○郭 芳 朱含露

（1、長江職業(yè)學院 湖北 武漢 430074 2、華南理工大學 廣東 廣州 510641）

2010年9月29日，國家有關部委出臺鞏固樓市調控5項成果措施（“國五條”），正式提出“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”，標志著房產稅改革從“加快研究政策”進入到了“加快推進試點”層面。2011年1月27日，“新國八條”發(fā)布，上海，重慶房產稅試點細則正式出臺，宣布從1月28日開始向個人住房征收房產稅，房產稅改革試點正式啟動。

一、我國房地產稅制的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房地產稅是以房產和土地為課稅對象，向房屋和土地所有權人和使用權人征收的稅賦。這里所說的房產包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的應稅房產。我國現(xiàn)行房地產稅主要包括城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，涉及房地產建設、房屋出租、物業(yè)管理的營業(yè)稅和營業(yè)附加稅、房產稅，涉及土地使用和土地使用權或房產轉讓交易的土地增值稅、契稅和所得稅，涉及企業(yè)所得的所得稅，固定資產投資方向調節(jié)稅以及其他產生合約的印花稅等。這些稅賦的法律依據主要是1982年9月15日國務院正式發(fā)布并于1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）（中央人民政府政務院于1951年8月頒布的《城市房地產稅暫行條例》已于2009年1月1日起廢止）。另外，我國還有一些涉及房地產方面的行政性收費，主要包括土地出讓金、大市政配套費、四源費、集資費等。

二、房地產稅制改革的必要性

1、為提高房地產稅的主體地位，必須進行房地產稅制改革。近些年來，房地產行業(yè)迅速發(fā)展，已經成為我國重要的支柱性產業(yè)之一，在我國經濟總量中的比重已經達到70%。由于我國目前個人投資渠道還不是很完善，房地產已經成為許多居民投資的重要渠道。房地產交易的繁榮造成不動產規(guī)模的不斷擴大和房地產稅源的大量增加。目前，我國的房地產稅稅目繁多且不統(tǒng)一，稅種和稅目的制定不盡科學，而且稅率較低，主要是對交易環(huán)節(jié)征稅，房地產稅在地方和中央的財稅來源中所占比例還非常小。這就造成了比較嚴重的稅收流失，不利于我國財稅制度的完善，對整個國民經濟的發(fā)展也有十分不利的影響。據統(tǒng)計，我國的房地產稅收占地方和中央財政收入的比例只有3.5%，而在美國房地產稅占全部稅收的10%左右，在英國，房產稅也要占到地方財政的30%～40%，高的可達70%～80%，低的也有10%～15%。因此，我國應當擴大稅源，對房地產所有環(huán)節(jié)征稅，使房地產行業(yè)在國家稅收中占到主體地位，這才是與當前房地產行業(yè)和經濟發(fā)展相適應的賦稅征收方式。

2、為調節(jié)貧富差距，必須進行房地產稅制改革。稅收是一個國家財政收入的主要來源之一，稅收的完善與充足對國民經濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用。同時，一個國家的稅收對社會資源的分配也起著十分重要的調節(jié)作用。而我國現(xiàn)在的房地產稅制還不是很完善，從稅目到稅率都有待改進。我國現(xiàn)在的房地產稅收的稅目過于龐雜，稅源不夠充分，課稅對象、納稅義務人的構成和稅率也不盡合理，這對于我國財稅制度的完善十分不利，同時也不能起到很好的分配調節(jié)作用，不利于縮小貧富差距。因此，對房地產稅制進行改革十分必要。

3、為穩(wěn)定房價，必須進行房地產稅制改革。過去一到兩年里，中國的房地產市場經歷了前所未有的發(fā)展高潮，城市房地產投資十分活躍，需求十分旺盛，大量民間資本涌入房地產市場，供不應求的格局導致房價飆升，高升的房價又導致資本繼續(xù)涌入。在這種情況下，城市房地產的價格已經超過了許多居民的承受能力，許多人買不起房。為穩(wěn)定房價，國家及時出臺了一系列嚴厲的調控政策，包括限購限貸，加大土地供應，征收房地產稅等，但房價仍有繼續(xù)上升的趨勢，因此應不斷完善和健全現(xiàn)行的房地產稅制。

三、我國現(xiàn)行房地產稅的弊端

我國目前的房地產稅從稅種稅目到課稅對象，從稅率到計稅依據都存在種種弊端，已經不能適應經濟和社會發(fā)展的需要，亟待改革。

1、課稅范圍過窄，免稅范圍過寬。我國現(xiàn)有的房地產稅征收范圍過窄，僅對城鎮(zhèn)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)適用，不包括農村。我國農村土地廣袤，隨著城市化進程加快，農村房地產規(guī)模急劇擴張，農民也開始進行房地產投資，不對農村房地產征稅實際上是放棄了很大一塊稅源。這也使得一些企業(yè)在農村修建高檔別墅、度假村時逃避納稅。另外，我國實行的公有住房制度改革后，公房性質發(fā)生了變化，大多數房產已經實現(xiàn)貨幣化，明令允許上市。在這種情況下，這一部分公房也應該納入房產稅征收的范圍?，F(xiàn)行的房地產稅收制度中還存在大量的優(yōu)惠政策，主要是將非盈利性機構日用的房地產以及個人所有非盈利性房地產納入免于征收房地產稅和土地使用稅的范疇。這些優(yōu)惠政策的適用范圍過寬，已經不適應當前我國房地產行業(yè)和經濟的發(fā)展，應當予以調整。

2、重復征稅不合理、不科學。首都經濟貿易大學城市系主任丁蕓曾認為：“現(xiàn)有的城市各種稅費和價占房價50%左右，多達百余項。其中重復和不合理收費就約占房價的30%。”例如，現(xiàn)在的土地出讓金就存在重復征稅的現(xiàn)象，開發(fā)商在取得土地使用權時，需要繳納土地出讓金的5.5%作為營業(yè)稅，3%～5%作為契稅，房屋建成后銷售時又需繳納土地出讓金的5.5%作為營業(yè)稅和相應的契稅。這種重復征稅加重了土地使用權人的負擔，是不合理和不科學的。

四、上海和重慶房產稅試點的對比分析

根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶發(fā)布房產稅改革試點暫行辦法及實施細則》，兩試點城市的主要規(guī)定有以下區(qū)別。

1、試點征收范圍。上海規(guī)定為全市行政區(qū)域，重慶規(guī)定為主城九區(qū)。

2、征收對象。上海規(guī)定為“上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房”；重慶規(guī)定為“個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房”，同時提出“未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍?！笨梢?，上海細則主要針對多套住房和外地人購房實施，重慶細則主要是針對高檔住房和投機住房實施。

3、納稅人。兩市均規(guī)定主要為“住房產權所有人”。

4、計稅依據。兩市均規(guī)定目前暫按房產市場交易價格作為計稅依據，待條件成熟后按市場評估值作為計稅依據。同時，上海規(guī)定暫征稅按住房市場交易價格70%執(zhí)行；重慶規(guī)定獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，計稅交易價和稅率將不隨產權變動。

5、稅率。上海規(guī)定稅率暫定為0.6%，同時規(guī)定市場交易單價低于評價銷售價格2倍以上的，稅率暫定為0.4%。重慶規(guī)定獨棟商品住宅和高檔住房交易單價高于商品住房均價3倍以下的稅率為0.5%、3—4倍的稅率為1%、4倍以上的稅率為1.2%、“三無”人員二套住房普通住房，稅率為0.5%。

6、主要稅收減免。上海規(guī)定對購買第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米，其新購的住房暫免征收房產稅，對超出部分征稅；同時規(guī)定對引進人才和持居住證滿三年并作為唯一住房的免稅。重慶規(guī)定存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅，高檔住宅免稅面積為100平方米，并且一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

7、稅收用途。兩市規(guī)定收入主要用于保障性住房建設。上海市稅改細則出臺后，2011年2月17日發(fā)布《關于本市貫徹執(zhí)行住房限購等政策有關問題的通知》進一步明確，購房人在申請房地產轉移登記時應提交稅務機關出具的《上海市個人住房房產稅認定通知書》，并規(guī)定從2月22日起，上海市開始執(zhí)行差別化房產稅率，交易價格低于或等于28426元/平方米的，房產稅稅率0.4%，高于的以0.6%稅率征收。

五、房產稅改革試點的評價

房產稅改革試點方案出臺的一個重要意義是我國在完善地方稅制方面又邁出了實質性的一步，有利于為地方政府確立主體稅源，讓各級政府財政取得均衡，房產稅會對未來的投資性購房產生威懾和抑制作用。房產稅征收的一個正面效應就是社會迫切需要的收入再分配效應。房產稅對樓市肯定會造成一定的沖擊，特別是心理沖擊，讓人對后期的樓市產生不穩(wěn)定感，逆轉了市場氣氛。從中長期來看，隨著房產稅征收的全面展開，投機因素會逐漸減少，中國的房地產泡沫將不斷被擠壓。針對上海、重慶稅改市場調控效果預期，專家和業(yè)內人士總體持謹慎態(tài)度，認為房產稅起步較低，短期內影響有限，難以從根本上抑制投機需求和高房價，房產稅效應遠低于限購令。房產稅出臺的預期由來已久，房價已經經受住了下跌的考驗，而且具有轉嫁性，對于增值性較強的房產而言，并不能完全遏制其價格的上揚，而只能降低其上揚的幅度與步伐。中國地產商指數研究院指出，未來房產稅影響房地產市場，需要視稅基及稅率而定；即使房產稅全國開征，雖然會增加物業(yè)持有成本，但仍低于過去數年樓價的漲幅。以上海為例，目前房屋年出租回報率約為2%，遠高于目前所定房產稅率0.4%，對投資者影響不大，難以抑制投資需求。北京大學財稅法研究中心主任劉劍文表示，房產稅只是一個稅種，是一種稅收手段，雖然它確實會增加房產所有人的持有成本，對房地產市場產生一定影響，但當前房價仍然主要取決于供求關系，從長期來看，遏制高房價不能寄希望于房產稅。

六、結論及建議

根據上海、重慶房產稅改革試點專家評價和市場反應，我們認為房產稅改革試點在完善我國財稅體制、加強房地產市場調控和調節(jié)收入分配等方面的積極意義已經形成共識，專家對稅改試點效果評價比較中肯，但這并不影響這次稅制改革路徑的正確性。應該說，上海、重慶稅改符合稅制改革和試點推進原則，同時體現(xiàn)了房產稅作為房地產市場中性調控手段的目標原則。為實現(xiàn)我國房地產市場調控從行政調控為主轉向以信貸和稅收調控為主的長遠目標，我們認為房產稅改革需要進一步從稅率和征收對象上完善。考慮我國目前還是租稅費并存實際，建議適當提高新購高檔、多套、高價住房房產稅率到1%～1.5%左右，并對存量多套住房適時開征房產稅。同時，以房產稅改革試點為契機，適時啟動整個房地產稅制改革，重點是降低土地增值稅稅率，開征遺產稅，加強土地財政制度整體設計和優(yōu)化研究。

[1]重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法[Z].渝府令[2011]247號.

[2]重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則[Z].渝府令[2011]247號.