唐 密

（北京大學(xué) 深圳研究生院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，廣東 深圳 518000）

住房雙屬性與房價(jià)構(gòu)成

唐 密

（北京大學(xué) 深圳研究生院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，廣東 深圳 518000）

論文從住房的雙屬性出發(fā)，對住房價(jià)格的構(gòu)成進(jìn)行了一般性分析，主要探討了住房的投資需求形成的根源。結(jié)合我國實(shí)際情況，分析得出地租的一次性繳納方式加大了住房定價(jià)難度，擴(kuò)大了住房投資的套利空間，從而使得房價(jià)的變動(dòng)加劇。最后提出改變地租一次性估價(jià)式繳納為按年繳納實(shí)際地租，使住房市場需求盡可能的回歸實(shí)際居住需求。

房價(jià)構(gòu)成；地租；投資需求

自1998年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，福利分房制度在我國基本終結(jié)。[1]從此，住房價(jià)格逐漸成為我國民眾中最為關(guān)心的話題，而房價(jià)的變動(dòng)則擾動(dòng)著上到中央領(lǐng)導(dǎo)下到基層百姓的神經(jīng)。從2000年以來，中國房價(jià)開始了連續(xù)的上漲，但關(guān)于房價(jià)的爭論則從未停止。鄭家華通過數(shù)據(jù)指標(biāo)分析認(rèn)為中國房價(jià)存在嚴(yán)重的泡沫[2]，而龐哲則從收入增漲角度用回歸分析來論證上海當(dāng)前高房價(jià)的合理性[2]。2010年到 2012年間，溫總理也多次提出要讓房價(jià)回歸到合理水平，使房價(jià)漲跌之爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入房價(jià)是否合理的大討論。什么是住房的合理價(jià)位？周藝麗在中國房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制分析與重構(gòu)中指出，房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的判定標(biāo)準(zhǔn)并不是人們的直觀感受，而是在于房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制合理，房地產(chǎn)市場除合理的空置外，一般均能出清；房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制不合理，就是價(jià)格較低，房地產(chǎn)市場的供求均衡也會(huì)受到破壞。[4]因此對房價(jià)形成機(jī)制進(jìn)行研究，分析房價(jià)的構(gòu)成，有益于我們找出房價(jià)波動(dòng)的根源，并提出合理化房價(jià)的建議。

一 住房的雙屬性

在研究住房價(jià)格構(gòu)成之前，我們需要先分析住房本身的性質(zhì)。在住房交易市場中，住房和其他市場的交易標(biāo)的物一樣，也是一種商品。它同樣是由生產(chǎn)者生產(chǎn)出來，在市場中出售給消費(fèi)者，以滿足消費(fèi)者的需求。但很明顯的，住房也有區(qū)別于一般消費(fèi)品的以下特性：

（一）沒有替代品

衣食住行是人們生活的基本需要。而住房可以說是普通人滿足居住需求的唯一選擇。在很大程度上，“房子”和“家”被賦予了近乎同等的意義。沒有可居住房的人往往被形容為“無家可歸”。所以說，住房是沒有替代品的，也就是說，住房對消費(fèi)者而言屬于必須品。

（二）使用期限長

通常而言，由于房屋作為人們的棲身之所，對安全性要求極高，因此除了少數(shù)特殊類型的房屋（如工地上的簡易住宅或是臨時(shí)性住宅），居住用房必然會(huì)造得極其堅(jiān)固耐用，其從生產(chǎn)出來（建造完成）到報(bào)廢（被拆除），都有幾十年甚至上百年的時(shí)間。即使由于規(guī)劃變化或者商業(yè)考慮房屋可能未到壽命年限就被人為拆掉，也不影響房屋自身耐用的商品特性。

（三）價(jià)格昂貴

房屋生產(chǎn)本身就存在生產(chǎn)成本高，生產(chǎn)周期長，資金投入大等特點(diǎn)，這些都決定了房屋相較于其他產(chǎn)品而言往往是普通人最昂貴的一個(gè)消費(fèi)品。

除以上特點(diǎn)以外，住房有個(gè)區(qū)別于其他商品的最大的特征——地租特性。任何一套住房一定是與土地綁定在一起的，必定會(huì)長期的排他的占據(jù)一定土地面積，同時(shí)導(dǎo)致這部分土地不能再被其他人所使用。同時(shí)，住房在地域上不具備流通性，A地的多余住房不可能拿去解決 B地的需求。簡單來說，住房所有者在擁有住房的同時(shí)，同時(shí)擁有了住房底下這邊土地的使用權(quán)能和收益權(quán)能。任何對數(shù)量不變的一般資源（稀缺資源）的使用，無論其法律權(quán)屬關(guān)系如何，都需要付出一定代價(jià)，這個(gè)代價(jià)的表現(xiàn)形式很多，有的稱為租金，有的稱為稅金，有的稱為費(fèi)用，有的是前述的兩種或者三種的綜合，在這里，我們統(tǒng)一用租金來描述。土地作為一種稀缺資源，被住房排他的占據(jù)后，其代價(jià)就是必須繳納的土地上的租值，我們將它稱之為地租。

綜上所述，住房既有大宗耐用消費(fèi)品的特征，同時(shí)又不可避免的捆綁有地租特性，也就是說，住房是有著雙重屬性的商品。

二 住房價(jià)格變化分析

由于住房具有雙屬性特征，所以在分析住房的價(jià)格變化時(shí)，既要考慮住房作為大宗耐用商品價(jià)格的變化，又要考慮其所占有土地的地租價(jià)格變化。下面分別從這兩方面來討論住房價(jià)格。

（一）從住房大宗耐用消費(fèi)品屬性分析價(jià)格變化

我們從供求關(guān)系來討論住房商品屬性（不考慮地租因素）的價(jià)格變化。從住房的需求方面來看，人們對住房的有效需求與住房價(jià)格成反方向變動(dòng),也就是說，在外部環(huán)境不變的情況下住房商品屬性的需求曲線向右下方傾斜，如下圖 D曲線所示。從住房供給方面看，價(jià)格越高，住房所有者越愿意出讓自己的住房，也就是說，供給曲線應(yīng)當(dāng)向右上方傾斜。又由于住房作為大宗商品，生產(chǎn)周期很長，也就是說，短期內(nèi)住房供給數(shù)量不能隨著需求量增加而增加，也就是短期內(nèi)市場上的存量住房即最大供給量。當(dāng)供給到達(dá)最大供給量時(shí)，無論價(jià)格如何提高，短期內(nèi)市場上也無法提供更多住房，此時(shí)的住房供給曲線是垂直于橫軸的一條直線，如下圖S曲線所示。需求曲線D與供給曲線S相交時(shí)，就形成了住房的均衡價(jià)格 PC。當(dāng)外部環(huán)境或其他因素發(fā)生變化，如人口增漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入提高等，會(huì)促進(jìn)人們對住房的需求增加，從而使需求曲線 D向右移動(dòng)，而與S交于更高的點(diǎn)，形成更高的住房均衡價(jià)格PC’。當(dāng)均衡供給量接近或達(dá)到最大供給量之后，均衡價(jià)格短期內(nèi)更會(huì)加速往上。此時(shí)，超額利潤(PC’-PC)必然會(huì)吸引大量資金進(jìn)入從而使住房供給量上升，使 S曲線右移，與新的需求曲線相交，使得均衡價(jià)格逐漸回落至 PC，達(dá)到新的均衡。由于在這個(gè)過程中，不考慮住房的地租屬性，即住房僅僅作為一般大宗耐用消費(fèi)商品來討論，住房價(jià)格隨著需求變動(dòng)發(fā)生變動(dòng)，同時(shí)也會(huì)刺激供給變動(dòng)。僅管會(huì)有些滯后，但最終會(huì)由于供給的增加而平抑住房價(jià)格，也就意味著住房商品屬性價(jià)格變動(dòng)沒有或者很少套利空間以吸引投資需求加入，即可以認(rèn)為住房的商品屬性價(jià)格基本由居住需求和市場供給決定，是一個(gè)較純粹的競爭性市場。

（二）分析地租價(jià)格變化

土地區(qū)別于一般商品的最重要的特性是，由于其稀缺性所帶來的供給不變性。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里對地租的描述是：地租是當(dāng)土地供給固定時(shí)的土地服務(wù)價(jià)格，因而地租只與固定不變的土地有關(guān)。[5]對于土地供應(yīng)不變的假設(shè)有人可能有疑義，認(rèn)為每年政府都會(huì)新批建筑用地，同時(shí)住房層高增加也能有效增加居住面積供給。不過這里討論地租的時(shí)候，不僅僅只是從短期來看當(dāng)前住房占用土地面積的變化，而是就整體的土地資源來說，是不可變化的，因此我們認(rèn)定土地作為稀缺資源，供給數(shù)量是一定的，不會(huì)隨其他因素變化而變化。同樣從供求關(guān)系來討論地租的價(jià)格。如下圖所示，由于土地供給固定，即土地供給曲線不會(huì)隨價(jià)格變動(dòng)，表現(xiàn)為垂直于橫軸的一根直線S。而對土地的有效需求曲線則與一般需求曲線一致，是一條向右下方傾斜的直線，如下圖中的D。D與S相交時(shí)確定的價(jià)格R0則是均衡下的地租價(jià)格。

然而隨著外部情況發(fā)生變化，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通貨膨脹，人們收入變化導(dǎo)致對土地的有效需求發(fā)生變化，從而D曲線會(huì)向左或者向右移動(dòng)。則D曲線與S曲線的交點(diǎn)會(huì)隨之上下移動(dòng)。如下圖所示，當(dāng)D曲線向右移動(dòng)（從D0到D1）時(shí)，地租價(jià)格則從R0上漲到R1，反之，地租價(jià)格也會(huì)下降。

另一方面，從供給來看，由于土地供給不會(huì)隨外部環(huán)境增加或者減少，即 S曲線固定不動(dòng)，也就意味著地租價(jià)格完全由需求決定。當(dāng)需求持續(xù)上升的時(shí)候，地租價(jià)格隨之持續(xù)上升，而且無法通過增加供給的方式將價(jià)格降下來。地租價(jià)格就是人們占有土地應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用，亦即，人們在擁有住房的同時(shí)，還需要為占有了稀缺資源支付地租，而地租價(jià)格會(huì)隨著需求變化而發(fā)生變化。

三 住房價(jià)格構(gòu)成

綜合住房的上述特點(diǎn)，我們將住房價(jià)格分為兩部分——大宗消費(fèi)品價(jià)格和地租價(jià)格。

P =PC+PR

P:住房價(jià)格

PC:住房商品屬性價(jià)格

PR:住房地租屬性價(jià)格

如之前所述，PC和PR都會(huì)由于需求的變化產(chǎn)生上下波動(dòng)，而且從短期來看都是同方向變動(dòng)。即需求上升，PC和PR都會(huì)上漲，反之則 PC和 PR都會(huì)下降。但從長期來看，PC會(huì)由于供給的相應(yīng)變化而平抑市場價(jià)格，而PR由于土地資源的供給剛性，無法通過供給變化自動(dòng)的平衡需求，因此也就造成 PR只跟需求相關(guān)，即在需求上升的情況下，PR價(jià)格必然是一路上漲，不會(huì)回落。

另從價(jià)格支付方式來看，PC代表著房屋作為大宗商品交易的價(jià)格，無論是一手商品房或者是二手住房交易，一般來說是一次性交易，銀貨兩訖。即使是按揭形式，那也是購買方與銀行之間的購買資金借貸關(guān)系，不會(huì)影響到與出售方的交易性質(zhì)。而作為地租價(jià)格的 PR則有所不同。由于 PR是人們排他的占用稀缺資源土地所應(yīng)支付的價(jià)格，所以是人們應(yīng)當(dāng)為住房所持續(xù)支付的成本。為了討論方便，也符合人們交易的習(xí)慣，假設(shè)地租是按年支付，這也意味著，PR是從占有住房開始所應(yīng)逐年支付的地租價(jià)格的加總：

n=1,2,….住房占據(jù)土地到期時(shí)

PRn即為第n年應(yīng)當(dāng)支付的地租價(jià)格

又考慮到PRn是第n年的地租價(jià)格，為了方便描述，將它貼現(xiàn)到住房交易時(shí)期來，可得以下公式：

rn為第n年的貼現(xiàn)率

因此，住房價(jià)格可以表述為以下公式：

由上述公式可知，如果人們購買住房所支付的成本剛好為 P，即正好符合住房的應(yīng)付價(jià)格，此時(shí)住房將純粹表現(xiàn)為一個(gè)大宗耐用消費(fèi)品，生產(chǎn)和購買都是出于住房需求。因此，住房的市場價(jià)格與 P越接近，則應(yīng)付價(jià)格和實(shí)際支付價(jià)格的差額越小，也就意味著套利空間越小，這個(gè)市場就越純粹，波動(dòng)也就越小。反之，如果兩者差距越大，特別是當(dāng)實(shí)際支付價(jià)格遠(yuǎn)低于 P的時(shí)候，則會(huì)存在套利空間，從而吸引投機(jī)者進(jìn)場，使得住房市場變得復(fù)雜而且波動(dòng)加劇。

在住房公式中房價(jià)P分為PC和PR兩部分,要使房價(jià)P的實(shí)付貼近或等于應(yīng)付價(jià)格，也就是分別要使PC和PR的實(shí)付趨近或等應(yīng)付價(jià)格。因此我們分別從這兩部分來討論。Pc部分代表的是住房商品屬性部分的價(jià)格，作為一般商品的價(jià)格市場已經(jīng)有很完善的機(jī)制來反映，即使有波動(dòng)和偏差，也可以由正常的市場供需來平衡并回到均衡。這也說明，PC在市場下形成的應(yīng)付與實(shí)付價(jià)格是一致的，即使有套利空間，市場也能迅速反應(yīng)。但是PR部份的準(zhǔn)確反應(yīng)，則受地租價(jià)格的支付方式影響很大。地租支付方式簡單來說分為逐年支付和一次性支付兩種。逐年支付方式需要年年審核，年年征收，如果能做到每年確定要支付的地租價(jià)格和實(shí)際一致的話，則意味著PR的應(yīng)付與實(shí)付幾乎無偏差。但若是一次性支付方式，則需要預(yù)判未來多年的地租價(jià)格以及貼現(xiàn)率，相當(dāng)于為資本化的地租一次性定價(jià)，從而很難保證應(yīng)付實(shí)付相一致，必然會(huì)出現(xiàn)較大偏差。而偏差一旦產(chǎn)生，則會(huì)對人們的預(yù)期產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響需求結(jié)構(gòu)，吸引投資需求入場，導(dǎo)致偏差進(jìn)一步擴(kuò)大。由于我國目前實(shí)際采用的就是一次性支付的方式，下面就以我國情況來描述一下房價(jià)變化的過程。

當(dāng)前我國采用的方式主要是政府以招拍掛的形式出讓土地的70年使用權(quán)給開發(fā)商。經(jīng)開發(fā)商開發(fā)后，生產(chǎn)出來住房，然后作為商品出售給消費(fèi)者，同時(shí)附帶著剩余土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。那么在這個(gè)過程中，我們可以看到，政府一次性轉(zhuǎn)讓了70年的土地使用權(quán)給開發(fā)商，之后開發(fā)商再一次性轉(zhuǎn)讓給購房者。假定此時(shí)沒有投資者的參與，那么消費(fèi)者對住房的需求與土地供給構(gòu)成了地租價(jià)格如下。

其中D1為住房需求。S為土地供給。PR1為當(dāng)時(shí)的地租價(jià)格。而市場一次性支付的價(jià)格通常會(huì)以P作為參R1考，簡單來說為PR1的70倍，即=P×70。當(dāng)市場外R1的大量投資者預(yù)期到未來的住房需求上升并帶來土地價(jià)格的上漲，也就是PR1＜PR2＜PR3….即當(dāng)前支付的PR會(huì)遠(yuǎn)低于也就是現(xiàn)期以的價(jià)格買入，會(huì)獲得收益因此，投資者開始進(jìn)入，住房需求立即上升。需求迅速增長，而土地供給不變，則地租價(jià)格必然上升。如下圖所示：

住房需求D1和投資需求D2一起組成了D3,與供給曲線S相交，產(chǎn)生更高的地租價(jià)格P’R1。在地租價(jià)格迅速上漲的刺激下，人們形成了更高的 PR預(yù)期，即都不斷認(rèn)為將來的地租價(jià)格會(huì)更高，所以現(xiàn)期的一次性支付有利可圖，于是吸引更多的投資性需求進(jìn)入，從而重復(fù)上述過程，不斷推高現(xiàn)期以及預(yù)期的地租價(jià)格。在投資需求不斷進(jìn)入使得地租價(jià)格攀升的同時(shí)，由于賺錢效應(yīng)使得住房持有者（開發(fā)商和房東）對住房惜售，使得住房供給曲線左移，從而使得Pc價(jià)格也在上漲，最終導(dǎo)致房價(jià)的攀升。張海洋，袁小莉，陳卓，郭洪實(shí)證分析了投資性需求對我國房價(jià)的影響，提到了如同上述情況造成的正反饋交易對房價(jià)的持續(xù)推高，并通過OLS回歸分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)性需求和投資性購房比重為 54.1:45.9[6]，從而證實(shí)了投資性需求對我國房價(jià)持續(xù)上漲局面的影響很大。

從上述分析中不難看出，住房市場吸引投資需求的根源在于地租價(jià)格部分應(yīng)付與實(shí)付價(jià)格之差帶來的利潤空間。而地租價(jià)格一次性支付的方式則放大了這個(gè)偏差，使得住房變成了一種和政府對賭地租價(jià)格的證券，在當(dāng)前普遍對地租價(jià)格看漲的預(yù)期下，吸引了大量的投資需求進(jìn)入，從而進(jìn)一步抬高了住房價(jià)格（包括地租價(jià)格和住房商品屬性價(jià)格），同時(shí)也開始擠壓正常的居住需求，住房需求從居住為主逐漸偏向?qū)Y本化地租的投資為主。

四 政策建議

住房價(jià)格一直是我國百姓和政府非常關(guān)心的話題，或漲或跌都是有人喜有人憂。而房地產(chǎn)調(diào)控政策更是隨房價(jià)動(dòng)而動(dòng)。隨著房價(jià)連續(xù)上揚(yáng)，各種調(diào)控政策也是密集出臺(tái)，如增加營業(yè)稅，提高首付款比率，甚至限制購買二套房等，基本上都是以提高交易成本和壓制購房需求為主。筆者以為，以行政手段強(qiáng)行壓制購買需求終非長久之計(jì)，特別是因此誤傷到的合理居住需求則會(huì)對住房市場產(chǎn)生嚴(yán)重破壞，而最終可能起到的是事與愿違的作用。一個(gè)健康運(yùn)行的市場需要的是設(shè)計(jì)良好的制度和去行政化。由之前的分析得出，我國房價(jià)快速上漲的最終原因是地租付給制度的不合理性。因此，本文提出如下建議：

（一）改變當(dāng)前地租的一次性給付方式

當(dāng)前購買住房相當(dāng)于同時(shí)購買了一張以未來地租價(jià)格作為收益的債券，從而將住房需求與投資需求人為綁定在一起。因此，將買房與地租支付分開，則可以從源頭上消除為了投資地租而買房的需求，使購房需求重新回到以居住為主。

（二）盡可能及時(shí)準(zhǔn)確的收取地租

合理房價(jià)形成機(jī)制的關(guān)鍵是使購房人或者住房人準(zhǔn)確的為其住房需求付出相應(yīng)的成本。因此在改變地租一次性收取方式之外，更重要的是設(shè)定一個(gè)合理的地租收取制度，使得住房者實(shí)際付出的地租成本能準(zhǔn)確反應(yīng)當(dāng)前土地需求。從而使得地租部分的投資價(jià)值減到最小，同時(shí)也不要增加住房人的超額負(fù)擔(dān)。

（三）政府合理使用地租收入

購房人繳納的地租實(shí)際上應(yīng)當(dāng)是其他放棄該土地服務(wù)的公民應(yīng)得的報(bào)酬，而不能當(dāng)作是政府的收入。因此地租收入最終應(yīng)當(dāng)用于回饋公民的住房需求，如提供廉租房，公租房，改善社區(qū)環(huán)境等。

（四）減小住房市場的交易成本

一個(gè)市場上的交易成本如果過高，必然會(huì)阻礙該市場的正常有序運(yùn)行和發(fā)展。當(dāng)?shù)刈獠辉俪蔀樽》靠晒┲\利的共生價(jià)值后，降低住房市場交易成本，活躍住房交易，使得人們更容易按自己變化的需求更換住房則變得非常重要。

綜上，以準(zhǔn)確的地租支付將住房的商品屬性價(jià)格與地租價(jià)格分離，擠壓地租投資需求，使購房居住需求回歸，然后降低住房交易成本，活躍住房二級市場交易，使得人們能更方便的隨自己變化的需求更換居住條件，使得購買住房變得和買車或者其他大宗商品一樣簡單，再規(guī)范政府對地租收入的使用，用其解決市場有效需求之外的公民的居住需求，并用于改善居住環(huán)境，便利居住者生活，則房地產(chǎn)市場得以準(zhǔn)確以價(jià)格調(diào)節(jié)供求，最終實(shí)現(xiàn)市場出清。

[1]王增剛.中國房價(jià)與房地產(chǎn)管理法規(guī)的關(guān)系分析[J/OL].百度文庫,2011.

[2]鄭家華.中國房地產(chǎn)泡沫研究[D].對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.

[3]龐哲.上海高房價(jià)的合理性分析[D].上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.

[4]周藝麗.中國房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制分析與重構(gòu)[D].南開大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005.

[5]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)(微觀部分)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2007.

[6]張海洋,袁小麗,陳卓,郭洪.投資性需求對我國房價(jià)影響程度的實(shí)證分析[J].軟科學(xué),2011,(3).

（責(zé)任編校：張京華）

F126

A

1673-2219（2012）09-0110-04

2012－07－27

唐密（1983－），男，湖南湘潭人，北京大學(xué)深圳研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生，主要從事產(chǎn)業(yè)金融研究。