金 雷

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作概述

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)背景

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展，其面臨的經(jīng)濟(jì)管理要求不斷提高的整體背景下出臺(tái)的。是在堅(jiān)持繼承與發(fā)展并重、科學(xué)規(guī)范和可操作性并重，國(guó)際化與本國(guó)國(guó)情并重等原則的前提下，為了提高我國(guó)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀，基于我國(guó)法律體系和基本會(huì)計(jì)習(xí)慣而制定出臺(tái)的。

2.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的變動(dòng)內(nèi)容

引入了投資性房地產(chǎn)科目。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在充分考慮到投資性房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而在實(shí)際中不斷增值的情況，單獨(dú)設(shè)置投資性房地產(chǎn)科目，將企業(yè)暫時(shí)或者長(zhǎng)期持有的土地使用權(quán)劃入這一科目，進(jìn)行更為規(guī)范的管理，力求更為真實(shí)客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息。

公允價(jià)值計(jì)量模式的引入。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可以選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，選用公允價(jià)值計(jì)價(jià)時(shí)，以期末公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，兩者差額計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，同時(shí)還對(duì)選用公允價(jià)值計(jì)量模式的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量進(jìn)行了具體規(guī)定。

存貨管理出臺(tái)了新的規(guī)定。其中第一點(diǎn)在于擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，投資性房地產(chǎn)及用于對(duì)外銷(xiāo)售的房產(chǎn)被列入到資本化的范圍內(nèi)。第二點(diǎn)在于以先進(jìn)先出法、個(gè)別計(jì)價(jià)法和加權(quán)平均法取代后進(jìn)先出法，準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的經(jīng)營(yíng)狀況，真實(shí)反映出企業(yè)的盈利能力和水平。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的影響

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)的具體影響

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)通過(guò)信用方式、方法及工具融通資金的金融行為。其中有廣義與狹義之分，廣義的房地產(chǎn)企業(yè)融資指籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)企業(yè)融資則專(zhuān)指其中的資金融通行為。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息更為準(zhǔn)確真實(shí)，透明度更高，一方面有利于企業(yè)大打“新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則牌”來(lái)吸引更多的市場(chǎng)資本投入到房地產(chǎn)企業(yè)中來(lái)；另一方面還可以利用對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的劃分和界定以及其攤銷(xiāo)來(lái)調(diào)整企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間的盈余；此外，舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“資本公積”科目改為“營(yíng)業(yè)外收入”科目也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)債務(wù)重組的方式改變企業(yè)當(dāng)期的盈余?？傊聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息處理提供了許多的便利，可以促使其通過(guò)相應(yīng)公開(kāi)和業(yè)務(wù)調(diào)整等方式吸引投資。

對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則通過(guò)頒布一系列具體的準(zhǔn)則，如投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和借款費(fèi)用準(zhǔn)則等使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算更為科學(xué)合理，信息的披露更為真實(shí)客觀。首先，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)完成用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋單獨(dú)列出了科目“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)意圖用于出售但暫時(shí)沒(méi)出售用于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也要列示在“存貨”項(xiàng)目里，以出租為基本目的的產(chǎn)品必須列入“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目。其次，公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的引入，帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和困難。公允價(jià)值的難以確定會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作增加新的難度，但同時(shí)也會(huì)使企業(yè)的信息更為可靠，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)提供更多的可供選擇的手段。如此，對(duì)率先采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也意味著更多的選擇和更為科學(xué)有效的核算方式，在參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候有更多的可控空間。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響。房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，它包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中有直接關(guān)系的稅收，在我國(guó)主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城市土地房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等。近年來(lái)，隨著城市房地產(chǎn)的飛速開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)稅成為了國(guó)家和地方稅收的重要來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)稅收為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。但同時(shí)，房地產(chǎn)稅也成了影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要會(huì)計(jì)內(nèi)容。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)稅的影響在短期內(nèi)并沒(méi)有明顯的表現(xiàn)，但從長(zhǎng)期來(lái)看存在潛在的不確定性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)行后，采用不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不同的影響，如果采用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)需要對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收很有可能會(huì)比先前大為增加。公允價(jià)值的采用還會(huì)引起關(guān)于增值部分稅收繳納的新政策，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅，這樣會(huì)使得賬面顯示的資產(chǎn)價(jià)值與所得稅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)之間存在差額，所得稅分為當(dāng)期和遞延兩個(gè)基本的部分。從土地增值稅方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅可以在稅前扣除營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等具體的項(xiàng)目以及銷(xiāo)售管理費(fèi)用，借款費(fèi)用方面也可以扣除向銀行等機(jī)構(gòu)借款支付的利息等。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作來(lái)看，部門(mén)的會(huì)計(jì)信息工作者可以通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券等籌資方式來(lái)降低稅基，調(diào)整收入確認(rèn)時(shí)間，及時(shí)進(jìn)行費(fèi)用攤銷(xiāo)，采用合作建房、代建房等經(jīng)營(yíng)模式等來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收。

綜合來(lái)看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)信息的公開(kāi)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及具體科目產(chǎn)生了新的影響，還引起了其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及業(yè)績(jī)價(jià)值的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的新變化。

2.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息使用者的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)工作產(chǎn)生了重大影響，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者包括會(huì)計(jì)信息使用者以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策產(chǎn)生了重大影響，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理以及未來(lái)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)和壓力。

對(duì)股東的影響分析。當(dāng)前新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)領(lǐng)域推行的主要范圍在于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和股份制房地產(chǎn)上市公司，而在這些企業(yè)里股東最關(guān)心的仍然是投資回報(bào)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行對(duì)股東來(lái)說(shuō)是一柄雙刃劍，既是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)。一方面，政府財(cái)政部門(mén)在新準(zhǔn)則制定時(shí)，充分考慮了信息的真實(shí)性、科學(xué)性和客觀性，加強(qiáng)了企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，通過(guò)具體的政策規(guī)定為股東提供了更好的投資決策依據(jù)。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也給房地產(chǎn)企業(yè)管理者及會(huì)計(jì)工作者提供了更大的會(huì)計(jì)政策標(biāo)準(zhǔn)的選擇范圍，企業(yè)管理者能夠?qū)ζ髽I(yè)的盈余及利潤(rùn)進(jìn)行較大自由度的調(diào)整，在一定程度上會(huì)影響到股東對(duì)于投資回報(bào)的要求。因此，股東在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資時(shí)必須充分了解其采用的會(huì)計(jì)制度，在掌握基本情況后進(jìn)行理性投資。

對(duì)債權(quán)人的影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其資金來(lái)源是多渠道的。雖然一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，盈利的能力和投資回報(bào)率都很高，但也存在著高風(fēng)險(xiǎn)。所以，正常運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不用擔(dān)心其償債能力的問(wèn)題，但一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虧損，采取債務(wù)重組，債券人的利益就會(huì)受到損害，導(dǎo)致債權(quán)無(wú)法收回，企業(yè)清算，從而影響債權(quán)人與管理者、員工之間的相互關(guān)系，甚至造成不好的社會(huì)影響。一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大量債務(wù)，并且虧損，債權(quán)人所能作出的最好選擇便是進(jìn)行債務(wù)的重組，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理者與債權(quán)人的利益保護(hù)或者說(shuō)損失最小化。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施往往還通過(guò)直接影響會(huì)計(jì)工作而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策方針是靠企業(yè)的管理者來(lái)制定的，同時(shí)管理者的薪酬又與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)密切相關(guān)。管理者要追求自身的經(jīng)濟(jì)利益，必然會(huì)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所引起的所得稅政策以及具體的會(huì)計(jì)工作的變化采取一定的應(yīng)對(duì)措施來(lái)保障其基本的個(gè)人收入。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)的影響還會(huì)涉及到政府方面，尤其是對(duì)政府財(cái)政收入產(chǎn)生一定的影響。政府在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的背景下，既要保證企業(yè)的積極性，更要保證其基本的稅收收入。

總之，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)信息使用者產(chǎn)生了巨大的影響，從而要求信息使用者在具體的變化中調(diào)整和更新自己的行為觀念，積極應(yīng)對(duì)，順應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則科學(xué)化和規(guī)范化的潮流。

三、有效應(yīng)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的變化

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部會(huì)計(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，必須結(jié)合新準(zhǔn)則的調(diào)整內(nèi)容，在充分考慮各方會(huì)計(jì)信息使用者的利益基礎(chǔ)上，針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所產(chǎn)生的具體影響采取有效的應(yīng)對(duì)措施，促進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理工作質(zhì)量的不斷提高。

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)工作管理。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在后續(xù)計(jì)量模式和房地產(chǎn)性質(zhì)分類(lèi)等方面作出了新的規(guī)定，也給企業(yè)提供了更多的自由選擇空間。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者可以通過(guò)與會(huì)計(jì)信息使用者充分協(xié)調(diào)，選擇對(duì)自己最為有利的計(jì)量模式，保證企業(yè)的盈利。企業(yè)在會(huì)計(jì)工作還不夠成熟時(shí)，不宜盲目選擇采用公允價(jià)值模式，而應(yīng)在傳統(tǒng)的成本模式繼續(xù)運(yùn)行過(guò)程中挖掘公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)自身有利的地方，在不斷調(diào)整企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)工作的前提下有準(zhǔn)備地采用公允價(jià)值模式。企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，還應(yīng)該注意到企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn)，在明確性質(zhì)的情況下可以對(duì)企業(yè)的稅收、會(huì)計(jì)科目的歸入有著不同的情況，將會(huì)影響到企業(yè)的盈利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要充分運(yùn)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給予其會(huì)計(jì)工作的選擇性。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國(guó)會(huì)計(jì)事業(yè)與國(guó)際接軌的結(jié)晶，也反應(yīng)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作未來(lái)發(fā)展的必然之路。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的規(guī)范化和科學(xué)化，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看更有利于其會(huì)計(jì)工作的發(fā)展。盡早適用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不僅能在會(huì)計(jì)政策調(diào)整中占有主動(dòng)地位，還可以借助新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的初步階段進(jìn)行自身的不斷調(diào)整，并且從中尋找合適的會(huì)計(jì)工作技巧，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際工作中即使沿用傳統(tǒng)的方法仍能解決實(shí)際問(wèn)題，也應(yīng)該持有一種戰(zhàn)略的眼光，對(duì)自身的會(huì)計(jì)工作進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步完善和規(guī)范，為企業(yè)的整體發(fā)展做好戰(zhàn)略上的儲(chǔ)備和應(yīng)對(duì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意會(huì)計(jì)工作人員素質(zhì)的培養(yǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施意味著房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的巨大變化和革新，企業(yè)必須加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作人員的培訓(xùn)，促進(jìn)其盡快掌握新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本理念和具體的細(xì)則，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的全面開(kāi)展提供有力的保障。會(huì)計(jì)工作人員素質(zhì)的提高不僅是會(huì)計(jì)工作的必然要求，更是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的客觀要求。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境帶來(lái)的變化只有通過(guò)會(huì)計(jì)工作人員才能得到充分的反饋，因此，會(huì)計(jì)人員必須迅速轉(zhuǎn)變觀念，并且提高相關(guān)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的敏感意識(shí)。同時(shí)，會(huì)計(jì)人員還應(yīng)該熟知新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，如稅收方面、投資性房地產(chǎn)界定方面以及其他的具體會(huì)計(jì)目錄等變化，通過(guò)科學(xué)有效合法的方法為企業(yè)節(jié)約成本，提高盈利率，迅速掌握應(yīng)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變化的方法。

綜上所述，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作提出了新的要求和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也帶來(lái)了發(fā)展的新機(jī)遇。企業(yè)必須采取積極的應(yīng)對(duì)措施，正確對(duì)待外部環(huán)境的變化，從而在內(nèi)部進(jìn)行不斷的調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的快速健康發(fā)展，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供有力的會(huì)計(jì)保障。

[1]張玉梅，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的影響，中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2011年19期.

[2]蔡江東，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要內(nèi)容及影響，中國(guó)科技財(cái)富，2009年06期.

[3]劉琰，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)變化與優(yōu)化，會(huì)計(jì)師，2009年11期.