【摘 要】近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)項目的質(zhì)量雖然穩(wěn)中有升，但隨著人們生活水平的不斷提高，人們對居住產(chǎn)品的質(zhì)量要求也隨之提升，本文主要站在項目部的角度依托創(chuàng)業(yè)城開發(fā)項目，詳細論述了房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量控制的需求和特點，對創(chuàng)業(yè)城項目進行分析，項目質(zhì)量管理目標的實現(xiàn)是公司品牌發(fā)展的根本。

【關(guān)鍵詞】質(zhì)量控制；控制；持續(xù)改進

引言

近年來，我國房地產(chǎn)項目管理雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平狀態(tài)。這也是我國一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)項目管理的不足在項目質(zhì)量管理方面主要表現(xiàn)在一下幾個方面：

1）項目質(zhì)量管理局限在施工過程方面，而忽視房地產(chǎn)項目的全過程質(zhì)量管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期一般劃分為前期（包括市場調(diào)研、市場定位、項目拓展、投資分析、土地儲備、項目策劃和設(shè)計等工作）、中期（包括施工準備、施工、驗收等工作）和后期（包括交付和交付后服務(wù)等工作）三個階段。對項目交付后的質(zhì)量管理缺乏足夠的重視，主要表現(xiàn)在保修和物業(yè)服務(wù)不到位，對用戶的投訴、滿意度關(guān)注不夠。這是是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。

2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高素質(zhì)項目管理人才嚴重不足。特別是缺乏能按照國際通行項目管理模式、程序、標準進行項目管理的人才，缺乏專業(yè)技術(shù)帶頭人、項目負責人以及有技術(shù)、懂法律、會經(jīng)營、通外語的復(fù)合型人才，缺乏熟悉項目管理軟件，能進行進度、質(zhì)量、費用、材料、安全五大控制的復(fù)合型的高級項目管理人才。

3）施工階段的項目質(zhì)量控制缺乏重點，事前控制措施落實不到位。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系國計民生，還關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展，可說是舉足輕重。在這樣的背景下，探討房地產(chǎn)工程管理尤其是房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理意義重大，這為完善房地產(chǎn)企業(yè)項目管理，提高房地產(chǎn)項目質(zhì)量，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)質(zhì)量控制水平具有非常積極的意義。

1、質(zhì)量控制的目的和意義

1.1質(zhì)量是企業(yè)的生存之本

“百年大計、質(zhì)量第一”，房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量首先是以建筑工程實體質(zhì)量來體現(xiàn)的，同時還包括房屋交付后的保修服務(wù)質(zhì)量。工程實體質(zhì)量的好壞不僅影響外觀和使用功能，嚴重的甚至還影響使用者的人身和財產(chǎn)安全。改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求在房地產(chǎn)開發(fā)初期成就了一大批開發(fā)商。但是，隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，昔日部分房地產(chǎn)界的大佬們卻被市場所淘汰。特別是當我國加入WTO，成為世界貿(mào)易組織的一名重要的成員后，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要面臨國內(nèi)同行業(yè)的競爭，又面臨國際跨國房地產(chǎn)公司的挑戰(zhàn)。如何在日趨激勵的房地產(chǎn)市場上生存和發(fā)展，是我國房地產(chǎn)企業(yè)需要認真思考的課題。

1.2質(zhì)量控制是企業(yè)打造品牌、持續(xù)發(fā)展的基石

房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)和房屋消費者兩方利益的雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇質(zhì)量效益型的生存發(fā)展模式，做到質(zhì)量與效益的統(tǒng)一，站在消費者的角度，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)定位產(chǎn)品的價格，利用產(chǎn)品質(zhì)量打造企業(yè)品牌建設(shè)。只有堅持科學的質(zhì)量價值觀才能保證房地產(chǎn)公司在激烈競爭中戰(zhàn)勝對手，處于不敗之地，取得良好的質(zhì)量效益和經(jīng)濟效益，乃至社會效益，才能形成自己特有的品牌價值，并實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

項目管理的宗旨是樹立一套高效的管理流程，建立一支專業(yè)化的工程管理團隊，使工程質(zhì)量管理成為品牌的支撐點。而目前正在推行的住宅產(chǎn)業(yè)化，以及全面家居解決方案，最終的落點都與提高住宅質(zhì)量有關(guān)。任何忽略質(zhì)量的行為都會加大企業(yè)的動作成本，更會造成對企業(yè)品牌的巨大負面影響，質(zhì)量是企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要推動力。

2、質(zhì)量控制的辦法

2.1質(zhì)量管理行為的規(guī)范

分公司項目部在質(zhì)量管理控制過程中，重點控制各方的質(zhì)量行為、管理過程，主要檢查各方主體的質(zhì)量履行程序是否健全、正確，各項工作是否按照管理體系進行。

2.1.1職能分配清晰，責任落實到人

項目部現(xiàn)場管理人員按照棟號或戶型進行任務(wù)分配，責任落實到人。對所負責的工程進度、質(zhì)量、材料、內(nèi)頁資料、施工現(xiàn)場及安全進行把關(guān)及相關(guān)協(xié)調(diào)工作。充分發(fā)揮每個施工管理人員的管理能力，包括新畢業(yè)的大學生，他們也可單獨盯號，進行鍛煉，這樣能很快得到鍛煉并成長起來。

2.1.2定期召開例會

例會組織的好可以使工作起到事倍功半的作用。定期召開施工現(xiàn)場生產(chǎn)例會，總結(jié)上周工作，安排布置本周工作計劃及任務(wù)，為施工單位解決問題，協(xié)調(diào)各事項，提高例會質(zhì)量，使工作有序進行。定期召開土建、水暖、電訊專業(yè)技術(shù)及安全例會，做好各專業(yè)技術(shù)交底。

2.1.3質(zhì)量通病的防治

建設(shè)工程質(zhì)量通病是指建筑工程中經(jīng)常發(fā)生的、普遍存在的一些工程質(zhì)量問題，由于點多面廣，因此對工程的質(zhì)量危害較大，質(zhì)量通病的發(fā)生引起了人們對工程質(zhì)量問題的投訴，成為社會熱點話題，也成為公司信譽的焦點。建設(shè)精品工程的就是要有效控制質(zhì)量通病，降低質(zhì)量通病的發(fā)生率。項目部成立專項質(zhì)量通病控制小組，從事前控制，進行技術(shù)交底、原因分析等工作；到事中監(jiān)督，選派專人進行過程跟蹤，全程監(jiān)控；到事后驗收，分項工程結(jié)束后，進行驗收。

2.1.4監(jiān)督監(jiān)理方的履責情況

如何能有效推進監(jiān)理單位的工作熱情，提高監(jiān)理人員的責任心，是建設(shè)單位項目部面臨最大的問題。目前項目部對監(jiān)理工作的開展有局限性，因為手段單一。有組織手段和經(jīng)濟手段。

組織手段：發(fā)現(xiàn)責任心不強的監(jiān)理人員或發(fā)生質(zhì)量隱患、問題，清退監(jiān)理人員。但社會上監(jiān)理人員素質(zhì)普遍低下，清退后換來的可能還不如原來的。

經(jīng)濟手段：對監(jiān)理單位進行獎罰能有一定效果，但是由于建設(shè)單位尤其是項目部對監(jiān)理單位的獎罰沒有相關(guān)的法律依據(jù)，建議在監(jiān)理合同中明確約定獎罰事宜，工作才能行之有效的開展。

2.1.5充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程項目施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，我們常說的五個大的方面：人、材料、機械、方法和環(huán)境。要提高工程項目質(zhì)量，就必須狠抓施工階段各個專業(yè)的質(zhì)量控制。

2.1.6要善于總結(jié)經(jīng)驗

要認真總結(jié)在工作中存在的不足，尤其是在施工管理中存在的質(zhì)量、技術(shù)、材料方面的經(jīng)驗，經(jīng)驗是成功之母。

善于總結(jié)經(jīng)驗，才能事半功倍，才能更好的完成下步工作，才能有提高，有進步，有發(fā)展，才能打造優(yōu)質(zhì)工程、精品工程。

作者簡介

崔展（1982-），男，創(chuàng)業(yè)城第一項目部協(xié)助經(jīng)理工作，工程師，從事基層施工管理工作8年。