□王偉革 毋德鋒

案 例

2013年1月，一事業(yè)單位想在原址上實施棚戶區(qū)改造項目。隨后，持建設(shè)項目選址意見書、規(guī)劃許可證、發(fā)改委批復(fù)等資料到國土部門提交棚戶區(qū)改造項目擬劃撥用地相關(guān)手續(xù)，申請辦理用地手續(xù)。國土部門經(jīng)過調(diào)查，該事業(yè)單位現(xiàn)持有的宗地用途為科研設(shè)計用地的劃撥國有土地使用證。

分 析

國土部門就如何為該事業(yè)單位棚戶區(qū)改造項目辦理用地手續(xù)出現(xiàn)了三種意見。

第一種意見，收回該單位土地使用權(quán)，重新規(guī)劃后，予以招拍掛供地。

第二種意見，由該單位提出申請辦理出讓手續(xù)，按照“原劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓”規(guī)定供地。

第三種意見，依據(jù)用地規(guī)劃條件，結(jié)合有關(guān)職能部門出具的棚戶區(qū)改造項目用地手續(xù)，將原土地用途變更為住宅用地、納入經(jīng)濟適用房管理，以劃撥方式供地。

筆者同意第三種意見。

筆者認(rèn)為，要解決棚戶區(qū)改造項目用地問題，應(yīng)從棚戶區(qū)改造目的入手。棚戶區(qū)改造的最終目是幫助解決城市低收入家庭住房困難。棚戶區(qū)改造必須滿足三個條件，即具備棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)、符合建設(shè)用地規(guī)劃條件、滿足棚戶區(qū)居民用房需求。

棚戶區(qū)改造的前提條件是土地產(chǎn)權(quán)清晰，影響棚戶區(qū)改造的主要因素是資金和規(guī)劃。單就解決城市低收入家庭住房困難而言，國家先后出臺了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《公共租賃住房管理辦法》及相關(guān)配套政策。而棚戶區(qū)改造，目前各地還多處于探索階段，相關(guān)的規(guī)章政策界定并非十分明晰。為了積極推進棚戶區(qū)改造，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等先后印發(fā)《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》、《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》等政策，為棚戶區(qū)改造項目的組織實施、補助資金的落實提供了有力支撐。

針對棚戶區(qū)城市居民低收入現(xiàn)實狀況，棚戶區(qū)改造應(yīng)與經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房用地政策緊密對接，在符合改造條件、具備改造因素的情況下，區(qū)別兩種情況做好土地供應(yīng)。

第一種情況，對于具備棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)、符合建設(shè)用地規(guī)劃條件、滿足棚戶區(qū)居民用房需求的棚戶區(qū)改造項目，實行原址改造、劃撥供地，納入經(jīng)濟適用房管理，對棚戶區(qū)土地用途予以變更登記。

第二種情況，對于具備棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)、不符合建設(shè)用地規(guī)劃條件或不能滿足棚戶區(qū)居民用房需求的棚戶區(qū)改造項目用地，由政府收回儲備、按建設(shè)用地新規(guī)劃采取不同方式適時供地，將擬改造的棚戶區(qū)居民異地安置，其用房可納入經(jīng)濟適用房管理。

綜上所述，筆者認(rèn)為，對于已經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定、符合建設(shè)規(guī)劃條件、發(fā)改部門批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造項目，根據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》，以及省市配套相關(guān)政策規(guī)定，國土部門應(yīng)將其列入年度供地計劃，實行劃撥供地，其居住用房可納入經(jīng)濟適用房管理。