林虹

[摘 要]中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了至少10年的黃金發(fā)展期后，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式已經(jīng)到了刻不容緩的地步，本文綜合房地產(chǎn)業(yè)的各類政策，分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)和幾個(gè)方向。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 調(diào)控 轉(zhuǎn)型

一、 引言

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了至少十年的黃金發(fā)展期后，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的驅(qū)動(dòng)下，再次走到了十字路口，房地產(chǎn)企業(yè)大多沿襲快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)模式在低成交量、市場(chǎng)慘淡的大環(huán)境下已經(jīng)顯示出疲態(tài)。從大局來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已經(jīng)不容置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式已經(jīng)到了刻不容緩的地步，一場(chǎng)深刻的變革正在房地產(chǎn)業(yè)悄然發(fā)生。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的兩個(gè)趨勢(shì)

綜合國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的種種政策的出臺(tái)，基本可以看出兩個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是加大保障房建設(shè)力度方向不改變，一個(gè)是調(diào)控政策可能會(huì)適時(shí)而變。

政府建設(shè)保障房的目的是為了讓中低收入家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。與此同時(shí)，保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)起到一定的作用。現(xiàn)在最集中的問(wèn)題體現(xiàn)在中低收入人群及低收入人群的住房沒(méi)有著落，激發(fā)了社會(huì)矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問(wèn)題，光靠調(diào)控房?jī)r(jià)并不能解決，需要依靠保障房的建設(shè)。近幾年，我國(guó)保障房的建設(shè)力度比較小。國(guó)家已決定未來(lái)5年加大保障房建設(shè)力度，這個(gè)總體方向不變。保障房的建設(shè)還會(huì)持續(xù)下去。另一方面，國(guó)家要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)軟著陸。目前房?jī)r(jià)上漲的壓力還是很大，國(guó)際輿論普遍認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫己經(jīng)比較大，如果繼續(xù)提高房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。如果泡沫一旦破滅，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。世界上有不少反面教材，例如：30年前拉美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。20年前,日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂。3年前的美國(guó)次貸危機(jī).都是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快造成的。我國(guó)政府要保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，很重要的就是要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。目前的房地產(chǎn)調(diào)控都是圍繞這兩方面來(lái)進(jìn)行，既要加大保障房建設(shè)力度，還要保證商品房的供應(yīng)量，保證商品房用地的供應(yīng)量，緩解房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題。

房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)應(yīng)機(jī)而變。商品房與保障房是兩個(gè)不同的體系，面對(duì)不同的人群，不能混為一談。如果要實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)，首先要實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的平穩(wěn)。這與保障房之間沒(méi)有直接的聯(lián)系。除非將來(lái)擴(kuò)大保障房的供應(yīng)對(duì)象，把可以買商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會(huì)影響到商品房的供求關(guān)系。所以，保障房的建設(shè)與商品房房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。也許在同一地段，保障房的價(jià)格低于商品房，會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生些影響。但總體而言，商品房的價(jià)格還是由商品房的供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)地區(qū)性的市場(chǎng)，各地區(qū)的供求關(guān)系不一樣，房?jī)r(jià)不一樣，市場(chǎng)的反應(yīng)也不一樣。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控從目前來(lái)看，仍然面臨著保障房建設(shè)不足和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。國(guó)家的政策也是圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行的。但是，各地的市場(chǎng)不一樣，所以有的地區(qū)限購(gòu)，有的地區(qū)不限購(gòu)，有的地區(qū)限購(gòu)力度大一些，有些地區(qū)限購(gòu)力度輕些。直到市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡下來(lái)，國(guó)家的調(diào)控政策才可能放松一些。另外，中央一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、靈活性、有效性。房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)熱發(fā)燒的幾率不大，因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)有過(guò)熱勢(shì)頭，中央會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況采取進(jìn)一步的大面積的結(jié)構(gòu)性政策，但房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大面積的嚴(yán)重下滑，房?jī)r(jià)嚴(yán)重下滑會(huì)影響到土地出讓，影響地方財(cái)政的收入，影響地方債務(wù)的償還，而地方財(cái)政與債務(wù)又和中央、銀行等方面關(guān)系密切，所以國(guó)家會(huì)采取措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的幾個(gè)方向

國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市的調(diào)控。國(guó)家強(qiáng)調(diào)要提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效益和質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)可能會(huì)在以下幾個(gè)萬(wàn)面出現(xiàn)轉(zhuǎn)型:

1.空間布局。房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去更多的大企業(yè)會(huì)集中在大城市，現(xiàn)在開(kāi)始向中小城市甚至城鎮(zhèn)布局。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)中小城市的發(fā)展空間現(xiàn)在也很大。限購(gòu)政策的出現(xiàn)，及大城市土地資源的稀缺，使房地產(chǎn)企業(yè)感覺(jué)在大城市的生存更加困難，于是紛紛向二三線及三四線城市拓展。像恒大、萬(wàn)科等企業(yè)，先在二三線城市布局，就先得利。在這次調(diào)拉過(guò)程中，這幾家企業(yè)的交易量不降反升。無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，還是從政策的角度，還是從先行者的范例，都告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)的空問(wèn)布局正向全國(guó)拓展。這對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展起到了積極推進(jìn)作用。

2.物業(yè)狀態(tài)的轉(zhuǎn)型。過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)住宅及銷售為主，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種多樣的物業(yè)形式轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步開(kāi)始自持物業(yè)。

3.盈利模式的轉(zhuǎn)變。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來(lái)盈利?，F(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策不允許囤地，加之現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會(huì)從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來(lái)獲得盈利。

4.企業(yè)組織的變化。目前，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被兼并，被合作的機(jī)率加大。好的品牌企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，還可在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步拓展。有些前景困難的中小型企業(yè)，現(xiàn)在只能轉(zhuǎn)讓手中的存地。這些兼并和合作有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。以前，一般的房地產(chǎn)企業(yè)都是開(kāi)發(fā)投資一體化，現(xiàn)在出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)、投資分離的現(xiàn)象，企業(yè)向?qū)Ｒ换较虬l(fā)展。有的企業(yè)只投資，有的企業(yè)專業(yè)做開(kāi)發(fā)

5.產(chǎn)品變化。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品從灰色建筑、毛坯房，向綠色建筑、成品房、精裝房方向發(fā)展。

6.行業(yè)關(guān)系的轉(zhuǎn)變。以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展，現(xiàn)在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢(shì)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)，關(guān)系更加密切了。這對(duì)降低產(chǎn)品成本，提高產(chǎn)品品質(zhì)都是大有益處，當(dāng)然，這樣對(duì)購(gòu)房者亦大有益處。

四、結(jié)語(yǔ)

2012年必定是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上一個(gè)全新的里程碑，它以全新的方式揭開(kāi)了下一個(gè)十年的序幕——轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)。企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都將發(fā)生深刻的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會(huì)從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來(lái)獲得盈利。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁小平.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)發(fā)展七大趨勢(shì).上海房地,2012年 03期

[2]張永岳.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型.中國(guó)房地產(chǎn),2006年09期