南京審計(jì)學(xué)院 教授 博士 何 平

中國房地產(chǎn)業(yè)的愛恨情仇

南京審計(jì)學(xué)院 教授 博士 何 平

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。2011年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷著一輪史上最嚴(yán)厲的中央調(diào)控。與以前歷次調(diào)控措施相比，此次調(diào)控是從需求、供給和信貸政策等方面采取一系列措施來抑制房價(jià)過快上漲，以解決“寒士”買不起或住不上“廣廈”的問題。

目前，調(diào)控措施已經(jīng)取得了初步的成效，房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到一定的抑制，某些城市的房價(jià)出現(xiàn)小幅回調(diào)的勢(shì)頭，各個(gè)層次的“寒士”們也似乎看到了希望，甚至有學(xué)者就此放言，炒房賺錢時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。這一成就自然來之不易，是以犧牲經(jīng)濟(jì)增長為代價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的興衰直接和間接地影響到上、下游三十多個(gè)行業(yè)，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中居于舉足輕重的地位。雖然一些城市的房價(jià)只是剛剛開始停止上漲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷對(duì)地方財(cái)政收入、特別是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的負(fù)面影響已經(jīng)使一些地方政府難以承受。個(gè)別地方政府甚至不惜冒著與中央調(diào)控措施對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)，推出鼓勵(lì)居民購房舉措，力圖維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

對(duì)此，人們不得不繼續(xù)反思，到底是什么原因使中國的房價(jià)成為中央政府喊打的老虎？又是什么原因使高房價(jià)這只老虎屢打不死？中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟糾結(jié)著哪些愛恨情仇？

房價(jià)猛于虎？

中華民族是一個(gè)勤勞、智慧的民族，也是一個(gè)敢為天下先的民族。數(shù)千年的世界文明史中有無數(shù)個(gè)中華民族創(chuàng)造的世界第一。就中國的房地產(chǎn)業(yè)來說，自2003年以來的中國房價(jià)一路飆升，在某些城市甚至出現(xiàn)一年翻番的奇觀，這在世界房地產(chǎn)史上創(chuàng)造了當(dāng)之無愧的第一，同時(shí)也創(chuàng)造了中國住房痛苦指數(shù)的世界第一。

地方政府、開發(fā)商和一些投機(jī)客（如溫州炒房團(tuán)等）賺得盆滿缽滿，土地出讓價(jià)與商品房價(jià)格相互激蕩，房價(jià)的走勢(shì)成為街談巷議最多的話題，房產(chǎn)廣告更是鋪天蓋地，不僅充斥著各種媒體，而且還是街頭濫發(fā)的小廣告主角，房價(jià)在臆測(cè)、詛咒、激辯和謾罵中越漲越高，終于成為百姓之痛，成了兇相畢露的老虎。而政府壟斷土地供應(yīng)、開發(fā)商的貪得無厭和炒房客們無節(jié)制的過度投機(jī)，無疑是造成房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌的主要原因。

有學(xué)者據(jù)此認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的非市場(chǎng)因素是導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的元兇，如土地供應(yīng)不足和政府壟斷土地供應(yīng)，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。這種觀點(diǎn)乍一聽上去似乎很有道理。中國的房價(jià)上漲就是從2003年工業(yè)、商業(yè)和住宅用地采取招拍掛（招標(biāo)、拍賣和公開掛牌）的方式取得土地使用權(quán)后開始節(jié)節(jié)攀高的，土地出讓價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀高、甚至其增長速度在某些年份要快于房價(jià)上漲速度。的確，土地出讓金是構(gòu)成商品房成本的重要部分，也是構(gòu)成普通商品房價(jià)格的主要組成部分，如果把構(gòu)成普通商品房價(jià)格中的土地出讓金去掉，那么房價(jià)就不會(huì)居高不下了。

但筆者認(rèn)為，這只是表面現(xiàn)象，把一般商品的供求關(guān)系分析套用到商品房交易上。中國商品房價(jià)格過快上漲，恰恰不是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)化不足，而是市場(chǎng)化過度。正是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度市場(chǎng)化，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格超出普通百姓的承受能力。

盡管助推房價(jià)上漲的原因比較復(fù)雜，但從經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，造成商品價(jià)格上漲無外乎需求、供給兩大因素。在完全市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格就是供給與需求在某一價(jià)格水平上的均衡價(jià)格。但是，房價(jià)和地價(jià)屬于兩個(gè)不同的層次，地價(jià)是要素價(jià)格，房價(jià)是商品價(jià)格，在其他因素不變的情況下，某種要素需求價(jià)格的上漲是該要素生產(chǎn)的商品需求價(jià)格上漲拉動(dòng)的結(jié)果。地價(jià)上漲，源于房價(jià)的上漲，這一點(diǎn)應(yīng)該是確實(shí)無疑的，所謂地價(jià)上漲是推動(dòng)房價(jià)上漲的主因說，無疑是開發(fā)商及其利益集團(tuán)為自己的惡性開脫的托詞而已。

住房生產(chǎn)的特點(diǎn)之一是，土地是其生產(chǎn)要素中的關(guān)鍵要素，具有極強(qiáng)的稀缺性和不可替代性，因?yàn)樽》坎荒芙ㄔ谔焐?。因此，土地供?yīng)不論掌握在誰手里，都存在壟斷性。土地出讓采取招拍掛的形式是完全的市場(chǎng)化行為，相對(duì)于劃撥轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓而言，在防止腐敗、公開、透明和公正性方面都具有明顯的優(yōu)越性，這種出讓方式難以被其他方式所取代。

住房生產(chǎn)的特點(diǎn)之二是，土地具有級(jí)差性。城市土地供應(yīng)的特點(diǎn)是，在其他因素一定的前提下，距離城市中心區(qū)越近的土地開發(fā)成本相對(duì)于距離城市中心區(qū)越遠(yuǎn)的土地開發(fā)成本越低，而土地價(jià)格則剛好相反。距離市中心區(qū)越近的土地租金要高于距離市中心較遠(yuǎn)處的租金。因此，城市越是擴(kuò)張，就越需要開發(fā)遠(yuǎn)郊的土地，土地開發(fā)成本不斷攀升，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，也帶動(dòng)城市中心區(qū)級(jí)差地價(jià)的更快上漲，這就是為什么中國各地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熱衷于在城市主城區(qū)進(jìn)行拆遷征地的經(jīng)濟(jì)原因。

住房生產(chǎn)的特點(diǎn)之三是，從立項(xiàng)到開工建設(shè)，再到完工，需要經(jīng)歷一個(gè)較長的時(shí)期，而投入的資本量較大，市場(chǎng)具有較大的不確定性，也面臨著較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要有較高的投資引誘。預(yù)期在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮著相對(duì)較大的作用。

就房地產(chǎn)價(jià)格的需求方面來說，造成房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛的主要力量來自三個(gè)方面：剛性需求、投資需求和投機(jī)需求。

衣食住行，住在百姓生活中的重要地位可見一斑。沒有住房，就無所謂家，也就沒有“有尊嚴(yán)的生活”可言?；厥捉?0年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其與中國工業(yè)化和城市化進(jìn)程密切相關(guān)。城市居民自然增長對(duì)住房的需求、大學(xué)畢業(yè)生留城工作對(duì)住房的需求、農(nóng)民工進(jìn)城安居對(duì)住房的需求，以及城市居民改善居住條件對(duì)住房的需求，構(gòu)成了城市住房的剛性需求。對(duì)于剛性需求，僅僅依靠市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)節(jié)是不夠的，必須運(yùn)用多種措施增加供給，以滿足需求，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

投資需求是客觀存在的，特別是在存在負(fù)利率和投資渠道狹窄的情況下，住房投資需求將隨著收入的增長而增長。筆者認(rèn)為，住房投資需求是指投資者運(yùn)用自由資金買入住宅，主要用于出租，以取得租金收入的行為。

住房投機(jī)需求，是以利用少量自有資金，在銀行信貸資金的支持下買入住宅，以期未來在房價(jià)上漲時(shí)出售牟利的行為。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正是在市場(chǎng)化條件下，剛性需求、投資需求和投機(jī)需求在邁入城市化過程中形成共振，聚集著巨大需求能量，在短期集中爆發(fā)，使房價(jià)在短期急劇上升，脫離了老百姓的平均收入水平，聚集著巨大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種需求共振極大地超越供給力量，并推動(dòng)房價(jià)在一定時(shí)期急劇上漲。

打不死的老虎？

住房是必需品。居者無房，就沒有安全感，就談不上體面和尊嚴(yán)的生活。房價(jià)暴漲到普通大眾無法承受的高度，也就使本來經(jīng)濟(jì)層面的問題上升到了政治層面，成了“老虎”。于是“打虎”就成為最近一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

老虎是受保護(hù)的動(dòng)物，是不能打死的。中國房地產(chǎn)調(diào)控的目的，也不是要把房地產(chǎn)行業(yè)置于死地，而是要遏制房價(jià)過快上漲，壓房價(jià)回調(diào)到合理水平。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的回顧和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，溫家寶在十一屆全國人大五次會(huì)議舉行記者會(huì)上答中外記者問很值得關(guān)注。溫家寶說：“我最近出于一種責(zé)任感，把從2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控認(rèn)真地回顧了一下。其實(shí)我們?cè)?003年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責(zé)怪我們，說房價(jià)越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心。我覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，涉及中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大。”

從溫總理的講話中我們可以理解如下事實(shí)：一是地方政府從土地出讓中獲取了大量收入；收入之大可以用土地出讓收入占當(dāng)年地方財(cái)政總收入的比例來反映。2009年，全國土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右；2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高，增幅再創(chuàng)新高，同比增70.4%；土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例也再創(chuàng)新高。如此巨大的土地財(cái)政收入，除一小部分用于基礎(chǔ)教育和改善民生外，大部分用于城市建設(shè)，而城市建設(shè)正是考量地方政府業(yè)績的主要指標(biāo)之一。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融企業(yè)在高房價(jià)背景下獲取了巨大的利益。因此，中央嚴(yán)厲的調(diào)控受到地方政府的軟抗也就不足為奇了。

地方政府的確在土地出讓中獲取了大量利益，也為各類專家學(xué)者所詬病。尤其是征地中的各種違法強(qiáng)拆行為，使土地出讓行為中又或多或少添加了一些“官商勾結(jié)”的色彩。據(jù)此，有人提出土地私有化的主張，甚至認(rèn)為現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度是對(duì)農(nóng)民利益的一種剝奪行為。本人認(rèn)為，土地公有是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度賴以存在的基礎(chǔ)，也是國家憲法明文規(guī)定的。城市億萬產(chǎn)業(yè)工人當(dāng)初從農(nóng)村進(jìn)入城市，放棄土地，并沒有得到補(bǔ)償；20世紀(jì)90年代國企改革，億萬產(chǎn)業(yè)工人下崗，雖然得到一定的下崗補(bǔ)償，但與城郊農(nóng)民被征土地獲得的人均補(bǔ)償相比，無論是名義貨幣補(bǔ)償還是實(shí)際貨幣補(bǔ)償都相去甚遠(yuǎn)，所謂合理、公平補(bǔ)償都是相對(duì)的。土地私有化，承認(rèn)農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)，無疑是新的一次土改，很難行得通。即便是土地私有，就能打破土地壟斷、控制地價(jià)上漲？

此輪調(diào)控措施最大的看點(diǎn)，不僅在于通過限購措施抑制投資和投機(jī)需求，而且在于通過推出的1000萬套保障房計(jì)劃來增加供給和平抑房價(jià)。這項(xiàng)政策可能在短期能夠產(chǎn)生一定的效果，但是長期則未必有效。因?yàn)?，雖然對(duì)于住房的投資需求的確切數(shù)字無從知曉，但是這無疑是一個(gè)巨大的需求量。這種需求來自于中國的收入嚴(yán)重不均、不同行業(yè)之間收入懸殊過大所造成的。金融、證券、電力、電信、石油以及IT等行業(yè)收入奇高，相當(dāng)部分白領(lǐng)年薪超過百萬。對(duì)于住房的投資需求，調(diào)控措施只能治標(biāo)，不能治本，必須進(jìn)行收入分配體制和房產(chǎn)稅改革，增大保有住房成本。目前，全國存量商品房空置量和投機(jī)、投資行為購置的住房數(shù)量在數(shù)千萬套，如果通過房產(chǎn)稅制改革逼出這部分住房進(jìn)入交易，將極大地增加住房供應(yīng)，滿足剛性需求。而投機(jī)需求以房價(jià)上漲為前提，一旦房價(jià)停止上漲和呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，炒房客將作鳥獸散，投機(jī)需求就蕩然無存。抑制潛在的投資和投機(jī)需求，中國的房價(jià)就有可能回落到老百姓能夠承受的水平。

然而，盡管中央實(shí)行了如此嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但半年多時(shí)間過去了，并沒有能夠使各大城市的房價(jià)顯著下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然沒有往日紅火，但房價(jià)也沒有出現(xiàn)中央政府和普通大眾所期待的“合理回歸”。倒是老百姓越來越擔(dān)心房價(jià)會(huì)不會(huì)在各個(gè)政府頻繁釋放的放松調(diào)控下會(huì)出現(xiàn)總理所說的“房價(jià)越調(diào)越漲”的情況，離高房價(jià)“不久就會(huì)成為死老虎”的預(yù)期仍然相去甚遠(yuǎn)。

關(guān)入籠中的老虎？

剛剛過去的三月，各地商品房成交趨于活躍，成交價(jià)格趨穩(wěn)。上海、南京、武漢等一線城市的樓市度過了一個(gè)溫暖的“金三月”。對(duì)于房價(jià)是不是已經(jīng)成為“籠中老虎”引起學(xué)界和業(yè)界的極大興趣。

雖然溫家寶總理反復(fù)重申，下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定政策，決不動(dòng)搖。而住建部官員也表示，目前房價(jià)不具備報(bào)復(fù)性上漲的條件。但是，一些地方樓市成交趨暖還是引起百姓擔(dān)憂，而一些地方政府，還在不斷試圖打開中央嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策缺口。從佛山到蕪湖，再到上海，地方政府試圖放松樓市調(diào)控的舉動(dòng)，雖然被中央堅(jiān)決叫停，但也說明地方政府因地產(chǎn)調(diào)控所遭受的利益損失越來越大，放松調(diào)控的沖動(dòng)越發(fā)強(qiáng)烈。從總體上看，導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的決定性因素并未消除，房價(jià)遠(yuǎn)沒成為籠中之虎，實(shí)現(xiàn)房價(jià)合理回歸，特別是使房價(jià)回歸，到與老百姓的收入相匹配，還有很長的路要走。

首先，從住房供給來看，最大制約因素是住宅用地的供應(yīng)。

有專家認(rèn)為，中國房價(jià)高企是由于供需失衡，而住房供給不足的原因又是土地供給不足引起的。政府壟斷土地供應(yīng)，并采取“價(jià)高者得”的招拍掛的交易方式，在住房對(duì)土地的巨大引致需求的作用下，土地價(jià)格會(huì)先于房價(jià)增長，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲。反過來，房價(jià)上漲又引起更大的對(duì)土地價(jià)格上漲的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格更快上漲，如此循環(huán)往復(fù)。而政府每一輪調(diào)控措施，都僅僅局限在住房需求管理上，并沒有從導(dǎo)致房價(jià)高企的源頭——土地供應(yīng)上有所作為。只有加大土地供應(yīng)，并改革土地招拍掛的目標(biāo)取向，將土地供應(yīng)與房屋價(jià)格掛鉤，來抑制土地價(jià)格上漲，從而達(dá)到降低房價(jià)的政策目標(biāo)。這種觀點(diǎn)表面看上去很有道理，似乎抓住了問題的關(guān)鍵，但是問題似乎不是這么簡單。

其一，土地是有限的，而且我國土地供需矛盾極為突出。土地最為稀缺的地方恰恰是我國東南部經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地方，也是我國傳統(tǒng)的糧食高產(chǎn)區(qū)。耕地保護(hù)，關(guān)系到糧食安全，不能因?yàn)榻鉀Q“住”的問題而導(dǎo)致“食”的問題。其二，在管制房價(jià)的條件下進(jìn)行土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)，可能產(chǎn)生一系列難以預(yù)料的結(jié)果，增加政府在建設(shè)和價(jià)格監(jiān)管的難度和成本。例如，開發(fā)商以在土地競(jìng)價(jià)中的非理性行為以較高的價(jià)格取得土地，住宅建設(shè)過程中出現(xiàn)的不確定因素導(dǎo)致實(shí)際建設(shè)成本超出預(yù)期成本，開發(fā)商必然采取種種辦法降低建設(shè)成本和變相提高房屋售價(jià)，房屋建設(shè)質(zhì)量將令人堪憂。其三，各地招商引資熱度不減，開發(fā)區(qū)的“圈地運(yùn)動(dòng)”還在持續(xù)，其中存在大量的違規(guī)用地和侵占耕地行為，導(dǎo)致居宅用地只占全部出讓土地的一小部分。且工業(yè)用地的低價(jià)與商業(yè)住宅用地的高價(jià)形成高達(dá)百倍的巨大反差，也從另一側(cè)面折射出土地出讓市場(chǎng)的混亂現(xiàn)象。

其次，從需求管理來看，盡管宏觀調(diào)控最沒有技術(shù)含量的就是限制購買，但這普遍被認(rèn)為是打壓需求最嚴(yán)厲、最有效的手段。

不可否認(rèn)，限制二、三套房買賣并提高首付和貸款利息，對(duì)于投資需求和投機(jī)需求在短期的確可以起到立竿見影的效果。但是長期作用有限，因?yàn)橹灰獙?dǎo)致足以影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)的投資和投機(jī)需求的根本因素沒有改變，一旦放松限購，房價(jià)就有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。而對(duì)于所謂住房需求管理的剛性需求則不限購，并享受首付比例低至兩成和利率優(yōu)惠。對(duì)于剛需住房采取一定的優(yōu)惠措施從中國同情弱者的傳統(tǒng)美德來說，本無可厚非，但這首先與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平交易原則是不相符合的，與我國建立完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初衷也是背道而馳的。而且，究竟什么是剛需，很難進(jìn)行科學(xué)界定。改善性住房需求是剛需還是投資需求？第二套住房就一定不是剛性需求？這里涉及家庭人口數(shù)量和家庭人口結(jié)構(gòu)問題，不能簡單地下結(jié)論。

從本世紀(jì)初開始，溫州的民間資本就已經(jīng)通過各種途徑積聚，并把房地產(chǎn)作為首選投機(jī)目標(biāo)，形成所謂的“炒房團(tuán)”，對(duì)于住房投機(jī)可能形成的惡果，政府和學(xué)界似乎都沒有明確的看法，更沒有及早制定相應(yīng)的對(duì)策和辦法。溫州炒房團(tuán)一到，當(dāng)?shù)胤績r(jià)便急劇上漲。某些開發(fā)商甚至花錢邀請(qǐng)溫州炒房團(tuán)去炒房，或散發(fā)溫州炒房團(tuán)進(jìn)入的虛假信息以推高房價(jià)，由此可見房地產(chǎn)投機(jī)在助推房價(jià)中的巨大作用。時(shí)至今日，政府部門對(duì)于投機(jī)需求也只是簡單地采取限購辦法，沒有從稅收等政策上根本鏟除房產(chǎn)投機(jī)行為的毒瘤。

第三，從政府在房地產(chǎn)調(diào)控的大方向上來看，政策的價(jià)值取向無疑是正確的，即實(shí)現(xiàn)居者有其屋。雖然某些地方政府由于土地利益驅(qū)使，在執(zhí)行中央調(diào)控政策中產(chǎn)生某些動(dòng)搖，但中央政府與地方政府的根本目標(biāo)應(yīng)該是一致的，即努力實(shí)現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這從各地保障房建設(shè)順利推進(jìn)可見一斑。但是，這次調(diào)控并沒有能夠觸及推高房價(jià)的另一痼疾——中國房地產(chǎn)業(yè)的種種亂象：如囤地、捂盤、欺騙宣傳、成本黑洞和建筑質(zhì)量等等。而開發(fā)商總是在政策效應(yīng)處于關(guān)鍵階段時(shí)呼吁政府放松調(diào)控，有開發(fā)商就認(rèn)為，中國房價(jià)按照國際標(biāo)準(zhǔn)來看不高，也有人認(rèn)為人人都買得起房是幻想等等。這些說法顯然是偷換概念，混淆視聽。中國房價(jià)高不高，政府清楚，老百姓知道，無需討論；而住房應(yīng)該與收入水平相適應(yīng)，讓大多數(shù)老百姓買得起房，這是政府的責(zé)任，是社會(huì)的責(zé)任，更是開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任。

在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上交織著各種利益團(tuán)體的愛恨情仇，而更多的則是普通百姓對(duì)高房價(jià)的無奈。雖然現(xiàn)在討論中國房價(jià)回落的底線在哪里還為時(shí)尚早，但房價(jià)猛于虎可以休矣！

欄目主持：胡宏梅