張建華

(北京首政置業(yè)集團有限公司，北京 101500)

1 收費對象分析

我國二手房交易雙方一般委托同一家中介機構(gòu)進行代理，所以中介服務收費對象有三種選擇:買方、賣方和買賣雙方。中介機構(gòu)向誰收費才最有利于促進二手房市場公平交易，探尋最優(yōu)的收費對象，首先應當分析三者的區(qū)別。假設無論中介向誰收費，中介服務收費總額不變。

1.1 向買方收費

向買方收中介服務費的情況見圖1。

當中介不收取服務費用時，二手房市場的供給曲線為S1，需求曲線為D1，均衡價格為P1。當向買方收取中介服務費時，需求曲線向左移動到D2，此時的買方為房屋支付的價格為P3，而賣方得到的價格為P2，兩者的差價P3－P2就是中介收取的服務費。對比不收取中介服務費時的市場均衡價格P1可以看出:由買方實際承擔的服務費為P3－P1，而由賣方實際承擔的服務費為P1－P2。

1.2 向賣方收費

向賣方收中介服務費的情況見圖2。

當中介不收取服務費用時，二手房市場的供給曲線為S1，需求曲線為D1，均衡價格為P1。當向賣方收取中介服務費時，供給曲線向左移動到S2，此時的買方為房屋支付的價格為P3，而賣方得到的價格為P2，兩者的差價P3－P2就是中介收取的服務費。對比不收取中介服務費時的市場均衡價格P1可以看出:由買方實際承擔的服務費為P3－P1，而由賣方實際承擔的服務費為P1－P2。

圖1 向買方收中介服務費的情況

圖2 向賣方收中介服務費的情況

1.3 向買賣雙方收費

向買賣雙方收取費的情況可以分解為向買方收部分服務費和向賣方收部分服務費的兩個獨立過程。由前面的分析可推出向買賣雙方收取中介服務費，實際上也是由買賣雙方共同承擔中介服務費。所以無論中介機構(gòu)向誰收取服務費，其實質(zhì)都是買賣雙方共同承擔。那么買賣雙方是以何種比例在承擔中介服務費，是否與收費對象的變化有關(guān)。

假設不考慮買賣雙方的議價能力、交易狀態(tài)等主觀因素的影響［1］，由圖3中可以看出買方與賣方承擔的中介服務費比例為:

即買賣雙方對中介服務費的承擔比例為二手房需求彈性和供給彈性之比［2］。彈性表明在情況不利的時候，交易方離開市場的意愿;彈性大表明意愿強，彈性小表明意愿弱。中介服務費的負擔自然要由不輕易離開市場的一方，也就是缺乏彈性的一方多承擔。所以買賣雙方實際承擔中介服務費的比例與收費對象的變化無關(guān)。

2 收費限額分析

目前中介收費管理方面實行的是限額管理措施，規(guī)定傭金不能超過住房交易價格一定比例，目的是規(guī)范中介行業(yè)亂收費現(xiàn)象，減少交易雙方的中介服務費支出，從而減少交易成本。然而，限價政策卻對中介市場的發(fā)展起到了阻礙的作用，見圖4［2］。

圖3 買賣雙方承擔中介服務費的比例

圖4 政府指導價引起的市場變化

假設在中介市場上，中介服務的供給曲線是S1，需求曲線是D1。在沒有政府限制收費上限的時候，市場均衡價格為P1，此時的供給量為Q1。當政府限制市場價格最高為P0時，將使市場上中介服務的供給減少到Q2，而需求量增加為Q3，即市場上會有Q3－Q1的供給短缺。此時，中介機構(gòu)采取壓縮成本、降低服務質(zhì)量和增加服務數(shù)量的發(fā)展策略，使供給曲線向右移動，以滿足市場上的需求Q3。近年來，各地中介機構(gòu)數(shù)量迅速增加，中介服務社會認可度低［3］等現(xiàn)象都驗證了這一規(guī)律。

3 收費方式分析

市場上，中介機構(gòu)一般在買賣雙方簽訂房屋買賣合同的同時，一次性收取全部中介服務費，然后再為買賣雙方提供貸款辦理、稅費繳納、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交接等服務。這種前期一次性支付全部中介服務費的收費方式，對中介機構(gòu)沒有約束作用，中介服務態(tài)度和質(zhì)量在繳費前后經(jīng)常發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。而且，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同后，可能由于買方?jīng)]有申請到貸款等其他原因?qū)е陆灰资?。此時由于買方的弱勢地位和我國中介機構(gòu)監(jiān)督管理機制的缺乏，所以買方很難要回應退還的部分中介服務費?，F(xiàn)行的中介服務費收費方式不能很好的保護委托方的合法利益，不利于促進二手房市場的公平交易。

此外，市場上一些中介機構(gòu)向買方收取看房費。中介機構(gòu)收取看房費有三個理由:1)依據(jù)《合同法》427條:“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動之初的必要費用”，所以收取看房費是允許的［4］;2)中介機構(gòu)的經(jīng)紀人每天約70%的工作時間投入到聯(lián)系看房和外出看房上面［5］，中介機構(gòu)帶客戶看房會產(chǎn)生大量費用，所以收取看房費是應該的;3)如果不收取看房費，則意味著購房人承擔了其他看房人的看房費用，給購房人造成“額外”負擔，所以收取看房費是必要的。

對此，筆者認為不應該收取看房費。原因有兩個方面:

1)看房者絕大部分是有自住或投資需求，并有一定購房能力的客戶，買房率很高。為了搜尋到合適的二手房，這些客戶會在不同區(qū)域，由不同中介機構(gòu)帶領看房，并進行房源比選，最終購買最合適的二手房。從一家中介機構(gòu)的角度看，購房客戶好像承擔了其余未購房客戶的看房費用，但從整個二手房交易中介市場看，購房者其實是在承擔他在其他區(qū)域看房的費用，所以沒有必要收取看房費。

2)收取看房費會使本來就十分復雜的二手房交易過程變得更加復雜，而且會引發(fā)一系列其他問題，比如中介機構(gòu)為了賺取看房費故意隱瞞適合房源，甚至帶客戶看無意出售的虛假房源等。

4 結(jié)語

本文對二手房買賣中介服務收費的核心問題研究，結(jié)果表明:二手房買賣中介服務收費對象的變化對二手房交易并沒有實質(zhì)性的影響，且買賣雙方實際承擔中介服務費的比例是二手房市場狀況決定的，不應對此進行限制;二手房買賣中介服務收費的上限阻礙了中介服務市場的發(fā)展，應放開中介服務收費的限制，由市場自我調(diào)節(jié);收費方式對中介機構(gòu)和委托方的行為具有約束和激勵作用，應規(guī)定:中介服務收費采取兩次支付的辦法，同時規(guī)定交易未成的情況下，不許向買方收取看房費。

［1］Abdullall Yavas.A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets［J］.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1992，20(4):533-548.

［2］廖俊平，徐 斌.限制房地產(chǎn)經(jīng)紀收費價格的必要性［J］.中國房地產(chǎn)導報，2003(12):8-11.

［3］張 麗，王永慧，薛 瑾.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)服務水平現(xiàn)狀及改進對策研究［J］.商場現(xiàn)代化，2010(7):21-24.

［4］陳英存，施建剛.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合理收費問題探討［J］.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2006(7):105.

［5］趙明路.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)差異化研究［D］.北京:清華大學碩士論文，2007.

［6］Turnbull K.Real Estate Broker Non-price Competition and the Housing Market［J］.Real Estate Economics，1996，24(3):293-316.