王艷紅

摘要從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革開始伊始，房?jī)r(jià)便一直呈上升趨勢(shì)。尤其在2005年以后，房?jī)r(jià)開始飆升，個(gè)別一線城市的房?jī)r(jià)高達(dá)數(shù)萬元每平方米。本文對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行了初步分析，并提出了控制房?jī)r(jià)的相關(guān)對(duì)策措施。

關(guān)鍵詞房?jī)r(jià)上漲土地財(cái)政宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F123 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

當(dāng)前，房?jī)r(jià)總體稍稍有所回落，一線城市房?jī)r(jià)上升程度有所緩解。但是，隨著應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下降過大的微調(diào)政策已波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，中小城市房?jī)r(jià)泡沫開始產(chǎn)生。在這樣的情況下，各地政府需重新調(diào)整政策方針，對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控絲毫不可放松。

一、房?jī)r(jià)上漲的原因

（一）人口聚集結(jié)構(gòu)不均勻，土地制度的不斷推升。

我國(guó)人口聚集結(jié)構(gòu)不均勻是造成房?jī)r(jià)上漲的原因之一。由于城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善、福利待遇優(yōu)越，許多農(nóng)村人口趨于向城市遷移，城市區(qū)域的人口占全國(guó)人口的比例遠(yuǎn)大于城市面積占全國(guó)面積的比例。在這種情況下，城市住房需求增多，拉升了房產(chǎn)的價(jià)格?？梢灶A(yù)見，若城市和農(nóng)村的人口比例能進(jìn)行協(xié)調(diào)，必然會(huì)緩解城市住房壓力。

我國(guó)的土地制度規(guī)定了城市土地歸國(guó)家所有，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性很強(qiáng)。政府不斷出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的措施，甚至用行政的限購(gòu)手段和約談手段來打壓，卻始終不肯調(diào)整土地出讓制度，這導(dǎo)致了政府對(duì)土地的壟斷，從而土地出現(xiàn)高價(jià)格。而土地成本是商品房建造最主要的成本，地價(jià)的上升必然造成房?jī)r(jià)的上升。

（二）對(duì)房市的投資需求過大，開發(fā)商過度追求利潤(rùn)。

一直以來，國(guó)內(nèi)的投資渠道狹窄、投資品種過于單一、相關(guān)的制度不甚健全，而房?jī)r(jià)的上升似乎是一個(gè)機(jī)遇，導(dǎo)致大量的資本涌向房市?！吧轿髅豪习濉薄ⅰ皽刂莩捶繄F(tuán)”等對(duì)房市的炒作早已聲名顯赫。而從目前政府出臺(tái)的政策來看，針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房效果并不明顯。房產(chǎn)被投資者作為主要投資方向的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的非理性上漲。與此同時(shí)，許多不法開發(fā)商違背社會(huì)道德，過分追求高利潤(rùn)，實(shí)行抬高房?jī)r(jià)的營(yíng)銷策略。如日提一價(jià)、捂盤囤房等惡行屢禁不止。正是由于開發(fā)商謀求暴利的心態(tài)，房?jī)r(jià)進(jìn)一步被推高。

（三）輿論對(duì)消費(fèi)者的盲目引導(dǎo)。

新聞媒體和專家學(xué)者是房?jī)r(jià)不斷上漲的推手之一。許多媒體有意無意的給民眾傳播了房?jī)r(jià)要漲、投資房產(chǎn)獲利空間大等資訊。這無疑會(huì)令本就處于非理性狀態(tài)下的消費(fèi)者變得更加沖動(dòng)。此外，開發(fā)商過度夸大的“政策無用論”，都引發(fā)民眾的恐慌，令消費(fèi)者、投資者更加盲目，這是房?jī)r(jià)上升的重要原因。

二、抑制房?jī)r(jià)上漲的政策措施

針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)較高且有上漲的勢(shì)頭，房市調(diào)控不能有絲毫的松懈。一方面要堅(jiān)持現(xiàn)行的調(diào)控措施，并嚴(yán)格執(zhí)行；另一方面，針對(duì)反彈勢(shì)頭的出現(xiàn)，更要有必要的房?jī)r(jià)監(jiān)控措施?，F(xiàn)從供給和需求兩方面考慮，提出相關(guān)對(duì)策以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

（一）供給的角度。

1、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的管理。

首先，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的應(yīng)急措施還是要增加供給。地方政府要督促企業(yè)加快開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，增加中小戶型、限價(jià)房及廉租房等中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)量。通過商品房有效供應(yīng)量的增加，減輕房?jī)r(jià)上漲的壓力。其次，相關(guān)部門要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行教育引導(dǎo)，使其正確認(rèn)清形勢(shì)，與政府?dāng)y手合作，維護(hù)市場(chǎng)。除此以外，也要嚴(yán)厲打擊開發(fā)商的不法行為。

2、擴(kuò)寬土地供應(yīng)渠道，徹底摒棄“土地財(cái)政”。

加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，科學(xué)制定土地出讓政策。第一，在土地供應(yīng)上，政府應(yīng)加大土地自由買賣的程度，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)參與土地儲(chǔ)備和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的積極性。第二，應(yīng)實(shí)行差別化的土地政策，對(duì)保障性住房和商品房要區(qū)別對(duì)待，對(duì)于小戶型的商品房實(shí)行寬松的調(diào)控政策。只要政府?dāng)U寬了土地的供應(yīng)渠道，房?jī)r(jià)便會(huì)應(yīng)聲而跌。

（二）需求的角度。

1、改善區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市與農(nóng)村生活水平差異巨大，這就必然導(dǎo)致人口向城市流動(dòng)，故而需求也就會(huì)不斷加大。因此，政府應(yīng)加快農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度，不斷提高農(nóng)村人民生活水平，并從制度、政策、福利等層面向其傾斜，從而分流城市的房產(chǎn)需求與壓力。

2、采取差別化稅收政策，限制投機(jī)需求。

為了防止房市的價(jià)格反彈，政府必須出臺(tái)更有針對(duì)性的差別化信貸政策。采取對(duì)擁有高檔住宅、第二套及以上房產(chǎn)的人群收取較高的房產(chǎn)稅，對(duì)買第二套及以上房產(chǎn)的人群征收特別消費(fèi)稅。對(duì)房地產(chǎn)的稅收調(diào)整，政府應(yīng)該邁出實(shí)質(zhì)性的改革步伐，而不僅限于營(yíng)業(yè)稅和印花稅的層面。與此同時(shí)，限制商品房的投機(jī)需求，積極對(duì)市場(chǎng)輿論進(jìn)行引導(dǎo)，逐步改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期，從而降低非自住房需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)?！?/p>

（作者：河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)2010級(jí)本科生）

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