房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻無時無刻不牽動著千家萬戶的神經(jīng)。然而，對于這么一個重要的市場，整個社會卻無法建立起一個長期的、穩(wěn)定的預(yù)期。房地產(chǎn)市場也似乎神鬼莫測，人們對于房價的預(yù)測一再偏差。2002年以來，就有不少經(jīng)濟學(xué)家提及“房價泡沫論”，而當(dāng)2008年的經(jīng)濟寒冬到來的時候，市場上流傳的“百日巨變”等論調(diào)更是甚囂塵上。當(dāng)大家都以為房地產(chǎn)市場即將見頂回調(diào)時，最終等來的卻是2009年房價更為猛烈的上漲。
　　客觀來說，如果經(jīng)濟分析結(jié)論不能被現(xiàn)實結(jié)果所證實，這一定是我們分析房地產(chǎn)市場的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說，我們通常的分析框架存在著嚴(yán)重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經(jīng)濟決策本質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析、探討這種經(jīng)濟決策行為的特點與約束條件，進而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對房地產(chǎn)市場的影響及政策啟示。
　　農(nóng)耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
　　傳統(tǒng)的中國社會是農(nóng)耕社會，中國的農(nóng)耕文化孕育出了強大的氏族宗法血親傳統(tǒng)。李澤厚先生曾指出，“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的中國新石器時代大概延續(xù)極長，氏族社會的組織結(jié)構(gòu)發(fā)展得十分充分和牢固，產(chǎn)生在這一基礎(chǔ)上的文明發(fā)達得很早，血緣親屬紐帶極為穩(wěn)定和強大，沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進入階級社會，經(jīng)歷了各種經(jīng)濟制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農(nóng)業(yè)家庭小生產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會生活和社會結(jié)構(gòu)，卻很少變動?！边@一段話，表明了血緣宗法傳統(tǒng)，自原始氏族社會萌生，歷經(jīng)奴隸制度、封建社會而不墜，綿延數(shù)千年，可見其傳統(tǒng)之強大。無論社會制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統(tǒng)文化的核心層。
　　農(nóng)耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農(nóng)業(yè)更適宜于定居耕作，因而，也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統(tǒng)。東漢班固《漢書?元帝紀(jì)》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也?！币虼?，中國人從來講究“安居”方可“樂業(yè)”，而“居無定所”則是中國人傳統(tǒng)觀念中所極力回避的一種居住狀態(tài)。
　　而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時也對于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內(nèi)涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對于中國人來說，沒有住所，哪來家庭？沒有家庭，哪有中國人文化、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強烈而執(zhí)著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產(chǎn)，唯有如此，他們的內(nèi)心才能安寧。如果沒有自己的房產(chǎn)，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”，心靈無法安頓。
　　因此，對于中國人來說，住房不再僅僅是一種財產(chǎn)、一種居住條件，更是家族文化、個人心靈的寄托，它極大地影響著中國人的價值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報》所做的關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查顯示，八成中國調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這部分人中又有69.9%的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題，日本網(wǎng)友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調(diào)查日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒有關(guān)系。
　　房屋購買的泛家庭決策
　　如果將標(biāo)準(zhǔn)的西方家庭的消費決策模型放到中國的現(xiàn)實環(huán)境中來，結(jié)合上文提到的中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的影響，將會對消費決策模型參數(shù)產(chǎn)生兩個重大的影響：
　　首先，由于中國人對家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標(biāo)準(zhǔn)假定而言，即與房屋帶來的資產(chǎn)與財富滿足心理相比，房屋對中國人的“滿足”程度更甚。換句話說，在中國人的效用函數(shù)里面，房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費，而增加房屋消費方面的支出。
　　其次，也是更重要的一點，就是中國人的家族、家庭觀念在消費決策時所發(fā)揮的作用。在中國人的家族觀念之下，單個家庭（即“小家庭”）的財產(chǎn)界限并不是絕對的，當(dāng)家族中的小家庭出現(xiàn)資金短缺時，家庭間的融資、甚至無償援助就會出現(xiàn)。梁漱溟先生認(rèn)為，由于傳統(tǒng)中國是一個倫理社會，因而任何人“其財產(chǎn)不獨非個人有，非社會有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關(guān)系中者，都可有份的了?！币蚨〖彝ラg財產(chǎn)沒有截然的界限，尤其是在購買住房時，家庭間的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)移”更為明顯了。
　　因此標(biāo)準(zhǔn)的消費決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關(guān)聯(lián)的若干家庭，我們不妨將這一決策現(xiàn)象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統(tǒng)文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對大家族人際關(guān)系的依賴，導(dǎo)致了不同于西方國家的房屋購買決策機制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策，不是通常市場經(jīng)濟中的消費者個人或者消費者單個家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內(nèi)的“大家庭”的共同決策。
　　上述觀點也得到事實的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有42%的購房者實際依賴父母的支持。同時，根據(jù)各大城市網(wǎng)站對“80后”購房資金來源的調(diào)查，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達70%以上（見圖1）。
　　泛家庭決策對于房地產(chǎn)市場影響與主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
　　由于文化心理導(dǎo)致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式，對住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產(chǎn)生了重大的影響，最終導(dǎo)致了流行（主流）標(biāo)準(zhǔn)的失效。
　　對貸款比率的影響
　　泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會融資比重（向金融機構(gòu)的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價值的比例）較低。這里，我們不妨做一個中美房地產(chǎn)市場融資情況的簡單對比。
　　首先來比較中美房地產(chǎn)市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％，否則購房者必須購買擔(dān)保或保險，貸款機構(gòu)才能給予貸款。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產(chǎn)，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔(dān)保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統(tǒng)銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當(dāng)?shù)偷乃?。相反，中國?guī)定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經(jīng)濟階段有所變化，但最低也沒有低過20%的比率。
　　再從實際的貸款比率來看，2010年商業(yè)銀行對個人購房貸款 為1.40萬億元，全國商品房銷售額為5.25萬億元，亦即個人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國，美國的購房杠桿率，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在一項針對美國購房者的調(diào)查報告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
　　因此，不論從首付門檻上來看，還是從實際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
　　對住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
　　這種泛家庭決策模式，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經(jīng)濟水平，因而導(dǎo)致中國住宅需求釋放快速而強烈，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標(biāo)甚至領(lǐng)先于發(fā)達國家水平。
　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，中國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國也不過為68%，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間。我國作為一個發(fā)展中國家，僅用不到10年時間，城市居民住房自有率就達到了世界第一。
　　再從居住條件與人均居住面積上看，美國至今仍有17%的人住在廉