（廣東工業(yè)大學(xué) 廣東廣州510631）

一、銷售自建住房

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建（簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)依照3%稅率征收“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅、依照5%稅率征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。綜上，對(duì)個(gè)人銷售自建住房應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

二、銷售普通住宅

依據(jù)財(cái)稅［2011］12號(hào)文的規(guī)定，自2010年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

（一）享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)滿足的條件。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率（指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（二）購買房屋的時(shí)間認(rèn)定。個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間，并以此用來判斷所售住房是否超過5年。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2005］89號(hào)文規(guī)定：“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間”。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)）對(duì)購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確：“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

（三）營(yíng)業(yè)稅的征收手續(xù)。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，對(duì)不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按銷售非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅。

三、銷售非普通住房

依據(jù)財(cái)稅［2011］12號(hào)文的規(guī)定，自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2005］89號(hào)文規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買的非普通住房超過5年（含5年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

四、無償贈(zèng)與住房

無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為可分為一般贈(zèng)與行為和其他無償贈(zèng)與行為兩類。

（一）一般贈(zèng)與行為。一般贈(zèng)與行為包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與等。對(duì)一般贈(zèng)與行為不征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā) ［2006］144號(hào)）規(guī)定，個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料原件、房產(chǎn)所有權(quán)證，填報(bào)《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》并作出無償贈(zèng)與聲明，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后方可辦理無償贈(zèng)與免稅手續(xù)。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。

（二）其他無償贈(zèng)與行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。該《實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；2.按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；3.按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）。公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

另外，對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章；房管部門對(duì)持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

五、將受贈(zèng)住房對(duì)外銷售

對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，依據(jù)財(cái)稅［2011］12號(hào)文的規(guī)定進(jìn)行處理。

在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)特別注意購房時(shí)間的確定問題。個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，兩類無償贈(zèng)與方式取得住房的購房時(shí)間是有區(qū)別的。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 《關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］172號(hào)）規(guī)定，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，其住房的購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定；根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］144號(hào)）規(guī)定，對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。