◎ 中國房地產(chǎn)研究會副會長 顧云昌

眾所周知，中國現(xiàn)在正在進(jìn)行的世界之最，也是歷史之最的保障房建設(shè)。我們五年內(nèi)建成的保障房可以保障日本全國的居民，每年新建的保障房可以保障任何一個歐洲中等發(fā)達(dá)國家人口居住。因此，如此的規(guī)模和速度，堪稱歷史之最、世界之最。

怎么樣評價(jià)保障房對民生的關(guān)注都是不過分的。房地產(chǎn)始終是宏觀經(jīng)濟(jì)這個大盤子當(dāng)中的一顆棋子，保障房成為調(diào)控當(dāng)中的一顆重要棋子，當(dāng)然也是全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個棋子。在上世紀(jì)90年代末大興經(jīng)濟(jì)適用房，作為公益主體，也是為了拉動經(jīng)濟(jì)主題，這次保障房多多少少也是這個概念，我們在保障房建設(shè)當(dāng)中不僅為了民生，而且對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)調(diào)整也有很大的關(guān)系。在未來的市場，保障房不是占據(jù)半壁江山，還是四分之一強(qiáng)。保障房對房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化有重要作用。

保障房制度是推進(jìn)住有所居的關(guān)鍵

“住有所居”是中國提出來的一個目標(biāo)。早在30多年前聯(lián)合國就提出來人人享有住房。他講到的是“人人享有”?！白∮兴印焙汀叭巳讼碛小笔峭x詞，而且“住有所居”關(guān)注的不是有錢人，而是住不起房子的人，租不起房子的人，解決他們的住房問題是最難的。保障房是針對中低收入家庭的，它的關(guān)鍵是推進(jìn)住有所居的觀念。

這是一個世界性的命題，也是世界性的難題。英國這樣的發(fā)達(dá)國家，現(xiàn)在為止還有很多買不起房、租不起房的人。美國更不用說了。在市場經(jīng)濟(jì)國家，市場經(jīng)濟(jì)主要講效率，它對公平這個問題，尤其是在住房問題上，必須通過保障房來解決，但是也很難，需要一個很長的過程。

建設(shè)保障房是快速城市化的需要

任何一個國家的快速城市化過程中，必然會帶來貧民窟的產(chǎn)生。在我們的發(fā)展進(jìn)程中，市場經(jīng)濟(jì)、快速城市化和貧富差距，這三個問題在中國同時發(fā)生。所以保障房問題是一個非常非常重要的問題。但是對這一點(diǎn)，應(yīng)該說我們過去認(rèn)識不足。特別是在房改推進(jìn)市場化以后，認(rèn)為市場化能夠解決所有的住房問題的觀點(diǎn)占了上風(fēng)，因而忽略了保障房建設(shè)?，F(xiàn)在我們回過頭來看，應(yīng)該高度重視。

保障房建設(shè)重點(diǎn)要解決三個要素，第一是保障對象，第二是保障標(biāo)準(zhǔn)，第三是退出機(jī)制?，F(xiàn)在我們的保障對象還不明確，比如說北京市，不管收入多少都是保障對象，好象還振振有詞。所以我認(rèn)為保障對象，一個是收入，一個是住房程度。但是我們這一點(diǎn)，到目前為止，各個城市也沒有頒布保障對象標(biāo)準(zhǔn)，不能不說是個缺陷。

第二，保障的標(biāo)準(zhǔn)。到底多大面積？應(yīng)該要明確。

第三，退出機(jī)制。這個問題很重要。我們現(xiàn)在建3600萬套保障房，這3600萬套退出怎么辦？因?yàn)檫@些人不可能永遠(yuǎn)是窮人。

三個給力解決保障房建設(shè)難題

一是法規(guī)政策要給力，二是體制要給力，三是運(yùn)行要給力。比如說法律體系問題，我們現(xiàn)在法律體系還不完善，我們國家在這個方面重視程度不夠。當(dāng)然現(xiàn)在有《房地產(chǎn)法》，那是1993、1994年制定的。但是住房法現(xiàn)在遙遙無期。我們現(xiàn)在提保障房體系建設(shè)，這個體系的法律依據(jù)是什么？首先，應(yīng)該是一個法規(guī)體系。另外管理體制，誰來保障？許多國家是中央政府解決的，我們現(xiàn)在主要是中央政府百分之十幾的投資，其他的都是地方政府出的。然后就是管理。將來管理需要一大筆錢。我們的保障房建設(shè)有沒有造血機(jī)制？有的國家利用商業(yè)用房來補(bǔ)充保障房的費(fèi)用，我們現(xiàn)在有沒有？我們現(xiàn)在缺少這么一個法律的運(yùn)營體系和管理體系。

保障房發(fā)展應(yīng)具體問題具體分析

保障房的發(fā)展應(yīng)該因國制宜，因城制宜。我們在討論保障房建設(shè)的時候，常常提到新加波、英國、美國如何如何，我覺得這恐怕不行。我們要強(qiáng)調(diào)中國特色，要建立中國特色的住房保障體系。新加坡、香港，沒有什么城市化的過程，他們可以建設(shè)比例達(dá)80%多的保障房，我們能夠做到嗎？財(cái)政收入比較高的國家，保障可以多一點(diǎn)。我們國家是發(fā)展中國家，國情不同，需求不一樣，供應(yīng)量也不一樣。

我國保障房的保障對象，包括低收入和中低收入階層，另外還有“農(nóng)民工”。我們保障的對象，既有低收入，又有中低收入，只是保障的方式不一樣。

關(guān)于發(fā)展的途徑?，F(xiàn)在一個是租，一個是售，一個是先租后售。各地可以采取不同的形式，一些大城市可以以租為主，有的中小城市可以租售結(jié)合。只要是公平的就可以，只要是合理的租住就行，強(qiáng)調(diào)地方和中央政府的合理負(fù)擔(dān)。

新建保障房主要是實(shí)物配售的。貴陽市政府在社會上收購了許多空閑的房子，作為公共租賃房出租，既盤活了整個市場，減輕了政府的負(fù)擔(dān)，而且解決了低收入家庭住房困難問題，得到社會的贊譽(yù)。應(yīng)該有更多用存量房或者是用貨幣補(bǔ)貼的辦法，來解決住房困難問題。相比而言，實(shí)物配售的問題比較多，退出機(jī)制很難實(shí)施。

保障房需要一個生態(tài)的市場

我們真正要從保障民生的角度出發(fā)，而不是僅僅是從拉動經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，來看待保障房建設(shè)問題。應(yīng)該是建設(shè)一個生態(tài)的市場，盡管這個市場是初級階段，但是我們要充分利用社會上現(xiàn)有的社會保障房資源來解決問題。真正從住有所居角度說，我認(rèn)為一些城中村也好，農(nóng)民房也好，甚至一些地下室也好，都是可以暫時作為居所的地方，因?yàn)槲覀兡壳皼]有更強(qiáng)的實(shí)力來保障所有有住房需求的都住上好房子——這需要一個過程。

保障房建設(shè)應(yīng)該有頂層設(shè)計(jì)

保障房建設(shè)是個長期任務(wù)。“十二五”我國將建設(shè)3600萬套，這是個艱巨的任務(wù)，隨著社會情況的動態(tài)變化，保障房建設(shè)還會出現(xiàn)這樣或那樣的情況，不可能一蹴而就。我們當(dāng)前是邊實(shí)踐，邊總結(jié)，邊設(shè)計(jì)，還在摸著石頭過河，我覺得這種做法應(yīng)該改變，應(yīng)該有頂層設(shè)計(jì)。我們要在保障房的投資機(jī)制上、分配機(jī)制上、運(yùn)營機(jī)制上要進(jìn)行考慮。錢到底從哪兒來？我們先把任務(wù)制定下來再找錢，以前是有條件要上，沒有條件創(chuàng)造調(diào)整也要上，但是現(xiàn)在不是那個時代了，作為大的工程應(yīng)該把計(jì)劃先制定好。這方面有許多問題需要提前予以解決。

首先是投資機(jī)制的問題。即誰投入？如何投入？投資受益保障是什么？解決好這個問題，才能夠吸引到廣泛的社會資本進(jìn)入。

其次是分配機(jī)制問題。如何分配？分配給誰？這個一定要搞清楚。頂層設(shè)計(jì)應(yīng)該解決好這些問題，規(guī)劃是什么？未來要達(dá)到什么目標(biāo)？從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況出發(fā)，保障房也要考慮需求，要全面計(jì)劃好，還要知道體制是什么。

再次就是運(yùn)營機(jī)制。發(fā)達(dá)國家貧富分化的情況給我們一個啟示，但是目前我國的現(xiàn)狀是窮人和富人住在一起也不一定和諧，到底怎么解決？對于這些問題我們要先拿出意見來，從實(shí)際情況出發(fā)，通過頂層設(shè)計(jì)解決，需要要長遠(yuǎn)的來考慮的，不能隨機(jī)對待。

另外就是保障房建設(shè)需要長遠(yuǎn)規(guī)劃，不斷完善。隨著時間的變化，房價(jià)會發(fā)生變化。比如某個城市某個階段的房子相當(dāng)一部分人買的起，包括中等收入家庭也是買得起，但是房價(jià)上漲，到了一定的時候中等收入家庭就買不起了，可能受保障的人群就會擴(kuò)大了。同時，流動人口的人流變化，生活條件的變化，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入水平的提高，人們對保障房的要求也越來越高。因此保障體系的建立和完善是在發(fā)展過程當(dāng)中的完善，不能一蹴而就。將來覆蓋了20%的中低收入階層，那就沒事了？我覺得沒有這么簡單。中國特色保障房體系到底是一個什么體系，現(xiàn)在是一個框架，將來要逐步完善，滾動發(fā)展，這樣才能達(dá)到理想的狀態(tài)。