劉江濤

令人擔(dān)憂的是，一個(gè)區(qū)域的發(fā)展必須有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)所支撐，有外來或者本土高質(zhì)的企業(yè)區(qū)域帶動(dòng)（高鐵商圈主要以外來區(qū)域性集團(tuán)企業(yè)為主），如果缺乏了這個(gè)“軟實(shí)力”，那么，再好的項(xiàng)目也可能淪為“海市蜃樓”。

市場(chǎng)與地段的博弈

“已經(jīng)到了9000元/平方米的底線了，有些樓盤還在暗降?！睖?zhǔn)備在高鐵地帶投資寫字樓的鄭州投資客王斌心里打起了鼓，到底是市場(chǎng)過剩了，還是開放商有意的促銷手段所帶來的陷阱，他一直拿不定注意是否現(xiàn)在出手。

“是金子肯定會(huì)有人撿的。”這是鄭州百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)卞聰被問及鄭州高鐵商圈的寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀時(shí)說的一句話。目前，伴隨著如火如荼的鄭東新區(qū)高鐵商圈寫字樓開發(fā)腳步，高鐵寫字樓商圈投資一度成為房地產(chǎn)資金活躍的聚集地。

但受訪的多數(shù)寫字樓開發(fā)商認(rèn)為，高鐵商圈的繁榮是早晚的事，并不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在價(jià)格一時(shí)的波動(dòng)而陷入低谷，尤其是對(duì)投資者來說，是一個(gè)機(jī)遇。

“以10年前鄭東新區(qū)商務(wù)內(nèi)外環(huán)沿線的寫字樓為例，那時(shí)的價(jià)格才四五千元，再看看現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)漲出了人們投資的預(yù)期值。任何市場(chǎng)的成熟必然會(huì)經(jīng)歷一個(gè)焦灼的過程，高鐵商圈的發(fā)展就是一個(gè)鳳凰涅槃的過程，明年年底等到項(xiàng)目相繼開盤交付后，肯定不會(huì)是現(xiàn)在這樣的情況了?！北迓斉袛嗟馈?/p>

卞聰?shù)恼f法并非毫無根據(jù)。記者在位于商務(wù)外環(huán)的中科金座寫字樓調(diào)查了解到，該寫字樓除去少部分自持物業(yè)外，其他的基本都已經(jīng)賣完，并且大部分都是整層出售。這幾天，招商經(jīng)理?xiàng)钛笠苍谂c幾家外資銀行談判，爭(zhēng)取金融大佬的入駐。

“這實(shí)際上是東區(qū)在地理區(qū)位上的后期市場(chǎng)反應(yīng)，這樣的樓盤在河南已經(jīng)是稀缺資源了，無論是升值空間，還是企業(yè)客戶的選擇空間，在鄭州乃至中原地區(qū)都已經(jīng)具有了‘獨(dú)一無二商業(yè)特性。政府規(guī)劃打造的金融中心優(yōu)勢(shì)越加凸顯，中科金座是商務(wù)外環(huán)最后一棟5A級(jí)寫字樓，市場(chǎng)地位不言而喻?！睏钛蠓Q。

事實(shí)上，先是政府的先期規(guī)劃，而后是市場(chǎng)的后期跟上，這一城市發(fā)展路徑在中國(guó)并不鮮見，并在很多地方不乏成功的發(fā)展案例，西安、杭州等地高鐵經(jīng)濟(jì)帶無不如此。但也令很多業(yè)內(nèi)專家擔(dān)憂的是，一個(gè)區(qū)域的發(fā)展必須有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)所支撐，有外來或者本土高質(zhì)的企業(yè)區(qū)域帶動(dòng)（高鐵商圈主要以外來區(qū)域性集團(tuán)企業(yè)為主），如果缺乏了這個(gè)“軟實(shí)力”，那么，再好的寫字樓也可能淪為“海市蜃樓”。

“經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不景氣，對(duì)拉動(dòng)投資性需求不給力，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓，多是金融類、法律、服務(wù)等行業(yè)聚集地，這些行業(yè)的興盛也和經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。而在河南這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想?！狈康禺a(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李曉峰表示。

開發(fā)商姿態(tài)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭東新區(qū)，除去CBD商都路的高端寫字樓目前大部分都已經(jīng)開盤或售罄，高鐵商圈的市場(chǎng)存量超過200萬平方米的體量，這些市場(chǎng)存量到底會(huì)不會(huì)在合理的市場(chǎng)周期內(nèi)消化？

高鐵商圈的開發(fā)商們很多對(duì)此不以為然。他們認(rèn)為，除了地段的優(yōu)勢(shì)，他們各自都各自有自己的制勝法寶，并對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)做出回應(yīng)，亮出自己的王牌。消化只是個(gè)時(shí)間的問題。

“除了地段上的優(yōu)勢(shì)，我們的產(chǎn)品推出的是1300多個(gè)地下停車位，這在高鐵寫字樓商圈占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，這也是高鐵經(jīng)濟(jì)圈勝出一籌的關(guān)鍵性因素?！闭f起由鄭州百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的凱利國(guó)際中心，其營(yíng)銷總監(jiān)卞聰充滿自信。

他同時(shí)認(rèn)為，高鐵商圈經(jīng)過鳳凰涅槃后，還會(huì)吸引市內(nèi)其他商圈的遷移，例如經(jīng)三路寫字樓商圈，碧沙崗寫字樓商圈等?！鞍凑宅F(xiàn)在的寫字樓的價(jià)格，已經(jīng)與上述商圈的價(jià)格無異，但高鐵商圈得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，一般租客一般都是租2—3年，伴隨著市內(nèi)商圈租金的不斷上漲，遷移至高鐵商圈的租客便會(huì)進(jìn)一步沉淀下來?！?/p>

而位于高鐵東站站南路與福祿路交會(huì)處的嘉億·東方大廈以71%得房率打動(dòng)投資者。“這不只增大了寫字樓的凈使用面積，實(shí)際是最大程度上節(jié)約了客戶的成本，保證了投資者較高的投資收益；每層特設(shè)近30m2的多功能廳，可根據(jù)大廈內(nèi)辦公人員的個(gè)性化需求，進(jìn)行二次規(guī)劃，可設(shè)置成公共休閑區(qū)、茶室等多種功能區(qū)，可以讓客戶滿足不同的需求?！奔蝺|集團(tuán)副總經(jīng)理杜靜表示。

但并不是所有的開發(fā)企業(yè)都如此樂觀。就是鑒于高企的庫存量，有些開發(fā)企業(yè)拿到地后推遲開發(fā)周期，以避市場(chǎng)萎靡的困境。張?chǎng)问青嵵菀患曳康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理助理，最近他發(fā)現(xiàn)自己的工作節(jié)奏慢了下來，原因就在于公司計(jì)劃今年推出的寫字樓計(jì)劃暫時(shí)擱淺，預(yù)計(jì)到明年才會(huì)啟動(dòng)。

前年，張?chǎng)嗡诘墓驹诟哞F附近拿了一塊地，規(guī)劃同時(shí)建設(shè)住宅和寫字樓，很快住宅地塊開始啟動(dòng)，并在近兩年銷售一空，但預(yù)計(jì)今年啟動(dòng)的寫字樓項(xiàng)目，卻擱淺了。

“之前我們找人做了個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，只鄭東新區(qū)高鐵站西廣場(chǎng)就有幾十個(gè)寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，公司決定不湊這個(gè)熱鬧，計(jì)劃明年再動(dòng)，錯(cuò)過這個(gè)銷售高峰期?！彼f。

“這是基于開發(fā)商不同的策略。有些房企是拿地后觀望，有些開發(fā)商等到市場(chǎng)的沉淀后找到賣方市場(chǎng)出手的最佳時(shí)機(jī)，通過打一個(gè)時(shí)間差，以獲取更大的利潤(rùn)空間?！崩顣苑宸治?。

地段是黃金，但市場(chǎng)并不買賬已然是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在雅寶東方國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)吳志斌看來，位于鄭東高鐵板塊的、作為鄭州商務(wù)新形象代言的寫字樓，必須在軟、硬件方面進(jìn)行升級(jí)與創(chuàng)新，除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線等高科技產(chǎn)品的硬件配套外，還須引入多項(xiàng)細(xì)致、人性化的附加服務(wù)，以五星級(jí)的服務(wù)匹配現(xiàn)代化的寫字樓。

“同時(shí)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)隊(duì)伍的不斷壯大，其經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品以及服務(wù)水準(zhǔn)都趨近相同。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想?yún)^(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，發(fā)展成一流的房地產(chǎn)企業(yè)，就需要建設(shè)自己的品牌，制定全國(guó)性品牌戰(zhàn)略。因此，進(jìn)行戰(zhàn)略性品牌塑造也刻不容緩?！?/p>