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關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)控制方法的探討

2012-12-05 04:40
商業(yè)會計 2012年11期
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)董事會財務(wù)

(西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 陜西西安710055)

隨著全國性房地產(chǎn)限貸限購政策的執(zhí)行與開展,房地產(chǎn)行業(yè)進入了發(fā)展調(diào)整期,住宅房價不合理的過快增長得到遏制,但與此相悖的是,商業(yè)地產(chǎn)卻“逆流而動”,展現(xiàn)出蓬勃生機,許多房地產(chǎn)企業(yè)大量投身到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中。基于這種形勢,本文分析了我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和內(nèi)涵,重點闡述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)控制的方法,希望對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險規(guī)避提供一定幫助。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及財務(wù)控制內(nèi)涵

(一)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

2010年4月出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,標志著房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控大幕的拉開。2011年1月26日,國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施,調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價。這些政策的出臺給住宅的開發(fā)帶來了重大影響,但是2010年以來,我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長,商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額、銷售額都達到近年來最高水平,因此加強對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)控制和監(jiān)督、規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是當(dāng)務(wù)之急。

(二)財務(wù)控制的內(nèi)涵

財務(wù)控制是指對企業(yè)的資金投入及收益過程、結(jié)果進行衡量與校正,目的是確保企業(yè)目標以及為達到此目標所制定的財務(wù)計劃得以實現(xiàn)?,F(xiàn)代財務(wù)理論認為企業(yè)理財?shù)哪繕耸枪蓶|財富最大化,財務(wù)控制的總體目標是在確保法律法規(guī)和規(guī)章制度貫徹執(zhí)行的基礎(chǔ)上,優(yōu)化企業(yè)整體資源綜合配置效益,厘定資本保值和增值的委托責(zé)任目標與其他各項績效考核標準來制定財務(wù)控制目標,是企業(yè)理財活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是確保實現(xiàn)理財目標的根本保證,所以財務(wù)控制將服務(wù)于企業(yè)的理財目標。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)控制的方法

(一)授權(quán)批準控制

授權(quán)批準控制指對單位內(nèi)部部門或職員處理經(jīng)濟業(yè)務(wù)的權(quán)限控制,即單位內(nèi)各個部門或員工在處理經(jīng)濟業(yè)務(wù)時,相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限必須得到授權(quán)。業(yè)務(wù)授權(quán)制度貫穿于整個財務(wù)風(fēng)險防范體系的全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密相連,對企業(yè)管理的控制方式和控制程度有直接影響。就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,包括土地款的支付、現(xiàn)金借款、正常貸款本息以及稅金的支付、固定資產(chǎn)的購置、維修、報廢、罰款和違約金支付等都必須得到授權(quán)審批。授權(quán)批準控制的建立既保證了不同職能部門對各自職責(zé)范圍內(nèi)經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行科學(xué)的把控,又能防止相關(guān)部門或個人濫用職權(quán)。

(二)貨幣資金控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,一個健全的貨幣資金控制體系可以降低資金風(fēng)險,提高資金使用效率,為企業(yè)帶來更大的收益。房地產(chǎn)企業(yè)實施貨幣資金控制時應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金流量預(yù)測對資金預(yù)算實際執(zhí)行不斷進行調(diào)整,從而找出適合企業(yè)自身規(guī)模的貨幣資金控制模式?,F(xiàn)階段,由于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、銀行等金融機構(gòu)貸款利率的提升和放款額度下降等原因,貨幣資金控制應(yīng)注重以下幾點:

1.加強投資項目的風(fēng)險分析和可行性分析。隨著房價進入下行趨勢,這給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了前所未有的壓力,因此項目啟動之前做足風(fēng)險分析,確保當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境和施工環(huán)境通暢,顯得尤為重要。

2.建立良好銀企關(guān)系,加快各項貸款下放和回流。商業(yè)地產(chǎn)之所以能順利開展,得益于財務(wù)杠桿的運用?!般y企一家”的說法在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中得到了有力的證明,地產(chǎn)公司可以從銀行獲得項目施工階段的開發(fā)貸款、銷售階段的按揭貸款、商業(yè)經(jīng)營期的經(jīng)營貸款,而銀行每年也可以從開發(fā)商那里獲得豐厚的利息收入。在目前房地產(chǎn)調(diào)控的特殊時期,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已不再把追逐高額的利潤率放在第一位,而是確保有充足的現(xiàn)金流,因此能否及時、足額地取得貸款,成為關(guān)系到項目能否順利進行、本金及利息能否及時償付、企業(yè)能否存活發(fā)展的關(guān)鍵因素。

3.積極關(guān)注政策與稅收帶來的資金風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目耗資巨大,涉及的稅種繁多,納稅金額往往以千萬乃至億計,它構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目支出中不可忽視的一項內(nèi)容。因此我們必須要關(guān)注當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟政策和稅收政策,在制度允許的范圍內(nèi)爭取緩交或少交稅。

(三)預(yù)算管理控制

商業(yè)地產(chǎn)公司多為集團公司統(tǒng)一管控,各項目公司是擁有獨立法人資格的子公司的形式。因此各項目需根據(jù)各項經(jīng)營預(yù)算以及經(jīng)營指標編制下一年度的預(yù)算,預(yù)算的內(nèi)容主要包括資金預(yù)算和盈利預(yù)測。在上報集團審批后,集團總部再與各企業(yè)溝通和綜合平衡,將預(yù)算方案再反饋到各企業(yè)做出適當(dāng)?shù)男薷模?jīng)多次反復(fù),最終形成較合理的預(yù)算方案。在預(yù)算執(zhí)行的過程中,各項目公司應(yīng)嚴格按資金預(yù)算和盈利預(yù)測開展工作,財務(wù)負責(zé)人需全面監(jiān)控、動態(tài)分析,找出實際執(zhí)行與計劃的差異和原因,及時向集團公司財務(wù)部以書面的形式預(yù)警,以便集團公司財務(wù)部統(tǒng)籌安排。在預(yù)算內(nèi)各項支出,必須嚴格按照財務(wù)審批制度,履行支出審批。為確保預(yù)算順利開展、切實有效達到其財務(wù)控制的目的提供了前提和保障,要成立預(yù)算管理委員會,預(yù)算管理委員會是預(yù)算管理的最高決策機構(gòu),直接隸屬董事會管理。預(yù)算管理委員應(yīng)由工程、成本、營銷、內(nèi)審、考評等部門負責(zé)人作為該機構(gòu)的委員成員,專門負責(zé)全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、控制和考評等。

(四)成本控制

成本支出是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最大支出,對于成本的控制是企業(yè)的核心工作。現(xiàn)階段,房價受到嚴格控制,因此那些借助抬高房價來獲得超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)幾乎沒有機會可尋。準確預(yù)測開發(fā)項目成本、減少并改進不必要的管理層級、嚴格控制成本支出才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作重點。房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制重點是:

第一,立項階段。該階段受制于國家法規(guī)政策,運作靈活度較小,基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。成本控制的主體是工程部。企業(yè)應(yīng)充分考慮各種制約因素,做好項目成本收益預(yù)算,并考慮投資過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險。做好項目可行性研究工作,對可能存在的風(fēng)險進行預(yù)測和評估,并制定相應(yīng)的措施。在設(shè)計開始實施前,設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃,在關(guān)鍵節(jié)點,可組織各部門參與研討會,碰到不確定性問題時應(yīng)及時征詢規(guī)劃部門意見,盡早發(fā)現(xiàn)問題,提前解決問題。設(shè)計管理部門應(yīng)制定詳細的設(shè)計要求和設(shè)計目標,對設(shè)計方的設(shè)計和施工方案從合理性、安全性和經(jīng)濟性等方面進行全面評估與審核。這樣不僅避免了不必要開支,還能縮短設(shè)計時間,保證設(shè)計方案有效進行。完善和嚴格執(zhí)行招投標的各項制度,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對投標、議標、開標的每個環(huán)節(jié)、每個過程都嚴格把關(guān),加強對工程建設(shè)招投標的監(jiān)督管理,公開招標的建設(shè)工程項目,招標人要按照示范文本進行招標,對中標工程項目要加強跟蹤監(jiān)督。

第二,施工階段。施工階段可能發(fā)生設(shè)計圖樣更正、施工進度和施工條件變更等問題,企業(yè)要預(yù)先對施工圖進行審查,以免在變更中出現(xiàn)額外費用。在工程項目中,要對工程成本進行控制,對工程項目變更要實行有效控制,工程的施工一般都是以施工圖紙和相關(guān)承包合同為依據(jù)。企業(yè)應(yīng)與承包商在合同中明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。項目經(jīng)理要詳細地編制好施工組織設(shè)計。

第三,竣工結(jié)算階段。房產(chǎn)開發(fā)商成本管理人員對竣工結(jié)算進行審查,這是竣工結(jié)算階段的一項重要工作,應(yīng)重視竣工結(jié)算的審核把關(guān)。只有符合合同規(guī)定要求,并已驗收合格的工程才能列入竣工結(jié)算計劃。應(yīng)有設(shè)計變更單和設(shè)計圖紙,設(shè)計、校審人員簽字并蓋公章,經(jīng)甲方和監(jiān)理工程師審查同意、簽證;有重大設(shè)計變更的還應(yīng)經(jīng)原審批部門審批,否則不應(yīng)列入結(jié)算。結(jié)算工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證單等進行核算,并按規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量。

(五)財務(wù)報告內(nèi)部控制

由于代理關(guān)系的存在,道德風(fēng)險和逆向選擇的問題隨之而來。代理人為了個人利益最大化,可能隱瞞企業(yè)相關(guān)信息,而這些信息有可能給委托人的利益和企業(yè)的長遠發(fā)展埋下隱患。因此為了確保企業(yè)出具的財務(wù)報告真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果、符合會計準則編報要求,企業(yè)的高層管理者必須制定實施相關(guān)措施和程序來進行監(jiān)督。財務(wù)報告內(nèi)部控制的方法一般情況下有如下幾種:

1.董事會領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計對財務(wù)組織監(jiān)督。由董事會直接領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部審計,賦予審計部門較大的權(quán)力,提高了審計的獨立性,有利于審計職能的發(fā)揮、改善監(jiān)控效果。由董事會直接領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計可以對整個企業(yè)財務(wù)決策、會計行為進行審計。

2.董事會委派財務(wù)總監(jiān)對財務(wù)組織監(jiān)督。由董事會決定財務(wù)總監(jiān)人選,委派的財務(wù)總監(jiān)對董事會負責(zé),仍然是內(nèi)部委派制下的監(jiān)控體系。這與股東委派的財務(wù)總監(jiān)有所不同,股東委派的財務(wù)總監(jiān)由外部進入企業(yè),獨立性更強。

3.董事會設(shè)立專職財務(wù)董事對財務(wù)組織監(jiān)督。在董事會設(shè)立財務(wù)董事,以財務(wù)董事為主,組織專門人員對經(jīng)營者主導(dǎo)的財務(wù)組織實時監(jiān)控,利用績效評價指標體系對經(jīng)營者績效進行考核與評價,在較高層次上實施監(jiān)督控制。

4.董事會授權(quán)財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計對財務(wù)組織監(jiān)控。董事會可以授權(quán)財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部審計,以加強對財務(wù)組織的監(jiān)督控制。財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)的內(nèi)部審計必須與經(jīng)營者主導(dǎo)的財務(wù)組織獨立,這是董事會實施監(jiān)督控制的基本前提。

5.董事會所屬并由獨立董事組成審計委員會監(jiān)控。審計委員會是董事會下設(shè)的監(jiān)督機構(gòu),向董事會負責(zé)報告工作,代表董事會監(jiān)督財務(wù)報告過程和內(nèi)部控制的有效性,保證財務(wù)報告的可靠性和企業(yè)經(jīng)營活動的合法性。

總之,通過建立授權(quán)批準控制、預(yù)算控制、成本控制、財務(wù)報告內(nèi)部控制、貨幣資金控制等,使商業(yè)地產(chǎn)公司建立較為完善的財務(wù)控制體系,降低企業(yè)運營中的風(fēng)險、提高財務(wù)控制能力。然而財務(wù)控制的一切方法和手段都緊密圍繞企業(yè)的財務(wù)目標而制定,在不同的時期由于財務(wù)目標的不同,財務(wù)控制的方法和手段也應(yīng)有差異。

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