李曉鳳

【摘要】作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用日益凸顯出來。自從上個(gè)世紀(jì)九十年代初執(zhí)行分行的會計(jì)制度以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時(shí)代已使其逐步進(jìn)入了調(diào)整時(shí)期，會計(jì)核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問題，使得其會計(jì)業(yè)務(wù)的開展不夠順利。本文將針對此類問題，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)有特征，提出了一些強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計(jì)核算；問題與對策

自從上個(gè)世紀(jì)九十年代初執(zhí)行分行的會計(jì)制度以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時(shí)代已使其逐步進(jìn)入了調(diào)整時(shí)期，會計(jì)核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問題，使得其會計(jì)業(yè)務(wù)的開展不夠順利，這是非常值得我們注意的問題。作為從事特殊商品開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其涉及的會計(jì)業(yè)務(wù)具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動和商品都比較特殊，不同于一般的企業(yè)，因而其會計(jì)核算也存在一定的特殊性，即房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算產(chǎn)品的種類繁多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜以及經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算也不同。目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算現(xiàn)狀不容樂觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在近些年國家宏觀調(diào)控政策日益加強(qiáng)的背景之下，面臨的生存環(huán)境日益嚴(yán)峻。一方面，政府壟斷的土地價(jià)格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴(yán)酷。而作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)業(yè)務(wù)中的主要方面的會計(jì)核算工作，也存在著不少的問題。具體來說，問題如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高、建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高，我們在進(jìn)行會計(jì)核算的時(shí)候，一定要注意會計(jì)核算方法的特殊性。目前影響房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的具體會計(jì)準(zhǔn)則都對房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)會計(jì)方面進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，而目前的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算還沒有真正按照這些會計(jì)準(zhǔn)則來執(zhí)行。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售主要包含了兩種，即自行開發(fā)后進(jìn)行銷售，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受人委托并簽訂一定的合同進(jìn)行開發(fā)。對于后一種情況的銷售來說，其收入確認(rèn)比較簡單；而對于第一種銷售收入來說，就顯得較為復(fù)雜，甚至可以說具有很大的復(fù)雜性。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售或者分期收款的方式進(jìn)行銷售。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行商品的銷售，還應(yīng)該取得預(yù)售許可證或者銷售許可證，這些都會增加房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。（3）由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產(chǎn)企業(yè)往往習(xí)慣于采取舉債的方式來籌集資金，但是，其債務(wù)資本的回收周期又較長，而且新的會計(jì)準(zhǔn)則對于借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，而這正是房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進(jìn)行確定的原因所在，換句話說，就是房地產(chǎn)企業(yè)對借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，投資額度巨大，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算的配比原則不能有效的實(shí)行；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的初期成本費(fèi)用支出過于龐大，而其銷售的時(shí)候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益評價(jià)指標(biāo)并不能真實(shí)的反映企業(yè)的業(yè)績。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的具體措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性及其會計(jì)業(yè)務(wù)中的會計(jì)核算存在著不少的問題，那么，我們就要及時(shí)關(guān)注到這些會計(jì)核算問題的存在，比如說要關(guān)注其收入會計(jì)核算在稅收上的問題、成本費(fèi)用的會計(jì)核算方式問題，預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)用核算不合理等現(xiàn)象的存在，認(rèn)真分析目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境，在每一個(gè)項(xiàng)目正式啟動之前，我們要認(rèn)真思考其會計(jì)核算問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算在項(xiàng)目開始之初就具有非常強(qiáng)的針對性和科學(xué)性以及可行性。具體來說，我們可以從以下一些方面重點(diǎn)關(guān)注，采取一定的措施：（1）對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)來說，其巨大的資金投入除了意味著高回報(bào)率，但也面臨著更高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該認(rèn)真分析市場形勢，并且正確評估自身的實(shí)力和地位，尤其要做好對資金的可控性工作，應(yīng)該對這方面要有非常清楚的認(rèn)識和了解。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)劃好企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，否則一旦出現(xiàn)資金問題，就容易產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流非常不平衡，一不小心就會導(dǎo)致資金短缺問題，有時(shí)甚至是非常嚴(yán)重的資金缺口，嚴(yán)重的情況還會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，致使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失敗。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要做好這些方面的會計(jì)核算工作，無論是爭取土地階段，還是房產(chǎn)銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當(dāng)今日益激烈的市場競爭中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生資金困難。（3）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額巨大，那么，其承擔(dān)的稅收費(fèi)用也就較大。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本投入高，要非常容易的在短期內(nèi)收回所有費(fèi)用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產(chǎn)企業(yè)就要盡可能的降低稅負(fù)，當(dāng)然是在合理合法的范圍之內(nèi)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)收入和成本支出方面下功夫。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以把收入確認(rèn)適時(shí)延后，爭取多種銷售形式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)可以按照滿足市場發(fā)展的需求或者是規(guī)劃的要求，按不同物業(yè)形態(tài)分類核算房地產(chǎn)企業(yè)的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預(yù)交和清算打下基礎(chǔ)，從而有效增加增值額。當(dāng)然，這些分開核算都要符合土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。（5）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該按照政府的相關(guān)規(guī)定，在沒有取得相關(guān)預(yù)售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費(fèi)用，而是應(yīng)該按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)收入，盡可能不代墊預(yù)交稅金，一定要注意使會計(jì)核算符合相關(guān)會計(jì)制度的規(guī)定和稅法的規(guī)定。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按配比原則確定期間的費(fèi)用。并且在沉重的稅負(fù)面前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)的分析相關(guān)稅法，使房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算具有科學(xué)可行的特征，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算開發(fā)成本。（6）房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品銷售的時(shí)候，應(yīng)該盡可能的遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循的法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。對于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來說，雖然房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定理論上是行得通的，但是，在實(shí)際的操作過程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復(fù)雜性，其收入確認(rèn)工作有一定的困難。房地產(chǎn)企業(yè)還要引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題，擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

三、結(jié)語

總而言之，作為一個(gè)具有特殊性的行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于自身的行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目特殊性，采取措施積極的完善其會計(jì)核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售合同的簽訂并不能作為銷售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)，從而努力完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算；繼續(xù)完善對房地產(chǎn)借款費(fèi)用的核算，明確開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對象；對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，從而進(jìn)一步完善成本核算；增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度；嚴(yán)格實(shí)行預(yù)收款項(xiàng)的預(yù)繳制度，確保稅款能夠按時(shí)繳納；改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的核算方法等，才能真正從多方面來加強(qiáng)當(dāng)前新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]劉琳．房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)[J]．中國投資．2010（1）

[2]石善女．淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算[J]．中國新技術(shù)新產(chǎn)品．2009（4）

[3]尹小燕．試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算[J]．企業(yè)科技與發(fā)展．2008（14）

[4]周衛(wèi)清．試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算中的問題和對策[J]．天津經(jīng)濟(jì)．2008（10）