孫向謙

摘要：隨著我國人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老成為擺在政府面前的一大難題，作為養(yǎng)老最基本保證的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)又很難滿足人們的需求。“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充，在國外已經(jīng)得到了充分的實(shí)踐和發(fā)展，但是在我國的卻遭遇了“水土不服”。本文在分析“以房養(yǎng)老”在我國發(fā)展的困境的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；困境；建議

一、引言

“以房養(yǎng)老”也被稱作“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指勞動(dòng)者在退休后可將自己房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定的養(yǎng)老金或享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)，老人去世后，由金融機(jī)構(gòu)收回房屋的產(chǎn)權(quán)，是養(yǎng)老保障方式的一種補(bǔ)充。這種養(yǎng)老方式起源于歐洲，在美國發(fā)展成熟，在我國是由當(dāng)時(shí)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇最早引入并提出，目前已經(jīng)歷了10年的醞釀和發(fā)展。2013年國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，并且計(jì)劃這一方式將于2014年上半年開始試點(diǎn)推廣，再次引發(fā)了輿論和公眾的廣泛關(guān)注。

據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì)，2012年全國60歲以上人口1.94億，占總?cè)丝?4.3%，并且規(guī)模還在擴(kuò)大。這些老年人大部分領(lǐng)著微薄的養(yǎng)老金，過著拮據(jù)的生活，他們對(duì)于退休后的生活普遍有著更高的要求。第五次人口普查顯示，在城市中擁有住房的家庭達(dá)到了587萬戶，占到了總數(shù)的72%。在當(dāng)下，“421”的家庭已經(jīng)非常普遍，面對(duì)著巨大的家庭壓力，他們贍養(yǎng)老人的能力十分有限，因此近些年全國都普遍出現(xiàn)了空巢老人的現(xiàn)象，他們老無所依，生活孤獨(dú)。種種現(xiàn)象說明，當(dāng)前我國面臨的養(yǎng)老形勢嚴(yán)峻，在我國推行“以房養(yǎng)老”具有很好的前景。然而，這種模式的推廣卻在我國舉步維艱，困難重重，并且遭到了大多數(shù)老年人的反對(duì)。過去幾年，南京、上海、北京等地也在這方面做出了嘗試，但是都遭遇冷落，以失敗告終。

二、我國“以房養(yǎng)老”推行面臨的困境

雖然國外的實(shí)踐證明，“以房養(yǎng)老”作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老具有很多的優(yōu)勢和前景，但是由于國情不同，我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)、城鄉(xiāng)割裂、貧富差距等都對(duì)制度的推行產(chǎn)生了廣泛的影響，這項(xiàng)制度的推行在實(shí)踐中遭遇了困境。

（一）傳統(tǒng)觀念的束縛

“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念已經(jīng)在中國人的思想中根深蒂固，他們寧愿自己晚年生活苦一點(diǎn)，也愿意享受家庭養(yǎng)老，享受家庭帶來的幸福和溫暖，而不是將自己的房子抵押出去換來去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老?！暗娣酱绲兀襞c子孫耕”是中國人的傳統(tǒng)思想，房子作為他們最重要的財(cái)產(chǎn)之一，是他們奮斗了半輩子才買來的，他們更愿意將這筆財(cái)富留給子孫。況且，即使老年人愿意用來抵押，兒女也會(huì)反對(duì)，他們可能因此被帶上不孝的罪名。

（二）金融機(jī)構(gòu)有所顧慮，熱情不高

“以房養(yǎng)老”需要金融機(jī)構(gòu)的推動(dòng)和促進(jìn)，但是現(xiàn)階段實(shí)行“以房養(yǎng)老”相關(guān)金融機(jī)構(gòu)沒有政策規(guī)定可依，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，它們參與的積極性并不高。2011年，中信銀行公布實(shí)施“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老按揭方案，但是業(yè)務(wù)量很低，在一些地方甚至為零。原因就是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，它們設(shè)置了很高的業(yè)務(wù)門檻。對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，“以房養(yǎng)老”雖然很符合保險(xiǎn)公司追求長期收益的特點(diǎn)，但是政策上對(duì)于保險(xiǎn)公司混業(yè)經(jīng)營的限制只能使它們望而卻步。

（三）政府職能的缺失

制度的推行離不開法律保證和政策的支持，我國一些地方試水“以房養(yǎng)老”失敗的原因之一就是主要由地方民間機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，完全市場化運(yùn)作，并沒有規(guī)范化、制度化。作為政府應(yīng)該發(fā)揮一個(gè)“指揮者”的作用，完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)行有效的政策保證，同時(shí)應(yīng)作為制度的兜底人，在制度的運(yùn)營中維護(hù)各方的利益。

（四）土地70年使用權(quán)的限制

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，“居住用地的使用權(quán)出讓的最高年限為 70 年，期滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物由國家無償取得”。這項(xiàng)規(guī)定也成為制度推行的一大阻力，對(duì)于老年人來說，他們抵押時(shí)可能房產(chǎn)的使用年限已經(jīng)不多，這意味著金融機(jī)構(gòu)要靠剩下的使用年限來補(bǔ)償養(yǎng)老金的支出。考慮到房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上打擊了它們的積極性。

（五）房地產(chǎn)市場的不確定性風(fēng)險(xiǎn)

在我國，房產(chǎn)需求已成為一種剛性的需求。近年來城鎮(zhèn)化速度的加快，城鎮(zhèn)住房一直銷售緊俏，房產(chǎn)價(jià)格居高不下。同時(shí)，一些投機(jī)分子還致力于炒房，謀取利益，這使房地產(chǎn)市場變得更加不穩(wěn)定。近年來關(guān)于房產(chǎn)“泡沫論”也一度熱議，國家也出臺(tái)多部相關(guān)政策抑制房價(jià)上漲，保障民生。這樣一來，未來房地產(chǎn)市場變得越來越不確定，為金融機(jī)構(gòu)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。制度要繼續(xù)，就得依靠政府的補(bǔ)貼。此外，“以房養(yǎng)老”的推行還需要專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，需要專業(yè)的精算人才來為房產(chǎn)價(jià)格和人口預(yù)期壽命找到一個(gè)合理的契合點(diǎn)，而這樣的機(jī)構(gòu)在我國目前的房地產(chǎn)市場還很少。

三、完善我國推行“以房養(yǎng)老”的建議

（一）完善法律、政策、配套設(shè)施等上層建筑

1.盡快健全相關(guān)法律法規(guī)，為制度的運(yùn)行提供法律保證。目前我國在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域尚未制定法律，這無疑是制度推行的一大阻礙。應(yīng)加快制定出臺(tái)符合我國國情的相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估管理及房地產(chǎn)反向抵押貸款方面的法律法規(guī)，保證房地產(chǎn)在評(píng)估及抵押過程中雙方的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)，應(yīng)該盡快對(duì)于土地70年使用權(quán)限后續(xù)期問題進(jìn)行規(guī)定，如何續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用等都直接關(guān)系到這項(xiàng)制度的推行。

2.完善相關(guān)政策措施。目前我國關(guān)于“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策不明確，即使有的金融機(jī)構(gòu)有意愿涉足養(yǎng)老領(lǐng)域，也擔(dān)心未來宏觀政策的變化會(huì)給自己造成損失，往往畏難前行。政府應(yīng)該出臺(tái)政策，給它們吃下“定心丸”。同時(shí)，應(yīng)該在稅收政策上給予金融機(jī)構(gòu)優(yōu)惠，保監(jiān)會(huì)對(duì)于保險(xiǎn)公司混業(yè)經(jīng)營限制的規(guī)定可以在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域相對(duì)放寬，鼓勵(lì)更多的金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來。

3.完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)配套設(shè)施。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位365萬張，平均每50個(gè)老人不到一張床，因此發(fā)展“以房養(yǎng)老”必須加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，包括配套設(shè)施完善、醫(yī)療服務(wù)良好的養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，適當(dāng)降低民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，充分發(fā)揮市場的作用。此外，培育良好的房地產(chǎn)中介市場，引進(jìn)先進(jìn)人才，為住房評(píng)估的科學(xué)性提供智力保證。

（二）發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，控制、防范風(fēng)險(xiǎn)

政府應(yīng)該在“以房養(yǎng)老”過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。首先，在“以房養(yǎng)老”的過程中會(huì)產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)等，正是這個(gè)領(lǐng)域的多風(fēng)險(xiǎn)性使金融機(jī)構(gòu)望而卻步。這時(shí)政府應(yīng)該主動(dòng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，履行公共服務(wù)的職能。其次，政府應(yīng)該成立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和管理，發(fā)揮審計(jì)、輿論監(jiān)督的作用，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的日常運(yùn)作進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，同時(shí)對(duì)于貸款人的房產(chǎn)也要進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督，防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)于監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的一些制度問題及時(shí)對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為及時(shí)通報(bào)并且限期整改。

（三）培育規(guī)范、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境

“以房養(yǎng)老”模式必須依托一個(gè)成熟、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。當(dāng)前我國的房價(jià)整體呈現(xiàn)上漲的趨勢，主要一個(gè)原因就是投資過熱，各種投機(jī)行為也為房地產(chǎn)市場增加了隱患。房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性為“以房養(yǎng)老”增加了很大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房價(jià)持續(xù)走高，人們對(duì)未來房價(jià)預(yù)期會(huì)提高，削弱了他們抵押房產(chǎn)的積極性，房價(jià)降低又會(huì)為金融機(jī)構(gòu)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)甚至損失。因此，“以房養(yǎng)老”的推行呼喚一個(gè)規(guī)范、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，這就需要政府在堅(jiān)持調(diào)控、規(guī)范市場、穩(wěn)定房價(jià)方面做文章。

總之，“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老保障方式的一種必要補(bǔ)充，未來具有很大的需求和前景，但是在當(dāng)前推行卻困難重重。因此，我們要構(gòu)建配套政策和法律環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場，改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念，以點(diǎn)帶面，逐步構(gòu)建起一個(gè)以政府為主導(dǎo)、市場主體廣泛參與的中國化“以房養(yǎng)老”保障模式。

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