【摘要】近年來，由于我國城市化的快速發(fā)展，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重供求失衡，引起一些主要城市比如北京、上海等地方的投機性購房現(xiàn)象，房價快速飆升，遠遠超過居民的平均收入增幅。至此，住房問題一躍成為目前最大的民生問題，尤其是最近幾年的全國“兩會”上，也是最受爭議的熱點之一。自2010年至今，中央政府頻繁出臺各種調(diào)控政策，旨在改善房地產(chǎn)市場的正常秩序。本文旨在從供需角度剖析國家房地產(chǎn)調(diào)控政策。

【關鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控需求供給

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景

2010年之前，得益于寬松的貨幣與財政政策，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛快的發(fā)展，幾乎所有城市的商品房銷售面積及銷售額均達到歷史高位。同時由于“熱錢”的不斷涌入，各房產(chǎn)企業(yè)的競爭非常激烈，“地王”的競標單價不斷打破記錄，成本的增加無形地推動價格無限地攀升。在此背景下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控迫在眉睫，中央政府與2010年1月7日出臺了“國十一條”,由此進入調(diào)控階段。

我們在經(jīng)濟學中通常使用供給與需求達到均衡時的價格來衡量產(chǎn)品的真正價值。如果供給超過需求即供過于求，或者需求超過供給即供不應求，均會引起價格相對于真正價值的波動與偏離。因此，從根本上解決房地產(chǎn)問題應是從總供給與總需求兩方面著手，目前政府采取的“房地產(chǎn)調(diào)控”政策也正是基于對這兩方面的調(diào)整與控制，通過深入分析造成房產(chǎn)供求失衡的原因，進而對癥下藥，控制總供給與總需求達到新的平衡，使房價穩(wěn)定下來。

二．從供需角度剖析房地產(chǎn)政策

（一）控制各類需求

（1）提高存款準備金率。這是央行調(diào)控貨幣市場的有力工具，通過調(diào)整準備金率，一方面減少商業(yè)銀行的超額準備金，另外一方面也降低了貨幣乘數(shù)，從而控制貨幣的總供給，增加房產(chǎn)開發(fā)商的融資難度，減少房地產(chǎn)投資的“熱度”。同時，從宏觀上對沖外匯儲備劇增、出口順差等原因造成的流動性過剩，控制CPI增速及通貨膨脹；

（2）謹慎提高相關利率。此舉通過兩個方面來控制投資與購房需求。首先，高利率提高了開發(fā)商的融資成本及風險，大大縮減了其利潤水平，降低再投入的能力，抑制了投資需求；另外一方面，高利率直接增加了所有購房者的購房成本，強制性降低了購房需求，尤其是2010年4月對二套房房貸貸款利率的調(diào)整，又進一步提高了購房成本，控制了投機性需求。此外，高利率也可以控制房地產(chǎn)泡沫引起的通貨膨脹，但由于引起的超額利息支出無法區(qū)分承擔者的購房動機屬于合理性還是投機性，無法兼顧正常合理的自住購房需求者的利益，同時降低了整個社會的經(jīng)濟需求，因此需“慎用”。

（3）對開發(fā)商及購房者實行差別化信貸政策。首先，通過引導銀行和信托等金融機構，對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)整額度、風險評級、風險溢價，控制對該行業(yè)的資金投放額度，限制房企的融資渠道，控制投資需求；其次，又通過類似三套房貸暫停的政策提高了投機購房的購房壓力，從而限制了各種投機性購房需求。

（4）稅收政策。房地產(chǎn)相關課稅稅種不斷開發(fā)，而且伴隨著稅率的逐步提高以及課稅范圍的不斷推廣，尤其是對多套房持有者的征稅，均旨于大大提高購房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投資性購房需求；同時有利于節(jié)約住房、土地資源，對住房基本消費平等化、促進住房公平有積極意義。但由于相關稅種存在重復征稅引起爭議，房產(chǎn)稅還處于試點狀態(tài)。

（5）房產(chǎn)的限制購買與停止購買政策。從2010年開始，由主要一線城市到二三線城市，各地方政府相繼出臺限制性購買政策，通過對外地戶籍居民購房、公司購房、對本地戶籍居民購房套數(shù)以及多次購房時間間隔的限制，強行遏制了過度的投資投機性需求，在中心城市比如北京、上海等地實施限購政策的效果尤其顯著；限購政策是目前調(diào)控的最有效的手段，以行政手段強制將“熱錢”隔離，是從根本上控制購房需求的前提，避免政策落空，同時又不會影響租賃、度假、物業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）增加住房有效供給

（1）采用財政手段直接或間接地推進城市保障房的建設及擴大有效住房供應量。保障房建設是從根本上減少房產(chǎn)供求差距的有效手段。從直接的角度來講是通過政府撥款提供資金，擴大相關財政支出，比如增加中央財政撥款、地方政府公共預算的相應比例，用于實現(xiàn)保障房的建設；間接則是指政府通過補貼、減稅甚至免稅等財政手段，鼓勵并引導信貸資金向國家政策扶持的保障房建設項目投放，同時通過合理的利率降低保障房的建設成本，提高民間資本的投資積極性，從而最終推動保障房的建設。加快保障性住房建設，已成為房地產(chǎn)調(diào)控尋求突圍的重要突破口，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，對有效遏制當前房價持續(xù)上漲和加強房地產(chǎn)調(diào)控都將產(chǎn)生積極影響，解決由住房供給結構嚴重失衡引發(fā)高房價等一系列社會和經(jīng)濟問題。同時，擴大有效住房供應量是通過房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，擴大住房供應，從而抑制房價增長。

（2）采用行政手段強制調(diào)節(jié)土地的合理供應及控制土地的價格。從2010年開始，從中央到地方，住房用地的計劃供應總量逐年增長，2011年的住房用地計劃供應總量在2010年實際供應量的基礎上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供應；通過控制對大型商品房及別墅的土地供應、強制要求增加對經(jīng)濟適用房、廉租房及中低價位、中小戶型等商品住房的土地供應以及對民生住房建設用地或保障性安居工程用地的優(yōu)先安排，來提高土地的有效利用率，進而提高住房的有效供給量。其次通過強制杜絕非法囤地來平抑土地價格。土地供應的控制有利于土地價格及房價的回歸，提高了土地的使用率，增加了住房有效供給，從根本上改善了住房需求。

三．房地產(chǎn)政策的未來展望

（一）調(diào)控效果將顯現(xiàn)

去年10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅緩慢。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態(tài)導致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價持續(xù)瘋漲。而在今年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，開發(fā)商拋卻暴利思維、消費者確立理性房屋消費觀、地方政府拋卻土地財政思維。同時，在國家緊縮銀根、加息、限貸等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企將或因轉(zhuǎn)型、關閉、破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領域，隨著行業(yè)整合及市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。

此外，房地產(chǎn)投資增加必然會拉動經(jīng)濟增長，一般在成熟國家中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重在5%到10%左右。而我國房地產(chǎn)投資的比重遠超過這個區(qū)間，2012年我國經(jīng)濟發(fā)展目標為GDP增長7.5%，8年來首次破“8”，足以說明經(jīng)濟結構調(diào)整的決心。

（二）調(diào)控將難以長期持續(xù)

根源于房地產(chǎn)調(diào)控的干擾因素過多，包括各種內(nèi)在或外在性因素，無法從根本上消除。比如說土地財政問題，這是一個老生常談的問題，地方政府依靠房地產(chǎn)完成財政收入目標以及平衡財政收支的現(xiàn)狀暫時無法改變，目前來講地方政府仍舊面臨巨額債務的壓力，這是地價攀高的根源，因此暫時只是行政手段壓制了其推高低價的沖動，而政策一旦放松，地價就會立即反彈；還有目前投資資金缺乏合適的投資渠道，由于近幾年來在房地產(chǎn)行業(yè)的推動下，出于對通貨膨脹的預期，投資資金缺乏可以獲得超額收益的投資渠道，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策只是通過行政手段將“熱錢”隔離，但是無法根本性地解決投資資金的去處，因此調(diào)控政策一旦放松，這些資金仍舊會立即追高；除此之外，國際經(jīng)濟因素干擾調(diào)控，近年來美國經(jīng)濟復蘇非常緩慢、歐洲債務問題的擴大升級，都會影響全球的經(jīng)濟發(fā)展，也很容易造成全球性經(jīng)濟的動蕩，如果發(fā)生引起動蕩的全球性大事件，調(diào)控政策將被迫打斷。因此，目前的房地產(chǎn)調(diào)控難以長期持續(xù)。

參考文獻

[1]戚蓉蓉.近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及展望[J].中國房地產(chǎn)金融，2011.5 (4):21-22.

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作者簡介：陳坤（1985-），對外經(jīng)貿(mào)大學金融學院金融學，研究方向：證券投資。

（責任編輯：陳岑）