張輝

【摘 要】房產(chǎn)測量作為一種法定測量，它的測量成果經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后，用于房屋的產(chǎn)權(quán)登記，從而具有法律效力。在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計價依據(jù)，房產(chǎn)測量的房屋面積計算結(jié)果與開發(fā)商、廣大購房戶的切身利益密切相關(guān)，因此，房產(chǎn)測量的結(jié)果，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)各方的利益。質(zhì)量檢查是房產(chǎn)測量工作中的一個重要環(huán)節(jié)，質(zhì)量檢查工作的好壞，直接關(guān)系到最終房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。本文介紹了房產(chǎn)測量工作流程及工作內(nèi)容，提出房產(chǎn)測量工作中質(zhì)量檢查的重點(diǎn)和質(zhì)量檢查的方法。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；質(zhì)量檢查

1.房產(chǎn)測量的意義

2000年2月，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）（以下簡稱《規(guī)范》）。在《規(guī)范》中，提出了質(zhì)量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗收的項目及內(nèi)容。

首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場秩序。

2.房產(chǎn)測量的基本工作流程

（1）接受房產(chǎn)測量案件的申請，并對申請方提供的資料進(jìn)行審查。

（2）測量前的準(zhǔn)備工作。通過閱讀分析申請方提供的資料，了解作業(yè)項目的基本位置和基本情況，制定測量方案，檢查儀器設(shè)備。同時，與申請方預(yù)約測量時間，通知申請方做好各項準(zhǔn)備工作。

（3）外業(yè)測量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設(shè)備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。

（4）進(jìn)行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關(guān)的面積計算。

（5）進(jìn)行質(zhì)量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。

（6）出具房產(chǎn)測量報告，供申請方辦理房屋所有權(quán)證使用。

3.房產(chǎn)測量的工作內(nèi)容

在實(shí)際工作中，房產(chǎn)測量主要包括以下三項工作內(nèi)容：

3.1房產(chǎn)分丘圖測量與制圖

房產(chǎn)分丘圖測量首先利用電子全站儀布設(shè)導(dǎo)線或采用GPSRTK 技術(shù)，在測區(qū)內(nèi)布設(shè)圖根控制點(diǎn)，測定圖根控制點(diǎn)的坐標(biāo)；然后利用電子全站儀測設(shè)界址點(diǎn)房角點(diǎn)及碎部點(diǎn)坐標(biāo)，并繪制測量草圖。內(nèi)業(yè)采用CASS 等專用繪圖軟件，從電子全站儀中讀出各點(diǎn)位坐標(biāo)，展點(diǎn)后，繪制出房產(chǎn)分丘圖，并在圖上注記各種房屋權(quán)屬信息。

3.2房產(chǎn)調(diào)查及房產(chǎn)分戶圖測量與制圖

房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量一般同時進(jìn)行。房產(chǎn)調(diào)查主要調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在層、設(shè)計用途、建筑年代、門牌樓號等內(nèi)容，填寫房產(chǎn)調(diào)查表。房產(chǎn)分戶圖測量一般利用手持激光測距儀對房屋逐層逐間實(shí)測，繪制出房屋測量草圖并記錄測量數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)根據(jù)測量草圖和測量數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)分戶圖。

3.3房屋建筑面積的計算及公用面積的分?jǐn)?/p>

對于私房和工業(yè)用房，一般僅需要計算出房屋的總建筑面積.而對于開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的商品房，除了計算出房屋總建筑面積外，還要進(jìn)行公用面積的分?jǐn)傆嬎?，計算出各功能區(qū)的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)以及房屋內(nèi)各戶室的建筑面積，供各購房戶辦理分戶房屋所有權(quán)證時使用。

4.房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查的重點(diǎn)及方法

房產(chǎn)測繪成果實(shí)行二級檢查一級驗收制度。無論是一級驗收還是二級檢查，都應(yīng)對各項工作質(zhì)量檢查的重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。

4.1房產(chǎn)分丘圖測量

房產(chǎn)分丘圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產(chǎn)分丘圖測量，首先應(yīng)通過外業(yè)檢查各圖根控制點(diǎn)的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查房屋等地物間的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。然后內(nèi)業(yè)檢查房地產(chǎn)編號是否準(zhǔn)確，丘號幢號的編排與已有房屋是否有重復(fù)，各種注記數(shù)據(jù)的位置是否恰當(dāng)。再次將新測的房產(chǎn)分丘圖與原有的房產(chǎn)分丘圖作比較，檢查是否有已拆除房屋，以免產(chǎn)權(quán)登記時重復(fù)登記；最后將分丘界線與土地使用權(quán)證的土地權(quán)屬界線進(jìn)行比對，判斷該房屋是否在土地界線內(nèi)，以保證房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人的一致。

4.2房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量

對于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產(chǎn)分戶圖測量，首先應(yīng)對房屋測量草圖進(jìn)行檢查，檢查各原始測量數(shù)據(jù)是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內(nèi)分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進(jìn)行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進(jìn)行抽樣測量，抽樣比例不少于10%。

4.3房產(chǎn)分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分?jǐn)?/p>

房產(chǎn)分戶圖作為房屋所有權(quán)證的附圖，主要表示房屋權(quán)界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

目前多數(shù)房產(chǎn)測繪部門都購置了各種專用房產(chǎn)分戶圖繪圖及面積計算軟件，利用計算機(jī)繪制房產(chǎn)分戶圖并進(jìn)行房屋建筑面積的計算及公用面積的分?jǐn)?。因此，首先?yīng)對繪制好的房產(chǎn)分戶圖進(jìn)行檢查，檢查各邊長是否與實(shí)測邊長相符，戶室、樓梯、走廊、設(shè)備房等是否有漏繪，戶與戶之間、戶與公用部位之間的權(quán)屬界線是否正確。其次檢查功能區(qū)的設(shè)置是否合理，墻厚的設(shè)置是否正確。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設(shè)備房等公用部位的分?jǐn)偠x是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。

5.結(jié)束語

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，各地房產(chǎn)管理部門正在建立房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，房產(chǎn)測量成果將是建立這一系統(tǒng)的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這就要求房產(chǎn)測量部門進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，制定出完善的內(nèi)部房產(chǎn)測量作業(yè)規(guī)程和測繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查實(shí)施細(xì)則。同時，進(jìn)一步提高房產(chǎn)測量從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣才能確保房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量，為房產(chǎn)管理部門、開發(fā)商和廣大購房戶提供合格的房產(chǎn)測量成果。