■張 琪 張麗華

國外房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響

（一）英國

英國的房地產(chǎn)稅，包括住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅。住房財產(chǎn)稅是對房產(chǎn)所有者或承租者使用土地、房屋等不動產(chǎn)按照評估價值的一定比例征稅，由于英國是土地私有化國家，消費者購買了房屋同時對土地?fù)碛姓加袡?quán)，所以，課稅既包括房屋部分，又要包括土地部分。計稅依據(jù)是納稅人所擁有的所有房產(chǎn)評估價值，也包括租賃房產(chǎn)。英國住房財產(chǎn)稅率采用定額計算方式，稅費按年度繳納。為了確保房地產(chǎn)評估合理性、科學(xué)性和公正性，由國稅和海關(guān)兩部門共同組建一個評估局，專門對住房財產(chǎn)進行評估等級獨立機構(gòu)，與地方政府稅務(wù)部門是平行機構(gòu)。英國在財產(chǎn)稅減免規(guī)定，學(xué)生、學(xué)徒居住的房產(chǎn)是免稅的，傷殘人住房可以得到減免稅照顧，低收入者或無收入者可以向稅務(wù)機構(gòu)提出減免申請，經(jīng)核實后將酌情減免稅額。英國不僅對居住房屋征收住房財產(chǎn)稅，還對經(jīng)營性不動產(chǎn)，即非住宅房屋征收營業(yè)房屋稅。營業(yè)房屋稅按租金計稅，由國家稅收局參照1988年的租金價值確定，以后每5年重估一次。全國實行統(tǒng)一稅率，是由國家財政部門逐年核定、調(diào)整和變更以確定新稅率，但是稅率提高幅度不得超過全國平均通貨膨脹指數(shù)。目前的稅率為41.6%。

（二）新加坡

新加坡房地產(chǎn)稅制中主要有財產(chǎn)稅、資本增值稅、租金收入所得稅、印花稅和遺產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)年租值扣除設(shè)備、家具和服務(wù)費用。年租值的計算是假定房主出租自己房屋，所收到每年房屋的租金，稅務(wù)部門每年都會根據(jù)實際情況，重新核定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)年租值，以便征收財產(chǎn)稅。新加坡對于自住房和投資性用房在財產(chǎn)稅稅率上是有區(qū)別的，除了自住房產(chǎn)稅率為4%，其他為10%，從2011年1月起，政府調(diào)整了稅率，采用累進稅率，對自住房產(chǎn)實行3個等級征稅，即0%、4%和6%。當(dāng)房產(chǎn)年值不足6000元新幣時，可以享受減免財產(chǎn)稅待遇；當(dāng)房產(chǎn)年值6000-65000元新幣時，應(yīng)該按4%繳納財產(chǎn)稅；當(dāng)房產(chǎn)年值超過65000元新幣時，按6%繳納財產(chǎn)稅。而對于投資性房產(chǎn)稅率一律按10%征收。房地產(chǎn)稅涉及到其他稅種，資本增值稅是指房主以盈利為目的而對房屋征收稅種，對房屋溢價部分進行征稅；租金所得稅是按所得收入征稅的稅種，租住相關(guān)費用可以抵稅，而對于無人居住的房屋實行免稅政策。

（三）美國

美國房地產(chǎn)稅通常被稱為不動產(chǎn)稅，是對土地和房屋征收財產(chǎn)稅，是以財產(chǎn)稅的形式存在的，各個州稅率各不相同，一般為1%～3%。美國財產(chǎn)稅實行三級分稅制：聯(lián)邦政府、州政府、地方政府，三者之間不存在任何隸屬關(guān)系。州政府有財產(chǎn)稅立法權(quán)，而地方政府沒有立法權(quán)，主要負(fù)責(zé)財產(chǎn)稅征收工作，不動產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源，一般要占地方財政收入的50%～80%。在稅基方面，美國多數(shù)州的法律規(guī)定政府應(yīng)該按照轄區(qū)不動產(chǎn)的評估價值進行征稅，各個州稅基標(biāo)準(zhǔn)各不相同，有26個州指定了不同價值法定百分比，有16州按照房地產(chǎn)市場價值百分之百進行評估，一般在20%～100%。美國有的州還征收房地產(chǎn)增值稅，并規(guī)定優(yōu)惠政策：對于居民出售他們的滿2年以上自住房時，政府給與大幅度減免增值稅的優(yōu)惠，對于投資性出售房屋則不能享受優(yōu)惠政策，在美國自住購房貸款利率要遠(yuǎn)低于出租房屋貸款利率。美國政府為了鼓勵老百姓購房出臺優(yōu)惠政策，對于購買第一套住房者免征收房產(chǎn)稅，從購買第二套住房起開始征收房產(chǎn)稅，隨著購買住房套數(shù)增加房產(chǎn)稅也會相應(yīng)增長。通過有關(guān)退稅政策，積極鼓勵開發(fā)商為低收入者建設(shè)廉租房和低價房，同時，限制投資性住房的數(shù)量。

我國房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在問題

（一）稅種繁多，征稅重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重

目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種有10多種，如耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅等等。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)稅費名目繁多，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目需要近30個政府行政管理部門的審批，要蓋上近100個公章，并需繳納規(guī)劃費、消防費、人防費、評價費等幾十項行政收費。房地產(chǎn)稅費設(shè)計繁雜，征收環(huán)節(jié)多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)較重，商品房成本隨之提高，并通過銷售方式最終全部轉(zhuǎn)嫁給消費者，而導(dǎo)致房價上漲。許多稅種之間存在是用同一個稅基計稅，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。如房產(chǎn)稅與城市土地使用稅，1990年我國實行土地有償使用政策后，所建房屋價值中就已經(jīng)包含所占用土地的價值，所繳納房產(chǎn)稅就包括土地價值，同時還要再繳納城市土地使用稅。

（二）房地產(chǎn)稅課稅范圍窄小，征管漏洞比較嚴(yán)重

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)，而對于這個范圍之外，如農(nóng)村房產(chǎn)與土地卻沒有涉及到。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村的交通干線附近出現(xiàn)了大量以營利為目的出租房，由于房地產(chǎn)稅課稅范圍狹窄，對這塊征稅變成真空地帶，造成大量稅收流失。由于城市居民住房出租情況復(fù)雜隱蔽性強，漏征漏管現(xiàn)象尤為突出，一般房屋在出租時，租賃雙方直接簽訂房屋租賃合同，直接收取租金，直接使用房屋，租賃環(huán)節(jié)十分隱蔽，稅務(wù)工作人員無法逐門逐戶去排查房屋出租情況，所以居民住房出租稅收漏征漏管非常嚴(yán)重。根據(jù)我國目前稅收政策，居民擁有個人住房享受免稅政策，對于居民個人擁有多少套住房都不用納稅，這樣房產(chǎn)擁有的投資者就不用考慮上稅問題，從而減少投資成本，增加獲利空間，導(dǎo)致越來越多的人參與投資房地產(chǎn)并期待從中獲利，從而推高房價不斷上漲的局面。

（三）房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)很不合理

從稅收結(jié)構(gòu)看，各環(huán)節(jié)的稅負(fù)不均衡，有失公平原則。在土地購置環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制涉及稅種較少，較輕的稅收負(fù)擔(dān)無法遏制地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲取暴利。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅種設(shè)置相對較多且實際稅收負(fù)擔(dān)較重，我國稅收調(diào)控往往側(cè)重于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，名義稅負(fù)設(shè)置較高，各種原因稅收漏征漏管現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致保有環(huán)節(jié)的實際稅負(fù)水平很低。由于重視流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)，導(dǎo)致稅負(fù)結(jié)構(gòu)非常不合理。房產(chǎn)稅作為地方稅中的一個主要稅種，對地方財政收入籌集功能顯現(xiàn)乏力，地方政府的稅收收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足財政的支出需要，因而往往容易導(dǎo)向地方政府的短期行為，通過出賣土地以獲取土地出讓金以及收取與之相關(guān)的行政性費用來彌補財政支出的缺口。2007、2008年我國財產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅收入占稅收收入總額分別為1.26%、1.25%，而美國、英國、加拿大的財產(chǎn)稅占全部收入超過9%，新西蘭、澳大利亞等國家為5%～7%。

（四）計稅依據(jù)無法適應(yīng)發(fā)展需要

目前房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)計稅余值或租金收入，并按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值來計算的。當(dāng)房屋價格不斷上漲，只要該房產(chǎn)沒有進入市場交易環(huán)節(jié)，其在會計賬簿中記錄的房產(chǎn)原值就不會發(fā)生變化，房產(chǎn)計稅余值也不會發(fā)生變化，國家征收的房產(chǎn)稅就不會有任何的增加，這就喪失了稅收的公平性，導(dǎo)致國家不能隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)的增值而帶來稅收收入，難以發(fā)揮房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入的作用。

完善我國房地產(chǎn)稅收制度發(fā)揮其調(diào)控作用建議

（一）調(diào)整稅基和稅率

國外許多國家采取“低稅率，寬稅基”稅收政策。這樣可以有效地避免重復(fù)課稅現(xiàn)象發(fā)生，同時，又可以減少征稅的管理成本，提高征稅工作效率，低稅率的出發(fā)點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前我國實行房地產(chǎn)稅設(shè)計不合理，稅種覆蓋面窄，稅基窄。我們應(yīng)該借鑒國外比較科學(xué)的做法，應(yīng)該擴大稅基，把普通住宅也應(yīng)列入稅收的對象，征稅應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)的評估值征收。同時，確定合理地免征范圍，應(yīng)該將低收入者列在納稅人之外。房地產(chǎn)稅率制定要考慮到各地不同經(jīng)濟情況和各種不同類型房產(chǎn)等因素，稅率既不能高又不能低，高稅率難以被人們所接受，會使人們產(chǎn)生抗拒納稅的心理，出現(xiàn)逃稅和欠稅現(xiàn)象，難以實現(xiàn)征稅目的，而低稅率會造成收益低于成本情況，因此，制定出合理稅率，既要考慮到普通居民接受能力，又能起到調(diào)節(jié)消費者住房消費的作用。土地使用稅的征稅范圍從城鎮(zhèn)擴展到農(nóng)村，首先要減少農(nóng)村各種收費和攤派，要在確保農(nóng)民總體負(fù)擔(dān)水平不變或略有降低的情況下才能征收土地使用稅。待時機成熟時應(yīng)該考慮征收土地荒蕪稅和土地閑置稅。

（二）簡化稅種，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)

借鑒國外先進經(jīng)驗，建議將我國目前近20種相關(guān)的房地產(chǎn)稅適當(dāng)合并，將城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等與房地產(chǎn)稅合并統(tǒng)一；將城市維護建設(shè)稅和印花稅并入營業(yè)稅、消費稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅中；將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)稅中，同時取消不合理收費，減少房地產(chǎn)有關(guān)的稅費征收項目，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，減少征管成本，提高征稅工作效率，最終達到減輕納稅人經(jīng)濟上的負(fù)擔(dān)的目的。應(yīng)該盡快改變課稅重視房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)的局面，提高保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)比重。建議取消中央政府對個人所有非營業(yè)房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅的規(guī)定，盡快出臺對個人擁有房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅的政策，取消個人所有的居住房屋及院落用地的城鎮(zhèn)土地使用稅免征的規(guī)定，恢復(fù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定。對居民擁有的第一套住房實行長期免稅政策，對于第二套住房實行暫時性免稅政策，待條件具備時再對第二套住房實行征稅。

（三）加強全國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作

為了進一步地開展好房地產(chǎn)稅收工作，就需要全面掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，盡快建立起房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)工作。我們應(yīng)該盡快建立房地產(chǎn)財產(chǎn)登記制度，在房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)實行必要登記和監(jiān)督機制。對于個人財產(chǎn)開展房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記普查工作，對于城鄉(xiāng)居民所擁有房屋套數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)及房屋市場價值等基本情況做一個全面清查，并建立起個人財產(chǎn)和個人收入檔案。為了更好地適應(yīng)房地產(chǎn)稅征收需要，必須以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，實現(xiàn)稅務(wù)部門、房地產(chǎn)管理部門、公安戶籍管理部門、婚姻登記部門、銀行等部門全國聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享制度，確保房地產(chǎn)稅稅基的準(zhǔn)確、無誤，防止納稅人轉(zhuǎn)移稅基，避免偷稅和逃稅事件發(fā)生。

（四）強化房地產(chǎn)評估制度

國外許多國家或地區(qū)都已經(jīng)建立起了房地產(chǎn)評估機構(gòu)。有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)，如法國、新加坡等國家；有的獨立于稅務(wù)系統(tǒng)之外，房地產(chǎn)評估工作由專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)評估與房地產(chǎn)稅收工作是兩條平行線，相互之間獨立，互不干涉，互不影響，如美國、英國、日本、俄羅斯等國家和地區(qū)。目前，我國正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅階段，房地產(chǎn)評估制度還很不完善，還沒有一只房地產(chǎn)稅評估專業(yè)化隊伍，所以，應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)評估的先進經(jīng)驗，建立起我國房地產(chǎn)評估體系，盡快制定我國房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評估專業(yè)化隊伍建設(shè)，對評估人員實行崗前培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后方可上崗從業(yè)，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產(chǎn)評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時，充分利用律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、計算機公司等社會力量，參與房地產(chǎn)評估工作中來，以增強房地產(chǎn)評估力量。

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