孟德陽(yáng)

今年金馬獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)電影《桃姐》中，黃秋生扮演的養(yǎng)老院老板有一段臺(tái)詞，描述當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老院“真的很好賺”，甚至養(yǎng)老院“早晚要多過(guò)便利店”。盡管電影不代表現(xiàn)實(shí)，但國(guó)內(nèi)關(guān)于“養(yǎng)老住哪”的問(wèn)題確實(shí)越發(fā)引人關(guān)注。

計(jì)劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門(mén)紛紛強(qiáng)調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來(lái)看，居家養(yǎng)老在未來(lái)仍是主流。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），其中指出，目前我國(guó)是世界上唯一老年人口超過(guò)1億的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2015年，老年人口將達(dá)到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對(duì)巨大的市場(chǎng)潛力，受限購(gòu)政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。從萬(wàn)科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司，也開(kāi)始憑借自身優(yōu)勢(shì)介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來(lái)卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒(méi)有回報(bào)模式。”北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因?yàn)椴⒉皇抢先俗∵M(jìn)來(lái)就行，項(xiàng)目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有穩(wěn)定的盈利模式或‘看不出在哪能掙錢，這是相比于過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出來(lái)說(shuō)的，過(guò)去地產(chǎn)商抓住一個(gè)機(jī)會(huì)就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒(méi)有這種可能的?！北本┨?yáng)城集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱太陽(yáng)城）總裁朱鳳泊對(duì)《英才》記者說(shuō)道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運(yùn)營(yíng)，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)提供商或者運(yùn)營(yíng)商?！?/p>

賣房還是賣服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來(lái)看，主要包括對(duì)健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)上并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自?shī)首詷?lè)，一般服務(wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護(hù)理人員護(hù)理，而護(hù)理人員須由民政部持證考核，要有護(hù)理經(jīng)驗(yàn)和護(hù)理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿?！敝禅P泊認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商不愿意做服務(wù)運(yùn)營(yíng)，或者在這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，因此做起來(lái)就虧了本。

而在郝榮?？磥?lái)，具有專業(yè)能力的醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司，其實(shí)更適合經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)：“開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實(shí)也要依托這些機(jī)構(gòu)來(lái)完成經(jīng)營(yíng)?！?/p>

醫(yī)療機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時(shí)，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護(hù)理培訓(xùn)、簡(jiǎn)單的診治、醫(yī)護(hù)人員的派駐等方面。此類醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收費(fèi)模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。

盤(pán)古創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時(shí)，對(duì)《英才》記者表示：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)的概念，因?yàn)槌偷禺a(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機(jī)構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇獨(dú)立開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目資金則通過(guò)引入投資方來(lái)解決?！?/p>

像太陽(yáng)城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)本來(lái)就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購(gòu)買別人的服務(wù)，利潤(rùn)空間就更小了。”朱鳳泊表示。

此外，險(xiǎn)資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險(xiǎn)公司尤其是人壽保險(xiǎn)公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶資源，可以通過(guò)險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)產(chǎn)品的捆綁式銷售。

然而，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，以規(guī)范運(yùn)作“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房，防范以自用項(xiàng)目名義投資不動(dòng)產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無(wú)論經(jīng)驗(yàn)豐富與否，單純依靠服務(wù)來(lái)盈利，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長(zhǎng)流，難以在短期內(nèi)填滿前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的大水池，開(kāi)發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國(guó)，通過(guò)老年人購(gòu)買服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來(lái)盈利回報(bào)還是比較低的?！焙聵s福說(shuō)。

在如何平衡項(xiàng)目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當(dāng)前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常是通過(guò)銷售和服務(wù)配比的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。盡管各個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目中物業(yè)銷售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷售確實(shí)對(duì)資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽(yáng)城項(xiàng)目是通過(guò)銷售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)把利潤(rùn)拿走，而是用利潤(rùn)直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過(guò)配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)最終的盈利?！?/p>

除了進(jìn)行物業(yè)銷售，有很多養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，選擇通過(guò)會(huì)員制或押金制的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開(kāi)始入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交付一筆很高的押金；而會(huì)籍制，則是通過(guò)購(gòu)買會(huì)籍來(lái)入住，而這個(gè)會(huì)籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會(huì)籍費(fèi)通常會(huì)按照不同養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分成若干個(gè)檔次，從幾十萬(wàn)元到上百萬(wàn)元不等，開(kāi)發(fā)商可借此達(dá)到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對(duì)此模式也存在爭(zhēng)議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門(mén)很快會(huì)出臺(tái)一些政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，會(huì)員制、高額保證金，將不允許再這樣做?！?/p>

此外，也有房地產(chǎn)公司干脆圍繞現(xiàn)有社區(qū)進(jìn)行適老化改造，深圳某房地產(chǎn)公司高層向《英才》記者表示，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處于未知狀態(tài)，其原因是由于規(guī)模過(guò)大，“美國(guó)大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目往往能夠拿到政府補(bǔ)貼，現(xiàn)在我們先在社區(qū)里拿出一些物業(yè)做嘗試，規(guī)模并不大，這樣投入就不會(huì)太高?！?/p>

由此觀之，養(yǎng)老地產(chǎn)的“果子”尚未熟透?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的春天沒(méi)有真正到來(lái)，但是春天的跡象已由不明確轉(zhuǎn)向明確了。”郝榮福說(shuō)道。