近幾年，在中國城市化進(jìn)程以及國家宏觀調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)前所未有的發(fā)展高潮。但同時(shí)我們也看到，快速發(fā)展的同時(shí)，各種問題也逐漸顯現(xiàn)，這其中包括心態(tài)不足、經(jīng)驗(yàn)不足、規(guī)劃不足、人才不足、可持續(xù)發(fā)展不足等。而問題的顯現(xiàn)同時(shí)也意味著產(chǎn)業(yè)變革契機(jī)的到來，中國商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從粗放式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，這對整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈而言都有很大的發(fā)展機(jī)遇。

我們地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。最近幾年，首創(chuàng)正打造一個(gè)在大城市的周邊或者城際之間，以名牌折扣店為龍頭，集度假、休閑、娛樂等為一體的“城市新中心”，我們起了非常美的名字叫“芭蕾雨”。“芭蕾雨”實(shí)際上是我們構(gòu)建的一個(gè)新的模式。任何模式的創(chuàng)新都是要建立在對趨勢的判斷上，我們?yōu)槭裁匆x擇做這樣的事情，就是看到未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

在全球和中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、增速放緩的前提下，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)以其高效益、長期性和可投資性迎合了各級政府、開發(fā)商及消費(fèi)者的需求。同時(shí)，回暖的經(jīng)濟(jì)也促進(jìn)位于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下端的需求不斷，比如企業(yè)數(shù)量及規(guī)模擴(kuò)大、人均可支配收入增長、消費(fèi)支出穩(wěn)定等。外加制造業(yè)過剩，大量資金、熱錢尋找出口，又為商業(yè)地產(chǎn)贏得金融來源的助力。相對于2012年下半年開始的新一輪更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使商業(yè)地產(chǎn)從2011年下半年開始，出現(xiàn)了商業(yè)用地需求逐漸大于房產(chǎn)用地的拐點(diǎn)。這些全方位的利導(dǎo)因素，無疑使商業(yè)地產(chǎn)即將迎來下一個(gè)“天時(shí)、地利、人和”的春天。

雖然未來十年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好，可是一窩蜂地上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的共性化發(fā)展問題逐漸顯現(xiàn)。在之前大而化之和單純逐利的發(fā)展模式中，商業(yè)地產(chǎn)遭遇了不小的困境。結(jié)構(gòu)性過剩、甲級寫字樓緊缺、同質(zhì)化造成低利潤、運(yùn)營能力偏低、融資困境、泡沫化、邊緣化等問題接踵而來。進(jìn)而導(dǎo)致市場供求失衡：一邊是高端商業(yè)地產(chǎn)一鋪難求；一邊是運(yùn)營艱難的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無人問津，空置率居高不下。亟需專業(yè)運(yùn)作，細(xì)分市場和運(yùn)營人才。

商業(yè)地產(chǎn)要想在這個(gè)市場中突出重圍，可能需要自己的特點(diǎn)，避免同質(zhì)化。就首創(chuàng)集團(tuán)打造的奧特萊斯項(xiàng)目而言，我們提出來做純正的奧特萊斯，一定要構(gòu)架出具有國際運(yùn)營管理能力的、有充足國際品牌貨源而優(yōu)惠價(jià)格的奧特萊斯體系，而不是做一個(gè)簡單的、品牌的折扣店。要做好這么一個(gè)項(xiàng)目，這其中可能要下的功夫更大一些。經(jīng)過實(shí)地考察，我發(fā)現(xiàn)目前國外的奧特萊斯也出現(xiàn)了很多有意思的現(xiàn)象。比如英國和美國的奧特萊斯商場就出現(xiàn)了貨源不夠、品種檔次下降、價(jià)格折扣提高等問題；而國內(nèi) 200多家奧特萊斯干脆是很多都沒有建立國際貨源通道，直接導(dǎo)致了物業(yè)難以經(jīng)營。所以一定要先把運(yùn)營規(guī)劃好，我們才敢再往下投資，把利益和職能分清，解決品牌的數(shù)量、品牌的長期性和折扣優(yōu)惠力度是項(xiàng)目得以展開的基石。

可以預(yù)見，中國商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)重新洗牌的階段，這是任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展都必然要經(jīng)歷的陣痛。當(dāng)然無論如何，中國商業(yè)地產(chǎn)都會擁有一個(gè)美好的未來。立足于城市發(fā)展，立足于客戶需求，立足于長遠(yuǎn)經(jīng)營，一種長續(xù)性、高端化、具有特色、專業(yè)化、服務(wù)化的“綜合營運(yùn)”模式將是中國商業(yè)地產(chǎn)未來可持續(xù)發(fā)展的道路。