王燕 丁莉

[摘 要]近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)也引起了人們的普遍關(guān)注。為了控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家也出臺(tái)了一系列的政策，但控制效果并不理想。房?jī)r(jià)高的原因可能是多方面的，但其中最根本的原因在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的剛性需求引起。

[關(guān)鍵詞]區(qū)域經(jīng)濟(jì) 房?jī)r(jià)問(wèn)題 發(fā)展 平衡

一、引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也在迅猛上升。自從出臺(tái)“國(guó)八條”以來(lái)，雖然一線城市的房屋均價(jià)有所下滑。首先來(lái)看深圳，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布數(shù)據(jù)稱，3月深圳全市新房成交均價(jià)19423元／平方米，環(huán)比下降5.99％，同比下跌5.04％，這是今年深圳新房成交價(jià)首次跌至每平方米2萬(wàn)元以下。對(duì)于價(jià)格下跌，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，重要的原因是價(jià)格較低的深圳關(guān)外新房大量成交，數(shù)據(jù)顯示，3月深圳關(guān)外新房成交2131套，遠(yuǎn)多于2月的1274套。其次來(lái)看廣州，有數(shù)據(jù)顯示，3月1日~3月31日，廣州市網(wǎng)簽成交均價(jià)為11895元/平方米，環(huán)比上月的12157元/平方米微跌2.16%，這已是自去年12月最高位13498元/平方米以來(lái)，連續(xù)4個(gè)月逐月下降。但數(shù)據(jù)分析顯示，此次下降是由于中心六區(qū)成交比例降低，加上外圍區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)，導(dǎo)致全市均價(jià)出現(xiàn)輕微下降。顯然，樓市的調(diào)控使城郊樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始下降，但市中心房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。實(shí)際上，從全國(guó)的房?jī)r(jià)可以看出，不管是城市與城市之間，還是同一城市的不同區(qū)域之間，房?jī)r(jià)存在很大的差別。在不同城市之間，相比一線城市房?jī)r(jià)的瘋狂，二三線城市顯得要理性很多，一些二三線城市的房屋均價(jià)還不足5000元/平方米，一些落后的二三線城市房?jī)r(jià)甚至只有3000左右。

房?jī)r(jià)問(wèn)題雖然得到各方面的重視，中央也連續(xù)出臺(tái)“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)政策。但政策也出于多方面考慮，都只是雷聲大，雨點(diǎn)小，止痛不治病，不能解決房?jī)r(jià)的根本問(wèn)題。拿“國(guó)六條”來(lái)說(shuō)：自2006年出臺(tái)“國(guó)六條”以來(lái)，我國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)也有一定的回落，但時(shí)間不長(zhǎng)，很快房?jī)r(jià)又上來(lái)了，甚至一路飆升。自此，很多學(xué)者就開(kāi)始研究，剖析房?jī)r(jià)飆升的原因，有土地成本的上漲、居民收入水平的提高、市場(chǎng)預(yù)期的過(guò)高估計(jì)、投資途徑的相對(duì)單一、投資者的炒作等等。實(shí)際上，房?jī)r(jià)問(wèn)題最可怕的不在于它有多高，而在于它在不同城市之間的差異，一線城市和二三線城市房?jī)r(jià)之間的差異才是最值得關(guān)注的問(wèn)題。其實(shí)房屋也是商品，商品的價(jià)格應(yīng)該就由兩個(gè)因素決定，一個(gè)是價(jià)值；另一個(gè)是市場(chǎng)的供求關(guān)系。商品的價(jià)值應(yīng)該是成本加利潤(rùn)，然而房子的成本在兩個(gè)城市之間的差別其實(shí)沒(méi)有那么大，除了賣地的價(jià)格以外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,各地建房原材料價(jià)格全國(guó)都差不多。如果不是房屋的價(jià)值引起的差別，那么就應(yīng)該是供求關(guān)系了。

二、房?jī)r(jià)高的根本原因——區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡

造成現(xiàn)在一線城市高房?jī)r(jià)的原因很多，有土地供給方面的因素，有需求方面的拉動(dòng)，有投機(jī)炒作方面的原因，有人們對(duì)于房屋觀念的改變，然而最深層次的原因在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡引起的剛性需求。

首先，一線城市匯集了大量的、優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化、科技、環(huán)境等與人們生產(chǎn)生活密切相關(guān)的資源，各種配套公共設(shè)施更加完善，規(guī)章制度更加健全，一些大活動(dòng)大事件在這些大城市舉辦，像北京，上海，深圳，廣州等，一些國(guó)家級(jí)甚至世界級(jí)盛世會(huì)議在那里舉辦。那里的信息資源更豐富，人們的機(jī)會(huì)也很多。從而激發(fā)了人們競(jìng)相向 這些地方遷移的愿望。其次，一線城市成為高校的聚集地，重點(diǎn)大學(xué)、知名高校都集中在一線城市，二三線城市都很少有一流的大學(xué)，如果想接受頂尖的高等教育，還是要到那些北京、上海、武漢、杭州等這些地方。同時(shí)，這些高校有能承擔(dān)起科研開(kāi)發(fā)工作的團(tuán)隊(duì)，還有企業(yè)發(fā)展需要的畢業(yè)生。第三，一線城市有一種大城市的文化和氛圍。在大城市，你能享受到一種大城市的氛圍，大城市的氣度。所以很多人也希望自己身處其中，也能沾染些氣質(zhì)，擁有那種優(yōu)雅。許多人可能生活在大城市并不如意，可是當(dāng)他有罅隙回到偏遠(yuǎn)的老家，不管是父母親戚還是自己，會(huì)覺(jué)得你是在大城市生活工作的，他們或自己臉上會(huì)有面子。由于上述原因吸引了大量人才涌向一線城市，從而不可避免地造成住房剛性需求的增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

三、房?jī)r(jià)的又一問(wèn)題——各地房?jī)r(jià)的差別

一線城市高房?jī)r(jià)的原因：首先，由于一線城市的人口快速增長(zhǎng)，這些地區(qū)的土地承載人口比例已經(jīng)嚴(yán)重失調(diào)，土地資源變的異常稀少，物以稀為貴，這樣就形成了土地資源的供不應(yīng)求的局面，而房屋是一種特殊的商品，是與土地資源緊密聯(lián)系在一起的。由于土地資源的價(jià)格上漲，在其它建房所需資源價(jià)格不漲的情況下，房?jī)r(jià)也理所應(yīng)當(dāng)隨著土地資源價(jià)格上漲而上漲。其次，由于一線城市的人口持續(xù)增長(zhǎng)，在土地資源有限的情況下，所建設(shè)的住房也肯定是有限的，又因?yàn)榉课菔巧唐?，是可以投資的，在這種住房供不應(yīng)求的局面下，就產(chǎn)生了投資客對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的高預(yù)期，大家都知道資本的逐利性，所以資本紛紛投入房產(chǎn)，導(dǎo)致了房產(chǎn)向少部分人手中集中，這樣就更加劇了房源的緊張，使房屋更加供不應(yīng)求，這樣導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，從而有更多的資本進(jìn)入，形成了惡性循環(huán)。

在上述的這種惡性循環(huán)狀況下，不改變現(xiàn)有的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡狀態(tài)，讓各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡起來(lái)，人們還會(huì)拼命涌向一線城市，到時(shí)一線城市的人口會(huì)越來(lái)越多，發(fā)展也會(huì)越來(lái)越快，與二三線城市乃至四五線城市的距離會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)。房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高。到時(shí)候?qū)⒉粌H僅是一個(gè)房?jī)r(jià)問(wèn)題，而是整個(gè)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題。

一線城市除了高房?jī)r(jià)問(wèn)題外，還有一個(gè)就是一線城市的房?jī)r(jià)比其他地方高多少的問(wèn)題。如果各地的房?jī)r(jià)都高，相差不是那么的大，那就意味著各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是平衡的，不會(huì)有什么問(wèn)題?？墒俏覀兛梢钥吹?，現(xiàn)在一些西部偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的城市房?jī)r(jià)并不高，有的才3000左右。

四、改變房?jī)r(jià)——協(xié)調(diào)發(fā)展各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

要想從根本上改變房?jī)r(jià)，從供求關(guān)系的角度來(lái)分析，可以從兩個(gè)方面入手，一是增加房產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量；二是減少對(duì)房產(chǎn)的需求數(shù)量。

第一，增加房產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量。一方面，一線城市由于人口太多，城市資源嚴(yán)重緊張，增加房產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量就要增加土地供應(yīng)數(shù)量，而城市土地資源又是有限的，所以增加一線城市的房產(chǎn)供給是不適合的。另一方面，由于一線城市土地資源稀少，所能建設(shè)的房產(chǎn)數(shù)量有限，從而導(dǎo)致了人們對(duì)房產(chǎn)漲價(jià)的預(yù)期，大家紛紛投資房產(chǎn)，房?jī)r(jià)倍增。所以要想降房?jī)r(jià)，就要降低人們對(duì)房產(chǎn)漲價(jià)的預(yù)期，增加房產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量，增加房產(chǎn)數(shù)量就要增大土地供應(yīng)數(shù)量，而一線城市的土地又是有限的。所以要想增加房產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量，只能靠發(fā)展二三線城市，充分利用那里的土地資源。因此，要從根本上改變一線城市的高房?jī)r(jià)狀態(tài)，除了出臺(tái)相應(yīng)的政策調(diào)控外，努力改變各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡狀態(tài)才是最重要的。

第二，減少需求。要想減少對(duì)房產(chǎn)的需求，就要減少一線城市的人口，而平衡各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平就能減少一線城市的企業(yè)，減少企業(yè)就能減少人口，所以只要把一線城市的企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移，就能達(dá)到目的。通過(guò)轉(zhuǎn)移人口，一線城市的土地和房產(chǎn)數(shù)量與人口比例趨于平衡，投資者對(duì)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將會(huì)降低，資本抽出，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。

很簡(jiǎn)單的一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)之所以瘋狂的飆升，就因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)需求過(guò)多，投資客也看中了那里的市場(chǎng)需求，紛紛投資一線城市的房地產(chǎn)，從而加大了一線城市的市場(chǎng)需求，形成惡性循環(huán)。一線城市的市場(chǎng)需求來(lái)自于人們拼命向這些地方擠，現(xiàn)在的人才之所以拼命向一線城市擠，就是因?yàn)槟抢镉兴麄兙蜆I(yè)的企業(yè)，那里的發(fā)展更好，機(jī)會(huì)更多，生活條件也好，而各企業(yè)也是看中一線城市的人才聚集而愿意在此扎根，這樣就導(dǎo)致了一線城市的人口進(jìn)一步上漲，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求進(jìn)一步被加大，房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，從而形成了又一個(gè)惡性循環(huán)。如果各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r差不多，人們何必?cái)D在一個(gè)地方？如果二三線城市有企業(yè)發(fā)展需要的人才，他們?cè)趺纯赡懿蝗ダ酶阋说耐恋睾透鼉?yōu)惠的政策？當(dāng)各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡以后，各個(gè)地區(qū)的人口流入和人口流出達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡后，土地資源與人口的比例動(dòng)態(tài)平衡，土地資源價(jià)格只會(huì)受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，這種情況下就失去了對(duì)房?jī)r(jià)高速上漲的預(yù)期的動(dòng)力，投資者就不會(huì)再去大量投資房產(chǎn)了，房?jī)r(jià)就處于一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)下跌而下跌。因此，努力改變各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡狀態(tài)，使各個(gè)地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展才是最重要的。

五、措施建議

1.政策規(guī)劃。國(guó)家可以有意識(shí)的將一些行業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，讓這些行業(yè)的企業(yè)帶著他們的人員向二三線城市轉(zhuǎn)移，以此來(lái)減少一線城市人口過(guò)多的壓力，減少房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，同時(shí)也避免了資源過(guò)度集中在少數(shù)幾個(gè)地方。

2.改善二三線城市的投資環(huán)境。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展主要是以企業(yè)為主體，投資環(huán)境如果不改善的話，僅僅靠?jī)?yōu)惠政策，短期內(nèi)可能有一定的效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，投資者可能不滿意，也不愿意來(lái)，所以應(yīng)該改善投資環(huán)境。投資環(huán)境當(dāng)然分為“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”。 所謂“硬環(huán)境”，指的是城市硬件方面問(wèn)題。比如交通問(wèn)題、基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題、城市建設(shè)問(wèn)題、還有一些生態(tài)環(huán)境問(wèn)題、生態(tài)環(huán)境的改善問(wèn)題等等。所謂“軟環(huán)境”實(shí)際上是一個(gè)當(dāng)?shù)卣畬?duì)企業(yè)的服務(wù)問(wèn)題，另外就是法制建設(shè)問(wèn)題。

3.改善二三線城市的公共服務(wù)。比如基礎(chǔ)教育、交通、基本醫(yī)療、基本福利、社會(huì)保障，對(duì)弱勢(shì)群體的援助，還有文化道德的建設(shè)，還有體育事業(yè)的發(fā)展等等，這些方面政府給予更多的關(guān)注，把財(cái)政的經(jīng)費(fèi)主要用在這些方面。

4.改善二三線城市的城市形象。城市形象是全體市民共同建設(shè)共同努力的一種成果，它滲透到城市整體建設(shè)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，外在的包括整潔優(yōu)美的城市環(huán)境、人居環(huán)境，內(nèi)在的包括市民的文化素質(zhì)、文明程度，以及精神生活方方面面，城市里的一株花開(kāi)一簇草綠都體現(xiàn)在其中?？梢哉f(shuō)城市形象是一個(gè)城市綜合全面的外在體現(xiàn)，更是賦有深刻內(nèi)涵的精神產(chǎn)品。因此，要根據(jù)各地的特色，不斷改善人居環(huán)境、人文環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境等綜合條件，以此來(lái)吸引企業(yè)和人才。

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