○傅 璨

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的政府政策探析

○傅 璨

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

住房是人們的基本需求物品，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，被稱為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度計(jì)，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)就可以看出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。而我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著諸多問(wèn)題，包括：市場(chǎng)化泡沫程度高、供需結(jié)構(gòu)失衡以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，這都需要政府政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。但國(guó)家政策也并非完美。本文首先分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府政策存在的不足，接著分析了其產(chǎn)生原因，最后針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的不足之處提出規(guī)避方法。

一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

1998年為了擺脫亞洲金融危機(jī)，同時(shí)也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫低增長(zhǎng)的影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列拉動(dòng)內(nèi)需的政策，其中就對(duì)個(gè)人房貸提供了政策支持。在2001年國(guó)家更是對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，消化積壓商品房政策，由此房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段。但在此過(guò)程中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，而這些問(wèn)題反映出房產(chǎn)市場(chǎng)上的相關(guān)矛盾，概括地說(shuō)包括以下幾個(gè)方面。

1、市場(chǎng)泡沫化程度較高，房?jī)r(jià)與人均收入間存在矛盾

據(jù)權(quán)威部門數(shù)據(jù)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于世界其他各國(guó)的平均利潤(rùn)率，并持續(xù)增長(zhǎng)：國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，但是中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30%～40%。并且，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的計(jì)算，中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率每年的增加幅度都在30%以上，但同期的人民工資增長(zhǎng)額并達(dá)不到相應(yīng)的比例。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3—5倍，而我國(guó)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10—20倍。

2、供需結(jié)構(gòu)失衡，反映消費(fèi)者與住房供應(yīng)者之間的矛盾

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面，新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)為了提高土地使用率和單套獲得的收益而開(kāi)發(fā)高級(jí)住房和高檔小區(qū)，忽視了中低端購(gòu)房者需求，而大量的高端住房卻不見(jiàn)得有足夠的消費(fèi)者購(gòu)買，空房現(xiàn)象嚴(yán)重。另一方面，政府對(duì)社會(huì)低收入者住房問(wèn)題關(guān)注不夠：廉租房供給量少，覆蓋面小，而經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求且管理存在問(wèn)題。另外，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，缺乏引導(dǎo)和政策支持導(dǎo)致二手房的供給亦不能滿足需求。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不完善

我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，這在2010年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《2010年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》就指出：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較為混亂，房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害，調(diào)控方式仍需創(chuàng)新?！币粋€(gè)重要表現(xiàn)就是，在高房?jī)r(jià)情況下部分真正剛性需求的購(gòu)房者無(wú)力購(gòu)房，為規(guī)避通貨膨脹的投機(jī)者卻能繼續(xù)參與房地產(chǎn)交易。這對(duì)維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，保障廣大人民利益都有一定負(fù)面影響。

二、我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策及其市場(chǎng)反應(yīng)

我國(guó)政府在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)主要采用的手段包括以下幾種情況：第一，提高首付金額和貸款利率，提高房屋專賣費(fèi)用以及加大稅收等手段，通過(guò)增加購(gòu)房或倒賣房屋成本來(lái)遏制需求打壓房?jī)r(jià)。例如2005年5月出臺(tái)新國(guó)八條，表示要調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管，同年10月國(guó)稅局重申二手房繳納個(gè)稅，但都未能抑制房?jī)r(jià)。第二，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，完善住房保障制度。2007年8月我國(guó)政府提出要加大保障力度、健全廉租住房制度。但實(shí)際情況是我國(guó)保障房制度仍需完善。第三，完善房產(chǎn)交易秩序，規(guī)范房屋買賣行為。政府在2006年9月大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范交易且加強(qiáng)二手房市場(chǎng)交易管理，但市場(chǎng)反映仍是房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上漲。第四，出臺(tái)限購(gòu)令。在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)實(shí)情況下，2010年9月我國(guó)政府頒布最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策，即暫停發(fā)放第三套房貸，并且部分城市限購(gòu)房套數(shù)。此時(shí)部分城市的非城中心住房才有了緩慢的降價(jià)現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：“2011年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比顯示34個(gè)城市出現(xiàn)了下降，而只有16個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，且環(huán)比上漲幅度都在0.2%以內(nèi)，70個(gè)大中城市的平均環(huán)比達(dá)到-0.14，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；二手住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，同比和環(huán)比都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)?！?/p>

三、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中政府政策及其局限性

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的多種問(wèn)題我國(guó)政府都出臺(tái)了相關(guān)政策，但除了限購(gòu)令的強(qiáng)制措施，大部分政策對(duì)房?jī)r(jià)的回落并沒(méi)有特別有效的作用。總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中政府政策局限有以下幾類原因。

1、信息不對(duì)稱導(dǎo)致房地產(chǎn)政策的低效率

（1）在制定房地產(chǎn)政策的內(nèi)容上不一定完全滿足社會(huì)需求。在確定房產(chǎn)政策的準(zhǔn)備階段，即市場(chǎng)調(diào)研，定價(jià)和確定消費(fèi)者購(gòu)買能力的時(shí)候，首先就面臨著信息不足的問(wèn)題。如“具體房?jī)r(jià)價(jià)位如何定制才能平衡房地產(chǎn)投資商和民眾利益”、“保障房需要建設(shè)的具體數(shù)量和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”等具體事項(xiàng)也難以獲得全面細(xì)致的資料，這使得一些決策都基于不完全信息的狀態(tài)，因此制定之后不能完全符合社會(huì)利益要求。

（2）信息不完全對(duì)政策有效實(shí)施帶來(lái)了巨大的局限。這表現(xiàn)在如下兩方面：其一，是信息反饋不及時(shí)，這會(huì)導(dǎo)致在評(píng)估房地產(chǎn)政策時(shí)出現(xiàn)產(chǎn)生偏差，如果房管局、統(tǒng)計(jì)局等相關(guān)部門僅僅是被動(dòng)地等信息，而不是積極地獲取信息，這種偏差將會(huì)更大。其二，信息的真實(shí)性問(wèn)題，下級(jí)官員是否認(rèn)真核實(shí)并正確無(wú)誤地上報(bào)信息也是整個(gè)政策運(yùn)行中重要一環(huán)，如果為了“邀功”而虛報(bào)信息，反饋不真實(shí)情況，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策的效率仍要打折扣。

（3）信息不對(duì)稱使得政策實(shí)施達(dá)不到預(yù)期效果?；诓煌暾畔⒅贫ǖ恼咄_(dá)不到?jīng)Q策者預(yù)期的期望，使得出現(xiàn)政府失靈現(xiàn)象。一個(gè)實(shí)例是：國(guó)家對(duì)炒房者擁有的資金數(shù)量了解不足，以至抬高購(gòu)房首付款政策或者提高貸款利率的政策在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中僅僅能打擊中小投機(jī)者，但對(duì)手握重金的炒房者來(lái)說(shuō)卻產(chǎn)生不了多少威脅。

（4）土地使用權(quán)出讓當(dāng)中的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少一個(gè)交流出讓土地信息的公開(kāi)透明的平臺(tái)，這使得掌握要出讓的國(guó)有土地的所有信息的國(guó)家政府部門不能即時(shí)有效地將信息傳遞給所有有意向開(kāi)發(fā)土地的投資商，難以通過(guò)正常途徑獲得國(guó)有土地使用權(quán)就使得開(kāi)發(fā)商們企圖利用各種關(guān)系以非正當(dāng)?shù)氖侄潍@得國(guó)有土地使用權(quán)，這不但加大了產(chǎn)生腐敗的可能性，也使得暗箱操作有發(fā)生的根基。

2、房地產(chǎn)政策未得到有效執(zhí)行導(dǎo)致政策低效率

（1）保障房政策未得到良好實(shí)施。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國(guó)保障房政策在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了如下兩方面的問(wèn)題：一方面，因?yàn)榱夥颗c房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%～4%，必然會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP增長(zhǎng)速度，部分地方政府往往容易忽略住房問(wèn)題的社會(huì)性一面。以至于政府相關(guān)部門缺少積極性，甚至有的城市將建設(shè)廉租房?jī)H僅作為短期的“形象工程”。另一方面，從保障性住房的資金流向看，政府資金被挪用導(dǎo)致保障性住房政策不能很好落實(shí)。據(jù)審計(jì)署2010年11月17日公布19個(gè)省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果，1.5億元廉租房保障金被挪用，2132戶不符合條件的家庭獲得補(bǔ)貼或住房。

（2）住房補(bǔ)貼政策不合理導(dǎo)致政策低效率。購(gòu)房者的財(cái)政補(bǔ)貼同樣存在問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)情況是：官員等級(jí)越高拿到的補(bǔ)貼越多，而對(duì)一般的務(wù)工人員、無(wú)房者等的住房補(bǔ)貼卻僅僅只有幾十元，十幾元甚至更少。顯然，國(guó)家住房補(bǔ)貼政策存在對(duì)利益分配的不公正。

3、壟斷所導(dǎo)致的尋租現(xiàn)象

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，尋租現(xiàn)象表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，在土地出讓方面，國(guó)有土地出讓信息不公開(kāi)使得部分地方政府能夠憑借對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)和出讓權(quán)的壟斷制造競(jìng)租，從而從出讓土地這個(gè)活動(dòng)中謀取利益。獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商將競(jìng)租費(fèi)用和預(yù)期利潤(rùn)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上，使得房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。其結(jié)果是整個(gè)經(jīng)濟(jì)資源大量地耗費(fèi)于尋租活動(dòng)，危害了社會(huì)的公平與效率。第二，在住房建設(shè)領(lǐng)域中同樣有尋租現(xiàn)象。為了保證中低收入者的生活質(zhì)量，國(guó)家給予經(jīng)濟(jì)適用房一系列優(yōu)惠，包括用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開(kāi)發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)等。這自然誘使開(kāi)發(fā)商們競(jìng)相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實(shí)。第三，從房地產(chǎn)資金領(lǐng)域看，我國(guó)房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的違規(guī)放貸現(xiàn)象，房地產(chǎn)政策中的金融政策沒(méi)有得到良好的執(zhí)行，出現(xiàn)政府失靈現(xiàn)象。例如2009年6月24日，國(guó)家審計(jì)署對(duì)2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支審計(jì)結(jié)果顯示，6家銀行基層分支機(jī)構(gòu)去年違規(guī)發(fā)放貸款逾300億元。違規(guī)放貸使得巨額“回扣”、參與分成、用國(guó)家和人民的錢“借雞生蛋”、謀取私利成為我國(guó)房地產(chǎn)資金的一大問(wèn)題。

四、如何進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府政策

要避免房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府政策失誤的現(xiàn)象，首先要充分認(rèn)識(shí)到：這種失誤是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府?dāng)U張所產(chǎn)生的一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不可避免。我們所能做到的就是在了解實(shí)際情況的基礎(chǔ)上找出對(duì)策，最大限度和最為有效地減少政府政策的失誤。

1、完善信息收集，減少信息不對(duì)稱帶來(lái)的影響

解決信息不對(duì)稱對(duì)更好地制定房地產(chǎn)政策以及減少尋租都有積極的作用。首先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的具體信息需要加強(qiáng)了解。一方面，要加強(qiáng)我國(guó)國(guó)民收入的統(tǒng)計(jì)。各地方政府需要認(rèn)真核對(duì)該地區(qū)人員收入狀況、高中低收入者的數(shù)量和可支配收入情況，這樣才能具體情況具體分析，制定不同的調(diào)控房?jī)r(jià)政策，將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)的同時(shí)避免出現(xiàn)僅僅能打擊中小投資者的政策。另一方面，加強(qiáng)我國(guó)房產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)，切實(shí)將商品房和保障性住房的數(shù)量詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，做到“知己知彼”，在進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中更符合實(shí)際要求，避免不必要的麻煩。其次，在土地出讓環(huán)節(jié)，做到出讓土地信息公開(kāi)化，避免暗箱操作，給各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。可以利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和實(shí)地考察的方式較為完整全面地公布出讓土地的各項(xiàng)信息。而土地出讓的競(jìng)標(biāo)過(guò)程也需要采取公開(kāi)透明的方式，各個(gè)投資者的實(shí)力及其出價(jià)都應(yīng)該暴露在“陽(yáng)光”下，規(guī)避買賣雙方私下交易。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)上，可以組建專門人員進(jìn)行考察，調(diào)研周邊居民的購(gòu)房和還款能力，調(diào)查大部分人員對(duì)此地住房檔次的需求選擇合適的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)合適大小的房型和相適規(guī)格的小區(qū)，做到因地制宜，因人開(kāi)發(fā)。

2、調(diào)整業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，使地方財(cái)政擺脫土地財(cái)政依賴

我國(guó)目前的地方政府官員業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)是以GDP（國(guó)名經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）以及GDP排行榜為衡量標(biāo)準(zhǔn)的，從而導(dǎo)致了很多地方政府官員的宏觀調(diào)控的目標(biāo)出現(xiàn)的偏差：不是以提高人民日益高漲的物質(zhì)文化需求為己任，而是一味追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。特別的，土地財(cái)政作為能大大提高GDP的項(xiàng)目，自然會(huì)被地方政府官員牢牢關(guān)注。例如在2010年，我國(guó)財(cái)政總收入為83038億元，而全國(guó)土地有償收入為29397億元，占到了整個(gè)國(guó)名收入的35.4%。而在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，地方官員會(huì)更傾向于不過(guò)多抑制房?jī)r(jià)，從而確保GDP的增長(zhǎng)，提高個(gè)人的政績(jī)。

由此可見(jiàn)，在這個(gè)業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)下，政府官員容易將經(jīng)濟(jì)正常當(dāng)成唯一目標(biāo)，所以，調(diào)整政府官員的業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，不再將GDP水平作為地方政府的政績(jī)考核唯一標(biāo)準(zhǔn)，是逐漸讓地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的重要和必要的方法。

3、完善政府調(diào)控政策，提高政策的可行性

由于住房?jī)r(jià)格受供求關(guān)系的影響特別大，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵是保持供求基本平衡，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、耐久性、價(jià)格高昂、房地產(chǎn)商品之間密切相關(guān)以及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有外在效應(yīng)的特點(diǎn)，這使得商品房供給具有剛性，同時(shí)投資投機(jī)需求彈性很大。政府在制定政策的時(shí)候理應(yīng)合理預(yù)估政策所能起到的調(diào)節(jié)作用，政策是否能使市場(chǎng)達(dá)到供求基本平衡的狀態(tài)。調(diào)控政策的制定要嚴(yán)格控制住房供給的結(jié)構(gòu)，增大保障性住房供給，對(duì)普通商品住房建設(shè)的土地供應(yīng)和貸款額度給予積極支持；同時(shí)對(duì)投資投機(jī)需求采取重稅、高利率政策，使其控制在適度的范圍內(nèi)。適當(dāng)增加供給，重點(diǎn)控制投資投機(jī)需求，在市場(chǎng)上營(yíng)造供略大于求的均衡態(tài)。這可以在一定程度上避免政策低效導(dǎo)致的政府失靈。

4、建立健全調(diào)控政策法制化建設(shè)，加強(qiáng)政策監(jiān)管力度

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，規(guī)范的經(jīng)濟(jì)行為和完善的政策實(shí)施都離不開(kāi)監(jiān)督和約束。實(shí)施有效的監(jiān)督與約束，必須把社會(huì)約束和法律約束綜合起來(lái)，這樣才能確保政府政策規(guī)避為私人或者單獨(dú)部門牟利，減少政府失靈。而在房地產(chǎn)建設(shè)中，我們要注重社會(huì)輿論和政府相關(guān)部門對(duì)其開(kāi)發(fā)資質(zhì)、房屋質(zhì)量的監(jiān)管。我國(guó)目前最需要加強(qiáng)和完善的是立法監(jiān)督和司法監(jiān)督，它們對(duì)于約束和規(guī)范政府官員的行為有著更為重要的意義。加強(qiáng)立法監(jiān)督，即政府應(yīng)當(dāng)將政策的大多數(shù)制定權(quán)交由立法機(jī)關(guān)行使，這有利于立法權(quán)和執(zhí)行權(quán)分開(kāi)，避免政府利用立法權(quán)謀取利益，同時(shí)要完善司法監(jiān)督，政府及其官員的行為要受到嚴(yán)格的司法控制。

從法律約束角度來(lái)說(shuō)，首先需要通過(guò)立法手段規(guī)范政府政策的制定，使政策方案更合理，從而減少或避免公共決策的失誤。其次，通過(guò)立法來(lái)嚴(yán)格劃定政府活動(dòng)的范圍，使政府只能采取合理和適度的方式來(lái)干預(yù)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，并且要意識(shí)到盡可能的利用市場(chǎng)機(jī)制而不是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，很重要的一點(diǎn)就是要加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)法制化的建設(shè)，完善商品房和小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，以法律為準(zhǔn)繩來(lái)指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不管是市場(chǎng)主體還是政府部門，都必須按照相關(guān)法規(guī)約束行為，互相配合。

5、減少政府人員尋租和腐敗行為，提高政策執(zhí)行力度

政府部門及其個(gè)人都具有“經(jīng)濟(jì)人”性質(zhì)，如果不對(duì)其權(quán)力進(jìn)行有效約束，必然出現(xiàn)權(quán)力濫用的現(xiàn)象。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)中很重要的一個(gè)表現(xiàn)就是尋租和腐敗現(xiàn)象。尋租、設(shè)租行為會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。要想矯正房?jī)r(jià)調(diào)控政策中的尋租的行為，首先必須加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)信息的透明度，站在公平公正的角度制定出真正符合人民利益的調(diào)控政策；其次提高官員道德素質(zhì)，培養(yǎng)正確的政績(jī)觀和發(fā)展觀，使官員的個(gè)人偏好與社會(huì)根本利益相一致，減少腐敗行為。

（1）加強(qiáng)對(duì)權(quán)力的制約和監(jiān)督。權(quán)利是一把雙刃劍，做到加強(qiáng)對(duì)權(quán)力運(yùn)用的監(jiān)管能在一定程度上加強(qiáng)對(duì)行政行為的監(jiān)督。首先要提高行政行為的制度化、規(guī)范化和法制化程度，加強(qiáng)行政行為的透明度，利用社會(huì)新聞媒體以及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等手段加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)上，就要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員及其官員的行為監(jiān)督，并且將投標(biāo)競(jìng)標(biāo)以及政府土地出讓金收入的流向透明化。

（2）加強(qiáng)思想教育。加強(qiáng)對(duì)權(quán)力的監(jiān)督只能限制尋租與腐敗的發(fā)生，從源頭上遏制它們必須加強(qiáng)思想教育建設(shè)。而這無(wú)非是三個(gè)“堅(jiān)持”：堅(jiān)持共產(chǎn)主義理想信念，干部官員做到自重、自醒、自警、自勵(lì)，不被腐朽的驕奢淫逸思想左右；堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨，保持大公無(wú)私、服從大局、艱苦奮斗、廉潔奉公的精神，真正做到權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀，將關(guān)系到民生的住房問(wèn)題當(dāng)成為人民服務(wù)的工作而不是為自己謀取利益的工具；堅(jiān)持弘揚(yáng)艱苦奮斗、勤儉節(jié)約的精神。

（3）完善法律制度。要促使貪污行為從“低成本，高收益”轉(zhuǎn)變到“高成本，低收益”的一個(gè)重要部分就是加強(qiáng)法律法規(guī)的反腐力度，為反腐敗提供完備的法律依據(jù)。我國(guó)可以借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的反腐敗法律制度，建立起“嚴(yán)密立法”、“嚴(yán)格執(zhí)法”和“嚴(yán)厲制裁”的完整的反腐法律體系：首先，將出臺(tái)的一系列常見(jiàn)的預(yù)防和懲治腐敗的法規(guī)、條例和規(guī)章系統(tǒng)的編寫(xiě)成冊(cè)，在宣傳預(yù)防時(shí)易于宣傳，在核定腐敗現(xiàn)象時(shí)易于查找，在審判腐敗罪行時(shí)易于定罪。其次，要加大力度嚴(yán)厲懲處腐敗分子，對(duì)政府官員產(chǎn)生威懾，發(fā)揮法律在預(yù)防和遏制腐敗中的警示作用。

[1]鮑清：管不住土地財(cái)政，抑制房?jī)r(jià)就是空喊[EB/OL].http:// zt-hzrb.hangzhou.com.cn/system/2010/03/15/010484557.shtml，2010-03-15.

[2]查爾斯·沃爾夫：市場(chǎng)或政府：不完善的可選事物間的抉擇[M].重慶出版社，2007.

[3]丁煌：公共選擇理論的“政府失敗說(shuō)”及其對(duì)我國(guó)政府管理的啟示[EB/OL].http://wenku.baidu.com/view/32f92209581b6bd97f19ea11.html.

[4]吳睿鶉：廉租房為何受地方政府普遍冷落[EB/OL].http:// news.sina.com.cn，2007-02-09.

[5]葉祝頤：政府發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼嚴(yán)重違背公平原則[EB/OL].http:// business.sohu.com/20111129/n327263120.shtml，2011-11-29.

[6]趙曉：論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的尋租現(xiàn)象[EB/OL].http://bj. house.sina.com.cn/news/2006-02-08/1011116686.html，2006-02-08.

[7]透析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀問(wèn)題和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)[EB/OL].http: //news.qq.com/a/20080904/000767_1.htm，2008-09-04.

[8]中國(guó)2010年財(cái)政收入突破八萬(wàn)億，增長(zhǎng)21.3%[EB/OL].http: //wenku.baidu.com/view/2772afefaeaad1f346933fa6.html，2011-03-11.

[9]去年國(guó)有土地出讓收入2.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)106%[EB/ OL].http://jiaozuo.bbs.jiaju.sina.com.cn/thread-6857253-1.html，2011-03-07.

[10]6家銀行違規(guī)放貸300億215億違規(guī)貸款流入房地產(chǎn)[EB/ OL].http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-06/25/content_11597906.htm，2009-06-25.

[11]吳睿鶉：廉租房為何受地方政府普遍冷落[EB/OL].http:// news.sina.com.cn，2007-02-09.

[12]論我國(guó)廉租房制度的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展[EB/OL].http:// wenku.baidu.com/view/58941322dd36a32d7375812a.html，2011-10-20.

[13]社科院：房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂 調(diào)控手段未中要害[EB/OL].http://news.sina.com.cn/c/2010-05 -06/023320211974.shtml，2010-05-06.

[14]2011年限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響[EB/OL].http://wenku. baidu.com/view/a1d604b469dc5022aaea0034.html，2012-01-15.