劉曉君 王少文

摘要：進(jìn)入2012年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)日益成熟、市場深度觀望的背景下，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域積極探索多元化經(jīng)營的發(fā)展之路。這一方面表明房地產(chǎn)企業(yè)有調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略的強(qiáng)烈訴求；另一方面也凸顯了房地產(chǎn)企業(yè)有從單一業(yè)務(wù)經(jīng)營向多元化經(jīng)營的客觀需要。大量研究和實(shí)踐表明多元化經(jīng)營對于房企來說是一把雙刃劍，其在獲得多元化帶來的收益提升或成本降低的同時(shí)，無一例外都要面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。因此如何識別風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施可控的多元化之路是房企在經(jīng)營過程中首要考慮的問題。

關(guān)鍵詞：多元化；風(fēng)險(xiǎn)；層次分析法；灰色關(guān)聯(lián)綜合分析法

中圖分類號：F272.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、問題提出

經(jīng)過兩年的政策調(diào)控，特別是限購政策以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“有價(jià)無市”局面，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)并購頻繁，引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的一次洗牌。前不久，全國政協(xié)常委、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰在“2012中國房地產(chǎn)500強(qiáng)峰會(huì)”上指出：我國房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，加快普通商品住房建設(shè)、擴(kuò)大有效供給、促進(jìn)房價(jià)合理回歸是調(diào)控的主要任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)須正確認(rèn)識中央調(diào)控，努力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。所以就有專家明確表示：今后國內(nèi)房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向之一，就是傳統(tǒng)的、單一的房地產(chǎn)格局將被多元化的房地產(chǎn)市場所代替。

同時(shí)據(jù)多方信息顯示：從2011年開始國內(nèi)一批領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已加快實(shí)施多元化戰(zhàn)略，涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。更有的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了橫向多元化戰(zhàn)略，向能源、金融、藥業(yè)、酒業(yè)和礦業(yè)等行業(yè)發(fā)展。多元化似乎是大家在調(diào)控政策下共同選擇的求生存、謀發(fā)展的戰(zhàn)略方針。進(jìn)入2012年，在市場調(diào)整之際，在行業(yè)日益成熟的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更加積極地探索多元化經(jīng)營。優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)在這市場深度觀望的背景下實(shí)施多元化發(fā)展不僅能有效降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，更是企業(yè)著眼未來的重要布局。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化發(fā)展有多種方式，但無論哪種方式，都需要充分認(rèn)識到多元化過程中的風(fēng)險(xiǎn)問題。有效的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，可以擴(kuò)大和增加企業(yè)收益，降低單一經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，分?jǐn)偣潭ǔ杀荆詫ふ腋蟮氖袌隹臻g。然而企業(yè)的資源總是有限的，多元化的實(shí)施不僅會(huì)使企業(yè)在原有行業(yè)資金的投入減少，又會(huì)分散管理層的注意力，削弱原有產(chǎn)業(yè)。并且企業(yè)多元化發(fā)展所要進(jìn)入的行業(yè)也是動(dòng)態(tài)變化的，行業(yè)進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)也很難衡量，再加上企業(yè)多元化發(fā)展必然會(huì)增加行業(yè)的交叉性，將面臨更多的競爭企業(yè)。另外 ，行業(yè)的內(nèi)部也有經(jīng)營整合的風(fēng)險(xiǎn)，所以在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，一定要認(rèn)清企業(yè)自身的資源能力，合理多元化，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。

二、實(shí)施多元化發(fā)展的優(yōu)劣勢分析

根據(jù)易居中國研發(fā)機(jī)構(gòu)-易居研究院對福布斯世界100強(qiáng)企業(yè)的跟蹤分析發(fā)現(xiàn)：第一，在世界100強(qiáng)企業(yè)中，超過90%的企業(yè)均從事多元化經(jīng)營，單一業(yè)務(wù)型企業(yè)占比不足10%；第二，在這些從事多元化經(jīng)營的企業(yè)中，超過86%的企業(yè)從事的是相關(guān)多元化經(jīng)營，僅有不足14%的企業(yè)從事的是無關(guān)多元化經(jīng)營（非相關(guān)業(yè)務(wù)型）。

企業(yè)多元化經(jīng)營是指企業(yè)在多個(gè)相關(guān)或不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域同時(shí)經(jīng)營多項(xiàng)不同業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略，其分類見表1。

多元化發(fā)展的優(yōu)勢在于其可以合理配置企業(yè)資源，提高企業(yè)資源利用率。一方面可以減少原市場的競爭壓力，另一方面有利于企業(yè)向前景好的行業(yè)轉(zhuǎn)移。同時(shí)實(shí)施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略還可以分散風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多的盈利機(jī)會(huì)，從而可以從一定程度上帶動(dòng)原業(yè)務(wù)的發(fā)展。但在多元化的過程中我們也應(yīng)該認(rèn)識到它的劣勢，比如進(jìn)入新行業(yè)會(huì)在一定程度上削弱原有產(chǎn)業(yè)，并且面臨著行業(yè)進(jìn)入和退出風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的管理機(jī)制也需要調(diào)整。所以在企業(yè)實(shí)施多元化前一定要考察企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)健，是否具備了多元化戰(zhàn)略所需的剩余資產(chǎn)，是否掌握了進(jìn)入新領(lǐng)域所必要的知識和信息，不要盲目跟風(fēng)。著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨說過：“某種制度在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的某個(gè)階段可能運(yùn)行得非常有效，但在另一階段則可能變得有問題了”。這對企業(yè)進(jìn)行多元化經(jīng)營無疑是很好的啟示。

三、實(shí)施多元化發(fā)展的時(shí)機(jī)分析

進(jìn)入2012年，在房地產(chǎn)行業(yè)日益成熟、市場深度觀望的背景下，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域積極探索多元化經(jīng)營的發(fā)展之路。這一方面表明在當(dāng)前市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)有調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略的強(qiáng)烈訴求；另一方面也凸顯了在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)有從單一業(yè)務(wù)經(jīng)營向多元化經(jīng)營的客觀需要。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)在過去的幾十年內(nèi)主要業(yè)務(wù)是住宅地產(chǎn)，隨著住房保障制度和房產(chǎn)稅等國家政策的實(shí)施，住宅地產(chǎn)已進(jìn)入成熟期，利潤空間降低、風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)應(yīng)試圖尋找新的業(yè)務(wù)版塊來擴(kuò)大規(guī)模，建立更加豐富的市場競爭體系。這無疑促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施多元化發(fā)展，比如橫向一體化，縱向一體化。

2.以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等與住宅地產(chǎn)相關(guān)性很大的產(chǎn)業(yè)處于成長期，屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，住宅類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)具備了絕對穩(wěn)定的競爭地位和市場占有率，在當(dāng)前的外部環(huán)境推動(dòng)下有理由也有必要介入這些發(fā)展?jié)摿薮蟮臉I(yè)務(wù)版塊，以尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。同時(shí)由于業(yè)務(wù)相關(guān)性大，可以建立在管理、品牌、商譽(yù)等方面的共享。盡可能追求業(yè)務(wù)的相關(guān)性，這也是西方發(fā)達(dá)國家多元化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

3.以能源、礦業(yè)、金融等為代表的與住宅房地產(chǎn)非相關(guān)的橫向多元化之路由于其利潤豐厚，一方面可以為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行融資，另一方面可以降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于受政策影響而帶來的負(fù)面影響。

4.大型房地產(chǎn)企業(yè)具備多元化所需的核心競爭力?？v觀多元化經(jīng)營較成功的企業(yè)，無一不是在有了自己穩(wěn)定的核心競爭力之后才實(shí)施多元化經(jīng)營的。而且多元化戰(zhàn)略就是圍繞其核心競爭力的主業(yè)進(jìn)行的。而我國大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了自己的穩(wěn)定的核心競爭力，包括核心的技術(shù)、管理能力和核心價(jià)值。這為企業(yè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略提供了戰(zhàn)略基石。

四、多元化戰(zhàn)略發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

A房地產(chǎn)公司是我國大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，一直從事的是房地產(chǎn)住宅開發(fā)，已經(jīng)在市場上占據(jù)穩(wěn)定的市場份額，現(xiàn)順應(yīng)形勢和集團(tuán)公司發(fā)展需要，企業(yè)決策者確定進(jìn)行多元化發(fā)展來拓展公司業(yè)務(wù)，提高市場競爭力，為企業(yè)未來發(fā)展方向作出重大決策。

A房地產(chǎn)公司在多元化戰(zhàn)略實(shí)施的過程中，考慮最多的就是實(shí)施哪種模式的多元化發(fā)展。因而對每一種多元化方案的風(fēng)險(xiǎn)研究就成了擺在企業(yè)決策層和領(lǐng)導(dǎo)層面前的重要問題。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)未來發(fā)展的重要決策，本文試圖將AHP（層次分析法）與GRAP（灰色關(guān)聯(lián)分析法）有機(jī)結(jié)合，建立多元化發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型。其中，運(yùn)用層次分析法可以提供一種數(shù)學(xué)處理的方法，既可以使決策者的分析過程既有科學(xué)性，又有藝術(shù)性，又可以彌補(bǔ)灰色綜合評價(jià)法在確定評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重分配上的缺陷。而灰色綜合評價(jià)法可以較好地解決評價(jià)指標(biāo)難以準(zhǔn)確量化和統(tǒng)計(jì)的問題，排除人為因素影響，使評價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確。構(gòu)建這樣的評價(jià)方法的基本思想是：先由AHP法構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)關(guān)系圖，依據(jù)判斷矩陣定量計(jì)算出準(zhǔn)則層和方案層中各風(fēng)險(xiǎn)因素的相對權(quán)重；然后，由GRAP法給出準(zhǔn)則層中各風(fēng)險(xiǎn)因素重要度組成的待檢模式向量和由方案層中各因素相對權(quán)重組成的多元化風(fēng)險(xiǎn)特征矩陣，通過關(guān)聯(lián)度計(jì)算，得到企業(yè)實(shí)施多元化過程中各種方案發(fā)生某種風(fēng)險(xiǎn)可能性大小的順序。

1.建立層次結(jié)構(gòu)模型。經(jīng)過多方調(diào)查的信息反饋，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行多元化過程中遇到的主要風(fēng)險(xiǎn)有市場風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、整合風(fēng)險(xiǎn)和資本風(fēng)險(xiǎn)六方面。其層次結(jié)構(gòu)圖如圖1所示。

2.確定準(zhǔn)則層中影響因素對目標(biāo)層的權(quán)重系數(shù)。由A集團(tuán)公司決策管理層與相關(guān)專家對企業(yè)多元化過程中各指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度大小進(jìn)行兩兩比較，確定評分值，構(gòu)造判斷矩陣，具體見表2。

通過分析可以看出，企業(yè)多元化戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度依次為：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場進(jìn)入和退出風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)整合風(fēng)險(xiǎn)、市場與行業(yè)信息風(fēng)險(xiǎn)、宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。

3.確定方案層在準(zhǔn)則層指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)。方案層在市場進(jìn)入和退出風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)（見表3）。

同理可以求出方案層在宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)：水平多元化wi=0.4626，集中多元化wi=0.3433，垂直多元化wi=0.1551，混合多元化wi=0.3901。

方案層在產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)：水平多元化wi=0.1811，集中多元化wi=0.0614，垂直多元化wi=0.1281，混合多元化wi=0.6294。

方案層在市場與行業(yè)信息風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)：水平多元化wi=0.1453，集中多元化wi=0.0697，垂直多元化wi=0.3073，混合多元化wi=0.4776。

方案層在企業(yè)整合風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)：水平多元化wi=0.1696，集中多元化wi=0.1255，垂直多元化wi=0.2655，混合多元化wi=0.4393。

方案層在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中的權(quán)重系數(shù)：水平多元化wi=0.1469，集中多元化wi=0.0888，垂直多元化wi=0.3251，混合多元化wi=0.4393。

經(jīng)計(jì)算，上述一致性檢驗(yàn)均符合要求。

由此可得出結(jié)論，A集團(tuán)在實(shí)行多元化戰(zhàn)略上實(shí)行集中多元化風(fēng)險(xiǎn)最小，比如開發(fā)住宅類的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行集中多元化應(yīng)該向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方向發(fā)展，既可以利用原有的生產(chǎn)技術(shù)條件，又可以建造與住宅地產(chǎn)用途不同的建筑產(chǎn)品來滿足市場需要，同時(shí)可以最大程度地控制風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施多元化這種發(fā)展模式也有其局限性，只是在特定時(shí)期企業(yè)采取的一種發(fā)展戰(zhàn)略，并不是企業(yè)發(fā)展的最終戰(zhàn)略，也不一定適合所有企業(yè)。對于那些正在探索或者已經(jīng)走上多元化經(jīng)營的房企，目前迫切需要做的是：審時(shí)度勢，盡快調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略定位和目標(biāo)，明確發(fā)展思路與企業(yè)規(guī)劃，完善對企業(yè)組織的管理體系。盡可能使多元化過程中的風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)，使多元化能夠?qū)崒?shí)在在地為企業(yè)創(chuàng)造利潤。

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A Study on Strategic Risk Assessment of Real Estate Enterprise Diversification

Development

LIU Xiao-jun，WANG Shao-wen

（School of Management，Xi′an University of Architecture and Technology， Xi′an 710055， China）

Abstract： In 2012，in the backdrop of the real estate industry increasingly mature and the market depth wait-and-see， the area of China′s real estate is actively exploring diversified development path. On the one hand， it shows that in the current market situation， real estate enterprise has strong demands to adjust the development strategy.On the other hand， it also highlights the industrial development of the current stage， some real estate enterprises have the objective need of from a single business management to diversified management.However， a large number of research and practice indicate that diversified development is a double- edged sword to real estate enterprise， is an opportunity as well serious challenges. At the same time of enhancing the benefits and reducing cost by the diversification， real estate enterprise faces all kinds of risk without exception.Therefore， how to identify risks， implement the road of controllable diversified real estate enterprises is the primary consideration.

Key words：diversification；risk；the analytic hierarchy process；gray relational analysis

（責(zé)任編輯：石樹文）