張海霞，李明竹，劉斐，許月明+

(1.河北農(nóng)業(yè)大學商學院，保定 071001;2.河北省中醫(yī)院，石家莊 050051;3.河北省農(nóng)科院谷子所，石家莊 050051)

1 研究區(qū)域概況

高陽縣地處華北平原，位于河北省保定市東南部，北靠白洋淀，與安新縣交界，南與高陽、肅寧相連，東與河間、任丘市接壤，西與清苑縣毗鄰。地理坐標為北緯38°30'12″～38°46'18″，東經(jīng)115°37'40″～115°58'30″。土地總面積 496.6km2。

城區(qū)內(nèi)工業(yè)發(fā)展速度快，以輕紡織染業(yè)的發(fā)展為主，建材、機電、商服等行業(yè)發(fā)展迅速，形成了以棉紗為主的，各具規(guī)模的專業(yè)商品批發(fā)街。其中高保公路為紡織品綜合批發(fā)市場，北環(huán)路為棉紗批發(fā)市場，東環(huán)路為建材和食品油批發(fā)市場，南環(huán)路為小食品批發(fā)市場。商服業(yè)也呈集中布局，西大街以理發(fā)服務(wù)為主，北大街以服裝加工為主，南大街則以家電、家具為主。高陽縣正向新型工業(yè)化城市發(fā)展。

2 城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)路線

該次高陽縣城鎮(zhèn)土地定級采用多因素綜合評定法，是依據(jù)一定的目的，遵照一定的原則，選取影響土地價值或質(zhì)量的因素，根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)土地存在的客觀質(zhì)量差異，將評價區(qū)域劃分為單元網(wǎng)格，通過系統(tǒng)、綜合地分析各因素對每一單元土地的經(jīng)濟質(zhì)量影響及作用強度，綜合評定土地空間分布上的優(yōu)劣差異分值，并以分值高低分布規(guī)律表示其差異程度。具體步驟如下:

(1)土地定級因素的選擇和權(quán)重的確定，采用派生特爾菲法;

(2)土地定級因素作用分計算，按《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》要求進行。商服繁華度及點狀因素作用分，隨距離的增加，呈指數(shù)衰減規(guī)律，即任一距離點上的因素作用分值，F(xiàn)i，F(xiàn)i=F(1-r);交通、河流等線狀因素作用分，隨距離的增加呈直線衰減，即設(shè)任一距離點上的作用分值Fi，F(xiàn)i=F(1-r);交通、河流等線狀因素作用分，隨距離的增加呈直線衰減，即設(shè)任一距離點上的作用分值為Fi，F(xiàn)i=F(1-r);面狀因素如環(huán)境因素等據(jù)影響程度采取直接面狀賦值方法;

(3)該次高陽縣城區(qū)土地定級單元的劃分，在資料搜集、調(diào)查基礎(chǔ)上，采用計算機為輔助手段，直接把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相等的網(wǎng)格，評價單元基本覆蓋了評價區(qū)范圍。高陽縣城區(qū)共劃分21 157個定級單元，圖中單元大小為1.0cm×1.0cm，實際為50m×50m;

(4)土地級別的劃分。根據(jù)計算的單元分值的疏密分布程度和單元總分值在空間上的分布情況，用一維數(shù)軸法初步劃分土地級別［1］。

3 城鎮(zhèn)土地定級因素因子與權(quán)重的確定

3.1 城鎮(zhèn)土地定級因素因子體系的建立

土地定級因素因子體系建立的實質(zhì)是進行土地定級因素因子的選擇及其權(quán)重的確定，它是土地定級的一項基礎(chǔ)工作。土地定級因素因子選擇及權(quán)重的確定合理與否，直接關(guān)系到整個土地定級成果客觀、實用與否。根據(jù)土地定級的主導(dǎo)因素原則和《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，高陽縣主要土地定級因素因子體系如下［1］:

圖1 高陽縣城區(qū)土地定級因素指標體系

3.2 因素因子權(quán)重的確定

采用特爾菲法進行專家打分確定各因素因子的權(quán)重。

3.2.1 權(quán)重調(diào)查表設(shè)計

根據(jù)高陽縣城區(qū)規(guī)劃和社會經(jīng)濟等方面的資料，結(jié)合其現(xiàn)狀和發(fā)展情況，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》有關(guān)特爾菲法的規(guī)定以及土地定級因素因子選擇的原則，針對所確定的指標體系，設(shè)計城區(qū)土地定級因素因子選擇及權(quán)重征詢表，并提供有關(guān)文字說明材料［1］。

3.2.2 選用拓展型特爾菲法確定權(quán)重

選用拓展型特爾菲法是在資料調(diào)查同時，將城區(qū)土地級別及價格影響因素設(shè)計成調(diào)查表，同土地收益資料一起完成調(diào)查。被調(diào)查者在因素表中對地級與地價的影響重要性因素進行排序打分，之后課題組對打分表進行整理，根據(jù)眾數(shù)確定權(quán)重［1］。

3.2.3 數(shù)據(jù)處理

收回調(diào)查表格后，對表格按因素、因子進行匯總，整理分析。將整理后的資料輸入計算機 (MAPGIS土地定級估價系統(tǒng))可計算專家打分的均值和標準差。

均值反映各位專家意見均等情況下某因素因子權(quán)重值，標準差反映專家意見的離散程度。標準差越大，表明專家意見分歧越大;反之，標準差越小，表明專家意見分歧越小。經(jīng)兩輪專家打分后，統(tǒng)計結(jié)果如表1。

表1 高陽縣城區(qū)土地定級因素權(quán)重計算結(jié)果

3.3 定級因素評價

在MAPGIS軟件環(huán)境下，對商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件等因素因子資料進行分析整理，確定等級分數(shù)及其影響半徑，并畫出影響分值圖。以基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值計算為例。

3.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施完善度指標的確定

衡量基礎(chǔ)設(shè)施完善度的標準如下:一是選擇基礎(chǔ)設(shè)施齊備標準時，從供水、供電、排水、電信、供熱、供氣等設(shè)施中選定，選定齊備時應(yīng)有的設(shè)施類型;二是劃分設(shè)施在某區(qū)域水平系數(shù)時，按設(shè)施水平、設(shè)施服務(wù)方式或設(shè)備分布密度分出2～4個相對系數(shù)，數(shù)值在0～1之間;三是確定在某區(qū)域使用保證率時，按水、電、氣、熱等設(shè)施使用的持續(xù)率、可靠率和保證率確定，數(shù)值在0～100%之間。

3.3.2 基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)和作用分計算

基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)與各類基礎(chǔ)設(shè)施作用大小呈正比，可參照確定因素權(quán)重的方法進行計算，數(shù)值在0～1之間，各指數(shù)之和等于1?；A(chǔ)設(shè)施完善度作用分計算公式如下:

3.3.3 基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表編制

表2 基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表格

4 土地定級單元總分值的計算

4.1 土地定級單元劃分

該次高陽縣城區(qū)土地定級單元劃分采用疊置法，在資料搜集、調(diào)查基礎(chǔ)上，按照前面提及的土地評價因素分析方法，得到影響土地質(zhì)量的主要因素，將收集到的資料，通過數(shù)學變換得到可以互相比較的分值［2］。利用分層設(shè)色法或等值線法，分別構(gòu)成各自的影響分值分布圖，然后將采用的主要因素分值圖重疊，由此而產(chǎn)生不同的圖斑，再依單元劃分的原則進行圖斑的修訂，最后形成定級單元，劃分的單元內(nèi)主要定級因素的影響應(yīng)大體一致。高陽縣共劃分為共劃分21 157個定級單元，平均每個定級單元的面積為 0.07hm2。

4.2 土地級別單元內(nèi)總分值的計算

通過各因素作用分值計算和單元取樣，得到了單元內(nèi)各因素的作用分值，單元總分值采用因素分值加權(quán)和法求得，公式為:

式中:Sj——j單元的土地總分值;Fij——i單元的因素分值，i=1，2，…，n;

Wi——i因素的權(quán)重;n——定級因素的個數(shù)。

5 土地級別的初步劃分

在得到反映各單元綜合質(zhì)量高低的總分值后，可采用總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法對土地級別進行初步劃分。將全部分值區(qū)間劃成若干個細小的區(qū)間，并統(tǒng)計各分值區(qū)間內(nèi)分布的單元總數(shù)，通過計算區(qū)間內(nèi)單元數(shù)占總單元數(shù)的百分比，即頻率分布，即可畫出頻率曲線圖。按照頻率分布圖的分布趨勢，劃定土地級別界。具體工作步驟為:(1)確定頻率統(tǒng)計的分值區(qū)間，(2)計算分值區(qū)間頻率分布，(3)繪制總分頻率折線圖，(4)劃定土地級別界線［3］。

根據(jù)高陽縣定級單元總分頻率折線圖的分布規(guī)律，選擇頻率分布突變處作為級別界限，將高陽縣城區(qū)土地初步劃分級別見表3。

圖2 高陽縣城區(qū)土地定級指數(shù)總分頻率折線圖

表3 綜合用地級別分值對應(yīng)

根據(jù)土地級別圖形數(shù)據(jù)庫，利用Mapgis軟件所提供的面積統(tǒng)計功能與數(shù)據(jù)庫屬性管理系統(tǒng)統(tǒng)計各級地土地面積，結(jié)果見表4。

表4 土地級別面積統(tǒng)計

6 結(jié)束語

MAPGIS城鎮(zhèn)土地定級軟件在高陽縣城區(qū)土地定級評價過程中的應(yīng)用效果明顯，不但可以快速地獲得豐富的土地資源信息，還可以在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，一定模式的支持下，通過計算機與輸出設(shè)備獲得精度較高的圖件［4］。應(yīng)用GIS對城鎮(zhèn)土地分等定級可以極大地提高土地分等定級的可靠性、客觀性［5］。

［1］中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 (GB/T18507-2001).北京:中國標準出版社，2001

［2］高陽縣國土資源局，高陽縣城區(qū)土地級別與基準地價更新報告.2008

［3］陳琳，劉劍鋒.GIS支持下城鎮(zhèn)土地定級估價信息系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn).江蘇農(nóng)業(yè)科學，2010，(6):525～528

［4］王瑾杰，張永福，董煜.新疆烏蘇市城鎮(zhèn)土地分等定級研究.中國科技信息，2010，(2):18～19

［5］肖莉，王璐，張俊平.基于SimpleGIS的城鎮(zhèn)土地定級研究.廣東農(nóng)業(yè)科學，2010，(4):226～229