王改紅

摘 要：文章結(jié)合某市直管公房管理中主要存在的問題，就如何加強管理提出具體的建議。

關(guān)鍵詞：直管公房管理 問題 建議

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）03-280-02

某市現(xiàn)有直管公房主要來源于解放初期由政府經(jīng)租、公私合營、沒收、私改和統(tǒng)建、危改回遷及其它來源的房屋。目前，該市共有約80萬平方米直管公房，居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，有相當(dāng)部分的房屋已是危房，其存在的安全隱患，嚴重威脅著國家財產(chǎn)和人民生命的安全，政府每年都須投入大量資金予以維修，面臨的直管危舊公房改造任務(wù)比較繁重。

一、主要存在的問題

1.直管公房底數(shù)不清，管理不到位。

2.直管公房危舊房較多，維修工程質(zhì)量不高，工程質(zhì)量跟蹤檢查力度不夠，投訴較多。

３.房租標準過低，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象較為嚴重，租金回收困難。

二、管理的幾點建議

為了真正管理好、利用好直管公房資源，最大限度地增加財政收入，必須加強直管公房租賃管理，理順公房租賃關(guān)系，使之符合價值規(guī)律，適應(yīng)市場經(jīng)濟要求，確保直管公房保值、增值，提出如下幾點建議：

1.摸清公房底數(shù)。進一步認真核查公房底數(shù)，對每一座房屋的建筑年代、安全狀況、維修情況、承租戶個人基本情況等進行全面調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果重新立賬造冊，建立動態(tài)電子檔案，并全部建立微機信息化管理系統(tǒng)，為實現(xiàn)直管公房向保障性住房轉(zhuǎn)型，為直管公房全面納入公共租賃房體系做好準備。

2.建立和健全房屋安全管理工作責(zé)任制，做好房屋安全管理的日常工作。直管公房基礎(chǔ)差、底子薄，房屋建筑年代久遠，地質(zhì)情況復(fù)雜，各類設(shè)施老化嚴重，存在極大的安全隱患，各管段房管員應(yīng)經(jīng)常入戶訪問了解房屋情況，開展全面安全檢查，做到責(zé)任到人，落實到位，以確保住戶安全。危房治理應(yīng)從治本入手,要進行房屋安全鑒定并出具鑒定權(quán)威部門的鑒定報告，凡屬鑒定為危房的房屋采取果斷措施，該停用的堅決停用，該拆除的堅決拆除，有計劃有步驟地進行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,還應(yīng)做好對小、散、遠地區(qū)房屋的安全隱患排查，隨時掌握這些邊遠地區(qū)房屋的安全狀況，防患于未然，保證國家和人民的生命財產(chǎn)安全。

3.加大修繕力度，建設(shè)低碳節(jié)約型住宅。加強維修隊伍技術(shù)力量的培訓(xùn)，規(guī)范維修施工隊伍的使用,統(tǒng)一建筑工程施工標準,嚴格建筑材料的采購,強化隱蔽工程質(zhì)量驗收程序，把好工程款的結(jié)算管理，加強責(zé)任事故的處罰力度，同時建立工程質(zhì)量跟蹤檢查制度，進一步規(guī)范維修工作程序。建筑行業(yè)是耗能的大戶，據(jù)統(tǒng)計資料反映，我國每建成1m2房屋，將釋放0.8t碳。同時，在建造、使用中，建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地產(chǎn)行業(yè)實施低碳戰(zhàn)略，住房者也可以獲得好處——住得更健康，用得更省錢，也更有利于形成供需雙方的良性循環(huán)。因此，必須注重建設(shè)過程中的每一個環(huán)節(jié)，盡快地建設(shè)低碳節(jié)約型住宅。低碳節(jié)約型建筑的興起對當(dāng)代建筑技術(shù)發(fā)展是一個很大的推動，是改善地球環(huán)境、堅持可持續(xù)發(fā)展、營造良好人居環(huán)境的必然選擇。

4.適當(dāng)提高租金標準。自2000年以來，直管公房一直執(zhí)行“按照使用面積每月每平方米1.40元”的租金標準，相對低廉的租金與日漸高漲的管理、維修費用相比，存在著嚴重的“倒掛”現(xiàn)象。公房租金水平和市場租金差距較遠，“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。盡管租金低廉，但下崗職工增多導(dǎo)致租金難收，拆遷遺留問題等引發(fā)抵交租金，受社會環(huán)境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，危舊房逐漸增多等因素使得租金回收困難。除對公房進行全面修繕外，為解決房屋租金與維修成本“倒掛”的問題，直管公房的租金也應(yīng)有適當(dāng)調(diào)整。除房管部門作為主管部門要進一步加強對直管公房的管理外，公安部門、街道、社區(qū)等各相關(guān)單位在對外來人員管理中，都要根據(jù)相關(guān)政策做好工作，并將有關(guān)信息與主管部門進行溝通，多部門協(xié)作，共同加強對直管公房的管理。

５.開展直管公房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借專項治理。直管公房是與計劃經(jīng)濟相適應(yīng)的產(chǎn)物，主要作用是為了保障居住需求。目前相當(dāng)部分的居住者由于購買了商品房等原因，居住條件改善后，原來居住的直管公房已轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借，這些直管公房已經(jīng)偏離了當(dāng)初保障居住的作用。因此，針對現(xiàn)狀，應(yīng)采取多種形式，加大宣傳力度，提高住用戶的法律意識，樹立國有資產(chǎn)觀念，提高上繳租金意識，提高房管人員的社會地位，增強房管人員的法律意識和責(zé)任意識，認真執(zhí)行房地產(chǎn)管理條例，做到依法管房，并進一步推行責(zé)任制，加強房屋的租賃管理，做好房屋的維修養(yǎng)護工作，及時解決住戶的實際困難，以服務(wù)促租金，用租金搞好服務(wù)，真正做到“管房為民，服務(wù)為民”。同時應(yīng)對轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的住戶進行全面調(diào)查摸底，參照借鑒先進省市好的做法，采取更加靈活的方式，制定切實可行的實施方案，擬定清理計劃，明確清理任務(wù)，推行協(xié)議租金，逐步停止直管公房的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租。政府可參照市區(qū)房地產(chǎn)市場價格拆遷補償標準，對原居住者已搬離的直管公房予以收購，使直管公房的所有權(quán)與使用權(quán)相一致。

6.解放思想、拓寬領(lǐng)域，打造物業(yè)管理精品工程。物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而直管公房舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。（１）多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄。（２）舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單，硬件條件相對落后，對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大。隨著城市品位的提升、環(huán)境的優(yōu)化，特別是古城保護和改造力度的不斷加大，客觀上提高了直管公房的區(qū)位價值和區(qū)位優(yōu)勢，為直管公房的經(jīng)營和管理贏來了前所未有的機遇，在這種新形勢下，直管公房的物業(yè)管理工作應(yīng)面向社會、放寬眼光、展望未來、打造精品，要通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、管理素質(zhì)，贏得社會，贏得主動，贏得機遇，贏得特色，從真正意義上體現(xiàn)物業(yè)管理的特色,強力推進直管公房轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。

7.實現(xiàn)“公租”模式。直管公房是以前特定歷史條件下的產(chǎn)物，從目前來看，它既不同于現(xiàn)在所提的保障房，更不同于商品房。居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，政府每年都須投入大量資金予以維修。由于沒有一個完善的管理系統(tǒng)和退出機制，相關(guān)部門對公房的管理無據(jù)可依，更加劇了公房與現(xiàn)實社會環(huán)境的脫軌。盡管房管部門采取了大量措施，也取得了一些效果，但要真正消除危舊公房的安全隱患需要各部門的共同努力，強化對直管公房的制度建設(shè)，在加大維修、保障安全的基礎(chǔ)上，形成完善的管理體制，力促直管公房管理向保障性的公共租賃房轉(zhuǎn)變，真正發(fā)揮出對低收入家庭的保障作用。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)與社會與民生關(guān)聯(lián)度最大，要從根本上改善居民的住房條件，必須有計劃地全面徹底地進行改造，并加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關(guān)部門共同關(guān)注，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。直管危舊公房改造要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管危舊公房的改造工作做好，進一步加快直管危舊公房改造，發(fā)展低碳、節(jié)約、綠色、環(huán)保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環(huán)境得到顯著改善。

參考文獻：

1.卜凡中.我們房地產(chǎn)這些年.浙江大學(xué)出版社,2010

2.譚術(shù)魁.房地產(chǎn)管理學(xué).復(fù)旦大學(xué)出版社,2006

3.胡平.房地產(chǎn)投資與管理實務(wù).浙江大學(xué)出版社,2009

4.謝秉正,耿世彬.低碳節(jié)約型建筑工程技術(shù).南京：東南大學(xué)出版社,2010

5.吳清仁.生態(tài)建材與環(huán)保.北京：化學(xué)工業(yè)出版社,2003

（作者單位：太原市房產(chǎn)經(jīng)營公司 山西太原 030000）

（責(zé)編:賈偉）