200家以上、年完成高新技術(shù)產(chǎn)值達(dá)10億元、年納稅達(dá)5000萬(wàn)元；2009年7月引進(jìn)了廣發(fā)隆平有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，項(xiàng)目總投資1.68億元，建成后標(biāo)準(zhǔn)廠房面積超過(guò)5萬(wàn)平方米。

2.1.1工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展措施

2.1.1.1推行“廠房招商”

《湖南望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目入園審查制度》規(guī)定：總投資在5000萬(wàn)元以下、用地面積在50畝以內(nèi)的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，可租賃或購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)廠房落戶，由園區(qū)統(tǒng)籌安排規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房供項(xiàng)目使用。

2.1.1.2實(shí)行優(yōu)惠政策

（1）在園區(qū)辦理工商、稅務(wù)登記的新引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)及現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)改造升級(jí)項(xiàng)目，享受《望城縣招商引資優(yōu)惠辦法》中的財(cái)稅獎(jiǎng)勵(lì)、用地、收費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策。

（2）針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目專門(mén)設(shè)置優(yōu)惠政策，如：達(dá)到約定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的項(xiàng)目，可享受報(bào)建等優(yōu)惠政策；承諾工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資者、職工在就醫(yī)、子女入學(xué)、就業(yè)等方面，享受本地居民同等待遇；完善項(xiàng)目外部配套，外來(lái)投資企業(yè)所需的水、電、氣、熱、運(yùn)輸、通訊條件等，有關(guān)部門(mén)優(yōu)先安排，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照本地企業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；實(shí)行“全程代理”、“一條龍服務(wù)”，由園區(qū)管委會(huì)協(xié)辦或代辦企業(yè)所有設(shè)廠手續(xù)；重大工業(yè)地產(chǎn)納入縣重點(diǎn)工程，并積極申報(bào)省市重點(diǎn)工程，爭(zhēng)取享受上級(jí)資金及政策支持；對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)?nèi)的入駐企業(yè)前期所繳納的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅收，園區(qū)留存部分返還。

（3）用地優(yōu)惠政策：納入縣級(jí)以上重點(diǎn)項(xiàng)目的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由縣人民政府負(fù)責(zé)解決建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，保障項(xiàng)目建設(shè)用地需要。此外，對(duì)租賃園區(qū)辦公場(chǎng)地或工業(yè)廠房的新引進(jìn)投資項(xiàng)目，投資強(qiáng)度達(dá)到120萬(wàn)元／畝以上，依法優(yōu)先供地并實(shí)行成本地價(jià)，免收縣級(jí)土地出讓收益金和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，重點(diǎn)項(xiàng)目可采取“一事一議”的方式給予特殊優(yōu)惠；年納稅100萬(wàn)元以上的，從企業(yè)納稅之日起的前三年，由政府逐年按企業(yè)實(shí)際繳納稅收縣級(jí)所得部分的50%給予獎(jiǎng)勵(lì)扶持。

（4）融資優(yōu)惠政策：由縣人民政府協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在獨(dú)立審貸的基礎(chǔ)上增加對(duì)引進(jìn)項(xiàng)目的融資支持力度，符合條件的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)揮縣中小企業(yè)信用擔(dān)保公司的作用，由中小企業(yè)信用擔(dān)保公司優(yōu)先擔(dān)保融資，同時(shí)為工業(yè)類中小企業(yè)提供的融資擔(dān)保服務(wù)實(shí)行零收費(fèi)。

2.1.2工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的具體成效

截止2010年底，園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資強(qiáng)度為2164萬(wàn)元／公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度為4075萬(wàn)元／公頃；工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)成本據(jù)初步估計(jì)達(dá)到1567元／平方（磚混）、1907元／平方（框架）；園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)容積率≥1.6，綠地率≤15%，建筑密度為30%—45%。通過(guò)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)極大地緩解了土地供需緊張的矛盾，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)發(fā)展的良性循環(huán)。

以已建成投產(chǎn)的富能高科為例，不足50畝的土地，聚集了5家企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值達(dá)1.5億元，節(jié)約土地50%以上；愛(ài)晚廠房目前已吸納包括金紅葉（紙業(yè)）有限公司、深圳市陽(yáng)光富源科技有限公司等6家企業(yè)；建設(shè)中的黃金創(chuàng)業(yè)園將引進(jìn)入園企業(yè)200家以上，年完成高新技術(shù)產(chǎn)值將達(dá)10億元，年納稅將達(dá)5000萬(wàn)元，項(xiàng)目節(jié)地率更高。園區(qū)將集中有限的土地資源用來(lái)支持大項(xiàng)目、大產(chǎn)業(yè)，為園區(qū)的又好又快發(fā)展提供更好的用地保障。

（二）工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的困難

2.2.1建設(shè)成本高

工業(yè)地產(chǎn)前期投入成本高，投資回報(bào)期長(zhǎng)，入駐企業(yè)的市場(chǎng)需求難以穩(wěn)定，造成企業(yè)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的積極性不高，使得工業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)前景不明朗。

2.2.2入駐企業(yè)項(xiàng)目融資難

租賃工業(yè)地產(chǎn)的入駐企業(yè)由于缺乏土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證，融資渠道缺乏，只能依靠自有資金以及擔(dān)保公司擔(dān)保融資。

2.2.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)薄弱

雖然園區(qū)目前的工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的硬件建設(shè)較好，但是投資者關(guān)心的生活、教育、娛樂(lè)和休閑等配套設(shè)施沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，還需進(jìn)一步完善。

（三）提高園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平的對(duì)策與建議

2.3.1在用地上嚴(yán)把企業(yè)入園關(guān)

嚴(yán)格執(zhí)行總投資在5000萬(wàn)元以下、用地面積在50畝以內(nèi)的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，引導(dǎo)中小企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房用地給予優(yōu)惠、并優(yōu)先供地，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和入駐的積極性。

2.3.2建立入駐企業(yè)扶持基金

為入駐廠房的企業(yè)發(fā)展設(shè)置專項(xiàng)扶持基金，把租賃企業(yè)納入到企業(yè)年終目標(biāo)考核范疇，對(duì)完成或超額完成年度目標(biāo)任務(wù)的企業(yè)給予必要的獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)租賃企業(yè)發(fā)展壯大。

2.3.3引進(jìn)金融租賃模式，從專門(mén)的金融租賃公司進(jìn)行融資

通過(guò)組織入駐企業(yè)與金融公司對(duì)接，形成靈活的融資機(jī)制，只要企業(yè)有生產(chǎn)設(shè)備，金融租賃公司就可放貸，切實(shí)為企業(yè)解決生產(chǎn)過(guò)程中的資金難題。

三、長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)示范區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

長(zhǎng)株潭的工業(yè)園區(qū)主要有長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)、長(zhǎng)沙高新區(qū)、株洲高新區(qū)、湘潭九華工業(yè)物流園、湘潭高新區(qū)、環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園等。目前，長(zhǎng)株潭正處在工業(yè)化中期的初始階段，處于高速成長(zhǎng)期。兩型社會(huì)的建立，要求資源節(jié)約和環(huán)境友好，這就要求從根本上轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)兩型社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。通過(guò)對(duì)望城經(jīng)開(kāi)區(qū)的分析和研究，未來(lái)，長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)示范區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)著力做好“兩門(mén)功課”。

（一）努力提高工業(yè)用地強(qiáng)度和用地效益

以標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)為主要載體，不斷強(qiáng)化“立體型”用地意識(shí)，向空中、向地下、向集約要土地，多渠道促進(jìn)企業(yè)集聚，切實(shí)做到用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚、布局集中、規(guī)模適度。

積極引進(jìn)資金和技術(shù)密集型企業(yè)，根據(jù)各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，優(yōu)化建筑物的功能和結(jié)構(gòu)，提高單位面積的土地投入強(qiáng)度和產(chǎn)出強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)土地的高效利用。

綜合考慮數(shù)量、投資密度、科技含量、土地產(chǎn)出效率等指標(biāo)，從招商源頭入手，吸引用地少、技術(shù)含量高、附加值高的項(xiàng)目入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房、創(chuàng)業(yè)基地或企業(yè)孵化中心，從而達(dá)到提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用效益的目的。

（二）重點(diǎn)扶持優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展

對(duì)發(fā)展前景較好的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在申報(bào)工業(yè)發(fā)展資金、科技扶植資金、創(chuàng)業(yè)富民資金以及其它項(xiàng)目資金時(shí)給予重點(diǎn)支持，在政策上給予一定傾斜，幫助其發(fā)展壯大。

對(duì)發(fā)展一般的租賃企業(yè)，盡可能在設(shè)定的期限內(nèi)，幫助其擺脫困境，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展；對(duì)沒(méi)有市場(chǎng)前景的企業(yè)要注銷注冊(cè)、及時(shí)清退、騰籠換鳥(niǎo)。

同時(shí)，加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)閑置廠房清查工作，建立健全廠房使用臺(tái)帳，依照制定的租賃企業(yè)的管理辦法，實(shí)行產(chǎn)業(yè)招商，既為企業(yè)增加收益，又為租賃企業(yè)提供生產(chǎn)場(chǎng)地，提高現(xiàn)有廠房的利用率。

［1］劉偉.工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究［D］.復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.14－16.

［2］胡泊.我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析研究［D］.哈爾濱工業(yè)大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.22－25.

［3］丘得斌.工業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的新奶酪［J］.Housing＆RealEstate，2007（8）：9－13.

［4］宋揚(yáng).工業(yè)地產(chǎn)熱潮漸起［J］.住宅與房地產(chǎn)，2006（10）：46－48.

［5］王怡，吳國(guó)棟.工業(yè)房地產(chǎn)將成為投資熱點(diǎn)［J］.上海房地，2006（7）：39－40.

［6］郭子春，黃有亮.繼住宅和商鋪之后一種新興的地產(chǎn)投資領(lǐng)域［J］.山西建筑，2006（11）.

［責(zé)任編輯 劉范弟］

Research on the Development of the Two－oriented Society Demonstration Plot of Changzhutan Industrial Estate

TULi－juan
（Departmentofeconomicmanagement，HunanFirstNormalUniversity410205，China）

In order to improve industrial estate development level of Changzhutan two－oriented society demonstration plot，the author takes Wangcheng Economic Development Zone as a reference，adopting methods of case－study，field－research，with quantitative and qualitative analysis combined.CComprehending the park industrial estate development，the author sums up the experience of Wangcheng industrial estate development，then studies the future trend of the industrial estate development，and finally puts forward relevant countermeasures.

park；industrial estate；Wangcheng

F293.2

A

1672－934X（2012）05－0094－03

2012－06－17

湖南第一師范學(xué)院院級(jí)科研項(xiàng)目“長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)示范區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題研究”（XYS11S36）。

涂利娟（1983－），女，湖南長(zhǎng)沙人，碩士研究生，講師，主要從事房地產(chǎn)、土地相關(guān)研究。