【摘　要】 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及行業(yè)內(nèi)部特點，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成機理進行研究和分析，并針對目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的薄弱之處，提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的策略。
　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；　財務(wù)風(fēng)險；　生成機理；　策略
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本內(nèi)涵
　　財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財務(wù)管理領(lǐng)域面臨的風(fēng)險。其本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理決策活動中的不確定性而造成的。財務(wù)風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的重要內(nèi)容，財務(wù)風(fēng)險包含了豐富的內(nèi)容。從微觀層面來看：首先，房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過籌集資金為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力支持，因此融資活動是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的起點，如果管理不當(dāng)就會使籌集來的資金使用效益大打折扣，從而產(chǎn)生融資風(fēng)險。融資風(fēng)險是由于資金市場供需變化、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)規(guī)模變化以及期限結(jié)構(gòu)等引起的。 其次在管理過程中，如果進行項目投資，就會產(chǎn)生投資風(fēng)險；在日常的經(jīng)營過程中，會產(chǎn)生日常的經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營性財務(wù)風(fēng)險是由日常的財務(wù)管理政策引起的。例如銷售政策的制定不當(dāng)，可能引房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的短缺。另外，現(xiàn)金的管理、存貨的管理以及應(yīng)收賬款的管理都會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，這些風(fēng)險被稱為流動性財務(wù)風(fēng)險，因為現(xiàn)金、存貨以及應(yīng)收賬款管理不當(dāng)，將會引起房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏足夠的現(xiàn)金流或者變現(xiàn)資產(chǎn)而陷入財務(wù)困境，由此導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成機理
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)
　　1.融資環(huán)境惡化
　　自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企通過銀行獲取資金越來越困難。2011年上半年，全國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款共7 023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005—2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達到26 250億元，同比增長33%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款數(shù)額卻大幅降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可想而知。2011年7月銀監(jiān)會作出決定要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，并要求銀行等金融機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商以及個人住房貸款的各項政策和要求；要繼續(xù)通過各個部門之間的聯(lián)動，加強房地產(chǎn)企業(yè)名單式管理；要加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款以及個人消費等非住房貸款的監(jiān)督，對違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的資金給予嚴(yán)厲打擊，同時要密切關(guān)注二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險的控制和防范。這個關(guān)于房地產(chǎn)融資監(jiān)督和控制的政策，是繼暫停房地產(chǎn)信托之后，銀監(jiān)會進一步堵塞各種漏洞，向融資渠道逐漸趨近的房地產(chǎn)投資施壓。對于民間資本流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，監(jiān)管部門也采取高壓態(tài)勢。銀監(jiān)會2011年下半年對貸款風(fēng)險的防范政策以及不斷出臺的新規(guī)定，都意味著融資環(huán)境更趨于嚴(yán)格。這表明，銀監(jiān)會對于未來房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風(fēng)險的警備級別繼續(xù)上調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不容樂觀，有進一步惡化的趨勢。從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行貸款為主要融資手段的方式，已經(jīng)一去不復(fù)返，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響。
　　2.融資成本上升
　　融資環(huán)境對于融資成本有著直接的影響，融資環(huán)境的好壞與融資成本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。融資成本是企業(yè)為籌資到使用資金而承擔(dān)的各種風(fēng)險成本。融資成本一般包括籌集成本以及占用成本，融資規(guī)模越大，融資成本越高。隨著我國央行不斷提高準(zhǔn)備金利率，房地產(chǎn)企業(yè)通過間接融資方式獲得資金的利率也越來越高。例如某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率由2009年的34％逐年遞增到2010年的61.56％，隨著負債規(guī)模的增大，借款的總成本也隨之上升。借款成本是指借款利息和籌資費。由于借款利息可以計入所得稅前的成本費用，起到抵稅的作用，在實際比較資本成本時，將借款成本折算為稅后資本成本。某房地產(chǎn)公司2010年年度財務(wù)報告顯示借款為53 222.20萬元，年利率5.58%，手續(xù)費為0.1%，每年結(jié)息一次，到期一次還本。公司所得稅稅率33%，這筆借款的資本成本=53 222.20萬元×5.58%×（1-33%）/53 222.20萬元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地產(chǎn)企業(yè)借款100元每年的成本為3.78元，2010年總借款成本為2 011.79萬元，而公司2009年總的借款成本只有1 021.24萬元，一年之間該房地產(chǎn)公司的借款成本幾乎增加了一倍。此外股東權(quán)益比例下降，以及加權(quán)平均融資成本上升也是房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升的主要表現(xiàn)。
　　3.道德風(fēng)險和再融資風(fēng)險的加大
　　道德風(fēng)險是在從事有關(guān)經(jīng)濟活動時，當(dāng)事人利用自身掌握的資源和權(quán)力，從事一些有利于自我但可能不利于集體或者他人的活動。房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著道德風(fēng)險問題，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)也存在委托代理關(guān)系，而委托代理就會引發(fā)道德風(fēng)險，道德風(fēng)險的發(fā)生會使房地產(chǎn)企業(yè)由于錯誤的項目決策，而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，因此必須重視道德風(fēng)險控制。再融資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進行配股或者增發(fā)股票來進行融資的行為，配股以及增發(fā)可以增強公司的資本金，可以為企業(yè)籌集到更多的資金。但是再融資的一個重大風(fēng)險是業(yè)績一般不能與股本同步增長，如果出現(xiàn)二級市場由于填權(quán)而導(dǎo)致貼權(quán)的現(xiàn)象，就會出現(xiàn)諸如每股收益等財務(wù)指標(biāo)的下降，這可能意味著房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題，直接導(dǎo)致有些企業(yè)失去再融資的資格，從而出現(xiàn)再融資風(fēng)險。
　　4.籌資風(fēng)險的加劇
　　籌資風(fēng)險是企業(yè)通過舉債方式籌集資金存在的由于償債而導(dǎo)致的風(fēng)險。利用財務(wù)杠桿可以為企業(yè)帶來更多資金流量，但是財務(wù)杠桿如果管理不當(dāng)，資本結(jié)構(gòu)不合理，則很可能出現(xiàn)無力償還負債以及利息的情況，從而出現(xiàn)籌資風(fēng)險。籌資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過財務(wù)杠桿來增強負債或者通過租賃融資來改變資本結(jié)構(gòu)的比例時，就會出現(xiàn)所有者利潤以及普通股東之盈余的變異。筆者把普通股之盈余變異與所有者利益的變異稱為籌資風(fēng)險導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。一般而言，當(dāng)普通股盈余變異性越大，財務(wù)風(fēng)險就越大。下面通過某房地產(chǎn)企業(yè)三年普通股變異性來說明這個問題（表1）。
　　表1　某房地產(chǎn)企業(yè)最近三年股東財務(wù)情況
　　Table3.1 The finance circumstance of real estate industry in recent years
　　從表1可以看出，財務(wù)杠桿越大，會導(dǎo)致所有者利潤變異性變大，由此通過財務(wù)杠桿增強的負債實際上是由普通股東來承擔(dān)風(fēng)險。表1中該房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款的方式來增強負債，由此導(dǎo)致權(quán)益資本的上升。該房地產(chǎn)企業(yè)2009年總資產(chǎn)收益率不斷下降，財務(wù)杠桿出現(xiàn)負效應(yīng)，導(dǎo)致2010年每股收益下降到0.002元，凈資產(chǎn)收益率下降0.11％。這說明，籌資不當(dāng)、資本結(jié)構(gòu)不合理會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。
　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成機理
　　從以上房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)來看，可以對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險從微觀與宏觀兩個方面來考察。從生成機理上看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的社會政治、經(jīng)濟、法律環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的根源，不同的社會經(jīng)濟、政治、法律環(huán)境必將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的運營與發(fā)展，當(dāng)然也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策及其風(fēng)險的產(chǎn)生。同時房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險還與企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)以及相關(guān)制度安排有關(guān)，不同的資本結(jié)構(gòu)與不同的財務(wù)制度安排，都將產(chǎn)生不同的財務(wù)風(fēng)險?？傮w來看，財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生是不可避免的，因為事物總是處于不斷變化與不斷運動之中，了解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的機理，有助于從本質(zhì)上認清房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，從而更好地規(guī)避和防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。結(jié)合前面的論述以及房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成機理可以用圖1來進行具體的說明。
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的策略
　?。ㄒ唬┨岣哓攧?wù)風(fēng)險控制意識
　　財務(wù)風(fēng)險雖然對房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營以及未來發(fā)展具有十分重要的影響，但是由于長期以來中國經(jīng)濟一直依靠房地產(chǎn)行業(yè)推動的模式，使很多房地產(chǎn)企業(yè)人士尤其是管理層認為只要中國經(jīng)濟不出現(xiàn)大的波動，那么房地產(chǎn)企業(yè)就不會崩潰，而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道基本上依靠間接融資，即依靠銀行貸款，這更加使房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務(wù)風(fēng)險控制這個問題上意識淡薄。因為他們認為：政府的支持，將不會使房地產(chǎn)陷入大的泥潭和困境。這種觀點和意識在我國房地產(chǎn)企業(yè)有一定的影響，漠視財務(wù)風(fēng)險必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土崩瓦解。無論房地產(chǎn)企業(yè)是否一直能夠得到政府的政策傾斜和大力支持，重視財務(wù)風(fēng)險的識別與控制是房地產(chǎn)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展和壯大的重要條件。
　?。ǘ┘訌娰Y金鏈風(fēng)險控制
　　資金鏈風(fēng)險是財務(wù)風(fēng)險的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生大多與資金鏈風(fēng)險控制不力有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，沒有資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就失去了發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，尤其對一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，非理性的擴張或者不當(dāng)?shù)馁Y金鏈管理政策，都有可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境，過多的投資失誤，往往導(dǎo)致資金鏈斷裂，最后使企業(yè)在短期內(nèi)迅速崩潰。很多成功的房地產(chǎn)商都深諳：“健康的資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)決勝之道”。目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈風(fēng)險的控制上仍然有巨大的改進和提升空間，尤其是在投融資環(huán)節(jié)，更應(yīng)重視對資金鏈風(fēng)險的控制。
　?。ㄈ┨岣邔κ袌雠c政策變化的應(yīng)變力
　　市場與政策的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)容易受到政策與市場變化的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險積累到一定程度的時候，市場與政策的變化會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生最為直接和明顯的影響。政策環(huán)境的變化既可能給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來機遇，也可能帶來沖擊，形成挑戰(zhàn)。2009年的地王大龍地產(chǎn)，就是因為對現(xiàn)實的政策變化應(yīng)對不足，造成了資金鏈的斷裂，而陷入了財務(wù)困境，導(dǎo)致其萎靡不振。房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確地把握市場與政策風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險、平穩(wěn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。目前總體來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對市場與政策的變化上還存在很多問題，原因是我國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來總體的政策變化一直是開放性的、擴張性的。隨著2010年以來政府對于房地產(chǎn)企業(yè)宏觀政策的變化，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對不足。在應(yīng)對市場與政策的變化中，要帶著正向與逆向思維進行決策，要將政策與市場的變化，同合理的財務(wù)決策結(jié)合起來，通過保持合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，來達到財務(wù)風(fēng)險控制以及實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化的目的。
　?。ㄋ模?gòu)建合理的風(fēng)險預(yù)警與管理機制
　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，建立合理科學(xué)的財務(wù)預(yù)警體系，構(gòu)建更為合理的風(fēng)險管理機制。首先要特別重視資金流風(fēng)險，資金流是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的潤滑劑，資金流是否平穩(wěn)、安全地運行對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。在有效識別各種資金流風(fēng)險時，應(yīng)該以現(xiàn)金流量的情況作為識別的基礎(chǔ)。重點關(guān)注現(xiàn)金流的預(yù)算執(zhí)行情況，通過分析預(yù)算差異以及存在的異常波動，來發(fā)現(xiàn)資金流鏈條中存在的問題，通過采取有針對性的措施，將這些可能存在的問題與風(fēng)險控制在萌芽狀態(tài)。要通過分析現(xiàn)金流絕對數(shù)和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)來分析現(xiàn)金流是否保持一個合理的狀態(tài)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流絕對數(shù)低于預(yù)算數(shù)，就意味著盈利不足或者過度擴張導(dǎo)致了現(xiàn)金短缺，此時應(yīng)尋找差異的原因，不能簡單地通過注入資金或者外部融資來解決，要迅速查明原因并從根本上解決存在的問題。此外通過分析現(xiàn)金凈流量的結(jié)構(gòu)和組成也可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流存在的問題?，F(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)分析主要是對目前經(jīng)營、投資以及融資所占的現(xiàn)金流比例是否符合企業(yè)當(dāng)前的戰(zhàn)略和周期來進行。通常情況下，擴張型戰(zhàn)略企業(yè)融資占比較大，而保守型戰(zhàn)略的企業(yè)經(jīng)營收入占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入與回收，通常在3—5年，融資結(jié)構(gòu)與來源一定要與企業(yè)所處的周期保持一致。合理的投融資決策，對有效地控制資金流風(fēng)險將產(chǎn)生重要的影響。
　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對體系，在有效識別財務(wù)風(fēng)險之后，要通過建立更為合理的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對體系來加強對財務(wù)風(fēng)險的控制?？傮w來看，要通過強化風(fēng)險意識教育，強化財務(wù)風(fēng)險管理與控制的理念，明確管理層的風(fēng)險職責(zé)來確定財務(wù)風(fēng)險控制的基礎(chǔ)；要通過引入科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險識別以及量化的方法，細化財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容與財務(wù)風(fēng)險控制的方案；要通過現(xiàn)代風(fēng)險管理理論的應(yīng)用，準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的頻率以及嚴(yán)重性來具體量化財務(wù)風(fēng)險，并提出解決問題的方案；要健全風(fēng)險問責(zé)機制，通過監(jiān)督與問責(zé)來落實風(fēng)險管理的制度，加大執(zhí)行的力度。●
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