張艷茹

(遼寧邁克集團(tuán)股份有限公司大連易和房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，遼寧大連116011)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢，致使房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也隨之逐漸加大，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大，特別近三年，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)依靠高樓價(jià)和土地資源增值獲取高額利潤的時(shí)代已宣告終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)“微利時(shí)代”即將到來。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)視角下，要加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，提升企業(yè)競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤是未來房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需資金巨大，且占用時(shí)間長，潛在風(fēng)險(xiǎn)也巨大。近年來，國家為改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，鼓勵(lì)并扶持建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)受控于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境下，如果由于前期市場調(diào)研不充分或信息獲取不完全等原因而導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤，極易給企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，前期投入成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理使用財(cái)務(wù)杠桿選擇最優(yōu)的籌資方案，規(guī)避和降低籌資所產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的重要內(nèi)容之一。

3.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的情況下，預(yù)售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的重要因素。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金回籠好壞不僅反映了市場對其開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，可能會受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。因此，如何提高不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，避免造成產(chǎn)品積壓，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中的關(guān)鍵。

4.成本失控風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，隨著土地價(jià)格及資金使用成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)的市場銷售前景不明朗，房地產(chǎn)企業(yè)若無法通過提高售價(jià)來平衡盈虧，將導(dǎo)致企業(yè)盈利能力出現(xiàn)波動，削弱其市場競爭力。所以，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展、獲得核心競爭力的重要因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的主要抓手。

二、基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)內(nèi)控原則

1.合法合規(guī)原則

企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，必須遵循國家相關(guān)法律法規(guī)，接受制度監(jiān)督并符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)部控制體系流程，要在法律法規(guī)框架下開展經(jīng)營生產(chǎn)活動，若企業(yè)背離法律法規(guī)的內(nèi)部控制規(guī)則，非但不能確保企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，反而使企業(yè)的運(yùn)營面臨嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要以國家相關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持合法、合規(guī)導(dǎo)向原則，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律法規(guī)。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進(jìn)行內(nèi)部控制流程設(shè)計(jì)和制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮內(nèi)部控制體系的全面性和系統(tǒng)性。內(nèi)部控制貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面。財(cái)務(wù)活動貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，內(nèi)部控制制度也必須對其全過程進(jìn)行監(jiān)控。包括投資、融資、采購、生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié);從業(yè)務(wù)流程來看，應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)特有的可行性研究、拿地、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制制度只有體現(xiàn)了整體性，才能使財(cái)務(wù)活動的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，從而形成一個(gè)互相補(bǔ)充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制管理需要支付相應(yīng)的費(fèi)用開支，通常情況下，內(nèi)部控制工作越周密，內(nèi)部控制實(shí)施效果越好，內(nèi)部控制成本也相應(yīng)增加。正如哈里科斯所指出:企業(yè)誕生和存在的根本目的是為了降低交易費(fèi)用。因此，內(nèi)部控制流程的設(shè)計(jì)存在著一個(gè)內(nèi)部控制成本與內(nèi)部控制收益間的均衡關(guān)系。在考慮成本收益原則時(shí)，要注意收益，不僅簡單指那些可以看得見、摸得著的物質(zhì)收益和貨幣收益，應(yīng)通盤評估內(nèi)部控制流程體系為提升企業(yè)經(jīng)營效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應(yīng)性原則

企業(yè)內(nèi)部控制具有針對性和可操作性，企業(yè)要充分考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，主動適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。內(nèi)部控制制度要與財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)律相結(jié)合，使財(cái)務(wù)管理具有系統(tǒng)性和規(guī)律性，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員能充分認(rèn)識、掌握和駕馭財(cái)務(wù)規(guī)律。內(nèi)部控制制度要與企業(yè)內(nèi)各崗位責(zé)任相結(jié)合，與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程、營銷等各業(yè)務(wù)部門的崗位相結(jié)合，建立崗位責(zé)任制度，清晰劃分職責(zé)邊界，杜絕職務(wù)重疊和工作扯皮現(xiàn)象，激勵(lì)員工提升團(tuán)隊(duì)整體競爭力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，在開展內(nèi)部控制制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)從縱向和橫向兩個(gè)層面交叉用好、用活這種依托和制約關(guān)系。在充分發(fā)揮牽制與配合原則的積極作用時(shí)，要避免過度的牽制導(dǎo)致內(nèi)部控制實(shí)施效率低下的情況發(fā)生。對于企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和控制點(diǎn)，要引入牽制措施控制風(fēng)險(xiǎn)，而對于那些重要性水平較低的環(huán)節(jié)，則可適度減少牽制措施，保證內(nèi)部控制實(shí)施效率。

6.動態(tài)性原則

內(nèi)部控制制度的效果必須通過實(shí)踐來檢驗(yàn)。由于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境始終處在不斷變化之中。因此，企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)根據(jù)客觀情況的變化，及時(shí)修訂完善失效或邊際效益減少的內(nèi)部控制制度，切實(shí)提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

1.完善投資決策機(jī)制

當(dāng)前，國家實(shí)行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求大，周轉(zhuǎn)期長，資金成本高。而許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理實(shí)踐中存在的普遍問題是:重資產(chǎn)增長，輕資金回籠;重高額投資回報(bào)，輕過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn);重短期利益，輕可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，對保障企業(yè)資金、資產(chǎn)安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)就尤顯重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立投資決策機(jī)構(gòu)，制訂正確的投資戰(zhàn)略。在項(xiàng)目可行性研究過程中，應(yīng)運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，并制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃，明確投資各環(huán)節(jié)的責(zé)任人及職責(zé)權(quán)限，建立授權(quán)及審批程序，明確各級審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任，對重大的投資必須實(shí)行集體決策

2.加強(qiáng)子公司的財(cái)務(wù)管控

基于稅務(wù)、注冊等多方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)多以設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并普遍采取下屬多家子公司的集團(tuán)控股型管理模式，企業(yè)主要經(jīng)營實(shí)體為分布在各地的子公司。因此，相對其他行業(yè)來說，強(qiáng)化房地產(chǎn)下屬子公司的財(cái)務(wù)管理尤顯重要。由于子公司多為項(xiàng)目公司制，實(shí)際經(jīng)營期限較短，導(dǎo)致子公司管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度難免出現(xiàn)短時(shí)期服務(wù)等缺點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)預(yù)算往往存在協(xié)調(diào)上或匹配上的問題。房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，企業(yè)總部享有對子公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的聘用、獎(jiǎng)懲、辭退等人事任免權(quán)，以及財(cái)務(wù)人員的垂直管理，使子公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)活動充分體現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.強(qiáng)化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算管理委員會，履行全面預(yù)算管理職責(zé)，建立和完善預(yù)算編制工作制度及流程，建立預(yù)算執(zhí)行情況的考核辦法，對部門和個(gè)人進(jìn)行預(yù)算考核，做到獎(jiǎng)懲分明。通過建立完善動態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對資金風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)承受與資源價(jià)值創(chuàng)造的最佳結(jié)合來有效規(guī)避資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

4.靈活運(yùn)用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化以及投資需求，堅(jiān)持低成本、可得性、穩(wěn)定性的原則，設(shè)立籌資決策委員會，明確資金管理的職責(zé)權(quán)限，系統(tǒng)分析各種籌資方案對企業(yè)未來財(cái)務(wù)能力的影響，選擇適度的財(cái)務(wù)杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個(gè)人偏好所帶來的決策失誤。同時(shí)，還可以充分利用金融工具創(chuàng)新開創(chuàng)新的融資來源。

5.有效開展內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我評價(jià)的一種活動，是強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的一項(xiàng)基本措施，也是及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的工具。內(nèi)部審計(jì)工作的職責(zé)包括審核會計(jì)帳目、稽查、評價(jià)內(nèi)部控制制度和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率，并向企業(yè)最高管理部門提出報(bào)告，從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善。

6.培育成本優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本受土地成本、開發(fā)規(guī)模、客戶群定位以及市場景氣度等因素的綜合影響。開發(fā)項(xiàng)目的土地成本及建筑安裝工程費(fèi)通常占總成本的70%左右，對該成本的控制能力將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力。其中，開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用的最佳控制時(shí)點(diǎn)是在項(xiàng)目投資決策時(shí)。因?yàn)橥顿Y決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費(fèi)、動遷費(fèi)、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對于建筑安裝工程來說，設(shè)計(jì)階段就決定了其成本的75% ～85%，另一個(gè)影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開發(fā)過程的成本支出，建立健全設(shè)計(jì)階段的評估分析制度，對設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生的項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行系統(tǒng)分析;嚴(yán)格合同變更簽證制度，明確授權(quán)及審批程序，通過先確認(rèn)再實(shí)施，有效控制合同變更。

7.做好稅務(wù)籌劃

稅收成本已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理制度，加強(qiáng)稅收政策研究，明確稅務(wù)籌劃的部門及職責(zé)權(quán)限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤(價(jià)值)最大化的目標(biāo)。

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤最大化和成本最小化的目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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