王靜娟

（鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001）

利率政策調控我國房價的有效性分析

王靜娟

（鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001）

利率作為貨幣政策的一個重要手段，通過其傳導機制發(fā)揮調節(jié)作用。從理論上分析利率變動與房價呈反向關系；但我國的利率政策調控房價效果并不明顯，主要是由于我國房地產市場不完善、利率本身的局限性及地方政府干預造成的，需要進一步推進利率改革和土地審批制度，建立完善的住房保障體系。

利率；房地產；有效性

在整個宏觀經濟的發(fā)展中，房地產與貨幣資金的關系密切相關，而利率又在貨幣資金中扮演了很重要的角色，利率作為貨幣政策的一個重要手段，在政府調控房地產市場方面起到了重要的作用。在過去的10年中，我國貨幣市場的利率調整達20次之多。利率政策究竟如何影響房價波動，有效性如何？這些問題一直以來都是實務界和學術界爭論的焦點。筆者通過對利率與房價的理論分析，結合我國利率調整與房地產價格波動的現實情況，對我國利率調控房價的有效性進行分析，從根源上分析了利率政策調控效果不明顯的原因及相應的政策性建議。

一、利率與房地產價格的相關理論分析

（一）利率對房地產價格的傳導機制

凱恩斯主義認為，實際利率決定投資和消費，由于價格存在黏性，名義利率降低也會降低實際利率，進而導致資產投資、個人投資、庫存投資以及耐用消費品的上升［1］。貨幣供給的增加，意味著在當前的均衡狀態(tài)下貨幣市場供給增加，而貨幣需求不變，從而導致均衡利率下降，由于債券價格與利率的高低成反比，因此，債券價格上升，導致債券的資產回報率降低。而債券資產回報率與房地產價格之間存在替代效應，即由于資金具有追逐利潤的性質，當債券的資產回報率降低時，資金會從證券市場流入房地產市場，以獲得更高的回報。

（二）利率政策對我國房地產供給的影響

房地產開發(fā)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，由于我國房地產業(yè)發(fā)展的歷史較短，目前開發(fā)商主要依靠商業(yè)銀行的貸款間接融資，通過上市直接融資的還比較少，融資渠道比較單一。利率的調高會導致開發(fā)企業(yè)的成本增加，可能會引起開發(fā)商的資金周轉困難，導致資金鏈緊張，為了緩解資金壓力，開發(fā)商可能會采取降價的方法及早出售自己的樓盤，房價不升反降［2］。

（三）利率政策對我國房地產需求的影響

由于房地產是一種價格較高的特殊商品，大部分消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采取抵押貸款的方式購買，購買過程中往往涉及到大量的抵押貸款，利率的下降能夠減少購房者的資金成本，從而導致房地產需求增加，進一步導致房地產價格上漲；由于抵押貸款要求在一定的期限內按貸款合同償還本金和利息，因此，利率的變化會顯著地影響消費者的還貸額，影響購房成本［3］。購房成本的變化使部分消費者進入或退出房地產市場，從而引起房地產需求的變化，進而導致房地產價格相應的變化。如利率提高，消費者的還款額增加，購房成本上升，一部分消費者就會退出房地產市場，需求的下降將導致房地產價格下跌；利率調低，消費者的還貸額減少，購房成本下降，就有部分消費者選擇進入房地產市場購買，需求的上升會導致房地產價格上升。

二、我國利率調控房價的現狀

隨著住房改革的深入，國家相應出臺了“抑制投資過熱”的宏觀經濟政策，旨在調控我國的房地產市場。從2004年10月一年期存貸款利率均上調0.27%至2011年7月金融機構存貸款利率分別上調0.25%，加息已達15次之多。但我國的房地產市場只是發(fā)生了輕微的波動，利率政策的警示性作用遠大于其經濟上的作用，對房價的抑制作用在短期內并不明顯。而且，近10年來，房價一直保持上漲的趨勢，利率不斷上調，從長期來說，也沒能有效地抑制我國房地產市場過熱的情況，利率政策與我國房地產價格并不具有明顯的負相關性。政府雖然加大了對房地產市場的宏觀調控力度和決心，短期內多次運用加息政策，但我國發(fā)展的實際情況表明，房地產價格受利率調節(jié)的效果并不明顯，利率政策在我國的房地產市場上調控的作用收效甚微。這與前面的理論以及發(fā)達國家的實踐經驗是有出入的。

三、利率政策調控我國房地產市場失效的原因

（一）我國房地產市場尚不完善

我國的市場化程度還比較低，與發(fā)達國家相比還有一定的差距，尤其是資本市場才剛剛起步，因此發(fā)達國家理論上的利率傳導機制目前并不適用于我國的房地產市場。我國的利率市場化程度很低，這種傳導機制是斷裂的。同時，我國的房地產市場還處于起步階段，并未形成成熟的市場機制，自2000年商品房大規(guī)模開發(fā)以來，房價上漲過快，里面固然有市場的因素，但更多的是行政因素在起作用，因此僅僅依靠貨幣政策來調控房價是不夠的，需要從房地產市場的供求著手，多管齊下，使房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展下去。

（二）利率政策本身的局限性

但，馱子和常愛蘭真的受傷了。他們盡管一直讓人說笑話，但那僅僅是笑話，不影響太大的面子。而且他們也感受到嶺北人最多也就是說說笑笑了，不會真的看不起他們。而自己的孩子因為畫了這些有傷風俗的畫讓老師找上門來了，這就是莫大的恥辱了。

我國在實施利率政策的過程中，由于每次利率上調或下調的幅度都很小，很難對我國房地產起到很好的調控作用。不論對于購房者還是開發(fā)商來說，其影響都微乎其微。再加上政策的時滯性，導致我國的利率政策并不能短期內起到明顯的效果，甚至出現了實際結果與預期目標相反的情況。

（三）地方政府的干預以及政策執(zhí)行發(fā)生偏移導致政策失效

在我國的房地產市場中，其參與主體除開發(fā)商、銀行及消費者之外，地方政府也扮演著重要的角色。我國很多城市的房價持續(xù)上漲都是政府主導下的價格上漲。政府熱衷于這樣做是因為房價的上漲不僅可以提高本地區(qū)的GDP，而且政府可以得到更多的土地出讓金，增加稅收收入。中央銀行實施調控后，執(zhí)行過程會受到地方政府在一定程度的干預。地方政府是否準確執(zhí)行中央的貨幣政策，關鍵在于貨幣政策目標與地方政府目標是否一致，若目標一致，則地方政府能夠推動中央貨幣政策執(zhí)行；若不一致，則地方政府會阻礙貨幣政策的執(zhí)行。

四、政策性建議

我國的房地產市場機制還不完善，利率政策調控房價的效果微乎其微，為了更好地促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要從以下方面努力。

西方發(fā)達國家的利率對房價的調控效果之所以比較好，是由于其推行了利率市場化，利率的傳導機制比較通暢。因此，為了提高我國利率政策調控房地產市場的有效性，我們需要進一步著力培育金融市場，推進銀行改革進程，積極、穩(wěn)步地推進利率市場化改革。

（二）政府要嚴格執(zhí)行土地審批制度

土地是房地產的基礎，土地供給量是房地產的總閥門，土地的審批出讓在很大程度上影響著整個房地產的供給情況。因此，政府要準確執(zhí)行國家政策，建立土地資源配置體系，嚴格執(zhí)行國家土地審批制度，規(guī)范土地價格，從源頭上保證房地產市場的健康發(fā)展。

（三）建立完善的住房保障制度

住房是事關民生的大事，要建立健全房地產市場調控體系，僅靠市場的自發(fā)調節(jié)是不夠的，需要政府適時參與調整。我們要根據各地的實際情況，因地制宜，建設有中國特色的住房保障體系，在推進商品房建設的基礎上，鼓勵企業(yè)積極參與經濟適用房或公共租賃房的建設，建立多元化的住房體系。

［1］高鴻業(yè).西方經濟學［M］.北京：中國人民大學出版社，2007.

［2］牛溪.利率上調加速房地產行業(yè)的整合［N］.證券時報，2006－04－29（3）.

［3］陳淮，鄭翔.利率調整的經濟背景及對房地產市場的影響［J］.新金融，2005（3）.

F822.0

A

1673－1395（2012）03－0045－02

2012－01－05

王靜娟（1987－），女，河南鄭州人，碩士研究生。

責任編輯 胡號寰 E－mail：huhaohuan2＠126.com