陳鋼

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商品交易日益頻繁，像房屋、土地這類不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅成為人們生活中關(guān)注的熱點問題。而不動產(chǎn)物權(quán)變動的公信原則作為物權(quán)法的一項基本原則，在市場交易中顯得尤為重要，值得我們深入研究。

公信原則是指當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定對所變更的物權(quán)進行了公示，即使公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已實施了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護交易安全。依此原則，公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異，但對于信賴該公示方法所表示的物權(quán)而與之有交易的人法律仍然承諾有和真實物權(quán)相同的法律效果。如土地登記薄上，A筆土地被登記為甲所有，乙信賴該登記而向甲買該筆土地，并為所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記，其后，即使發(fā)現(xiàn)土地的真正所有人為丙而非甲時，對于土地所有權(quán)所生的轉(zhuǎn)移，法律仍予以保護，某乙仍取得A筆土地的所有權(quán)。

不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則起源于德國法，以保護交易安全為使命，實現(xiàn)交易便捷。參與交易行為的人，只需依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)變動從事交易即可，不必再費時費力，詳查標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)的真實底細(xì)。因此，公信原則完全符合市場交易便捷和迅速的要求，從事交易行為的人不必再擔(dān)憂有公示方法所表現(xiàn)以外的物權(quán)狀態(tài)存在，而遭受不測的損害。交易的動的安全獲得保障，公信原則因此成為近現(xiàn)代物權(quán)法的一項基本原則。

我國物權(quán)法采納的是以登記要件為原則，登記對抗為例外的不動產(chǎn)變動模式，其中動產(chǎn)物權(quán)以占有為公示，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示。這樣既保護善意第三人的利益，維護交易安全，又可以全面貫徹物權(quán)公示原則。另外，將物權(quán)靜態(tài)的公信貫徹到物權(quán)變動中，意味著所有的不動產(chǎn)物權(quán)變動或取得都須進行登記，比如遺囑繼承、法院判決、公開拍賣等，只是在這些情形下，不動產(chǎn)物權(quán)取得并不以登記為生效要件，但是，權(quán)利取得人要取得對抗世人的效力必須取得對抗世人的公示手段——在登記簿上進行登記。

登記由于是由國家機關(guān)主持進行，經(jīng)過嚴(yán)格的程序，具有文字記載，通常情況下可信程度較高，能真正地反映權(quán)利歸屬。例如房屋所有權(quán)，這個所有權(quán)不受任何人影響。因為不動產(chǎn)登記簿是由國家設(shè)立的專門機構(gòu)登記管理的，物權(quán)法采登記生效主義，不動產(chǎn)登記具有權(quán)利推定的效力，受到公眾的信賴，不動產(chǎn)交易的第三人既然信賴登記簿，其取得的物權(quán)就應(yīng)當(dāng)受法律的保護。這個制度的關(guān)鍵，是以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)“取得”不動產(chǎn)物權(quán)，其政策目的是保護不動產(chǎn)交易的善意第三人。并且，這種保護是絕對的使善意第三人取得權(quán)利，不存在以反證加以推翻的問題。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信在于使信賴者獲得與其信賴的物權(quán)狀態(tài)一致的法律后果。它是以犧牲物權(quán)“靜”的安全來保證“動”的安全。因此適用公信原則時，也應(yīng)當(dāng)有一定的適用條件。

一般公信原則適用條件有以下幾點：第一、取得人為善意第三人。登記的公信不是無限的，它僅保護善意且無過失的第三人，即只有在第三人不知登記有錯誤且對此無過失的情況下，才受登記公信之保護。如第三人明知或依當(dāng)時的情形應(yīng)知登記有錯誤而竟然未知的，屬于惡意，第三人為惡意的，不受登記的公信保護；第二、物權(quán)變動是有效的法律行為。對于非法律行為的物權(quán)變動，不屬于交易范疇，不受公信的保護；第三、公示物權(quán)與實際物權(quán)不一致。即登記與權(quán)利人的實際情況不一致，且這種不一致不能由登記發(fā)現(xiàn)，如登記沒有錯誤或登記的錯誤能由登記薄發(fā)現(xiàn)，均不發(fā)生第三人受登記公信保護的問題；第四，須無異議登記。錯誤登記雖未更正，但已有人提出異議并記載于登記薄上的，該異議具有阻止登記的公信的效力。

法律之所以賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記以公信，在于保護善意第三人的利益和交易的安全。但是，對于錯誤登記的情況，這并不意味著法律允許將錯就錯，而置權(quán)利人的利益于不顧。相反，為保護真實權(quán)利人的利益，應(yīng)該制定一系列保護措施：第一、在善意第三人獲取權(quán)利之前，真實權(quán)利人可以向登記機關(guān)提出異議登記，阻止錯誤登記的公信發(fā)生；第二，善意第三人在登記名義人處取得權(quán)利前，真實權(quán)利人有權(quán)向登記名義人提起訴訟。提出讓法院否定登記名義人權(quán)利，在確認(rèn)自己的權(quán)利訴訟獲勝后，真實權(quán)利人有權(quán)依法院判決為依據(jù)請求登記機關(guān)更正錯誤登記。第三，善意第三人自登記處取得權(quán)利后，真實權(quán)利人的權(quán)利雖因此而喪失，但是真實權(quán)利人有權(quán)請求登記名義人賠償損失。如登記機關(guān)對登記錯誤有過失時，真實權(quán)利人還有權(quán)請求登記機關(guān)或國家賠償損失。

可見，我國確立不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則的必要性和現(xiàn)實意義在于：

第一，不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則有利于體現(xiàn)民法的公平公正精神。不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則保護了善意第三人的權(quán)益不受侵害。在不動產(chǎn)交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，那么從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發(fā)，允許善意第三人可以在不動產(chǎn)上善意取得。

第二，不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則是維護市場交易安全的需要。公信原則的本質(zhì)目的就在于維護市場交易的安全，為市場經(jīng)濟創(chuàng)立一個健康、良好、有序的交易環(huán)境做出貢獻，體現(xiàn)出交易的安全可靠。

第三，不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則有利于完善我國的民事立法，推動了我國法制建設(shè)的發(fā)展。

第四，不動產(chǎn)物權(quán)的公信原則對指導(dǎo)人民法院審判實踐有重要意義?，F(xiàn)實中的民事糾紛往往涉及不動產(chǎn)交易中的物權(quán)取得，因此，此項原則有利于指導(dǎo)人民法院的審判，真正解決糾紛，保護真實權(quán)利人的利益。

（作者單位：四川省阿壩州阿壩縣法院）