陸冰

摘?要：隨著我國科技水平的不斷發(fā)展，我國人民對(duì)于居住條件的要求也越來越高。但是在近些年來，居住小區(qū)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃上已經(jīng)暴露出了許多的問題，需要我們?nèi)ソ鉀Q，如：過分的追求面積而導(dǎo)致了居住品質(zhì)的下降，綠化不夠完善，不夠美觀等等。因此在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一定要具備更強(qiáng)的責(zé)任心，一定要讓居民居住上健康安全的小區(qū)。

關(guān)鍵詞：我國居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)問題對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2012）10（a）-0075-02

近些年來，我國的國民經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展?！叭伺c自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。

在這次學(xué)習(xí)中，通過與長春萬科集團(tuán)和長春保利集體有關(guān)開發(fā)人員的交流中，讓我體會(huì)到：在目前全國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展較快的現(xiàn)狀下，項(xiàng)目開發(fā)要有以民為本，建造精品的理念，并在開發(fā)過程中以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、可靠的信譽(yù)和超值的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)居民住宅的品質(zhì)飛躍，是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的生機(jī)和活力。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。

1小區(qū)設(shè)計(jì)的整體和相關(guān)搭配的問題

一直存在我國現(xiàn)階段小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中的一個(gè)重要問題就是，小區(qū)中綠化景觀設(shè)計(jì)，在以往的小區(qū)綠化景觀設(shè)計(jì)中，大都在小區(qū)內(nèi)種草與樹，缺乏新穎性，導(dǎo)致了小區(qū)給人直觀的感覺就是層次感不分明，所以，在小區(qū)綠化景觀設(shè)計(jì)時(shí)，一定要多加些能夠加深印象的，如，小型雕塑，“小橋流水”等等，這樣才會(huì)使小區(qū)居民在工作休閑之余能夠享受到健康舒適的小區(qū)生活。從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。從宏觀上來講，城市是由許許多多個(gè)小區(qū)以及商業(yè)區(qū)構(gòu)成的，小區(qū)也是能夠影響城市整體效果的關(guān)鍵。所以說，小區(qū)的設(shè)計(jì)一定要與城市整體效果相吻合，在設(shè)計(jì)理念上一定要做到新穎，一定要打破以往的設(shè)計(jì)理念，而且還要重點(diǎn)突出小區(qū)自身的特點(diǎn)。

2“精品住宅”表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面

1）住宅市場(chǎng)逐步向細(xì)分化發(fā)展

當(dāng)前我國的房地長市場(chǎng)主要是以個(gè)人購房為主，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅市場(chǎng)也迎來全新的契機(jī)。在激烈的市場(chǎng)競爭背景下，可供消費(fèi)者選擇的住宅產(chǎn)品日益增多，而一個(gè)樓盤要想吸引消費(fèi)者的關(guān)注并實(shí)現(xiàn)銷售目的就必須要充分發(fā)揮個(gè)性，是自身產(chǎn)品在其他競爭對(duì)手中脫穎而出，因此說，我國住宅市場(chǎng)的下一步發(fā)展局勢(shì)就是住宅的細(xì)分化。在過去的幾年里，長春市的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了多戶型、高標(biāo)準(zhǔn)的全新住宅產(chǎn)品，主要針對(duì)于一些特定的消費(fèi)群體，因?yàn)樗瞥龅臉潜P環(huán)境優(yōu)雅，定價(jià)合理、質(zhì)量有保障，因此銷售一路走高，并且也得到了政府和群眾的一致好評(píng)。這就可以證明，細(xì)分化已經(jīng)成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。

2）商品房市場(chǎng)已經(jīng)步入到品牌競爭階段

伴隨著我國住宅市場(chǎng)的入去完善和成熟，在市場(chǎng)競爭日趨白熱化的過程中，企業(yè)要想更多地爭取市場(chǎng)份額就必須要打好品牌戰(zhàn)，當(dāng)前我國的住宅市場(chǎng)正在向著買房市場(chǎng)發(fā)展，消費(fèi)者的購房知識(shí)更加豐富，意識(shí)也在不斷提高，廣大消費(fèi)者對(duì)于住宅產(chǎn)品的要求也日益嚴(yán)格，大家不僅要求房屋質(zhì)量過硬、小區(qū)配套設(shè)施齊全，更要考慮文化品位以及升值空間等等，這些因素都進(jìn)一步地促使了住宅市場(chǎng)品牌競爭的出現(xiàn)。此外，越來越多的企業(yè)也開始認(rèn)識(shí)到在市場(chǎng)競爭中品牌的力量，強(qiáng)化了自己的投入力度，更加注重住宅的質(zhì)量，有效地抓住了品牌市場(chǎng)的商機(jī)。在上一年度的長春房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位向環(huán)境優(yōu)美舒適的方向轉(zhuǎn)變，“萬科藍(lán)山”高檔住宅的成功開發(fā)，就是一個(gè)很好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：

（1）先富者的市場(chǎng)潛力。

改革開放一來，長春市的經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，人民群眾的經(jīng)濟(jì)條件得到了大幅度的提高，調(diào)查顯示，當(dāng)前長春市的富裕家庭占人口的2%上下，而這伊比利正在不斷地提升。這部分富裕家庭對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上的高檔商品住房產(chǎn)生了極大的需求，逐步地形成了先富者市場(chǎng)潛力。

長春開始商品住宅開發(fā)的實(shí)踐較早，這些住宅區(qū)有著較高的人口密度，吸引了一大批先一步富裕起來的人士，二、三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步開發(fā)以及不斷更新?lián)Q代的商品住房，商品房的交易越來越方便，并有可能讓先富者對(duì)更高層次品牌的商品住宅加強(qiáng)了關(guān)注程度，并最后付諸購買行為。

（2）商業(yè)消費(fèi)潛力。

由因?yàn)槲覈诮鼛啄陙韺?duì)東北地區(qū)加大了扶持力度，長春的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也迎來了全新的契機(jī)，商業(yè)機(jī)構(gòu)拔地而起，旅游以及貿(mào)易放來得到了進(jìn)一步的發(fā)展，特別是私營企業(yè)的不斷壯大也刺激了私營業(yè)主的消費(fèi)需求，多種所有制成分的日益和諧共存，更多的住宅實(shí)現(xiàn)了商住兩用的功能，所以高檔次的商品住房則形成了一定的市場(chǎng)需求，如2008年萬科從尊重人居感受和環(huán)保出發(fā)，全力推出全裝修產(chǎn)品——洋浦花園，其對(duì)生活細(xì)節(jié)的關(guān)注和個(gè)性化設(shè)計(jì)讓眾多消費(fèi)者為之感動(dòng)，在銷售或出租時(shí)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)消費(fèi)潛力很大。

（3）項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。

2009年，萬科在美麗的凈月潭邊延伸出一條逶迤絢麗的蘭溪谷，以充滿地中海風(fēng)情的“潭溪?jiǎng)e墅”成功銷售，讓我們感受到：得天獨(dú)厚的環(huán)境和區(qū)位，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的條件，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，區(qū)位市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的潛力。

3）戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

4）消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。對(duì)于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。

5）住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展

前幾年，長春城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。商品房開發(fā)不具規(guī)模時(shí)，不但開發(fā)成本高，還容易引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。新時(shí)代的住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。2010年，萬科·長春1948、萬科·惠斯勒小鎮(zhèn)、萬科·柏翠園、萬科·潭溪?jiǎng)e墅、萬科·洋浦花園五盤聯(lián)動(dòng)，利用產(chǎn)品銷售的組合策略，再次進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)，市場(chǎng)細(xì)分，通過產(chǎn)品組合與低成本策略提升長春萬科品牌，增強(qiáng)市場(chǎng)競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競爭，也促使樓盤向規(guī)?；较虬l(fā)展。

6）住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，長春居民購房除直接居住或自用外，也有一部分是用于投資保值、增值或出租，這與長春市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將上升。個(gè)人購房的比例也不斷增加，目前這一比例已超過90%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。

從以上分析可以看出，長春萬科的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，因此，在總規(guī)設(shè)計(jì)時(shí)，要以市場(chǎng)需求依據(jù)，即以民為主，建筑精品，引導(dǎo)消費(fèi)。

3結(jié)語

居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)直接影響著城市的美觀性，而小區(qū)設(shè)計(jì)更注重的是適用性，不要一味的知識(shí)追求房屋面積的大小而忽略了其真正的價(jià)值，只有健康、穩(wěn)定、和諧的居住環(huán)境才會(huì)使我們的心情更加愉快，才能在這快節(jié)奏的社會(huì)中，能夠有一個(gè)休息的場(chǎng)所，所以說，小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)至關(guān)重要，一定要“以人為本”。能否建造一個(gè)安定、和諧、健康的居住環(huán)境，這還需要所有城市規(guī)劃建設(shè)者的共同努力。

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