劉遠(yuǎn)山

(海南大學(xué)法學(xué)院，海南海口570228)

集資房買賣糾紛是當(dāng)前我國(guó)民商事案件中影響較大、涉及面較廣、矛盾較尖銳的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。由于我國(guó)規(guī)制集資房買賣的法律法規(guī)滯后，對(duì)集資房買賣過(guò)程中的諸多問(wèn)題規(guī)定不明確或不一致，理論上對(duì)集資房買賣合同效力認(rèn)定的認(rèn)識(shí)尚存爭(zhēng)議，實(shí)踐中法院對(duì)案件的處理各行其是。本文試通過(guò)對(duì)集資房買賣合同糾紛典型案例的分析，審視我國(guó)集資房買賣合同法律效力認(rèn)定的現(xiàn)狀及其認(rèn)定的依據(jù)，剖析和總結(jié)目前我國(guó)法院及司法人員在集資房買賣合同效力認(rèn)定中存在的問(wèn)題，為統(tǒng)一我國(guó)集資房買賣合同效力的認(rèn)定及合同風(fēng)險(xiǎn)的防范提出一些合理化建議。

一、集資房概述

(一)集資房的含義

集資房是在我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中過(guò)渡性政策下的產(chǎn)物，產(chǎn)生于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品房市場(chǎng)尚未成熟，貨幣化分房機(jī)制尚未形成之際，具有一定的福利性質(zhì)。單位集資房是經(jīng)濟(jì)適用房的組成部分，是指為改善職工住房條件，由國(guó)家和單位統(tǒng)包建設(shè)，政府、單位和個(gè)人三方共同承擔(dān)資金而建造的房屋。單位根據(jù)內(nèi)部職工的工齡長(zhǎng)短、職務(wù)高低、業(yè)績(jī)大小以及家庭人口多少等諸多因素確定分房標(biāo)準(zhǔn)。單位集資建房存在以下情形:一是單位以其所持有的國(guó)有土地使用權(quán)出資，另外再籌集一部分資金，同時(shí)向本單位職工集資。在這種情形下，集資房的產(chǎn)權(quán)作為一個(gè)大產(chǎn)權(quán)屬于單位，職工可以較低的價(jià)格獲得房屋的使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)。二是單位利用自有土地進(jìn)行集資建房，并按規(guī)定出售給本單位職工，職工按房?jī)r(jià)全額或部分出資，國(guó)家在信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。這種集資房的權(quán)屬，按出資比例確定:職工按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán);部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

(二)集資房與商品房的區(qū)別

集資建房是一項(xiàng)福利性政策措施，與商品房市場(chǎng)相比，二者存在以下區(qū)別:首先，所需手續(xù)各異。商品房開發(fā)銷售需履行較多的行政審批手續(xù)，如規(guī)劃用地許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證、土地使用證以及房屋銷售許可證等。由于商品房建設(shè)用地主要通過(guò)招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式取得，而集資房建設(shè)用地主要是單位自用地或通過(guò)政府劃撥并減免相關(guān)稅費(fèi)獲得，集資房建設(shè)所需手續(xù)與商品房開發(fā)銷售有較大不同。其次，銷售對(duì)象不同。一般商品房由房地產(chǎn)開發(fā)商自行開發(fā)，符合法定開發(fā)條件便可進(jìn)行商品房建設(shè)，商品房通過(guò)市場(chǎng)買賣關(guān)系實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬于自主的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)利行為。因此，商品房的消費(fèi)群體沒(méi)有特別的限制，任何擁有購(gòu)買力的公民、法人或者其他組織均可成為商品房的銷售對(duì)象。集資房則是通過(guò)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織建設(shè)，目的是解決單位和社會(huì)團(tuán)體既定范圍內(nèi)特定成員的住房問(wèn)題，采取先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為和非營(yíng)利行為。另外，集資房的銷售對(duì)象主要限于本單位具備一定條件的職工，并非任何人均可在市場(chǎng)上自由選擇購(gòu)買。再次，售價(jià)差距甚大。集資房是帶有福利性質(zhì)的房屋，國(guó)家對(duì)其建設(shè)成本有一定規(guī)定，并對(duì)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行減免，建房用地?zé)o需向國(guó)家繳納土地出讓金;此外，政府還對(duì)集資房的利潤(rùn)進(jìn)行限制。因此，集資房的售價(jià)與市場(chǎng)上同類型、同檔次的商品房?jī)r(jià)格相比要低許多。而商品房用地需繳納土地出讓金，再加上建筑施工等費(fèi)用和房地產(chǎn)商的利潤(rùn)以及受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，商品房的銷售價(jià)格較之集資房?jī)r(jià)格往往較高。最后，產(chǎn)權(quán)歸屬不一。因?yàn)榧Y房的售價(jià)中不包含土地成本，所以集資房的產(chǎn)權(quán)較之商品房的產(chǎn)權(quán)受到一定的限制。商品房的買受人一般都能擁有完整的產(chǎn)權(quán)，而集資房的產(chǎn)權(quán)或者由職工與單位共有，或者附加有限制職工出賣集資房的條件。購(gòu)買集資房的職工欲將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)由第三人向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，然后才能完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這一問(wèn)題在商品房交易中則不存在。

二、集資房買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因及特點(diǎn)

(一)集資房買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因

集資房買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣。根據(jù)筆者所閱案卷分析，通常導(dǎo)致集資房買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因主要有以下兩點(diǎn):第一，集資房手續(xù)不齊全或者房屋產(chǎn)權(quán)歸屬無(wú)法確定，以致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。部分單位集資建房行為不規(guī)范，將職工集資款自行購(gòu)地建房，而所購(gòu)買的建房用地是集體所有土地或非住宅用地，依法屬于不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的非國(guó)有土地，即使房屋建成了，有關(guān)土地、房屋等產(chǎn)權(quán)證書也無(wú)法辦理。上述情形導(dǎo)致房屋買受人在簽訂合同后無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)歸屬證明，以致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而產(chǎn)生糾紛。第二，出賣人出售集資房后一段時(shí)間內(nèi)房屋增值較大，出賣人為追求更多利益而毀約。前已述及，集資房的福利性質(zhì)和政府的各項(xiàng)優(yōu)惠政策致使其價(jià)格遠(yuǎn)低于同一地域同一時(shí)期內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格。集資房的出賣人往往以低于當(dāng)時(shí)商品房的售價(jià)出賣房屋，而一部分人購(gòu)買集資房的動(dòng)機(jī)不是為了解決其住房問(wèn)題，而是看重集資房的較低售價(jià)而購(gòu)買，作為一種投資行為參與其中，目的是為以后再次出賣時(shí)賺取差價(jià)。加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上升態(tài)勢(shì)，從出賣人第一次出售集資房到買受人第二次出售該房屋時(shí)，其價(jià)格往往相差非常大，不少集資房出賣人因其所出售的房屋有了巨大的升值而毀約，要求認(rèn)定買賣合同無(wú)效。

(二)集資房買賣合同糾紛的特點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范和法律制度的不斷完善，商品房買賣糾紛量漸趨減少，即便產(chǎn)生糾紛，也比較容易依法解決。而集資房買賣糾紛卻是近年來(lái)頻繁發(fā)生又頗具爭(zhēng)議且難以作出統(tǒng)一認(rèn)定的現(xiàn)象，這種糾紛主要集中在單位職工與單位外第三人之間。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面:首先，買賣合同的標(biāo)的多為集資房資格而非房屋本身。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多集資房買賣合同的標(biāo)的是集資房資格(或指標(biāo))而不是集資房，價(jià)格少則上萬(wàn)元，多則十幾萬(wàn)元。雖然集資房買賣雙方表面上簽訂的是“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，但合同的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上卻是集資房資格，也就是買受人取代出賣人集資建房的資格，將購(gòu)房款直接支付給集資方或者出賣人，最后由出賣人協(xié)助辦理房產(chǎn)權(quán)屬。其次，集資房買賣糾紛多發(fā)生在親友之間，致使傳統(tǒng)社會(huì)倫理受到挑戰(zhàn)。正是由于“賣指標(biāo)”而不是“賣房屋”的情形存在，出賣人的初衷在于與其親友分享集資房這一“香餑餑”，當(dāng)集資房買賣合同簽訂后產(chǎn)生糾紛時(shí)，由于集資房的價(jià)值巨大，當(dāng)事人雙方為了自身利益而反目成仇，親情、友情因此喪失，對(duì)傳統(tǒng)社會(huì)道德產(chǎn)生了負(fù)面影響。再次，集資房買賣后買受人難以取得完整的產(chǎn)權(quán)。如前所述，由于單位集資建房行為不規(guī)范使得土地、房屋等產(chǎn)權(quán)歸屬證明無(wú)法辦理，買受人不能取得房產(chǎn)。一些單位與職工約定集資房不得出賣，還有的約定集資房產(chǎn)權(quán)屬于單位，或者職工與單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，這些情形都使得買受人難以完全取得集資房的產(chǎn)權(quán)。最后，集資房買賣合同糾紛通常涉及合同當(dāng)事人之外的出賣人所在的單位，單位經(jīng)常作為被告或第三人參加訴訟。這是因?yàn)榧Y建房的單位往往對(duì)購(gòu)房職工做出限制性約定，禁止集資房出賣、出租等處分行為。當(dāng)合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生糾紛，尤其是出賣人主張其與單位共有房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，買受人便將出賣人與其所在單位一并作為被告。

三、我國(guó)集資房買賣合同效力認(rèn)定現(xiàn)狀及實(shí)例分析

截至目前，我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界在集資房買賣合同效力認(rèn)定這一問(wèn)題上存有較大分歧。法院在處理集資房買賣合同效力糾紛時(shí)其判決結(jié)果大相徑庭甚至截然相反，認(rèn)定買賣合同有效或無(wú)效的情形時(shí)常發(fā)生，更有甚者，有的法院將集資房買賣糾紛排除在法院的受案范圍之外。集資房買賣合同的當(dāng)事人也以不同的法律規(guī)定作為其訴訟請(qǐng)求的依據(jù)，極力為自身爭(zhēng)取利益。筆者試通過(guò)典型案例對(duì)我國(guó)集資房買賣合同效力認(rèn)定及其現(xiàn)狀問(wèn)題作一實(shí)證分析。

(一)認(rèn)定集資房買賣合同無(wú)效

1.案情介紹①參 見浙江省金華市婺城區(qū)人民法院〔2003〕婺民一初字第1253號(hào)民事判決。盡管截至該案判決時(shí)止，我國(guó)的物權(quán)法以及一些相關(guān)司法解釋尚未出臺(tái)，但這并不影響現(xiàn)在對(duì)該案的探討，筆者在現(xiàn)有法律規(guī)范下對(duì)該案進(jìn)行分析。

2000年8月，被告蔣某將自己的一套單位集資房轉(zhuǎn)讓給原告盧某，雙方簽訂了“房屋買賣協(xié)議”。原告于當(dāng)日將全部購(gòu)房款交與被告，被告也將該房屋的鑰匙交與原告，但未辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)。同年年底，單位集資房的房產(chǎn)證辦理完畢，但因被告所在單位將所有集資房的房產(chǎn)證集中統(tǒng)一保管，致使被告未將其房產(chǎn)過(guò)戶到原告名下。次年6月，原告對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，并于2002年9月入住。2003年1月，被告所在單位將統(tǒng)一保管的房產(chǎn)證發(fā)還給被告。之后，原告依約多次找到被告要求被告辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，被告以種種理由推脫，拒不履行過(guò)戶手續(xù)。原告因此訴至法院，請(qǐng)求責(zé)令被告依約辦理房產(chǎn)證過(guò)戶登記手續(xù)并要求被告支付違約金2.7萬(wàn)元。被告辯稱:之所以在未經(jīng)其丈夫同意的情況下，將夫妻共同出資購(gòu)買的尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房屋出賣給原告，是因?yàn)樯馓潛p而賣房還債。房屋買賣未經(jīng)共有人即其丈夫同意，且未領(lǐng)取權(quán)屬證書，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第(四)、(六)項(xiàng)的規(guī)定②該兩項(xiàng)的內(nèi)容為，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)以及未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。2007年《城市房地產(chǎn)管理法》經(jīng)修改，在第一章“總則”中增加一條后，原第37條變?yōu)榈?8條，本文為行文統(tǒng)一，在引用此條內(nèi)容時(shí)一律以修改前的法條順序?yàn)闇?zhǔn)。，購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同，應(yīng)由雙方互相返還因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，并按雙方過(guò)錯(cuò)大小各自賠償對(duì)方的損失。要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)提起反訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，原告退還被告的房屋并賠償被告因無(wú)效合同所遭受的房租損失。一審法院審理認(rèn)為本案訟爭(zhēng)房屋屬被告夫妻共有財(cái)產(chǎn)且原、被告的房屋買賣協(xié)議因違反法律明文規(guī)定而無(wú)效。因協(xié)議無(wú)效，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還其所取得的財(cái)產(chǎn)。本案中被告的過(guò)錯(cuò)較大，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。判決原、被告之間于2000年簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

2.對(duì)該案的分析

對(duì)于上述案件的判決，筆者認(rèn)為鑒于集資房買賣過(guò)程中涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，法院認(rèn)定合同無(wú)效的原因主要有以下幾方面:第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第(六)項(xiàng)即屬于“法律另有規(guī)定”的情形，依該項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。集資房性質(zhì)決定了其沒(méi)有完整的權(quán)屬證書，因而集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力因《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第(六)項(xiàng)的規(guī)定而受到影響。第二，權(quán)利受到限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號(hào)，下同)第35條的規(guī)定，單位集資合作建房屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是屬于被限制產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人只能夠擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿五年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第(二)項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的前述規(guī)定可視為行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，因而轉(zhuǎn)讓集資房違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的禁止性規(guī)定，所以集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力受到影響。第三，若開發(fā)商或單位與職工有集資房不得轉(zhuǎn)讓而應(yīng)回購(gòu)的約定，職工轉(zhuǎn)讓集資房還違反合同法的禁止性規(guī)定。在這種情形下，職工享有集資房的權(quán)利，承擔(dān)不得轉(zhuǎn)讓的義務(wù)。若職工轉(zhuǎn)讓集資房則是對(duì)合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《合同法》第79條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人約定合同權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓的，債權(quán)人不可以將合同權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。此外，若受讓人明知開發(fā)商或單位與職工之間存在不得轉(zhuǎn)讓而要求回購(gòu)集資房的約定仍然受讓集資房的，這種行為屬于惡意串通、損害第三人(開發(fā)商或單位)利益的行為。另外，集資房是國(guó)家減免相關(guān)稅費(fèi)后的產(chǎn)物，轉(zhuǎn)讓集資房的行為使一些本不應(yīng)該享有稅收優(yōu)惠的人從中獲得了稅收減免，有違國(guó)家稅收管理方面的規(guī)定，國(guó)家利益因此受到損害。根據(jù)《合同法》第52條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。第四，集資房在某種程度上與職工的身份相關(guān)，與身份相關(guān)的權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓。單位集資房的選購(gòu)?fù)ǔ６家月毠さ墓g長(zhǎng)短、職務(wù)高低以及對(duì)單位貢獻(xiàn)大小等標(biāo)準(zhǔn)確定，集資房與集資房資格不可分割，只有擁有集資房的資格才能選購(gòu)集資房，這種資格與職工身份緊密相連。此外，集資房本身體現(xiàn)了單位福利，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。集資房轉(zhuǎn)讓后，使不具備單位職工身份的人享有了作為該單位職工才能享受的福利待遇，這一行為違背了與身份相關(guān)的權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓的原則，屬無(wú)效行為?；谝陨显?，法院在認(rèn)定集資房買賣合同時(shí)作出了合同無(wú)效的判決，這種無(wú)效判決在現(xiàn)實(shí)生活中為數(shù)不少，代表了實(shí)務(wù)界在該問(wèn)題上的一種認(rèn)識(shí)或立場(chǎng)。

(二)認(rèn)定集資房買賣合同有效

1.案情介紹①參見浙江省金華市中級(jí)人民法院〔2003〕金中民一終字第778號(hào)民事判決。

上述案件一審宣判后，原告提出上訴，二審法院基于相同事實(shí)作出了截然不同的判決。上訴人訴稱:雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示。簽署協(xié)議時(shí)上訴人根本不知道被上訴人有丈夫，且產(chǎn)權(quán)證上共有人欄目為“0”，即沒(méi)有共有人，上訴人系善意取得。被上訴人辯稱:《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第(四)、(六)項(xiàng)規(guī)定:“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓?！薄拔匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書的(房地產(chǎn))，不得轉(zhuǎn)讓?！北景冈A爭(zhēng)房屋未經(jīng)其丈夫同意，轉(zhuǎn)讓時(shí)未取得權(quán)屬證書，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無(wú)效。二審法院審理認(rèn)定的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，并認(rèn)為:上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，雙方已依約履行了交付房屋和支付房款的義務(wù)，并且上訴人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修和使用，至今已逾三年。被上訴人應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，依約履行自己的其他合同義務(wù)。根據(jù)合同法的規(guī)定，出賣人不僅負(fù)有交付買賣標(biāo)的物的義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人的法定義務(wù)，故上訴人要求被上訴人協(xié)助辦理本案訟爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證過(guò)戶登記手續(xù)的請(qǐng)求，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。但上訴人要求被上訴人支付違約金的請(qǐng)求，由于雙方并未約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證過(guò)戶登記手續(xù)的日期，同時(shí)考慮到房屋已經(jīng)交付上訴人占有、使用，合同的主要目的已經(jīng)達(dá)到，故該訴請(qǐng)不予支持。關(guān)于被上訴人在一審中的反訴請(qǐng)求，由于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第(四)、(六)項(xiàng)的規(guī)定是法律對(duì)出賣人的強(qiáng)制性要求，這項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定是管理性的，而不是效力性的，不應(yīng)作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，故本案的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。被上訴人在一審中要求合同無(wú)效、返還房屋和賠償損失的反訴請(qǐng)求，不予支持。二審法院判決撤銷一審法院的民事判決，要求被上訴人于判決生效后一個(gè)月內(nèi)協(xié)助上訴人辦理本案訟爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證過(guò)戶登記手續(xù)。

2.對(duì)該案的分析

筆者認(rèn)為，持集資房買賣合同有效觀點(diǎn)的人，是基于以下幾個(gè)方面的原因:第一，地方性法規(guī)、行政規(guī)章、地方政策以及單位和職工之間的約定均不能作為認(rèn)定集資房買賣合同無(wú)效的依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第4條規(guī)定:“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！庇纱?，雖然很多地方性法規(guī)、行政規(guī)章和政策對(duì)集資房的轉(zhuǎn)讓作了限制，但這些規(guī)定均不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，更勿說(shuō)單位和職工簽訂的不得轉(zhuǎn)讓集資房的約定了。第二，認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律依據(jù)不足。在司法實(shí)踐中，諸多法院認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的依據(jù)是:《合同法》第52條第(五)項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同”的規(guī)定，《物權(quán)法》第15條關(guān)于“法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于“行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”和“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。但隨著最高法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》中明確將《合同法》第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”限縮為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，由于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的強(qiáng)制性規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，上述認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的依據(jù)顯得不足。第三，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的完善與否不影響不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力。雖然集資房沒(méi)有完整的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，但這并不影響集資房買賣合同的效力。這與商品房買賣中的“一房數(shù)賣”問(wèn)題有一定的相似性，盡管“一房數(shù)賣”中只有一個(gè)買受人能夠辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，但出賣人與每一買受人簽訂的買賣合同都是獨(dú)立生效的，并不因其余買受人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記而使合同的效力受到影響。第四，認(rèn)定集資房買賣合同有效符合合同法誠(chéng)實(shí)信用和鼓勵(lì)交易的原則。

(三)對(duì)集資房買賣糾紛不予受理

1.案情介紹①案例來(lái)源于《東楚晚報(bào)》2009年6月14日第13版。

2000年下半年，湖北某開發(fā)區(qū)某鋼鐵公司退休干部王某報(bào)名申請(qǐng)購(gòu)買了其所在單位的一套集資房，并于2002年1月向開發(fā)區(qū)交納了第一筆集資款5萬(wàn)元。2002年年底，王某與沒(méi)有申報(bào)集資房的職工周某簽訂了一份“集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”。雙方約定:王某將其在開發(fā)區(qū)申請(qǐng)登記的集資房轉(zhuǎn)讓給周某，周某將王某已交納的5萬(wàn)元集資款及其利息付給王某，房產(chǎn)所有權(quán)歸周某所有。協(xié)議簽訂后，周某按照開發(fā)區(qū)的要求，先后三次向開發(fā)區(qū)交納集資款6.5萬(wàn)元，但開發(fā)區(qū)出具的收款收據(jù)仍為王某。其間，開發(fā)區(qū)制定了《開發(fā)區(qū)機(jī)關(guān)住宅分配方案》，決定采取按職工工齡、職務(wù)、職稱等綜合計(jì)分辦法打分排名選擇樓層的分房方式。2004年8月底，單位集資房竣工。周某按王某的得分以王某的名義在“住宅樓分戶登記表”上選定了一套房屋及車庫(kù)。同年10月，開發(fā)區(qū)制定的《開發(fā)區(qū)干部職工商品住宅房認(rèn)購(gòu)有關(guān)規(guī)定》規(guī)定:“只有在原規(guī)定期限內(nèi)登記并交付了預(yù)付款的干部職工才有購(gòu)房資格……內(nèi)部職工在認(rèn)購(gòu)住宅問(wèn)題上互相扯皮，未達(dá)成協(xié)議的，開發(fā)區(qū)不發(fā)放住宅鑰匙?！?004年9月，王某認(rèn)為自己與周某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，要求開發(fā)區(qū)向自己發(fā)放該住宅的鑰匙，由此與周某產(chǎn)生糾紛，開發(fā)區(qū)多次協(xié)調(diào)無(wú)果。2004年12月，開發(fā)區(qū)收取了周某交納的該住宅最后一筆購(gòu)房款。經(jīng)開發(fā)區(qū)協(xié)調(diào)無(wú)效后，周某向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議的房屋歸自己所有。一審法院審理后認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效并判決該爭(zhēng)議房屋歸周某所有。二審法院審理認(rèn)為，王某將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓給周某，開發(fā)區(qū)是否同意雙方轉(zhuǎn)讓屬開發(fā)區(qū)單位內(nèi)部管理行為，故雙方之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛屬于開發(fā)區(qū)的內(nèi)部集資建房引起的房產(chǎn)權(quán)益糾紛，不屬于法院民事審判主管范圍，周某向法院起訴，請(qǐng)求判決其所購(gòu)集資房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有并由王某賠償其損失，不屬于法院民事案件受理范圍，據(jù)此裁定撤銷一審判決，駁回周某的起訴。

2.對(duì)該案的分析

一審法院關(guān)于集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的認(rèn)定是否正確筆者暫且不論，二審法院認(rèn)為雙方之間的集資房買賣糾紛不屬于法院受案范圍的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》，該《通知》規(guī)定:“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決?！惫P者認(rèn)為，這里的不予受理或駁回起訴的情形對(duì)集資房案件來(lái)講，主要集中在職工起訴單位的糾紛中。王某與周某之間的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，二審法院的上述認(rèn)定有待商榷。這也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了我國(guó)集資房買賣合同糾紛效力認(rèn)定的模糊性和不統(tǒng)一性。

綜上所述，面對(duì)繁蕪叢雜的集資房買賣合同糾紛，法律界呈現(xiàn)出一種見仁見智的狀況。審判實(shí)踐中基于相同的事實(shí)，卻作出截然相反的判決，甚至不將糾紛納入法院管轄范圍，這些現(xiàn)象不僅無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且還損害司法的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。

四、集資房買賣合同效力認(rèn)定的重構(gòu)及合同風(fēng)險(xiǎn)的防范

(一)集資房資格轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

單位職工與他人簽訂集資建房資格(或指標(biāo))轉(zhuǎn)讓合同是近年來(lái)集資房買賣交易中經(jīng)常出現(xiàn)的一種現(xiàn)象。集資建房資格轉(zhuǎn)讓是指，出賣人在收取一定費(fèi)用后，將其享有的集資房請(qǐng)求權(quán)與支付購(gòu)房款等費(fèi)用的義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買受人，出賣人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后過(guò)戶給買受人或者建房單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接將房產(chǎn)登記到買受人名下。在這種情形下，集資房尚未建設(shè)或正在建設(shè)，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓的不是房屋所有權(quán)，而是出賣人與建房單位所簽購(gòu)房合同中的權(quán)利和義務(wù)?！逗贤ā返?8條規(guī)定:“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”因此，轉(zhuǎn)讓集資房資格的合同是否有效，關(guān)鍵在于是否得到建房單位的同意。盡管《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第36條規(guī)定，單位集資合作建房不得向不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的家庭出售，但這并不對(duì)集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力產(chǎn)生影響。筆者認(rèn)為，在得到單位同意的情況下，還要分不同情形區(qū)別對(duì)待:首先，在2007年8月7日前已經(jīng)購(gòu)買集資房或已經(jīng)簽訂集資房買賣協(xié)議的，該買賣行為應(yīng)予以認(rèn)可，當(dāng)事人簽訂的集資房買賣合同為有效合同，只要買受人向政府交納相應(yīng)的土地收益等價(jià)款，買受人就可以取得完全產(chǎn)權(quán)。其次，在2007年8月7日后購(gòu)買集資房或簽訂集資房買賣協(xié)議的，因國(guó)務(wù)院于2007年8月7日出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》明確禁止購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)上市交易，所以，即使得到建房單位的同意，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，買受人只能依據(jù)合同向出賣人主張合同責(zé)任。

(二)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的集資房轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，但不動(dòng)產(chǎn)登記并非不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的生效要件。未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議究竟是否有效，以前是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題，但現(xiàn)在對(duì)該問(wèn)題的處理思路已十分明確，即《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但這僅僅是對(duì)物權(quán)行為的限制，而非對(duì)債權(quán)行為的限制。出賣人在轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的集資房時(shí)，若沒(méi)有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，仍可視為購(gòu)買集資房資格的轉(zhuǎn)讓，買賣合同效力的認(rèn)定依照前述內(nèi)容進(jìn)行。

(三)已依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的集資房轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

一般來(lái)說(shuō)，職工個(gè)人取得集資房產(chǎn)權(quán)時(shí)支付的價(jià)款都不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或者成本價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得的房屋產(chǎn)權(quán)只是部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系;以成本價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個(gè)人所有。但無(wú)論是部分產(chǎn)權(quán)還是完全產(chǎn)權(quán)，職工向單位交納的購(gòu)房款中并不含土地出讓金。但是，法律、行政法規(guī)并不禁止未交納土地出讓金的房屋的轉(zhuǎn)讓，相反，一些部門規(guī)章還明確了這類房屋的出售，如建設(shè)部于1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》中就規(guī)定，已購(gòu)公有住房可以上市出售。因此，轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)全部歸個(gè)人的集資房，如無(wú)其他情形，原則上應(yīng)認(rèn)定此類集資房買賣合同為有效合同。當(dāng)集資房是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買或者集資建房時(shí)單位給予了出資補(bǔ)貼，單位和職工對(duì)集資房是共有關(guān)系，職工只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上一般也表明了共有權(quán)人，或者購(gòu)房合同上也約定了房屋共有關(guān)系。此時(shí)，買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有出賣人，還有建房單位。因此，這種集資房買賣合同的效力待定:如果之后單位予以認(rèn)可并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則合同有效;如果單位不予認(rèn)可或者不放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則合同無(wú)效。

綜上，筆者認(rèn)為隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，本著鼓勵(lì)交易和維護(hù)交易穩(wěn)定的原則，無(wú)論立法界或是司法界都應(yīng)重視對(duì)合同效力的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)意思自治，不輕易干預(yù)交易，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。

(四)集資房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

雖然集資房的價(jià)格較之商品房而言較低，但購(gòu)買集資房的風(fēng)險(xiǎn)卻較大。集資房買賣合同簽訂后，買受人可能因?yàn)榉N種原因而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，甚至其與出賣人簽訂的合同還存有被認(rèn)定為無(wú)效的可能。因此，買受人在簽訂集資房買賣合同時(shí)，為防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，應(yīng)注意以下幾方面的問(wèn)題:第一，明確所購(gòu)買的集資房是否自出賣人購(gòu)房時(shí)起已屆滿五年。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿五年的，不得直接上市交易。因此，若出賣人購(gòu)買集資房未滿五年而出賣，買受人難以取得集資房的產(chǎn)權(quán)。第二，買受人在購(gòu)買出賣人與單位共有的集資房時(shí)，最好能事先征得單位的同意。職工轉(zhuǎn)讓其與單位共有的集資房屬于無(wú)權(quán)處分行為，一旦單位對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不予追認(rèn)，則先前簽訂的買賣合同就無(wú)效，為避免此種結(jié)果的發(fā)生，買受人在簽訂合同之前需查明所購(gòu)集資房的產(chǎn)權(quán)狀況。第三，充分約定雙方的違約責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中很大一部分集資房買賣合同糾紛都是因?yàn)榉课荽蠓鲋岛蟪鲑u人反悔進(jìn)而要求解除合同所致，在合同中充分約定違約責(zé)任有助于保護(hù)非違約方的利益，從而減少損失。